Выкуп недвижимости как бизнес

Так как же работает бизнес на срочном выкупе недвижимости?

Позволяющий делать 1.000.000 ₽/мес, совершая всего 1-2 сделки в месяц?

Сезон, прибыль, сложность: можно ли заработать на срочном выкупе квартир и как

Срочный выкуп представляет собой приобретение недвижимости за короткое время инвесторам или риелторской организацией. Сделка происходит всего лишь течение 4 дней, а затем осуществляется перепродажа с целью получения прибыли. Многие утверждают, что это довольно легкий способ получить доход.

На первый взгляд, все просто, рисков совершенно нет. Более того, заниматься этим можно и удаленно. Если у вас есть средства, и вы хотели бы их приумножить, возможно, стоит рассмотреть эту идею в качестве бизнес-проекта. Но для начала необходимо ознакомиться со всеми плюсами и минусами данного направления.

Вся правда об услуге «Срочный выкуп недвижимости» от директора агентства «Жилищная инициатива».

Кто будет клиентом

К быстрой продаже прибегают собственники жилья, которым нужно в короткое время сбыть недвижимость. Такая необходимость возникает, если нужно в короткие сроки получить крупную сумму денег, рассчитаться с долгами или продать квартиру, чтобы переехать за границу или в другой город. Помимо прочего, вашими клиентами могут стать люди, которым нужно быстро совершить обмен недвижимости, а времени на ожидание нет.

Плюс для предпринимателя, минус для владельца недвижимости

Главным преимуществом срочного выкупа недвижимости является то, что предприниматель может получить квартиру, дом или коммерческую недвижимость по цене, которая гораздо ниже рыночной стоимости. А вот владелец недвижимости, напротив, теряет часть средств от продажи за счет срочности. Существует даже статистика. Так, на вторичном рынке жилья Москвы продать квартиру можно за 73 дня. Но это лишь средние показатели, некоторые лоты могут задержаться в продаже гораздо дольше.

Иногда для ускорения процесса купли-продажи собственники идут на срочную сделку ценой потери части средств. Прежде чем вкладывать свои деньги в недвижимость, которую вы планируете продать с выгодой, следует учесть еще одну выдержку из статистики: как утверждают риелторы, доля срочных сделок на рынке довольно невелика.

Какую прибыль можно получить

Еще один и самый важный фактор, который следует учитывать перед тем, как начинать бизнес по срочному выкупу квартир, это конечная прибыль. Риелторы отмечают, что средний дисконт может варьироваться от 10 до 20%. Этот процент может оказаться и меньше или больше, что будет зависеть от ликвидности недвижимости, затоваренности рынка и локации объекта.

80% стоимости за мою квартиру: Срочный выкуп недвижимости 2021

Если квартира располагается в районе массовой застройке, собственник, скорее всего, будет опускать цену существеннее. А вот если окна квартиры выходят на козырек подъезда или оживленную дорогу, то цена может быть снижена еще больше. Более дешевыми квартирами являются и те, что расположены на первых или последних этажах.

Какие дополнительные расходы следует учитывать

Не стоит полагать, что стоимость квартиры — это вся сумма, которую вам придется заплатить. Возможно, и даже вполне вероятно, будут дополнительные расходы. Одной из статей является регистрация сделки и уплата госпошлины. Это сумма в районе 20 000 руб.

Если вы планируете проверить квартиру перед покупкой, придется воспользоваться юридическими услугами. Помощь стороннего сервиса может варьироваться от 15 000 до 50 000 руб. При необходимости могут понадобиться услуги нотариуса. Сумма здесь будет индивидуальной, с учетом конкретной ситуации.

Когда вы уже приобретете квартиру, нужно будет вносить коммунальные платежи до того момента, пока вы ее не продадите. И здесь расходы будут выше с учетом сезона. Зимой коммуналка будет обходиться дороже. Если недвижимость находится в плохом состоянии, скорее всего, понадобится предпродажная подготовка. Расходы здесь тоже могут быть самыми разными.

После продажи нужно будет заплатить еще и налог.

Основной риск и необходимость проверки собственника

Когда вы уже сделали выбор в пользу того или иного объекта недвижимости, обязательно следует проверить собственника на юридическую чистоту. Если пренебречь этим вопросом, можно остаться и без квартиры, и без денег. Даже обычная сделка по покупке — это уже мероприятие, сопряженное с риском. А если речь идет о срочном выкупе, риск многократно увеличивается.

Это объясняется тем, что собственники просто так не продают недвижимость с большой скидкой. Обычно к этому подталкивают обстоятельства. Квартиры, появляющиеся на рынке для срочного выкупа, никто не проверяет. Инвестор должен взять эту ответственность на себя.

Если требуется помощь, рекомендуется обратиться к риелтору с юридическими знаниями или юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью. Качественная юридическая проверка может обойтись в 50 000 руб. или даже выше. Существуют сервисы, которые обходятся дешевле, но проверка в этом случае автоматизирована.

