Нежилые помещения, расположенные на первых этажах, перспективны для открытия различного типа бизнеса. Если они располагаются в районах с большой проходимостью в день – густо заселенные участки с большой плотностью населения – то ценность таких помещений возрастает многократно.
Возможность вести бизнес на своей территории и не зависеть от прихотей арендодателя – очень ценное преимущество, увеличивающее стабильность и надежность бизнеса.
При этом, важно правильно выбрать направление, чтобы не увеличивать конкуренцию там, где уже негде потесниться, и, в то же время, не создавать нежизнеспособные проекты, отнимающие время и деньги и не приносящие никакой отдачи.
Вариантов выбора много, принятие решения порой бывает довольно сложной задачей. Рассмотрим возможные варианты. В статье поговорим о том, можно ли превратить нежилое помещение в гостиницу или как-то иначе использовать коммерческие помещения на первых этажах.
Как открыть хостел в нежилом помещении?
Хостел – тип низкобюджетной гостиницы, активно развивающийся сегмент бизнеса.
Топ 9 бизнес идеи для маленького города. Бизнес идеи с минимальными вложениями в маленьком городе
Основная целевая аудитория хостелов – молодые туристы, желающие сэкономить деньги, которые приходится тратить на гостиницы.
Стоимость проживания значительно снижена за счет уменьшения объемов сервиса, что вполне устраивает молодых постояльцев, для которых самое главное – иметь место для ночлега.
Для владельца (хостельера) тоже выгодно не делать каких-то крупных инвестиций, направленных на создание роскошных апартаментов с многочисленной обслугой, а обойтись положенным минимумом услуг при максимальной загруженности площадей.
При этом, не следует путать хостел с ночлежкой для гастарбайтеров.
Существуют четкие требования, нормативы и правила, устанавливающие порядок работы и оснащенность предметами быта и санитарно-техническими устройствами в зависимости от расчетного количества постояльцев.
Для открытия хостела в нежилом помещении потребуются следующие документы:
- Согласование с пожарной инспекцией.
- Разрешительные документы от Роспотребнадзора (СЭС).
- Договор с коммунальщиками на вывоз ТБО.
- Регистрационные документы предприятия (или ИП).
- Учет в налоговой инспекции.
- Документы на помещение (собственность или аренда).
Этот список содержит только самые необходимые бумаги, в каждом конкретном случае могут потребоваться еще какие-либо документы.
Следует иметь в виду, что работа хостелов законодательно регламентирована. Установлены нормативы на количество человек на единицу площади, определено число санузлов, душевых кабинок и умывальников.
Так, одно спальное место должно занимать не менее 2,5 кв.м., а одноместный номер – не менее 9 кв.м.
На 15 человек должен иметься как минимум один туалет, душевая кабинка, один умывальник. Также обязательно наличие гостиной – комнаты общего пользования, предназначенной для общения, в нормативах она именуется общей зоной.
Наличие столовой и кухни жестко не обозначено, но рекомендуется.
Причиной такого положения является достаточная распространенность предприятий общепита, поэтому требования ограничены наличием чайника и кулера для воды.
С точки зрения санитарии и исключения различных злоупотреблений, такая ситуация вполне понятна, и, тем не менее, большинство хостельеров стараются обеспечить свои заведения всем необходимым для самостоятельного приготовления и приема пищи, или обеспечивают реализацию готового питания на месте.
Наличие постельного белья тоже не вменяется в обязанность, но, если оно входит в сервисный набор, то менять его полагается не реже, чем 1 раз в 5 дней или при смене постояльцев.
Все указанные нормативы – это минимальные требования, для улучшения качества проживания гостей препятствий не делается.
Обычно гостям предлагаются утюги, фены, чайники, стиральные машины, оборудуется WiFi и т.д. Такие условия вкупе с невысокой платой за проживание способствуют быстрому продвижению хостела и привлекают постояльцев.
Организация гостиницы
До недавнего времени гостиницы относились к производственным помещениям (Постановление правительства №490), поэтому их использование в жилом фонде запрещалось.
В то же время, ст.19 ЖК РФ определяет гостиницу как жилой фонд, используемый в коммерческих целях.
Такая ситуация вызывала постоянные разночтения, негативно отражавшиеся на работе гостиниц. С 1 января 2015 года было разрешено использование жилого фонда для организации гостиниц.
Это изменило состояние рынка, позволило увеличить объемы бизнеса и принесло пользу для туристов.
