Затратный метод подразумевает совокупность методов оценки стоимости недвижимости, которые основаны на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости (с учетом его износа). При применении затратного подхода предполагается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Чем отличается затратный метод от других подходов?
Следует четко понимать разницу между затратным методом оценки недвижимости и двумя другими — сравнительным и доходным.
Доходный метод используется для определения размера доходов, которые может принести объект его новому владельцу. Доходный метод используют и при оценке акций компании .
Сравнительный метод подразумевает подсчет затрат на приобретение объекта, аналогичного оцениваемому, стоимость покупки которого известна в данный момент.
Расходы инвестора на приобретение недвижимости подсчитываются при применении любого из трех методов, но затратный метод подразумевает их сравнение с расходами на строительство копии или аналога рассматриваемого объекта с учетом расходов на покупку идентичного участка земли. Покупатель, заключающий договор на проведение оценки, всегда озвучивает цель данного мероприятия, что непосредственно влияет на выбор метода оценки недвижимости специалистом.
Фундаментальный анализ: затратный подход
В чем заключается специфика проведения оценки затратным методом?
Перед специалистом по оценке недвижимости всегда возникает вопрос: что подсчитывать – затраты на воссоздание или на замещение .
Для определения стоимости воссоздания отдельно взятого объекта капитального строительства необходимо суммировать следующие расходы:
· стоимость строительных материалов на текущий момент времени;
· оплату труда рабочих по современным тарифам;
· затраты на эксплуатацию строительной техники и специального инструмента;
· стоимость выполнения всех видов работ для воспроизведения точной копии существующего объекта.
После этого вычитается сумма, соответствующая степени износа или повреждения здания.
Оценщик должен учесть все конструктивные или эксплуатационные недостатки здания, а также учесть технологию строительства, материалы и качество работ, которые применялись при возведении оцениваемого объекта. При оценке объектов недвижимости старого фонда сделать это крайне сложно.
Существует другой вариант — посчитать, во что обойдется инвестору стройка здания, аналогичного по функциональности и удобству его использования, с учетом применения современных материалов, технологий и способов выполнения строительно-монтажных работ. Это будет оценка замещения, то есть замены рассматриваемого объекта его современным аналогом:
· равноценным с ним по эффективности;
· лишенным тех недостатков, которые, возможно, были в старом объекте;
· с той же степенью износа.
В каждой конкретной ситуации перед специалистом стоит выбор между этими двумя вариантами проведения оценки с учетом характеристик объекта, специфики его использования, а также его категории (нежилая недвижимость или объект жилого фонда и т. д.)
Тема 8. Затратный подход при оценке недвижимости.Часть 1.
Больше полезной информации вы можете найти в блоге на сайте компании «Максард» .
Источник: dzen.ru
Преимущества и недостатки затратного метода ценообразования
- Каталоги
- Госзакупки
- Бюджетные учреждения
- Автономные учреждения
- Казенные учреждения
- Оплата труда в государственных (муниципальных) учреждениях
- Отдел кадров
- Ревизии и проверки
- Образовательные учреждения
- Силовые министерства и ведомства
- Учреждения здравоохранения
- Учреждения культуры
- Учреждения физической культуры и спорта
- Руководитель автономного учреждения
- Руководитель бюджетного учреждения
- Коммерческие организации
- Оплата труда в коммерческой организации
- Аптеки
- ЖКХ
- Организации связи
- Строительство
- Туристические компании и гостиницы
- Скачать архив
- Скачать документ
- Распечатать
- Добавить в папку
- Отправить другу
Затратный метод ценообразования
Какие методы ценообразования бывают? Из всего многообразия методов ценообразования можно выделить три основных: затратный (основан на анализе издержек), метод на основе спроса и предложения, метод следования за конкурентом (основан на изучении конъюнктуры рынка). Затратный метод ценообразования является самый распространенным в связи с относительной простотой его использования и удобством получения исходных данных.
Затратный метод ценообразования основывается на издержках и предполагает установление цен на услуги в размере, который обеспечивает полное покрытие издержек и желаемый уровень прибыли. В экономической литературе затратный метод ценообразования часто критикуется за то, что он игнорирует такой важный закон рынка, как закон спроса и предложения. Однако затратным методом продолжает пользоваться большинство производителей из-за его несомненных преимуществ перед другими. Затратный метод оперирует с конкретными показателями, а не с предположениями; трудовые усилия по применению данного метода относительно невелики; этот метод хоть и не гарантирует максимальную прибыль, однако обеспечивает безубыточность продаж.
