Замещение как принцип оценки бизнеса

Принцип замещения состоит в том, что люди покупают или арендуют недвижимое имущество не как таковое, а скорее видят в нем нечто, отвечающее целому спектру потребностей ( крыша над головой и пр. Данные потребности формируют спрос на недвижимость. [3]

Принцип замещения ( субституции) означает, что потребитель практически всегда ( за небольшим исключением) может заменить один товар на другой, чтобы удовлетворить свой спрос. Например, металл может быть заменен пластмассой, возможен выбор между использованием газовых плит или электрических, потребитель может выбрать кинофильм или телевизионную передачу. [4]

Принцип замещения — максимальная стоимость недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Принцип замещения реализуется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, сравнительном и доходном. [5]

Принцип замещения состоит в том, что максимальная стоимость объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. В большинстве случаев полезность объекта оценки связана с ожиданием будущих прибылей. Стоимость недвижимости, приносящей доход, определяется ожидаемой прибылью, а также размером денежных средств от перепродажи. [6]

FM119RUS Оценка бизнеса

Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный ( типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном. [7]

Принцип замещения предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезное тью. [8]

Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылке, что рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определенной в ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью с аналогичными характеристиками при условии отсутствия в них особых условий сделок, то есть сделка должна быть типичной как по финансированию, так по условиям ее заключения. [9]

Принцип биологического замещения — принцип незваного гостя — вновь внедрившийся вид всегда, вырабатывая свою экологическую нишу, сужает возможности менее конкурентоспособных видов и тем самым способствует их исчезновению или лишь слегка видоизменяет экологические ниши близких по потребностям видов, создавая предпосылки для сокращения их численности или, наоборот, их массового размножения. [10]

По принципу замещения , если кремний дает SiH4, то ему должен отвечать ряд гидратов или гидроксильных производных. Этот последний есть гидрат кремнезема, потому что он равен SiO2 — — 2НЮ; он и образуется при действии воды на хлористый кремний, когда все четыре хлора заменяются четырьмя водными остатками. [11]

Действуя по принципу замещения , инвестор может инвестировать либо в аналогичное предприятие, либо в оцениваемое предприятие. Поэтому данные о стоимости акций сопоставимых аналогичных предприятий при соответствующих корректировках могут служить ориентирами для определения стоимости акций оцениваемого предприятия. [12]

АЭС определяется принципом замещения конкурентоспособной атомной энергией других видов топлива. Вот почему именно в районе Воронежа была сооружена Нововоронежская АЭС. Из этих же соображений выбрано место для Ленинградской АЭС, Курской, Чернобыльской ( под Киевом), Смоленской, Армянской АЭС. На севере европейской части, за Полярным кругом, работает Кольская АЭС, на Урале — Белоярская АЭС. [13]

Схемы на принципе замещения позволяют получить большую точность измерения, результаты измерения в них меньше зависят от величины напряжения и характеристик ламп. Точность этих схем зависит, однако, от качества переменного конденсатора; получение идентичных показаний при серийном выпуске требует идентичности характеристик серии переменных конденсаторов; достигнуть этого сложнее, чем для серии электроизмерительных приборов. [14]

В чем состоит принцип замещения . [15]

Источник: www.ngpedia.ru

Замещение активов вместо перевода бизнеса: что нужно учесть?

Пытаясь уйти от налогового бремени, компании переводят бизнес на новую компанию, затевают реорганизацию в надежде на то, что правопреемства по отношению к реорганизованной компании в части долгов по налогам не возникает (п. 8 ст. 50 НК РФ).

Пытаясь уйти от налогового бремени, компании переводят бизнес на новую компанию, затевают реорганизацию в надежде на то, что правопреемства по отношению к реорганизованной компании в части долгов по налогам не возникает (п. 8 ст. 50 НК РФ).

Чем плох перевод бизнеса?

Как показывает судебная практика, перевод бизнеса на новую компанию не спасет от риска взыскания налогов.

Так, налоговики обратились в суд с заявлением к обществу-2, ранее выделенному из общества-1, о возложении солидарной обязанности по уплате налогов, пеней, штрафов, подлежащих взысканию с общества-1. По передаточному балансу к обществу-2 перешли только активы, что не позволило обществу-1 расплачиваться с кредиторской задолженностью. Суд пришел к выводу о возможности привлечения общества-2 к солидарному исполнению обязанности общества-1 (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 07.08.2018 № А03-19230/2017).

