Возможно, на первый взгляд, сдавать квартиру очень выгодно. При стоимости готовой однокомнатной квартиры на окраине Москвы в 4-5 миллионов (будем считать ее в хорошем состоянии без потребности в дополнительном ремонте), цена на аренду за месяц равна 25-45 тысячам рублей. В итоге полностью отбивается квартира в среднем за 10-15 лет.
Для тех, кто решил вкладываться в недвижимость — вполне приемлемые сроки. Но при таком идеальном раскладе в расчет мы не берем некоторые факторы.
Поиск клиента. С таким повышенным предложением жилья, как сегодня, сдать квартиру по хорошей цене непросто. Нужно либо снизить стоимость аренды и «заманить» клиента дешевизной (но тогда отбиваться ваше жилье будет не 12, и даже не 15 лет…); либо сделать ремонт — что тоже повлечет за собой существенные убытки.
Выйти из ситуации можно, сохранив цену на прежнем уровне и сделав «бюджетный» ремонт. Под «бюджетным» подразумевается использование дешевых материалов, выглядящих как дорогие. К примеру — линолеум с рисунком ламината, простая, но вполне пригодная мебель из «ИКЕА», недорогие, но «со вкусом» обои. Такой ремонт обойдется дешевле капитального, при том, что выглядеть все будет неплохо. И да, не стоит экономить лишь на удобствах вроде плазменного телевизора или WIFI роутера — это прибавит стоимости вашей квартиры.
Аренда квартир. Как заработать, а не потерять, сдавая квартиру в аренду. Инвестиции в недвижимость.
Амортизация ремонта и вещей в квартире. Поскольку в вашей квартире будет кто-то жить, эти вещи все равно рано или поздно будут портиться. Их замена, соответственно, будет стоить денег, а это уже — дополнительные расходы. Если вы заключили официальный договор с арендатором, то сможете потом взыскать с него сумму убытков и восстановить нанесенный себе ущерб за его счет.
Если же договор словесный и все «на доверии», — тогда лучше не ставить в такую квартиру дорогую мебель и новый телевизор (можно обойтись и б/у). В таком случае все должно быть максимально простым и «неприхотливым», а с арендатора необходимо все равно взять залог наперед — в качестве компенсации за возможный ущерб.
Другие риски. Конечно, помимо указанных выше, могут присутствовать и другие риски при сдаче квартиру в аренду. К примеру, может случиться потоп (по вине арендатора), и соседям с нижних этажей будет причинен огромный ущерб. Если у вас составлен договор с человеком, живущим в вашей квартире — не проблема, вы сможете взыскать с него необходимую сумму.
Если договора нет — скорее всего, придется платить со своего кармана, даже если это он банально не закрыл кран в ванной. В случае, если вина случится не по вине жильца, а, скажем, из-за неисправности труб — оплачивать снова придется вам, если не удастся доказать вину мастеров, делавших ремонт, или ЖЭКа, обслуживающего ваш дом. Здесь можно нивелировать риски и застраховать гражданскую ответственность, но это, как вы понимаете, дополнительные расходы.
Ещё затраты — налоги, соответственно при их неуплате — риск ответственности, подробнее в заметке: Сдаёте квартиру? За вами уже выехали…
Выгодно ли покупать квартиру для сдачи в аренду? Валентин Ковалев
Краткие советы, как остаться в выгоде при сдаче квартиры:
- в первую очередь, составляйте с жильцом договор. Не поленитесь заверить его у нотариуса. Таким образом, вы обезопасите себя от нечестности с его стороны.
- чтобы вовсе не остаться без клиента — приведите свою квартиру в привлекательный вид. Но сделайте это как можно экономнее: строго, аккуратно.
- вещи в квартиру лучше покупать недорогие и неприхотливые.
Посуточная сдача квартиры в аренду
Износ вещей значительно увеличивается при посуточной сдачи квартиры. Вариант посуточной сдачи предполагает постоянное общение с клиентами. Это может не понравится соседям: постоянно чужие люди в подъезде. Необходимость ведения бухгалтерии. Однако и выгода от посуточной сдечи в среднем в 203 раза выше чем при долгосрочной аренде.
Если вас интересует направление, то стоит почитать о хостелах.
