Затратный метод оценки бизнеса пример

В качестве конкретных примеров использования различных подходов (здесь и да­лее) будем оценивать рыночную стоимость одной обыкновенной акции ОАО «Х».

После проведения анализа и структуры активов и обязательств компании был сделан вывод о целесообразности применения затратного подхода к оценке.

В рам­ках затратного подхода применялся метод скорректированной стоимости чистых активов компании. Определение стоимости чистых активов осуществляется на основании Приказа Минфина РФ № 10н, ФКЦБ РФ № 03-6/нз от 21 января 2003 г. «Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ».

1. Определяем величину чистых активов компании по балансовой оценке.

Для этого производим группировку отдельных статей баланса (табл. 5.3).

2. Проводим корректировку по отдельным статьям баланса. Это обусловлено тем, что итоговые суммы статей баланса, учитываемые в расчете стоимости акций, могут не отражать ту сумму средств, которой реально располагает компания на дату оценки.

Затратный подход: метод чистых активов на примере КАМАЗа

Нематериальные активы. Данные по статье имеют нудевое значение, корректи­ровки данной статьи баланса не производились.

Основные средства. Стоимость всех основных средств ОАО «Х», согласно дан­ным бухгалтерской отчетности, на 1 октября 2004 г. составляет 857 763 тыс. руб. В соответствии с предоставленной расшифровкой основные средства общества подразделяются на группы, которые представлены в табл. 5.4.

Процесс корректировки основных средств состоит из следующих этапов.

1. Разделение общей ведомости основных средств по назначению на объекты производственного и непроизводственного назначения.

В составе основных средств предприятия имеется двухкомнатная квартира, ко­торая может быть классифицирована как непроизводственный актив. Однако, по сведениям менеджера предприятия, квартира используется для служебных целей. Исключение ее из состава основных средств предприятия как излишнего непро­изводственного актива нецелесообразно.

2. Разделение общей ведомости основных средств на группы основных средств: здания, сооружения, машины и оборудование, транспортные средства, производ­ственный инвентарь и прочие объекты основных средств.

Стоимость тех объектов, по которым отсутствовали технические характеристи­ки либо иная информация, необходимая для расчета, определена индексным ме­тодом с использованием индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ.

Объекты, построенные в 2004 г., приняты к дальнейшим расчетам в балансовой оценке.

Стоимость служебной квартиры в силу развитости данного сегмента рынка не­движимости определена сравнительным подходом.

4. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования, автотранспортных средств, производственного и технологического инвентаря произведена индекс­ным методом с использованием индексов изменения стоимости технологического оборудования.

Оценка рыночной стоимости зданий и сооружений.

Находящиеся на балансе ОАО «Х» здания и сооружения представлены в табл. 5.5.

При расчете физического износа использован метод срока службы (време­ни экономической жизни объекта). В связи с рациональным использованием и востребованностью оцениваемых производственных зданий функциональный и внешний износ является ничтожно малой величиной и в дальнейших расчетах не учитывается.

Технические характеристики объектов недвижимости и расчет их стоимости представлены в табл. 5.6 и 5.7.

Стоимость остальных объектов основных фондов определена индексным ме­тодом. Последняя переоценка основных фондов произведена по состоянию на 1 января 1997 г. Балансовая стоимость объектов пересчитана с применением ин­дексов изменения стоимости строительно-монтажных работ, индексов изменения стоимости технологического оборудования в отрасли, индексов изменения потре­бительских цен в зависимости от даты постановки на баланс соответствующего объекта. Индексировалась полная стоимость воспроизводства.

Рыночная стоимость полностью амортизированных объектов принималась рав­ной 10% от переоцененной полной стоимости воспроизводства.

В итоге рыночная стоимость основных фондов предприятия, рассчитанная ин­дексным методом, составляет 800 174 667 руб. В табл. 5.8 представлены результа­ты расчета.

Оценка рыночной стоимости служебной квартиры

Площадь квартиры — 35,8 м 2 , первая комната — 13,5, вторая комната — 9,3, кухня — 6,3 м 2

Балансовая стоимость квартиры 188 028 руб.