Общая направленность судов в пользу налоговиков говорит о том, что реорганизация должна происходить добросовестно и справедливо.

То есть активы и обязательства обществ должны разделяться таким образом, чтобы каждое лицо могло ответить за свои действия самостоятельно.

Налоговиками выделены критерии, которые позволяют сделать вывод о «переезде» бизнеса и взыскивать налоги уже с новой компании:

2) одинаковый бизнес;

На проверке налоговики проведут осмотр, допросят сотрудников. Так инспекторы подтвердят, что компании ведут один бизнес.

В одном деле инспекторы допросили главбуха, который числился в двух фирмах (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2019 № А43-37367/2018).

3) общий офис, склад, торговые и производственные помещения;

4) совместно используемое оборудование и общий персонал;

5) взаимоотношения с банком;

6) общий сайт, телефон, электронная почта;

7) общие поставщики и покупатели;

8) вывод персонала.

Работники зачастую облегчают задачу налоговикам и честно рассказывают, как их всех уволили из одной компании и тут же приняли в другую, а занимались они тем же самым.

В таких случаях новой компании придется выплачивать налоги за «старую» компанию и гасить ее долги перед кредиторами.

Замещение активов вместо перевода бизнеса

Бизнес можно перевести путем замещения активов. Что это такое и насколько сложно это сделать?

Замещение активов проводится в рамках процедуры банкротства компании. Заявление о признании компании банкротом может инициировать либо кредитор, либо директор от имени самой компании.

На основании решения собрания кредиторов в ходе конкурсного производства может быть проведено замещение активов должника. За принятие такого решения должны проголосовать все кредиторы, обязательства которых обеспечены залогом имущества должника (п. 1 ст. 141 Закона о банкротстве).

Решением собрания кредиторов может быть предусмотрено создание одного АО или нескольких АО с оплатой их уставных капиталов имуществом должника, предназначенным для осуществления отдельных видов деятельности. Состав вносимого в оплату уставных капиталов, создаваемых АО, имущества должника определяется собранием кредиторов или комитетом кредиторов по предложению конкурсного управляющего (п. 2 ст. 141 Закона о банкротстве).

То есть банкрот учреждает АО. И банкрот владеет 100 % акциями АО. Акции созданных на базе имущества банкрота АО включаются в состав имущества должника и могут быть проданы на открытых торгах.

Продажа акций АО должна обеспечивать накопление денежных средств для восстановления платежеспособности банкрота-должника (п. 5 ст. 141 Закона о банкротстве).

Таким образом, имущество переводится на новую компанию без налоговых рисков.

Важно! Проводить процедуру замещения активов в отношении социально значимых объектов должника нельзя. Данные объекты подлежат продаже на торгах в форме конкурса с особыми условиями (п. 14 «Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2018)», утв. Президиумом ВС РФ 28.03.2018).

Проблемные вопросы при использовании замещения активов

Такой механизм перевода может быть использован в исключительном случае, когда совокупность замещаемых активов отвечает признаку предприятия, то есть имущественного комплекса, предназначенного для осуществления бизнеса. То есть потенциальный покупатель, приобретая имущественный комплекс, должен иметь возможность без лишних сложностей приступить к ведению бизнеса (Определение ВС РФ от 14.02.2018 № 305-ЭС15-3068).

И в этой оценочной части возникают судебные баталии – суды признают решения собрания кредиторов недействительным.

Например, кредиторы приняли решение о замещении активов должника путем создания АО на базе нежилых помещений и дебиторской задолженности. Но данная совокупность активов никак не может отвечать признаку предприятия, при покупке которого новый собственник сможет без лишних сложностей приступить к ведению бизнеса. При этом целесообразность продажи объектов недвижимости и дебиторской задолженности не как самостоятельного имущества, а под видом акций не подтверждена. Поэтому такое решение незаконно (Постановление 13 ААС от 04.02.2020 № А56-36025/2016).

Аналогично нельзя принять решение о замещении активов должника путем создания АО только на базе права аренды лесного участка (Постановление 17 АСС от 09.09.2019 № А60-46818/2018), путем разделения единого производственного цикла на два предприятия (Постановление АС Уральского округа от 10.12.2019 № А60-49801/2013).

