Что такое Гостиничный бизнес, сейчас появилась целая специальность «Гостиничное дело», это целая индустрия с большими деньгами и высокой конкуренцией. Общежития тоже можно отнести к гостиничному бизнесу, как-то мы били в гостях в общежитии у одной милой женщины, которая и была хозяйкой этой общаги. Мы приехали чисто из любопытства, чтобы узнать подробнее об бизнесе общежитие. Хозяйка милая женщина, совершенно открытая выдала нам всю подноготную про то, как она ведет дела и с чего все началось у нее.
Как мы чуть не потеряли 2 500 000 рублей
В тот период времени мы находились в поиске подходящего объекта для инвестирования и как обычно приехали на встречу с застройщиком на объект, там мы познакомились с застройщиком, который брызжа слюной, рассказывал, как у него все хорошо и какой он молодец, что строит дом и продает его частями инвесторам.
Это уже спустя время мы поняли, что чуть не попались на удочку мошенника. Из новостей ми узнали, что того застройщика разыскивают, а дом пускают под снос. Собственно и на этом же объекте мы познакомились с нашей хозяйкой ОБЩЕЖИТИЯ. Она тоже, как и мы приехала посмотреть объект, получила деньги в наследство и искала подходящий объект для приобретения в собственность.
Автоматизация, маркетинг и продажи в гостиничном бизнесе в 2023 году
(Объект, в котором мы чуть не купили долю)
Помещение, в котором сейчас находится общежитие на цокольном этаже не в собственности, они его арендуют вместе с подругой 150 кв.м. за 100000 рублей/м. выручка примерно 450000 рублей/м. Целевая Аудитория, рабочие вахтовой стройки. Живут по 2 недели, потом домой, потом опять на 2 недели приезжают. Схема отлажена.
Выручка 500 000 рублей, каждый месяц
Немного математики из общежития в г. Домодедово
Оплата за проживание берется сразу за месяц – 7000
Можно снимать и посуточно за – 350, но выходит немного дороже, чем платить помесячно
Жилых комнат 6 х 12 мест в каждой комнате = 72 человека могут проживать, одновременно, но я уже говорила, что график у них вахтовый, а это значит, что они платят за месяц, а проживают 2-3 недели.
По грубым подсчетам выручка 500 000
- 500 000 — все расходы = 330 000
— 100 000 аренда
— 15 000 коммуналка
— 4 500 горничная (узбечка)
— 50 000 налоги
——————————————————————
Итого: 330 000 рублей на руки ежеммесячно
Пространство поделенно грамотно
В общежитии всего:
- Жилых комнат всего 6 штук, по 12 мест, кровати двух ярусные
- Душевая на 4 душа
- Прачечная, гладильная доска
- Помещение для сушки белья
- Туалеты
- Кладовка для горничной
Как уговорить арендатора скинуть цену
Сдавали за 140, в итоге сняли за 100, общими усилиями наплакали на 40 тысяч рублей:
- Как поделилась хозяйка, в том районе где они снимают помещение аренда намного выше чем они снимают, собственник хотел за это помещение 140 000 рублей, но наши девушки надавили на жалость и уговорили его сдать помещение за 100000 и + каникулы н ремонт 3 месяца. Мотивировали это тем, что помещение у него уже давно пустует и никому оно не нужно без ремонта, а они сделают ремонт и будут ему платить каждый месяц стабильно.
Как делали ремонт?
Ремонт конечно же сделали инвесторский:
- нашли рабочих,
- контролировали стройку сами,
- мониторили дешевые стройматериалы в разных магазинах,
- матрасы и постельное белье закупили на Ивановском заводе.
- Кровати заказали у знакомых, вышло весьма бюджетно, на ремонт ушло примерно 1,5 месяца.
Хорошо, что наши предприимчивые девушки пока шел ремонт, не сидели, сложа руки, а искали себе потенциальных клиентов заранее. Сходили на местную стройку, которая недалеко от общежития, договорились с прорабами, о том что они могут разместить у себя рабочих и стали ждать окончания ремонта.
Через один месяц общага была забита под завязку
Хозяйка честно призналась:
Что когда они закончили ремонт, она очень переживала, что пока заселилось всего два человека, но через 2 недели они заселили половину общежития, а через месяц все уже было заселено. Рабочие так быстро раструбили, о том что у нас хорошо, что до сих пор поступают заявки на место в общежитии.