Рынок жилья в России является наиболее сформировавшимся сегментом рын­ка недвижимости. Поэтому определяющим подходом в оценке данного объекта является сравнительный подход.

Выбор аналога произведен на базе газеты «Из рук в руки». В качестве объектов- аналогов использованы двухкомнатные квартиры, сопоставимые по местополо­жению. Информация представлена в табл. 5.9.

Рыночная стоимость квартиры составляет 449 690 руб.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

В соответствии с представленными заказчиком документами (свидетельство о государственной регистрации права от 16 ноября 2001 г.) ОАО «Х» обладает правом постоянного бессрочного пользования земельным участком общей пло­щадью 73 605 м 2 .

Информация о кадастровой стоимости земельного участка отсутствует.

Стоимость права постоянного бессрочного пользования определяется по сле­дующей формуле

где Vбп — стоимость права бессрочного пользования земельным участком; VL — ры­ночная стоимость земельного участка; Н — земельный налог; е — ставка дискон­тирования для земли; Рв — выкупная стоимость земельного участка.

Право бессрочного пользования после 2004 г. практически всеми организация­ми, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федераль­ных казенных предприятий и органов государственной власти и органов местного самоуправления, должно быть переоформлено на право аренды или земельный участок должен быть выкуплен.

В результате анализа рынка земельных участков города, где расположено ОАО, выявлено, что число предложений на продажу земельных участков, сопоставимых с оцениваемым, крайне мало. В основном предлагаются участки для индивидуаль­ного жилищного строительства или для строительства загородных коттеджных поселков за чертой города, что не соответствует оцениваемому земельному участ­ку по факторам «месторасположение», «целевое назначение». В качестве объекта сравнения принят земельный участок площадью 10 000 м 2 , предлагаемый к про­даже по цене 4 350 000 руб. Таким образом, рыночная стоимость 1 м 2 земельного участка составляет $14,5.

Выкупная стоимость участка установлена в размере пятикратной ставки зе­мельного налога за единицу площади земельного участка (ст. 36 Земельного ко­декса РФ).

Ставка дисконтирования для земли определена методом кумулятивного по­строения:

Безрисковая ставка дохода + премия за риск вложения в недвижимость + премия за низкую ликвидность + премия за инвестиционный менеджмент

В качестве безрисковой ставки взята средняя ставка доходности еврооблигаций Евробонды России — 7,3. Риск вложения в недвижимость принят на уровне 3%. Поправка на низкую ликвидность — 1%; поправка на инвестиционный менедж­мент — также 1%.

Таким образом ставка дохода для земельного участка составляет (округленно) 12%.

Стоимость объектов незавершенного строительства, согласно данным бухгал­терской отчетности по состоянию на 1 октября 2004 г. Пересчет стоимости объ­ектов незавершенного строительства произведен путем индексации фактических затрат строительства с применением индексов изменения цен на строительно- монтажные работы в отрасли. Результаты расчетов представлены в табл. 5.12.

Прочее имущество отражено как объекты капитальных вложений в октябре 2004 г. Стоимость указанного имущества корректировке не подвергалась и при­нята для дальнейших расчетов в балансовой оценке 49 047 тыс. руб.

Долгосрочные финансовые вложения

По данным бухгалтерской отчетности по состоянию на 1 октября 2004 г., статья «Долгосрочные финансовые вложения» составляет сумму в размере 15 658 тыс. руб. и представляет собой инвестиции в уставный капитал трех организаций. Рыночная стоимость вложений в уставный капитал этих организаций определена на основа­нии предоставленной бухгалтерской отчетности организаций за 9 месяце в 2004 г. методом чистых активов и составила 110 788 тыс. руб.

Вклады в уставный капитал вышеназванных организаций не обеспечивают контроля, следовательно, для выведения итоговой стоимости инвестиций необхо­димо ввести корректировку на неконтрольный характер вложений.