Источник: adne.info
Квартиры под сдачу: выгодно ли быть рантье
Жилая недвижимость – один из самых популярных источников для капиталовложения. Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве составляет от 4,5 % до 7% годовых, окупаемость – от 8 до 15 лет, в зависимости от класса жилья. Но, как заявляют некоторые эксперты, в скором времени ситуация может кардинально измениться и покупать жилье для сдачи в аренду будет не выгодно. Так ли это на самом деле?
Квартиры под сдачу: выгодно ли быть рантье
Иметь квартиру в Москве и сдавать ее приезжим – мечта многих жителей России. Именно поэтому, поднакопив достаточное количество средств, большинство предпочитает вкладывать их в квадратные метры. Бытует ошибочное мнение, что доходов от сдачи жилой недвижимости хватит на безбедную старость даже детям и внукам. На самом же деле все гораздо сложнее.
Выгодно ли сдавать жилье
Перед тем, как вложить деньги в тот или иной проект, специалисты рекомендуют первоначально высчитать доходность. Только после этого можно будет понять, стоит ли покупать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Итак, для начала посчитайте, во сколько полностью обойдется вам недвижимость. Речь идет не только о стоимости объекта, но и различных дополнительных тратах (госпошлины, налоги, комиссии и т.д.).
Далее высчитываем коэффициент валового дохода: годовую арендную плату делим на общую стоимость имущества и умножаем на сто процентов. К примеру, квартира обошлась в итоге в 7 миллионов рублей, сдавать вы ее сможете за 35 тысяч рублей (420 тысяч рублей в год). Уравнение выглядит так:
(420000/7000000) х100 = 6
Таким образом, доходность составляет 6 % без учёта расходов. На первый взгляд кажется, что это выгоднее, чем вкладывать деньги под проценты в банк. Но следует понимать, что жильцы могут неожиданно съехать и придется искать новых квартирантов, на что уйдет не один месяц. Также может понадобиться понадобится обновить ремонт, купить новую мебель и технику взамен старой и испорченной. И не забывайте про 13 % подоходного налога физлица, а также налог на имущество (0,1-0,3%).
Следующий шаг – посчитать окупаемость. Разделите стоимость имущества на годовую арендную плату: в нашем случае 7000000 рублей на 420000 рублей. Выходит, что на возврат вложенных средств у вас уйдет 16 лет и 6 месяцев без учёта дополнительных расходов.
Считается, что если последний показатель не на много превышает пятнадцать лет, покупать квартиру для сдачи в аренду выгодно. Если срок окупаемости больше двадцати лет, лучше рассмотреть другой вариант для инвестирования. Двадцать пять и более – убыточный проект. С другой стороны, жилье всегда будет в цене.
Вложив 7 миллионов рублей, через пять-десять лет недвижимость можно будет продать за 8-10 миллионов рублей. Это с учетом того, что в стране не будет серьезных проблем с экономикой и рынок недвижимости серьезно не просядет.
«Но не все вкладывают деньги для получения прибыли. К примеру, имея собственное жилье, можно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее (но только с разрешения банка), чтобы быстрее выплатить долг. Отличный вариант для тех, кто живет с родственниками или покупает недвижимость для своих детей», – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.
Где и какое выгодно покупать жилье
Эксперты утверждают, что Москва – не самый лучший город для вложения в квадратные метры. И это несмотря на то, что арендная плата здесь самая высокая по России. Согласно полученным данным, средняя доходность по столице составляет 4,8% годовых, окупаемость – 20 лет. Самые малодоходные квартиры находятся в старых домах, расположенных в спальных районах. Выгоднее покупать недвижимость в новостройках в Новой Москве (доходность – семь процентов, окупаемость – тринадцать лет).
Тем же, кто решил купить жилую недвижимость для сдачи в аренду, следует рассматривать объекты в домах экономкласса, расположенных не более чем в 10-15 минутах ходьбы от метро или станции электричек. Если это вторичное жилье, там уже будет какой-никакой ремонт. Многие продают квартиры с техникой и мебелью, включив все это добро в первоначальную стоимость.
«Важно определиться с целевой аудиторией. Ошибка многих потенциальных арендодателей – покупка квартиры «под себя», т.к. в том районе и той планировки, которая нравится им. Какой бы шикарный вид из окна не открывался и дизайнерский ремонт не был, жилья не снимут, если оно находится далеко от метро или станции.