Рабочие счастливы, что есть чистая постель, помыться и перекусить.
И застройщик доволен, что есть рабочие, которые приходят на работу не пьяные, потому что у них с Хозяйкой договоренности, если кто-то будет пить, сразу нужно звонить бригадиру. И рабочего штрафуют или увольняют, все приехали на заработки и поэтому ни кто не хочет вылетать с работы.
Как все устроено внутри
Внутри устроено все очень скромно, но со вкусом, ни где не воняет, все чисто и ничего лишнего. В комнате только кровати, даже тумбочек нет, мы спросили, а куда же вещи складывать, она ответила категорично в пакет возле кровати. Вы поймите сказала она «строители такой народ, что ему нельзя давать слабину, иначе он начнет бухать. Чем меньше мест, где они могут собираться, тем лучше».
По поводу кухни
У них нет кухни, есть плитка электрическая одна, стоит за спиной у вахтера и холодильник рядом, что бы что – то положить, но они обычно не готовят, потому что застройщик кормит рабочих прямо на стройке.
По поводу соседей:
С соседями ругаться не стоит, поскольку хозяйка с подругой девушки коммуникабельные, они перезнакомились и подружились с участковым и местной администрацией, документы все оформлены правильно не подкопаешься, жильцы все временно зарегистрированы, не пьют не шумят. Был сосед который долго возмущался и был против общаги в его доме, но потом смирился.
Ну, пожалуй, и все что я хотела рассказать, а да самое важное, что хотела донести. На вахте сидит хозяйка САМА – это меня и смущает в этой стратегии. Да прибыль для девушек хорошая, но если не смущает, что это не инвестирование, а работа, то стоит рассмотреть вариант неплохого заработка. По мне так я ищу себе не работу, а проект, который мне будет приносить постоянный денежный поток без моего личного участия и такой проект Доходный дом.
Источник: tinvest.org
Управление гостиницей и отелем. Форматы договоров на управление гостиницей. Финансовые условия управления
Многие думают о открытие отеля, мини-отеля или загородного клуба. Рост туристического потока в мире, динамика развития стран показывает перспективу развития данного сектора недвижимости. Как выбрать объект для создания гостиницы, какие юридические вопросы необходимо изучить при управление гостиницей, какие затраты на этапе инвестиций потребуются, как распределяется прибыль между управляющей компанией и инвестором гостиничного проекта.
Для инвестора существует два пути развития проекта: самостоятельно разбираться в теме и тонкостях гостиничного бизнеса или привлечь к работе гостиничную управляющую компанию (консультанта, УК)
Самостоятельное управление отелем и ведение проекта гостиницы
Для принятия решения о эффективности гостиничного проекта инвестору необходимо оценить затраты на реализацию проекта, а также объем получаемой прибыли после запуска гостиницы. При ведение операционного управления отелем существуют постоянные и переменные затраты.
Формат такой работы подразумевает постоянное присутствие собственника/инвестора в процесс управления гостиничным комплексом, не дает возможности удаленного управления, подходит для собственников которые имеют знания и опыт работы в гостиничном бизнесе. Самостоятельное управление возможно в мини-отелях с номерным фондом от 10 до 25 номеров, оказывающие минимальные дополнительные услуги, предоставляющие гостям из питания только завтрак.
Большее количество номеров уже усложняет процесс управления и требует профессиональных знаний и подходов. Гостиничные управляющие компании Гостиничные управляющие компании начинают работу с гостиницами от 35 номеров. Это связанно с экономической составляющей проекта и его экономических показателей. Типы гостиничных операторов: 1) Оператор с гостиничным брендом — это оператор, который предоставляет инвестору гостиничного проекта помимо услуг управления отелем, также гостиничный бренд, в рамках которого происходит управление. Плюсы (+):
- широкая база лояльных гостей к бренду, возможность интеграции системы лояльности;
- единая ИТ инфраструктура, стандарты обслуживания и обучения персонала;
- опыт накопленный годами к услугам инвестора;
- прохождение инвестиционных комитетов и получения кредитования на реализацию проекта;
- единый дизайн отелей сети, единые продажи и сервис;
- инвестор платит бренду роялти, которые будут существенно снижать доход;
- брендовые операторы менее охотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения по сравнению с независимыми операторами;
- комплекс требований к гостиничному проекту. инвестор выбирает бренд, бренд также выбирает инвестора;
- адаптация проекта под стандарты бренда, влечет существенные инвестиции в реализацию проекта;
- затраты на комплектацию гостиницы, ее запуск в коммерческую эксплуатацию значительно выше, чем у независимых сетей;
- жесткие договорные условия, с серьезными последствиями в момент расторжения договора;
- сроки действия договора не менее 10 лет.