• #активы
• #банкротство
• #замещение
• #уход от налогов
• #взыскание налогов
• #реорганизация юридического лица

Источник: www.klerk.ru

Метод стоимости замещения

Метод стоимости замещения — это один из методов оценки стоимости активов целостного имущественного комплекса, основанный на определении стоимости затрат, необходимых для воссоздания всех аналогичных активов, входящих в состав имущества предприятия. При этом калькулируются все виды затрат, связанных со строительством, приобретением и установкой каждого вида актива (стоимость проектных работ, материалов, расходов на оплату труда и т.п.).

Для получения обобщающей оценки стоимости целостного имущественного комплекса к стоимости замещения всех материальных и нематериальных активов прибавляется сальдо между финансовыми активами и финансовыми обязательствами предприятия. Этот метод оценки позволяет получить более точную стоимость чистых активов целостного имущественного комплекса в сравнении с их балансовой оценкой. В этом случае учитываются:

• фактор инфляции (расчет осуществляется в текущих ценах, поэтому оценка активов по восстановительной стоимости не нужна),
• затраты труда по формированию комплекса всех активов,
• фактор морального износа (так как каждому виду актива противопоставлен современный аналоговый его вид, который служит эталоном оценки).

Попробуйте программу ФинЭкАнализ для финансового анализа организации по данным бухгалтерской отчетности, доступной через ИНН

Страница была полезной?