Краткосрочные финансовые вложения, которых у предприятия нет, не коррек­тировались; статья «Прочие внеоборотные активы» не корректировалась по той же причине.

Статья «Запасы» по данным бухгалтерской отчетности по состоянию на 1 октя­бря 2004 г. составляет 67 300 тыс. руб. По сведению специалистов ОАО «Х», в со­ставе запасов имеются неликвидные запасы на сумму 143 463,31 руб. Эта сумма скорректирована исходя из предположения, что указанные запасы могут быть ре­ализованы по цене, составляющей не более 70% балансовой стоимости. Величина корректировки — 43 тыс. руб.

Отдельные виды запасов числятся на балансе предприятия по учетным ценам, тогда как в случае их реализации рыночная цена (без НДС) будет отличаться от учетной цены — это относится в первую очередь к готовой продукции.

Произведем пересчет стоимости готовой продукции предприятия с учетом цены реализации (номенклатура большая, поэтому расчет опускаем). Остальные статьи баланса по разделу «Запасы» корректировке не подвергались, так как сырье и ма­териалы, входящие в состав запасов, являются достаточно ликвидными, находятся в постоянном обороте и будут использованы в течение одного производственного цикла. Величина корректировки 5160 тыс. руб. Итоговая корректировка по разде­лу «Запасы» составляет 5117 тыс. руб.

Налог на добавленную стоимость

Согласно данным бухгалтерской отчетности ОАО по состоянию на 1 октября 2004 г., сумма налога на добавленную стоимость составляет 25 232 тыс. руб. и при­нимается в расчет в полном объеме.

По состоянию на 1 октября 2004 г. величина краткосрочной задолженности со­ставляет 68 011 тыс. руб., долгосрочная дебиторская задолженность отсутствует.

Оценка рыночной стоимости краткосрочной дебиторской задолженности со­стоит из следующих этапов:

• выделение из общей величины дебиторской задолженности безнадежной к взысканию и просроченной дебиторской задолженности и определение ве­роятности возврата указанных сумм;

• расчет периода оборачиваемости текущей дебиторской задолженности как средней величины данного показателя за период 2002 г. — 9 месяцев 2004 г.;

• определение рыночной стоимости текущей дебиторской задолженности — исходя из периода погашения, определенного на предыдущем этапе, и ставки дисконтирования 14% по рублевым депозитам, предоставленным предприя­тиям и организациям на срок свыше 91 дня.

Величина денежных средств принята по балансовой стоимости, так как это наи­более ликвидный актив, имеющий рыночный эквивалент, равный балансовому отражению, — 4120 тыс. руб.

Прочие оборотные активы

Данные по статье имеют нулевое значение, поэтому корректировки не вноси­лись.

Долгосрочные обязательства компании представляют собой кредит Сбербанка РФ сроком погашения 12 мая 2005 г. под 10,5% годовых. Анализ представленной информации показывает, что процентная ставка по кредитам, предоставленным ОАО «Х», соответствует рыночным значениям, период времени до срока погаше­ния составляет менее 8 месяцев, следовательно, стоимость долгосрочных обяза­тельств принята по балансовой оценке.

Краткосрочные обязательства также представлены кредитами Сбербанка РФ, процентная ставка соответствует рыночным значениям; корректировка не произ­водилась.

По данным бухгалтерской отчетности по состоянию на 1 октября 2004 г., ста­тья «Кредиторская задолженность» составляет сумму в размере 109 025 тыс. руб. и принимается в дальнейших расчетах по балансовой стоимости.

Итоговый расчет стоимости чистых активов ОАО «Х» представлен в табл. 5.16.

1. Перечислите методы оценки бизнеса, реализуемые в составе затратного под­хода.

2. Каковы основные достоинства и недостатки метода оценки бизнеса на базе чистых активов?

3. В чем суть метода определения ликвидационной стоимости?