Идеальный вариант – в пределах Третьего транспортного кольца, в непосредственной близости от бизнес-центров и деловых комплексов. Подмосковье лучше не рассматривать, т.к. приезжие сразу стремятся снять что-нибудь подороже, но в столице. Что касается площади и количества комнат, то следует брать «однушки» до 35 кв.м. и «двушки» до 50 кв. м. », – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.
Стоит ли рассматривать эксклюзивное жилье под аренду? Лофты, мансарды и т.п. варианты пользуются популярностью среди обеспеченных иностранных гостей. Но стоит ли овчинка выделки? Средняя цена двухкомнатного лофта в Москве – 35 млн. рублей. Сдавать можно за 120 тысяч рублей в месяц. Итого, доходность – 4 %, сроки окупаемости – 25 лет.
Основная проблема в данном случае – найти арендатора.
Если речь идет о студентах или трудовых мигрантах, им не важен ремонт. Главное – наличие кровати, стиральной машины, посуды. За кондиционер и посудомоечную посуду они вряд ли будут согласны платить дополнительно по 2-3 тысячи рублей в месяц. Семейные пары с детьми рассматривают обычно двухкомнатные квартиры, расположенные в непосредственной близости от детских садов или школ.
Квартирантам обычно все равно, вторичное это жилье или первичное. Арендная стоимость зависит не от возраста дома, а, как было сказано выше, от местоположения и наличия развитой инфраструктуры. Разница для будущего арендодателя в том, что «вторичку» можно будет сдавать сразу, а «первичка» на нулевом этапе строительства стоит на 20-30 % дешевле.
Источник: move.ru
Инвестиции в недвижимость: выгодно ли покупать квартиру для сдачи в аренду?
Рубль постепенно теряет в цене, а вклады в банках не приносят доход из-за низких ставок. Люди стремятся искать различные способы сохранить накопления – самый распространенный вариант купить квартиру, а потом ее сдавать. Выгодно ли это делать, пояснила инвестор «Аргументам и фактам».
Житель столицы Виктор Мельников рассказал изданию, что недавно купил квартиру за 9,5 млн рублей, хотя еще год назад она стоили 7,5 млн. Молодой человек планировал, что будет сдавать квартиру не менее чем за 44 тысячи рублей в месяц, но на деле вышло не больше 35 тысяч рублей. Как считают эксперты, спрос упал из-за того, что многие жители Москвы перешли на удаленку и уехали работать на родину.
Эксперты агентства недвижимости Garnet подсчитали, что в первом полугодии прошлого года люди стали чаще покупать квартиры, чтобы в дальнейшем сдавать их в аренду. Прирост составил 42%.
Инвестор, владельца агентства недвижимости Ксения Аверс рассказала, что заработать таким популярным у россиян способом действительно можно при некоторых условиях.
«Процентная доля доходной недвижимости по правилам инвестирования должна быть равна вашему возрасту. Допустим, вам 30 лет. Значит, 30% всех ваших сбережений вы можете инвестировать в покупку объектов недвижимости», – пояснила эксперт.
При этом, чем моложе человек, тем более рисковые и агрессивные стратегии инвестирования он может себе позволить, уверена Аверс. Это могут быть акции, криптовалюты, облигации. А вот недвижимость, напротив, является менее рискованным инструментом сохранения средств. Однако эксперт подчеркнула, что и высоких доходов ждать не стоит.
«Здесь все зависит о того, готов человек рисковать или нет. Если вы больше склоняетесь ко второму ответу, то недвижимость – ваш вариант», – отметила инвестор.
Как выбрать квартиру, чтобы она приносила доход?
Также эксперт отметила, что не всякое жилье может принести желаемый доход. Не всегда здесь можно основываться на собственных предпочтениях. Самый выгодный вариант, по словам, эксперта, это малосемейки, квартиры-студии, однокомнатные квартиры.
Как рассчитать доходность недвижимости?
По словам Аверс, нужно:
- оценить размеры вложения собственного капитала;
- определить арендную ставку аналогичных объектов на рынке;
- вычесть из денежного потока 15-20% (это прогноз окупаемости по нижней границе), налог на имущество, расходы на мелкий ремонт в течение года, затраты на замену замков между арендаторами и т. д.
«Доходность недвижимости должна быть не менее 12% годовых. Только в этом случае она может покрыть примерный уровень реальной инфляции. Окупаемость объекта не должна превышать 8 лет. Например, если квартира стоит10 млн рублей, ее аренда должна составлять не менее 100 тысяч рублей в месяц», – заключила эксперт.
Источник: bankiros.ru