Еще найдено про метод стоимости замещения

1. Методы оценки стоимости нематериальных активов На третьем этапе определяется справедливая стоимость путем вычитания полученного износа из текущей первоначальной стоимости 2 Метод стоимости замещения method of substituted value При использовании данного метода оценщик основывается на тезисе
2. Характеристика методов оценки стоимости товарных знаков В рамках затратного подхода к оценке товарного знака обычно выделяют следующие методы метод суммирования фактических затрат на создание товарного знака метод восстановительной стоимости метод стоимости замещения метод приведенных затрат Оценка затратным подходом не отражает реальной рыночной стоимости товарного
3. Актуализация методов оценки стоимости копании в концепции стоимостного управления Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта
4. Оценка Метод применяется для расчета рыночной стоимости действующих предприятий стоимости бизнеса когда отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности например недавно созданное предприятие благополучие предприятия в значительной степени зависит от заключаемых им контрактов или у фирмы отсутствуют постоянные заказчики-клиенты значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы деньги ценные бумаги и др возможна и необходима оценка холдинговых или инвестиционных компаний которые сами не создают массу чистого дохода Метод стоимости замещения Метод стоимости замещения ориентирован только на оценку материальных активов и приемлем для
5. Методология оценки нематериальных активов ОИС всех выявленных видов износов обесцениваний и проявляется на рынке через процесс купли-продажи Метод стоимости замещения основан на определении стоимости затрат на замещение оцениваемого объекта путем создания нового
6. Собственный капитал организации проблемы оценки и отражения в отчетности Базируясь на принципе замещения данный метод принимает во внимание амортизированную стоимость замещения воспроизводства т.е речь здесь идет о
7. Риск дефолта аграрного бизнеса в регионе продовольственный аспект В.В Журавлев А.С Продовольственная безопасность и импортозамещение — основные стратегические задачи современной аграрной политики Экономика региона 2015 № 3.С 256-266 doi . АПК и методы их решения Экономика сельского хозяйства России 2015 № 5.С 2-7 8 Буздалов И Перекачка . Е.В Оценка экономической добавленной стоимости сельского хозяйства Пензенской области Модели системы сети в экономике технике природе и обществе 2013
8. Стоимость нематериальных активов В основе затратного подхода лежат методы учета стоимости суммы затрат предприятия необходимых на создание метод стоимости создания или метод исходных затрат восстановление метод учета затрат на восстановление стоимости замещение метод учета стоимости затрат на замещение оцениваемого нематериального актива Здесь оцениваются фактически произведенные затраты
9. Новые концептуальные основы оценки объектов учета государственного и негосударственного секторов Основными методами определения справедливой стоимости для различных видов активов и обязательств являются а метод рыночных цен б метод амортизированной стоимости замещения Для определения справедливой стоимости соответствующего вида актива или обязательства используется метод
10. Определение ликвидационной скидки с позиций теории ценообразования применительно к машинам и оборудованию Если находят всего одно или два предложения то считают что возможность замещения является малой 4 рассчитывают коэффициент ликвидационной скидки К лик 1 — 1 — К . К сн 1 К эл Расчеты по описанной методике были опробованы путем сравнения расчетных результатов с фактическими данными о рыночной и ликвидационной стоимостях
11. Как определить ценность нематериального С учетом вышеизложенного фактическая стоимость замещения программного обеспечения интернет-магазина равна $ 1.8 млн Рыночный подход Данный подход основывается на анализе . При этом оценка осуществляется по затратному методу Реально данные НМА стоят в сотни раз дороже но мы все-таки принимаем их к . Теоретически использование данных о рыночных сделках с НМА позволяет сделать наиболее достоверный и точный вывод о стоимости активов однако на практике такие сделки редки сами активы уникальны и чаще продаются в
12. Метод сделок Далее метод стоимости замещения метод отраслевых коэффициентов метод рынка капитала методы экономического анализа Попробуйте программу ФинЭкАнализ
13. Проблемы и ошибки при определении стоимости машин и оборудования Корректировка на страну производителя определенная методом парных продаж не соответствует рыночным данным для рассматриваемых объектов оценки что приводит к завышению . Корректировка на страну производителя определенная методом парных продаж не соответствует рыночным данным для рассматриваемых объектов оценки что приводит к завышению полной стоимости замещения а величина физического износа определена экспертно В дальнейшем при проверке отчета сотрудниками банка
14. Премия за риск отменяет амортизацию и умножает цены Методических указаний.. размер инвестированного капитала регулируемой организации определяется при первом применении метода доходности инвестированного капитала на начало первого долгосрочного периода регулирования как стоимость капитала инвестированного и Методических указаний.. размер инвестированного капитала регулируемой организации определяется при первом применении метода доходности инвестированного капитала на начало первого долгосрочного периода регулирования как стоимость капитала инвестированного и использованного для создания активов применяемых для осуществления регулируемой деятельности с учетом независимой оценки стоимости замещения а также физического морального и внешнего износа таких активов выделено авторами ИИК — физический
15. Целостный имущественный комплекс Оценка целостного имущественного комплекса осуществляется путем расчета стоимости чистых активов методом стоимости замещения на основе рыночной стоимости объектов-аналогов методом капитализации фактической или потенциальной прибыли и
16. Оценка стоимости предприятия с использованием затратного и сравнительного подходов В основе затратного подхода лежат принцип замещения принцип наилучшего и наиболее эффективного использования сбалансированности экономической величины и экономического разделения В затратном . В затратном подходе используют метод чистых активов метод ликвидационной стоимости Метод чистых активов применяется в случае когда инвестор собирается
17. Формирование и учет интеллектуальной собственности В основе этого метода лежит стоимость основанная на затратах для создания точно такого же объекта интеллектуальной собственности метод замещения По этому методу стоимость объекта интеллектуальной собственности определяется из расчета цены которую нужно заплатить
18. Обесценение активов в учете государственного и негосударственного секторов Данный документ предполагает только два метода определения указанного вида оценки метод рыночных цен метод амортизированной стоимости замещения Согласно этому стандарту субъект учета использует тот метод который позволяет наиболее
19. Концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетности организаций относящихся и не относящихся к государственному сектору В Концептуальных о с нов ах для организаций государственного сектора указывается что основными методами определения справедливой стоимости являются метод рыночных цен метод амортизированной стоимости замещения В МСФО IFRS 13 регламентируется три наиболее широко используемых метода оценки
20. Развитие социальной инфраструктуры актуарных пенсионных расчетов в регионе Методы финансирования описывают не только план такого формирования но и предусматривают механизмы его более или менее автоматической корректировки в случае отклонений за счет каких-либо колебаний Эти колебания могут быть вызваны инфляцией падением инвестиционной доходности и стоимости активов ростом зарплат и смертности и т.п 15 В целом актуарные расчеты построены на . В целом актуарные расчеты построены на основе экономико-математических методов и позволяют проводить оценивание пенсионных систем с позиции определения достаточности размера страхового тарифа и . ПФР в действующей пенсионной системе уже ведет к увеличению масштабов проблемы связанной с конституционной гарантией сохранения пенсионных прав застрахованных лиц которые отражаются в показателе коэффициент замещения в долгосрочной перспективе к 2050 г этот показатель снизится до 3.5 % в 2009

Источник: 1fin.ru