- оператор более гибки при обсуждении условий контракта;
- часто такие компании управляют с меньшими расходов и генерируют больше прибыли, чем брендовые операторы;
- открытая финансовая история и отчетность перед собственником;
- оперативное реагирование на все запросы со стороны инвестора/собственника;
- срок договора от 5 лет;
- сумма отчислений за управления значительнее ниже сетевых компаний;
- высокий уровень сервиса, гостиничные нормы и стандарты, полный комплекс продаж;
- персонализированный подход к гостям, программы лояльности;
- работа в гостиничном проекте от концепции до ее реализации и управления;
- глубокое знание гостиничного рынка
Гостиничная управляющая компания берет на себя полный комплекс ведения хозяйственной деятельности в гостиницы: управления всеми службами, всеми точками дохода, управление расходами, управление персоналом и обучение, продажи услуг, финансовое управление. Комплекс задач УК:
Сроки, типы и условия договоров на управление гостиницей Договор заключается на 5−25 лет, причём для отелей высшего класса (upper-upscale) и люкс (luxury) контракты более продолжительны (в среднем 20−30 лет) по сравнению с отелями среднего класса (midscale), срок действия договоров для которых не превышает 10−15 лет. На продолжительность действия контракта также влияет тип УК отеля: так, брендовые операторы требуют более продолжительные договоры по сравнению с менее известными компаниями.
Существуют и контракты, которые заключаются на неопределённый срок. Собственник может заключить с УК либо договор аренды и управления, либо только договор управления. 1) Договор аренды и управления отелем Собственник сдаёт отель в аренду УК и заключает с ней договор управления.
В этом случае инвестор может получать прибыль двумя способами: получать от УК фиксированную арендную плату с возможностью индексации каждые несколько лет. Обычно фиксированный договор аренды здания занимает в структуре затрат УК 20−25 % от выручки. получать от УК фиксированную арендную плату плюс процент от оборота; ставка зависит от местоположения отеля, бренда, УК, типа отеля (бизнес-отель, курортный отель ит. д.).
Плюсы (+): прозрачность и прогнозируемость финансовых потоков: собственник может просчитать прибыль на несколько лет вперёд; ставка не зависит от заполняемости отеля (при получении только дохода от аренды). Если собственник верит в то, что оператор справится с обязанностями и конъюнктура рынка будет позитивной, то такой договор с УК выгоднее простой аренды, но надо понимать, что этот сценарий потребует больше времени и контроля за тем, чтобы следить за выполнением УК своих обязательств.
Минусы (-): доход ниже (20-30%), чем при договоре управления; договор аренды не позволяет собственнику влиять на деятельность отеля. После заключения договора аренды компания становится условным владельцем отеля, и сама решает все вопросы по управлению.
Если УК решит прервать договор аренды, то она покинет объект со всеми контрактами, и собственник на некоторое время останется с не приносящим доход отелем. Если собственник по собственной инициативе досрочно расторгает договор, это будет означать выплату УК суммы в размере дохода за согласованный период в договоре.
2) Договор управления отелем Собственник заключает только договор управления и платит УК вознаграждение по двум ставкам: Базовая ставка: составляет 2−6 % от выручки, то есть от общего дохода с продажи номеров, прибыли от работы ресторанов, спа-центра, аренды конференц-залов, проката велосипедов и т. д. Базовое вознаграждение может быть выражено в виде фиксированной суммы или может зависеть от выручки гостиницы. Поощрительная ставка: составляет 8−10 % от валовой прибыли гостиницы (gross operating income) и мотивирует оператора повышать эффективность управления объектом и снижать расходы.