Выводы

На срочном выкупе недвижимости можно заработать, и очень неплохо. Но начинать заниматься этим видом бизнеса нужно только в том случае, если вы готовы взять на себя высокие риски и обладаете стрессоустойчивостью.

Если вы наладите схему работы, со временем первоначальные сложности вам уже не будут казаться таковыми. Но риск всегда остается. Он заключен не только в том, является ли квартира юридически чистой. Основным риском является отсутствие выгоды, ведь цены на недвижимость постоянно меняются.

Источник: businessman.ru

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

При покупке недвижимости новый владелец сразу передает деньги продавцу или используют ипотечный кредит, для чего обращается в банк. Когда не хватает денег, чтобы оплатить полную стоимость жилья, кроме ипотечного кредитования можно использовать другую схему и заключить с собственником договор аренды с последующим выкупом квартиры.

Объясняем, что такое аренда с последующим выкупом и какие особенности у такой сделки.

Что такое аренда с правом выкупа

Схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа используется редко. Практически в каждом случае, когда покупатель не может сразу собрать всю сумму, прибегают к ипотечному кредитованию. По такой схеме деньги продавцу перечисляет банк, а покупатель выплачивает финансовой организации сумму кредита и проценты по ипотеке.

Но может использоваться и другая схема — покупка квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа. Для этого заключают договор, который может быть:

• двусторонним. Его участники — собственник квартиры и покупатель;
• трехсторонним. В таком договоре кроме продавца и покупателя участвует третья сторона — агентство недвижимости.

По условиям договора покупатель в течение периода, на протяжении которого он будет считаться арендатором, делает регулярные взносы. После того, как за недвижимость перечислена полная стоимость, арендатор становится собственником. Процедура завершается подписанием акта об исполнении сторонами обязательств, после чего новый владелец обращается в Росреестр и переоформляет право собственности на себя.

В некоторых случаях стороны могут установить часть от стоимости жилья, после выплаты которой право собственности переходит новому владельцу.

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектом, который покупают по такому договору, может быть:

• квартира;
• дом;
• дача;
• земельный участок. Исключение — наделы, которые относятся к заповедным зонам, зонам водного или лесного хозяйства, территориям общего пользования;
• оборудование;
• транспортные средства.

Арендодателем по закону может быть как собственник, так и другое лицо, которое владелец наделил таким правом.

Аренда недвижимости с последующим выкупом — что учесть сторонам договора?

Сторонам договора нужно учитывать такие моменты:

• договор составляют так, чтобы смысл написанного не допускал двоякого толкования. Если этого не сделать, одна из сторон сможет отказаться от участия в сделке, а вторая — потерять деньги или квартиру, не получив за нее оговоренной суммы;
• договор аренды квартиры с правом выкупа нужно заключать в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
• в договоре существенным условием должно быть условие о стоимости недвижимости, которая считается выкупной.

Все условия заключаемого договора должны согласовываться между собственником квартиры и ее будущим покупателем. Это:

• величина выкупной цены;
• размер ежемесячного платежа;
• срок аренды;
• условия аренды квартиры до перехода права собственности.

Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита

• При оформлении ипотеки покупатель становится владельцем сразу после заключения сделки. При заключении договора аренды с последующим выкупом арендатор может стать собственником только после того, как выплатит выкупную стоимость жилья.
• При оформлении ипотеки владелец может полноправно распоряжаться квартирой только после снятия обременения. При переходе права собственности по договору аренды собственник может распоряжаться ей как хочет.
• Чтобы финансовая организация выдала покупателю кредит, нужно подтвердить свою платежеспособность, возможно привлечь созаемщиков, иметь хорошую кредитную историю. Для заключения договора аренды этого не требуется.

Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом

Преимущества заключения сделки:

• общая сумма всех затрат покупателя будет меньше, чем при использовании ипотечного кредитования;
• арендатор может пользоваться недвижимостью сразу после заключения договора;
• если обстоятельства меняются, и арендатор не хочет или не имеет возможности выкупать жилье, он не выплачивает штраф или неустойку. Но штраф или неустойку придется заплатить, если стороны включили такое условие в договор.

Отрицательные стороны аренды с последующим выкупом:

• отсутствует четкая юридическая форма сделки;
• приобретаемое имущество может быть использовано собственником как залоговое, но покупатель об этом может не знать;
• при определенных условиях договора собственник жилья может выселить арендатора и не передавать ему право собственности.

В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом

Аренда жилья с выкупом — это не новая для российского рынка сделка. Но ее используют редко. Это связано с тем, что такой способ больше удобен арендатору — можно пользоваться квартирой уже сразу после заключения договора независимо от срока, на который он заключен.

Продавцу такая схема невыгодна — полностью сумму за квартиру он в большинстве случаев получает через несколько лет, но квартирой пользоваться не может, хоть и является ее собственником по документам. Чаще всего на такие сделки идут те владельцы жилья, недвижимость которых долго продается. Это может быть квартира в плохом районе, на первом или последнем этаже, со слишком высокой стоимостью по сравнению с аналогичными объектами.