Тем не менее, на сегодня принят закон, исключающий использование жилых помещений для производственной деятельности, к которой относится и гостиничное дело.
Поэтому для организации гостиницы потребуется нежилое помещение, или понадобится осуществить перевод жилого в нежилое.
Таким образом на вопрос: «Использовать для организации гостиницы жилое или нежилое помещение?», закон отвечает однозначно — нежилое.
Коммерческая недвижимость под общепит
Предприятия общественного питания – стабильный и надежный вид бизнеса, но требовательный к месту размещения.
Кафе, закусочная и прочие заведения не смогут работать в полную силу там, где в них некому ходить. Поэтому первым и основным вопросом всегда является расположение.
Кроме того, сфера общепита находится под пристальным вниманием СЭС, поэтому помещение должно соответствовать санитарным нормам и требованиям, или, по крайней мере, должна иметься возможность приведения его в соответствие.
Открытие такого предприятия потребует согласования с органами пожарного надзора, СЭС, налоговой инспекции.
Потребуются договоры на вывоз отходов, на поставки продуктов, аренды земли и т.д. Тем не менее, несмотря на довольно сложную организационную работу, заведение, находящееся в удачном месте, приносит прибыль практически сразу, что вполне компенсирует денежные и трудовые затраты.
Первый этаж в доме
Интерес к квартирам на первых этажах довольно высок. Причиной такого внимания к домам с нежилым первым этажом стало то, что помещение можно оборудовать отдельным входом, перевести в нежилое, использовать для коммерческих целей.
Наиболее высоким спросом пользуются нежилые квартиры на первом этаже, расположенные на крупных людных улицах, окнами на проезжую часть.
Такие квартиры значительно дороже тех, которые находятся в глубине квартала, выходят окнами во двор или расположены в тихих депрессивных районах.
Поскольку приобретаются они не для жилья, то эффективного бизнеса в таких квартирах не получится, достаточного количества клиентов не наберется.
Способов использования нежилых помещений на первых этажах в коммерческих целях множество, от магазинов до предприятий сферы услуг или частных медицинских кабинетов.
Эффективность и рентабельность нежилого помещения 1 этажа зависит от многих факторов, но в наибольшей степени – от действий владельца бизнеса и продуманности его решений и поступков.
Как перевести жилое в нежилое помещение?
Процедуру перевода жилого фонда в коммерческую недвижимость нельзя назвать простой.
Придется решать множество вопросов:
- Собрать необходимые документы для обращения в Департамент Управления Имуществом. Перечень документов довольно широк, собирать придется долго. Понадобятся экспликация и план помещения, технический паспорт, разрешение от пожарной службы и СЭС, справка ДЕЗ, согласие собственников квартир дома, заключение о техническом состоянии дома, справка о том, что никто не прописан и не живет в помещении, проект перепланировки или переустройства.
- Определение стоимости перевода помещения в БТИ.
- Регистрация в УФРС прав собственности на помещение.
Перечень этих этапов – лишь схема, могут потребоваться дополнительные справки или документы.
Самым сложным считается получение согласия от жителей дома (не всех, а только собственников квартир), в котором находится помещение, на перевод его в нежилое.
Отказ соседей может быть основан на личной неприязни или каких-то других соображениях, кто-то будет просто против коммерческой недвижимости на первых этажах, а особого обоснования от них не требуется.
Такое обстоятельство может стать причиной отказа в переводе помещения в Департаменте.
Кроме того, имеется ряд условий, необходимых для перевода:
- Невозможно перевести лишь часть или долю помещения.
- Нужен отдельный вход с улицы; для помещений более 100 кв.м. требуется запасной выход.
- Не должно быть прописанных или проживающих людей.
- Не разрешается перевод квартир под залогом.
- Здание должно быть в порядке, аварийные помещения переводу не подлежат.
Перевод помещения – задача сложная и долгая, но в некоторых случаях необходимая.
Доступные сферы бизнеса
Нежилое помещение на первом этаже жилого дома, в зависимости от места в городе или ином населенном пункте, может быть использовано под различные виды занятий.
Небольшие магазины, пункты ремонта и обслуживания компьютерной и офисной техники, юридические консультации, стоматологические кабинеты, парикмахерские, массажные салоны и т.д.
Годится любой вариант, не создающий неудобств людям, проживающим в доме и способный принести прибыль владельцу.
Основным ограничивающим фактором будет востребованность бизнеса в местных условиях и количество потенциальных клиентов, сезонные колебания спроса и другие местные особенности.