Чем меньше затрат, тем больше доход от поощрительной ставки, которую платит собственник. И чем выше прибыль гостиницы (и владельца), тем выше доход УК. Преимущество договора управления заключается в том, что доходность в этом случае выше, чем при сдаче отеля в аренду УК. Но есть у такого подхода и недостаток: риски выше, а доход сложно прогнозировать, поскольку он зависит от эффективности управления, характеристик и заполняемости отеля, стоимости номеров и т. д. Для объективной оценки проекта инвестору необходимо провести Due Diligence. Проведения таких работ позволяет инвестору учесть все моменты на пути прохождения гостиничного проекта, оценить риски, получить объективную финансовую оценку проекта, понимать перспективы развития гостиницы. При выборе УК, на что обратить внимание:
- опыт компании и реализованные гостиничные проекты;
- условия и функции управляющей компании;
- уровень компенсации услуг УК и стоимость бренда;
- сроки заключение договоров;
- формы финансовой отчетности;
- условия распределения прибыли;
- перспективы развития гостиничного проекта
Для оценки рисков и перспектив проекта вы всегда можете обратиться за консультацией в компанию УК РосинвестОтель. Мы четко и оперативно сможем оценить потенциал вашего объекта недвижимости для создания гостиницы, проанализировать ваш участков и формат возможного гостиничного строительства, разработать концепцию гостиницы и спроектировать ее, а также оценить инвестиции и доходы от реализованного проекта.
Статья относится к тематикам: Бизнес мнения, Категорийный менеджмент, Практика
Поделиться публикацией:
Подписывайтесь на наши новостные рассылки, а также на каналы Telegram , Vkontakte , Яндекс.Дзен чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
Добавьте «Retail.ru» в свои источники в Яндекс.Новости
Управление гостиницей и отелем. Форматы договоров на управление гостиницей. Финансовые условия управления https://www.retail.ru
Управление гостиницей. Основные договора на управление отелем. Доходность гостиниц
Многие думают о открытие отеля, мини-отеля или загородного клуба. Рост туристического потока в мире, динамика развития стран показывает перспективу развития данного сектора недвижимости. Как выбрать объект для создания гостиницы, какие юридические вопросы необходимо изучить при управление гостиницей, какие затраты на этапе инвестиций потребуются, как распределяется прибыль между управляющей компанией и инвестором гостиничного проекта.
Для инвестора существует два пути развития проекта: самостоятельно разбираться в теме и тонкостях гостиничного бизнеса или привлечь к работе гостиничную управляющую компанию (консультанта, УК)
Самостоятельное управление отелем и ведение проекта гостиницы
Для принятия решения о эффективности гостиничного проекта инвестору необходимо оценить затраты на реализацию проекта, а также объем получаемой прибыли после запуска гостиницы. При ведение операционного управления отелем существуют постоянные и переменные затраты.
Формат такой работы подразумевает постоянное присутствие собственника/инвестора в процесс управления гостиничным комплексом, не дает возможности удаленного управления, подходит для собственников которые имеют знания и опыт работы в гостиничном бизнесе. Самостоятельное управление возможно в мини-отелях с номерным фондом от 10 до 25 номеров, оказывающие минимальные дополнительные услуги, предоставляющие гостям из питания только завтрак.
Большее количество номеров уже усложняет процесс управления и требует профессиональных знаний и подходов. Гостиничные управляющие компании Гостиничные управляющие компании начинают работу с гостиницами от 35 номеров. Это связанно с экономической составляющей проекта и его экономических показателей. Типы гостиничных операторов: 1) Оператор с гостиничным брендом — это оператор, который предоставляет инвестору гостиничного проекта помимо услуг управления отелем, также гостиничный бренд, в рамках которого происходит управление. Плюсы (+):
- широкая база лояльных гостей к бренду, возможность интеграции системы лояльности;
- единая ИТ инфраструктура, стандарты обслуживания и обучения персонала;
- опыт накопленный годами к услугам инвестора;
- прохождение инвестиционных комитетов и получения кредитования на реализацию проекта;
- единый дизайн отелей сети, единые продажи и сервис;
- инвестор платит бренду роялти, которые будут существенно снижать доход;
- брендовые операторы менее охотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения по сравнению с независимыми операторами;
- комплекс требований к гостиничному проекту. инвестор выбирает бренд, бренд также выбирает инвестора;
- адаптация проекта под стандарты бренда, влечет существенные инвестиции в реализацию проекта;
- затраты на комплектацию гостиницы, ее запуск в коммерческую эксплуатацию значительно выше, чем у независимых сетей;
- жесткие договорные условия, с серьезными последствиями в момент расторжения договора;
- сроки действия договора не менее 10 лет.