Главное преимущество затратного метода ценообразования в том, что он не требует дополнительных исследований, все исходные данные доступны и могут быть получены экономическими службами внутри самой организации. БУ имеют возможность оценить плюсы и минусы затратного метода, так как он лежит в основе расчета финансового обеспечения государственного задания. Государство не случайно продолжает пользоваться затратным методом как основным при распределении средств финансирования. Этот метод отвечает понятию справедливости с точки зрения покупателя, продавца и конкурентов. Покупатель не платит ничего сверх обоснованного размера расходов и прибыли (нет «грабительской» цены); продавец возмещает понесенные им затраты; конкуренты находятся приблизительно в равных ценовых условиях.
Затратный метод ценообразования особо эффективен на неконкурентных рынках. К такому рынку можно причислить существующий способ взаимоотношений государства и учреждений по утверждению и исполнению госзадания. Но с принятием законопроекта № 519530-7 «О государственном (муниципальном) социальном заказе на оказание государственных (муниципальных) услуг в социальной сфере» (в настоящее время законопроект рассматривается Госдумой РФ во втором чтении) за счет привлечения независимых исполнителей начнут работать конкурентные способы определения поставщика госуслуг. А значит, на рынок выйдут игроки, для которых затратный метод не обязательно является преобладающим в системе ценообразования. Это приведет к необходимости пересмотра своих ценовых стратегий и для бюджетных учреждений, в том числе применительно к основной деятельности.
Однако, каким бы ни был способ установления цены, затратный метод ценообразования остается основным, если надо убедиться в безубыточности деятельности и рассчитать финансовый результат принятых на основе анализа рынка маркетинговых решений. Именно затратным методом ценообразования исчисляется нижняя граница цены – чтобы определить, есть ли принципиальная возможность выйти на рынок с конкурентной ценой.
Орлова О. Е.,
эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»
Источник: www.audar-info.ru
Преимущества и недостатки затратного подхода в оценке бизнеса
Основная цель данной курсовой работы – оценить предприятие, определив его рыночную стоимость на текущий период.
Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:
Изучить теоретические аспекты оценки бизнеса имущественным подходам.
Определить положительные и отрицательные стороны применения имущественного подхода к оценке бизнеса.
Выявить особенности применения данного подхода и в современных рыночных условиях, и на предприятии.
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..……3
Теоретические аспекты имущественного подхода к оценке бизнеса …. ……5
Сущность и сфера применения имущественного подхода…………..….……. 5
Оценка недвижимого имущества предприятия по обоснованной рыночной стоимости……………. ………………………..6
Оценка рыночной стоимости машин и оборудования…………………….……11
Преимущества и недостатки затратного метода…………………………..……13
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………..………15
РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ……………….……………. …………………….…….…..16
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………….…..…29
Работа содержит 1 файл
Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:
• методом техники остатка для земли;
• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;
• методом сравнения продаж;
• методом валового рентного мультипликатора.
На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды.
Оценка стоимости зданий и сооружений.
Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.
Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:
• методом сравнительной единицы (разрабатываются нормативы затрат на строительные работы, умножаются на площадь или объем оцениваемого объекта, вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта);
• методом поэлементного расчета (разбивка здания на отдельные компоненты и расчет расходов, требуемых для установки конкретного компонента в строящемся здании на дату оценки);
• индексным способом оценки (балансовая стоимость объекта умножается на соответствующий индекс для переоценки основных фондов).
Определение износа зданий и сооружений
После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.
Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, в связи с физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.
Физический износ — уменьшение стоимости имущества, вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.
Функциональный износ — уменьшение стоимости имущества, вследствие потери способности использоваться по своему прямому назначению.
Внешний износ вызывается изменениями по отношению к оцениваемому объекту факторов: «старение» окружения, изменения экологических условий, изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т. д.
В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений:
- метод срока жизни;
- метод разбиения;
Метод «Срока жизни»
Сущность метода «срока жизни» для определения износа заключается в предположении, что потери стоимости объекта по причине износа пропорциональны его возрасту. Этот метод основан, главным образом, на осмотре объекта и базируется на определении соотношения «эффективного возраста» и «срока экономической жизни», который приравнивается к соотношению «совокупного износа» и «восстановительной стоимости».
Срок физической жизни — период времени, в течение которого объект собственности реально существует (от даты ввода в эксплуатацию и до момента его разрушения).
Срок экономической жизни — период времени, в течение которого объект собственности вносит вклад в стоимость имущества, включая извлечение прибыли из его использования.
Физический возраст — период времени от даты ввода в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст — возраст «на сколько лет выглядит объект собственности» с учетом его технического состояния, внешнего вида, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.
Оставшийся срок экономической жизни — период времени от даты оценки до конца экономической жизни, то есть до даты, когда объект прекращает вносить вклад в стоимость имущества (его вклад становится равным нулю вследствие старения).
1.3 Оценка рыночной стоимости машин и оборудования.
После определения рыночной стоимости недвижимости оценщик должен рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т.е. стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регулирующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д.
Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличительными чертами:
• не связаны жестко с землей;
• могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;
• могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы.
Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.
Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.
Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.
При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:
• функциональное сходство (по области применения, назначению);
• конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);
• параметрическое сходство (по значению параметров).
При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходствах — об аналогичности.
В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:
• метод расчета по цене однородного объекта (оценщик при использовании данного метода подбирает однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего, по технологии изготовления, используемым материалам, конструкциям, цена на которые должна быть известна, определяет полную себестоимость производства, рассчитывает полную себестоимость оцениваемого объекта и определяет его восстановительную стоимость);
• метод поэлементного расчета (составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта, собирается ценовая информация по ним, определяется полная себестоимость объекта оценки и рассчитывается его восстановительная стоимость);
• индексный метод оценки (осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки, т. е. первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке к современному уровню с помощью индекса или цепочки индексов изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период).
Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется методами:
- Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.
- Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы.
Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов. Функциональный износ определяется экспертно, либо на основании модели:
Внешний износ определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.
1.4 Преимущества и недостатки затратного метода.
К достоинствам затратного подхода можно отнести:
1. Исключительная универсальность. Для всех видов специальной и уникальной техники затратный подход часто оказывается единственно возможным.
2. Благодаря детализированному порядку расчёта по отдельным еденицам машин и оборудования имеется возможность точнее оценить совокупный износ. Получить оценки имущества, удобные при его разделе.
3. При достаточности исходных данных результаты расчётов стоимости поддаются надёжному обоснованию.
В то же время у методов затратного подхода имеется и ряд недостатков:
1. Затратный подход в процессе формирования стоимости в большей мере отражает интересы производителя или продавца. Получаемые результаты зависят в первую очередь от количества расходуемых ресурсов на создание и реализацию объектов, чем от потребительской полезности этих объектов.
2. Расчёты стоимости воспроизводства затратным подходом, из-за их детализированности оказываются весьма трудоёмкими и оправданы в крупных и дорогостоящих объектах.
3. Исходная информация из сферы производства может быть не всегда надёжной и достоверной.
Надежность оценки стоимости затратным подходом, в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической и технической информации, которой располагает оценщик.
В существующей экономике оценочная деятельность выступает важным и необходимым дополнением к бухгалтерскому учёту. Бухгалтерский учёт выполняет свои задачи, но не может объективно учесть факторы вне организации, например изменение рыночной стоимости объектов недвижимости, основных средств, нематериальных активов. Независимая оценка позволяет восстановить объективно упущенные бухгалтерским учётом изменения и восстановить реальную стоимость объектов.
Кроме того, часто возникают случаи, когда необходимо оценить стоимость имущества, ранее не состоявшего на бухгалтерском учёте или состоявшего на учёте по «нулевой» стоимости. Во всех случаях оценщики, определив стоимость, дадут возможность восстановить реальную стоимость объекта и отразить её в бухгалтерском учёте. Акт независимой оценки, подкреплённый приказом руководителя предприятия – объективное основание для внесения изменений в данные бухгалтерского учёта. Независимая оценка значительно повышает доверие инвесторов, кредиторов и других заинтересованных организаций к данным, предоставленным бухгалтерией, бизнес-планам, кредитным заявкам.
Кроме того, независимая оценка может помочь предпринимателю в спорных ситуациях. Например, при оценке имущества кредитным отделом банка. Риск-менеджеры банка напрямую заинтересованы в занижении стоимости активов, поскольку занижение снижает риски банка. Независимая оценка позволяет избежать предвзятости и односторонности в оценке.
По итогам проведенных исследований можно сделать следующие выводы: затратный подход к оценке стоимости бизнеса основывается на анализе баланса предприятия, что дает возможность сформировать объективную оценку, а также является наиболее достоверным в условиях нестабильной российской экономики, что обусловлено наличием достоверной исходной информации для расчёта, а также применением методов, традиционных для отечественной экономики к оценке стоимости бизнеса, основанных на анализе стоимости имущества предприятия и его задолженности.
Для финансирования инвестиционного проекта стоимостью 200 млн. руб. ОАО привлекает такие источники, как:
амортизационные отчисления — 50 млн. руб.,
кредиты банка — 50 млн. руб.,
эмиссия обыкновенных акций — 75 млн. руб.,
эмиссия привилегированных акций — 25 млн. руб.
Цена капитала по каждому источнику соответственно составляет: 15%, 25%, 20%, 15%.
Предполагается, что срок окупаемости проекта составит 3 года.
Определите средневзвешенную цену капитала, экономически обоснуйте целесообразность реализации инвестиционного проекта и сделайте вывод.
Средневзвешенную цену капитала определяем по формуле:
ri – требуемая доходность (норма прибыли) по капиталу, полученному из i-ого источника (цена i-ого источника)
Источник: www.stud24.ru