В данном случае решающим доводом в пользу того или иного направления становится личная заинтересованность и степень профессиональной подготовки бизнесмена.
Нюансы и подводные камни
Тонкостей и вопросов может возникнуть очень много, причем, не все из них имеют чисто бюрократическую основу. Часто в процессе продвижения проекта человек спотыкается о непредвиденные обстоятельства, меняющие всю разработанную стратегию.
Например, отсутствие согласия соседей на перевод помещения в статус нежилых.
Иногда люди годами не могут справиться с нежеланием или непониманием соседей, отчего теряется время и нервы. Поэтому вначале следует тщательно проработать все этапы работ и отыскать в них наиболее уязвимые позиции.
При планировании точки общепита следует помнить о соответствии помещения санитарным нормам, наличии запасного выхода, вывозе отходов и т.д.
Любой просчет может вызвать лавину жалоб от жильцов дома, чреватую приостановкой (а иногда – закрытием) работы заведения. Для хостельера важно соблюдение порядка и тишины, поскольку постояльцы – люди, в основном, молодые, шумные, что может стать основанием штрафов за нарушение Жилищного кодекса.
Предсказать заранее возможные трудности невозможно, но следует тщательно обдумывать свои действия.
Наличие нежилого помещения на первом этаже – большой бонус, способствующий организации бизнеса и исключающий зависимость от капризов арендодателя.
В каком то смысле, это – залог успеха, поскольку вид бизнеса можно изменить, но помещение потребуется в любом случае. Поэтому выбор направления наличии базы определяется лишь способностями и предпочтениями владельца помещения.
Надеемся, что данная статья оказалась вам полезной и вы теперь знаете, можно ли использовать нежилое помещение под хостел и как превратить коммерческую недвижимость в кафе.
+7 (800) 551-84-24 (Москва)
+7 (800) 551-84-24 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !
Источник: zhivemvrossii.com
Коммерческие объекты на первых этажах жилых домов
Пандемия внесла свои коррективы в ведение бизнеса, а следовательно и в тенденции рынка коммерческой недвижимости. Спрос на такую недвижимость заметно снизился, однако все еще сохраняется. Бизнес продолжает интересоваться встроенными на первых этажах помещениями в новых жилых домах и комплексах.
Как правило, в новостройках коммерческие помещения занимают от 5 до 10% от всей реализуемой площади.
Считается, что подобный инвестиционный проект уступает в пассивном доходе только недвижимости жилых помещений. Эксперты оценивают доходность такой инвестиции до 40% на этапе строительства и быструю окупаемость за 7-9 лет.
Если же вас интересуют офисные помещения в БЦ у Пулково https://airportcity.spb.ru/ обратите внимание на многофункциональный комплекс «АЭРОПОРТ СИТИ Санкт-Петербург».
Остается повышенным спрос на стрит-ритейл как в новых жилых домах в центре города, так и в строящихся комплексах в спальных районах.
Сегодня застройщики изначально возводят жилье с первыми этажами, рассчитанными под коммерческие помещения. Они отличаются свободной планировкой и высокими потолками. Предусматриваются хорошее естественное освещение и большие витражные окна.
Максимальным спросом в новых домах бизнес-класса пользуются объекты площадью от 90 до 150 кв. м. Помещения площадью до 100 кв. м наиболее часто приобретают индивидуальные предприниматели.
В них удобно размещаются торговые точки, различные студии, салоны красоты, аптеки, пекарни и небольшие кафе. При квартальной застройке девелоперы предусматривают и более крупные коммерческие объекты для размещения в них сетевых магазинов, частных детских садов и других бизнес-проектов, требующих большую площадь.
Стоимость коммерческих помещений зависит от его местоположения и класса жилого дома.
Торговые точки на безлюдных улицах промзоны вряд ли окупят вложения. Ценятся помещения в так называемых «торговых коридорах» в центре города. В таких местах поток клиентов бизнеса включает в себя местных жителей, работников близлежащих офисов и многочисленных туристов.
Средняя величина стоимости одного квадратного метра в домах бизнес-класса центральных районов, по оценкам экспертов, начинается от 200 тыс. рублей.
Коммерческие помещения в домах крупных жилых комплексов на окраине города также приносят хороший доход и пользуются повышенным спросом. Застройщики отмечают, что значительное число помещений первых этажей раскупаются бизнесом на первых стадиях строительства.
Если сравнивать цену квадратного метра в зависимости от класса дома, то девелоперы дают следующие оценки.