- оператор более гибки при обсуждении условий контракта;
- часто такие компании управляют с меньшими расходов и генерируют больше прибыли, чем брендовые операторы;
- открытая финансовая история и отчетность перед собственником;
- оперативное реагирование на все запросы со стороны инвестора/собственника;
- срок договора от 5 лет;
- сумма отчислений за управления значительнее ниже сетевых компаний;
- высокий уровень сервиса, гостиничные нормы и стандарты, полный комплекс продаж;
- персонализированный подход к гостям, программы лояльности;
- работа в гостиничном проекте от концепции до ее реализации и управления;
- глубокое знание гостиничного рынка
Гостиничная управляющая компания берет на себя полный комплекс ведения хозяйственной деятельности в гостиницы: управления всеми службами, всеми точками дохода, управление расходами, управление персоналом и обучение, продажи услуг, финансовое управление. Комплекс задач УК:
Сроки, типы и условия договоров на управление гостиницей Договор заключается на 5−25 лет, причём для отелей высшего класса (upper-upscale) и люкс (luxury) контракты более продолжительны (в среднем 20−30 лет) по сравнению с отелями среднего класса (midscale), срок действия договоров для которых не превышает 10−15 лет. На продолжительность действия контракта также влияет тип УК отеля: так, брендовые операторы требуют более продолжительные договоры по сравнению с менее известными компаниями.
Существуют и контракты, которые заключаются на неопределённый срок. Собственник может заключить с УК либо договор аренды и управления, либо только договор управления. 1) Договор аренды и управления отелем Собственник сдаёт отель в аренду УК и заключает с ней договор управления.
В этом случае инвестор может получать прибыль двумя способами: получать от УК фиксированную арендную плату с возможностью индексации каждые несколько лет. Обычно фиксированный договор аренды здания занимает в структуре затрат УК 20−25 % от выручки. получать от УК фиксированную арендную плату плюс процент от оборота; ставка зависит от местоположения отеля, бренда, УК, типа отеля (бизнес-отель, курортный отель ит. д.).
Плюсы (+): прозрачность и прогнозируемость финансовых потоков: собственник может просчитать прибыль на несколько лет вперёд; ставка не зависит от заполняемости отеля (при получении только дохода от аренды). Если собственник верит в то, что оператор справится с обязанностями и конъюнктура рынка будет позитивной, то такой договор с УК выгоднее простой аренды, но надо понимать, что этот сценарий потребует больше времени и контроля за тем, чтобы следить за выполнением УК своих обязательств.
Минусы (-): доход ниже (20-30%), чем при договоре управления; договор аренды не позволяет собственнику влиять на деятельность отеля. После заключения договора аренды компания становится условным владельцем отеля, и сама решает все вопросы по управлению.
Если УК решит прервать договор аренды, то она покинет объект со всеми контрактами, и собственник на некоторое время останется с не приносящим доход отелем. Если собственник по собственной инициативе досрочно расторгает договор, это будет означать выплату УК суммы в размере дохода за согласованный период в договоре.
2) Договор управления отелем Собственник заключает только договор управления и платит УК вознаграждение по двум ставкам: Базовая ставка: составляет 2−6 % от выручки, то есть от общего дохода с продажи номеров, прибыли от работы ресторанов, спа-центра, аренды конференц-залов, проката велосипедов и т. д. Базовое вознаграждение может быть выражено в виде фиксированной суммы или может зависеть от выручки гостиницы. Поощрительная ставка: составляет 8−10 % от валовой прибыли гостиницы (gross operating income) и мотивирует оператора повышать эффективность управления объектом и снижать расходы.