Источник: all-sci.net

Затратный подход в оценке бизнеса

Необходимость для оценки стоимости бизнеса становится актуальной практически при всех видах его трансформации:

при покупке и продаже предприятия;

Оценки стоимости бизнеса

Международным комитетом по оценочным стандартам выделяется целых три подхода к оценке:

• затратный подход — cost approach;
• сравнительный — direct market comparison approach;
• доходный — income approach.

В Российской Федерации такую деятельность регулируют Закон об оценочной деятельности, а также Федеральные Стандарты Оценки или ФСО. Каждый подход имеет свои методы для оценки. Например, доходный вариант базируется на двух методах — на методе капитализации и на методе дисконтированных денежных потоков. Сравнительный подход, в свою очередь, состоит из трех методов:

• метода рынка капитала;
• метода сделок;
• метода отраслевых коэффициентов.

Затратный подход в оценке бизнеса тоже предполагает использование двух способов:

• метода ликвидационной стоимости.
• метода чистых активов.
• Затратный подход в оценке бизнеса

Сost approach или затратный подход в оценке стоимости бизнеса характеризуется одним главным признаком: это — поэлементная оценка, когда анализируемый имущественный комплекс оценщик расчленяет на составные части. После этого делается анализ отдельно каждой из них, а затем получается цена всего имущественного комплекса в результате суммирования отдельных стоимостей его частей.

Подобный подход для оценки предприятий объединяет в себе несколько направлений для анализа:

• анализ накопления активов данного предприятия;
• скорректированную балансовую цену или же методику чистых активов;
• способ замещения;
• расчет ликвидационной стоимости данного предприятия.

Все эти методики объединены в затратный подход к оценке стоимости бизнеса по одному очень важному признаку: все они основаны на установлении в текущих ценах стоимости каждого отдельного вида имущества данного предприятия или же на определении затрат на строительство сходной фирмы (по методу замещения) и вычитания из полученной суммы всех задолженностей предприятия. Оценка стоимости бизнеса путем затратного подхода базируется на единой информационной базе —балансе предприятия. Каждая из методик позволяет рассчитать различный вид стоимости оцениваемого предприятия:

• способ накопления активов рассчитывает рыночную цену компании;
• способ замещения;
• методика ликвидационной стоимости — ликвидную цену анализируемой компании.

Каждый из указанных видов денежного выражения оцениваемой компании имеет отличные количественные выражения. Их расчет чаще всего необходим для того, чтобы собственнику можно было грамотно принимать различные управленческие решения. Именно в этом и заключается смысл затратного подхода. Пример: для продажи компании ее рыночная цена определяется с помощью метода накопления активов, а при страховании чаще используют вариант определения восстановительной цены. В свою очередь, при ликвидации компании именно метод ликвидационной стоимости позволит владельцу определить ликвидационную цену своего бизнеса.

Преимущества и недостатки

Как и в случае с сравнительным или доходным подходом, затратный подход к оценке бизнеса тоже имеет свои преимущества и недостатки. Основными преимуществами, по которым оценщик останавливается именно на данном варианте, являются:

• возможность учета влияния производственных или хозяйственных факторов на увеличение или уменьшение цены;
• возможность оценки уровня развития технологии компании с учетом степени износа его механизмов или недвижимости;
• осуществляемые расчеты опираются как на финансовые документы, так и на учетные, что предполагает получения более обоснованного результата оценки.

В свою очередь, оценка затратным способом, как свидетельствует практика, имеет и несколько существенных недостатков, основываясь на которых оценщик может дать отказ для использования именно данного метода. Среди них наиболее существенными являются:

• отражение только прошлой стоимости;
• невозможность учета рыночной ситуации на момент, когда проводится оценка;
• статичность;
• оценка не учитывает перспективы развития конкретного предприятия;
• не учитываются риски;
• отсутствует связь между настоящими и будущими результатами деятельности конкретного предприятия;
• использование этого вида оценки — сложный и трудоемкий процесс.