- В комфорт-классе средняя цена коммерческого помещения составляет порядка 175 тыс. рублей за кв. м. При этом она на 45% превышает стоимость жилых помещений этого класса.
- В бизнес-классе средняя цена коммерческого помещения ? 170-190 тыс. рублей за кв. м. Она выше стоимости жилого примерно на 25%.
- В домах премиум-класса стоимость квадратного метра коммерческих помещений уступает жилым.
Российские банки предлагают множество программ для покупки нежилой коммерческой недвижимости.
Они отличаются от предложений покупателям квартир. Для коммерческих помещений минимальная ставка по кредиту 10,99%. При этом, как правило, требуется первоначальный взнос от 30%. Размер кредита варьируется от 15 до 130 млн. рублей.
В связи с пандемией доля вакансий в коммерческих помещениях возросла. Эксперты связывают это с ростом их цены при оставшихся на прежнем уровне арендных ставках. Тем не менее, вложение денег в коммерческую недвижимость является по-прежнему выгодным вариантом с быстрой окупаемостью
Источник: euroelectrica.ru
Выгодно ли покупать помещения на первых этажах новостроек?
В подавляющем большинстве сегодня первые этажи в новых домах нежилые. Их занимают магазины шаговой доступности, салоны красоты, медицинские клиники.
Так же, как и квартиры, эти помещения для ведения собственного бизнеса или под сдачу в аренду можно приобрести напрямую у застройщиков или на вторичном рынке. Разберемся, насколько это выгодное вложение средств.
В начале двухтысячных спрос на первые этажи был очень высок. Подобных предложений в новостройках недоставало, предприниматели выкупали квартиры в старых домах на вторичном рынке и переводили их в нежилой фонд. Многие коммерческие организации — от банков до магазинов и салонов красоты — с удовольствием их приобретали и зачастую переплачивали.
«У нас был случай, когда один коммерческий банк переплатил 30% от рыночной стоимости за квартиру на первом этаже, — рассказала руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская. — Сейчас сделок с целью перевода в нежилой фонд почти нет, его стало сложно осуществлять. На улицах с хорошим трафиком почти все такие квартиры раскуплены много лет назад, а что осталось — это предложения не на первых линиях, часто далеко от метро, не самые интересные».
Сегодня застройщики намеренно выделяют помещения новостроек под коммерческие объекты. По словам руководителя аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в 90% новых домов в Москве, например, нет квартир на первых этажах. Помещения под магазины и парикмахерские либо продаются, либо управляющая компания от застройщика сама сдает их в аренду.
Кто покупает нежилые помещения
Основные покупатели нежилых помещений на первых этажах новостроек — жители того же района, в том числе и самого жилого комплекса. По данным ГК «Атлант», на эту категорию покупателей приходится более 65% спроса. Как правило, это начинающие предприниматели, которые открывают свою первую точку или расширяют бизнес. Речь идет о тех видах бизнеса, которые можно вести в любом районе и которые ориентированы на массовый спрос. В основном это продуктовые магазины или предприятия сферы услуг.
«Выбор помещения в собственном районе обусловлен по большей части удобством его расположения: владельцу не приходится тратить много времени и сил на длительные переезды, работа и дом находятся рядом, — отмечает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Кроме того, предприниматель лучше видит все потребности жителей района, соответственно, может оперативно реагировать на изменения текущей конъюнктуры рынка».
Еще одна категория покупателей помещений на первых этажах — сетевые бренды: крупные и средние компании из сферы услуг, ретейлеры, предприятия общественного питания, банки. Они обеспечивают 30% спроса на коммерческие площади. «Эти покупатели выбирают объект, в основном исходя из перспективности места. То есть отталкиваются от существующего в районе спроса на их услуги, в некоторых случаях от трафика, а также от стратегии развития своего бизнеса в целом», — пояснил Роман Лябихов.
Третья из основных категорий покупателей и арендаторов — компании, ориентированные на временный спрос, уточняют эксперты ГК «Атлант». Например, это производители и поставщики мебели, окон, сантехники и различных материалов для ремонта квартиры.
Они используют коммерческие помещения на первых этажах новостроек либо под шоу-рум с небольшим клиентским офисом, либо просто открывают в них обычный небольшой магазин. Как правило, такие компании арендуют помещения в первых сданных в эксплуатацию домах в крупных строящихся микрорайонах. Они ориентируются в основном на спрос со стороны новоселов близлежащих домов. Предлагаемые ими товары и услуги обычно наиболее востребованы в течение нескольких лет после начала заселения домов, затем спрос падает — и в большинстве случаев они «переезжают» в другую новостройку. Таким образом, в среднем подобные предприниматели арендуют площади в новостройке с расчетом на пять — десять лет.