Чем меньше затрат, тем больше доход от поощрительной ставки, которую платит собственник. И чем выше прибыль гостиницы (и владельца), тем выше доход УК. Преимущество договора управления заключается в том, что доходность в этом случае выше, чем при сдаче отеля в аренду УК. Но есть у такого подхода и недостаток: риски выше, а доход сложно прогнозировать, поскольку он зависит от эффективности управления, характеристик и заполняемости отеля, стоимости номеров и т. д. Для объективной оценки проекта инвестору необходимо провести Due Diligence. Проведения таких работ позволяет инвестору учесть все моменты на пути прохождения гостиничного проекта, оценить риски, получить объективную финансовую оценку проекта, понимать перспективы развития гостиницы. При выборе УК, на что обратить внимание:
- опыт компании и реализованные гостиничные проекты;
- условия и функции управляющей компании;
- уровень компенсации услуг УК и стоимость бренда;
- сроки заключение договоров;
- формы финансовой отчетности;
- условия распределения прибыли;
- перспективы развития гостиничного проекта
Для оценки рисков и перспектив проекта вы всегда можете обратиться за консультацией в компанию УК РосинвестОтель. Мы четко и оперативно сможем оценить потенциал вашего объекта недвижимости для создания гостиницы, проанализировать ваш участков и формат возможного гостиничного строительства, разработать концепцию гостиницы и спроектировать ее, а также оценить инвестиции и доходы от реализованного проекта.
гостиничный консалтинг, гостиницы, гостиничная компания, управление гостиницей, гостиничный бизнес, консалтинг Управление гостиницей и отелем. Форматы договоров на управление гостиницей. Финансовые условия управления
Источник: www.retail.ru
Управление гостиницей
Персонал гостиницы
Инструкции и системы мотивации
Сотни бизнес-методик. Тысячи кейсов. Обновления.
сегодня 10915 Подписчиков
СОГЛАСЕН С ОБРАБОТКОЙ ЛИЧНЫХ ДАННЫХ
Для кого кейс по управлению гостиницей
Кейс по управлению гостиницей для тех, кто только создает Гостиницу и хочет сразу все выстроить «как надо» и для тех, кто уже создал Гостиницу и хочет улучшить ее работу.
В Гостиницу с отлаженной технологией работы и стандартами обслуживания приятно попадать. Вышколенный, но незаметный персонал, профессиональный и уместный сервис, фирменные стандарты обслуживания – вплоть до привычки персонала «вытягиваться в струнку» при появлении Гостей и говорить с доброжелательной «понижающей» интонацией.
Достигается это НЕ само по себе. НЕ разовыми мерами администрации и НЕ «командообразующими» усилиями. Достигается это целым набором систем:
- системой правильно описанных функций для всех сотрудников,
- системой должностных инструкций для всех сотрудников,
- системой умных заработных плат,
- системой чек-листов со взвешенными перечнями упреждающих ошибок, а также
- технологиями работы и фирменными стандартами.
Поэтому в помощь тем, у кого есть Гостиница, но нет перечисленного выше, создан пакет по управлению гостиницей/отелем «RI-HOTEL».
Что это
Уже готовые документы «под ключ»:
- с прописанными должностыми обязанностями,
- системой мотивации,
- корпоративной культурой,
- проверочными упражнениями для отбора персонала
- и другими документами и методиками.
То есть всё, что необходимо для нормально выстроенного бизнес-процесса и администрирования работы своих сотрудников.
В ОТЛИЧИЕ от многочисленных разрозненных материалов по данной теме в Интернет, это ГОТОВЫЙ (системно выстроенный и проверенный на практике), пакет документов для РАБОТОСПОСОБНОЙ гостиницы. С ним можно как начинать, так и продолжать успешную бизнес-деятельность.
Технологии, описанные в пакете, были разработаны после многолетнего консалтинга множества предприятий, консультирования руководителей и специалистов – поэтому с большой степенью вероятности многое подойдет для работы сразу. А если – не сразу, то несложно будет адаптировать документы «под себя» по готовым ЗАПОЛНЕННЫМ ШАБЛОНАМ (что убрать, что-то добавить, а что-то заменить), НЕ создавая заново.
Более того, в пакете не только созданы готовые документы, но и даны рекомендации и методические пояснения, как что сделано, раскрыты технологии и методики работы – для применения в Вашей деятельности. Таким образом, есть собственно материалы и есть СОПРОВОЖДЕНИЕ к ним.
Источник: www.triz-ri.ru