То, что аренда с выкупом не востребована, связано с рисками, которые есть в сделке. Основной риск продавца в том, что он может продать квартиру слишком дешево, если после подписания договора стоимость недвижимости вырастет. Риски покупателя в том, что до перехода права собственности фактически он выступает арендатором. Арендодатель может расторгнуть договор аренды и продать жилье другому лицу, подарить его, использовать как залог для оформления кредита. Кроме этого, на недвижимость могут наложить арест, реализовать для погашения долгов.

Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа

Чтобы снизить риски для сторон сделки, нужно правильно составить договор и учесть ответственность сторон при нарушении оговоренных условий.

Преамбула

В этой части договора пишут:

• название сделки;
• место заключения договора и дату, на которую он подписан;
• ФИО сторон сделки или название компании, если одной из сторон договора выступает физическое или юридическое лицо.

Кроме информации о сторонах сделки, описывают предмет соглашения. Нужно написать данные недвижимости так, чтобы можно было ее точно идентифицировать. Указывают:

• название объекта – дом, квартира, комната. Описывают ее состояние – жилое, нежилое;
• общую площадь;
• этажность;
• количество комнат;
• кадастровый номер;
• адрес;
• кто по документам является собственником объекта;

• перечень документов, который прилагается к заключаемому договору;
• срок аренды.

Размер выкупной цены и арендной платы

Выкупная цена может входить в арендную плату или перечисляться отдельно — закон позволяет использовать любой из таких вариантов. Но если выкупной цены не будет указано в договоре, по решению суда его могут признать незаключенным. В таком случае арендатор не сможет требовать от собственника квартиры передачи недвижимости в право собственности. Если часть средств или все деньги передавались в счет арендной платы, эту сумму нельзя будет вернуть.

В договоре прописывают сумму арендных выплат, их периодичность и порядок проведения расчетов по договору. Нужно указать число, до которого арендатор должен ежемесячно перечислить необходимую сумму средств.

Стороны согласовывают и указывают в договоре то, каким образом будут передаваться деньги. Это может быть наличный или безналичный расчет. Безналичный расчет в таких сделках предпочтительнее. Так сторонам при необходимости будет легко доказать, что требуемые суммы переводились, если возникнет спор по такому вопросу.

При каждом переводе денег лучше указывать назначение платежа — арендная плата или часть выкупной стоимости по договору с указанием его номера.

В договоре нужно написать:

• общий размер выкупной цены;
• входит ли арендная плата в счет погашения выкупной цены;
• какую сумму обеспечительного платежа вносит арендатор в момент первого платежа и как она возвращается. По желанию сторон обеспечительный платеж может быть засчитан в счет последних платежей для полного перечисления выкупной стоимости за объект.
• в какой момент арендуемый объект переходит в собственность арендатора. Обычно определяют, что это происходит после того, как арендатор полностью выплачивает выкупную цену.

Обязанности сторон

• передать жилье в течение определенного срока в пользование арендатору после подписания договора. Срок дополнительно согласовывается между арендатором и арендодателем;
• не препятствовать арендатору в пользовании квартирой.

• перечислять арендную плату в соответствии с суммой и сроками, прописанными в договоре;
• поддерживать квартиру в надлежащем состоянии;
• использовать объект только по назначению, прописанному в договоре.

Ответственность сторон

В этой части договора обговаривают ситуации, при наступлении которых стороны договора несут материальную ответственность. Например, арендатор может нести ответственность за:

• ущерб, причиненный объекту;
• просрочку в перечислении платежей.

Дополнительные условия договора

• порядок расторжения договора;
• порядок продления договора;
• порядок разрешения споров;
• порядок разрешения форс-мажорных ситуаций.

Нужно ли регистрировать договор аренды

Необходимость регистрации зависит от того, на какой срок заключается договор. Если он действует меньше года, его не регистрируют. Если срок действия составляет от 12 месяцев и больше, документ подлежит регистрации.

Заверять договор у нотариуса не нужно. Но при желании сторон это можно сделать.

Аренда домов с последующим выкупом: что запомнить

• Договор аренды с последующим выкупом позволяет стать собственником квартиры, но только после выплаты выкупной цены.
• Арендатор может жить в квартире сразу после подписапния договора.
• Исполнение всех обязательств арендатором и арендодателем фиксируют актом.
• Чтобы на основании договора стать собственником, нужно внести изменения в ЕГРН. Для этого после выплаты выкупной цены обращаются в Росреестр.

• Что такое аренда с правом выкупа
• Что можно выкупить по договору аренды?
• Аренда недвижимости с последующим выкупом — что учесть сторонам договора?
• Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита
• Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом
• В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом
• Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа
• Преамбула
• Размер выкупной цены и арендной платы
• Обязанности сторон
• Ответственность сторон
• Дополнительные условия договора
• Нужно ли регистрировать договор аренды
• Аренда домов с последующим выкупом: что запомнить

Источник: www.mirkvartir.ru