Сколько стоят помещения под магазины
Цены на нежилые помещения на первых этажах зависят от многих факторов: района, расположения дома в рамках микрорайона или квартала (соответственно, и пешеходного трафика), интересов жителей, конкурентной среды.
«Востребованные помещения продаются практически по цене квартир, — рассказал руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — Цены сильно зависят от ликвидности объекта. На ликвидные помещения торг минимален. А в случае с менее ликвидными можно договориться и на скидку, и на рассрочку до конца строительства».
Ликвидные площади всегда продаются быстро, отмечают эксперты. Наибольшим спросом пользуются помещения от 50 до 120 кв. м и с определенными технологическими и конструктивными особенностями. «Простаивают те помещения, которые находятся в глухой части жилого комплекса, удаленной от пешеходного трафика, а также имеют неудобный вход», — рассказала руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.
Выгодно ли инвестировать
Вложения в коммерческую недвижимость в среднем возвращаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Срок окупаемости такого помещения составляет семь — десять лет, отмечает Олег Ступеньков. «Если удалось купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от аренды будет составлять 7–8% годовых плюс доходность от будущей продажи ликвидной площади», — отмечает эксперт.
Если инвестор готов к большему риску и имеет возможность вложить в недвижимость от 15 млн руб., то коммерческие площади — подходящий для него вариант, считает Мария Литинецкая. Однако, по ее мнению, с инвестированием в коммерческие помещения есть несколько сложностей.
Во-первых, для заработка в сегменте коммерческой недвижимости нужен опыт, тогда как стать инвестором в жилую недвижимость может покупатель, не имеющий каких-то глубоких знаний о рынке. Во-вторых, поиск арендаторов торговых площадей занимает больше времени.
«Количество потенциальных интересантов всегда ниже, а значит, приходится работать в условиях жесткой конкуренции. Порой приходится идти навстречу клиенту и тратить дополнительные средства, к примеру на перепланировку», — отмечает Литинецкая.
В-третьих, рынок коммерческой недвижимости более подвержен экономическим катаклизмам — в отличие от рынка арендного жилья, на котором всегда будет спрос. В-четвертых, минимальный порог входа для инвестора на рынок коммерческой недвижимости априори выше, чем на рынок жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.
«Кроме того, инвестор коммерческих помещений должен быть стратегом, — считает Литинецкая. — Одна из ошибок, которую совершают многие инвесторы, это покупка торгового помещения без учета долгосрочных перспектив развития проекта комплексного освоения территории. В итоге оказывается, что улица, которая была главной в первые годы развития проекта, через пять — семь лет становится второстепенной и менее проходной.
И это приводит к снижению пешеходных и автомобильных потоков, а вместе с тем и к падению ликвидности объекта. В итоге уровень доходности падает». Инвестиционная привлекательность коммерческих помещений или квартир на первых этажах с отдельным входом, которые могут использоваться для коммерческой деятельности, очень зависит от пешеходного трафика, подтверждает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. И далеко не всегда приобретение коммерческого помещения с целью сдачи его в аренду оказывается рентабельным — не менее 30% таких объектов в новостройках в течение трех-пяти лет после возведения дома остаются вакантными, отмечает он.
«На вторичном рынке ситуация похожая, — рассказал Таганов. — В непопулярных локациях у коммерческих помещений либо часто меняются арендаторы, либо объекты могут подолгу оставаться невостребованными. Сегодня магазины шаговой доступности не способны конкурировать с экономичными сетевыми супермаркетами, которые активно популяризируются в последнее время».
Большинству инвесторов в недвижимость с небольшими бюджетами проще и надежнее инвестировать не в коммерческие помещения, а в жилье, хотя это и приносит меньшую доходность, считает Мария Литинецкая. Если по какой-то причине инвестор решит выйти из проекта, то найти покупателя на квартиру намного проще, чем на коммерческие площади, которые операторы предпочитают арендовать, а не приобретать в собственность.
Эксперты отмечают, что, как показывает практика, восемь из десяти покупателей-инвесторов все же рассматривают в качестве объекта именно жилье, опасаясь повторения кризиса 2014 года, отголоски которого до сих пор испытывает на себе рынок коммерческой недвижимости.
Источник: www.tatre.ru