Затратный подход — методы

При оценке активов компании метод чистой балансовой стоимости считается наиболее простым. Пример того, как он осуществляется, следующий: для получения чистой балансовой стоимости активов из величины валюты баланса нужно вычесть все долгосрочные или краткосрочные обязательства оцениваемой фирмы. В итоге получается цена в денежном эквиваленте собственного капитала данной компании или значение чистой балансовой цены ее активов.

Преимуществами данного метода являются:

• его основание на достоверной информации только о реальных активах, находящихся в собственности предприятия: этим подходом устраняется абстрактность, присущая остальным способам оценки;
• в условиях рынка недвижимости метод чистых активов обладает наиболее полной информационной базой, к тому же, он использует традиционные в условиях российской экономики затратные методы при оценке.

Недостатками данного варианта анализа являются:

• невозможность учета эффективности работы предприятия и перспектив его развития;
• не принимается во внимание рыночная ситуация в плане соотношения спроса и предложения на сходные предприятия.

Для более четкого представления данного метода рассмотрим пример: производится оценка предприятия со следующими по балансу данными:

основные средства — 5000 (у.е.)

денежные средства — 500

дебиторская задолженность — 1000

долговые обязательства — 6000.

Согласно заключению, составленному оценщиком, основные средства предприятия стоят на тридцать процентов дороже, тогда как запасы материалов и сырья — на десять процентов дешевле. В результате двадцать процентов дебиторской задолженности собрано не будет. Решение задачи следующее: 5000×1,3 + 1000×0,9 + 1000×0,8 + 500 — 6000. Ответ — 2700 (у.е.)

Метод ликвидационной стоимости

Способ оценки по методу ликвидационной стоимости специалисты используют только тогда, когда компания, прекратив проводить свои операции, начинает распродавать активы и погашать свои обязательства. Данный способ дает наиболее низкую цифру в ценовом уровне, тем самым позволяя узнать тот нижний уровень стоимости ликвидационного бизнеса, по которому его можно будет легко и быстро продать.

Одна из разновидностей оценки затратным подходом — метод оценки по скорректированной балансовой цене — считается более усовершенствованным. Он включает в себя конечный результат пересмотра баланса с корректировкой остаточной стоимости активов, исходя из фактора инфляции. При оценке стоимости компании по данному способу производится переоценка всех активов с одновременным введением полученного результата в баланс.

В результате этого метода оценка затратным подходом определяет чистую, скорректированную балансовая цена, которая, по сути, является как суммой собственного капитала данной компании, так и резерва ее переоценки. Фирму можно оценивать и затратным методом стоимости замещения. Оценка в этом случае подразумевает подсчет затрат на полное замещение активов компании при сохранении нынешнего хозяйственного профиля. Данный метод сориентирован только на оценке материальных активов и «работает» только при оценке капиталоемких предприятий.

Расчет осуществляется по следующей последовательности. Вначале анализируются статистические и бухгалтерские документы, к которым относятся:

• отчеты на каждый квартал;
• статистические отчеты;
• ликвидационный промежуточный баланс;
• инвентарные карточки.

На основании такого комплексного анализа экспертом делается вывод о достаточности или недостаточности средств для покрытия задолженности. Затем формируется оцениваемая имущественная масса. Отдельно рассматриваются наиболее ликвидные или оборотные активы, а также менее ликвидные. После этого формируется полная сумма задолженности компании и разрабатывается календарный график для ее ликвидации.

Заключение

В итоге можно сделать следующий вывод: затратным подходом к оценке стоимости бизнеса, основанном на анализе баланса данного предприятия, возможно получить достаточно объективный результат. Он, по мнению специалистов, является наиболее достоверным способом в условиях нынешней нестабильности экономики, особенно, по сравнению с доходным и сравнительным подходами.

Суть оценки предприятия заключается в максимально точном определении его рыночной стоимости — всех его активов, в том числе и материальных, а также финансовых или нематериальных. Их балансовая цена вследствие инфляции и изменения конъюнктуры рынка, как правило, не всегда соответствует рыночной. В результате становится актуален вопрос о корректировке баланса компании.

Именно с этой целью и проводится оценка рыночной стоимости всех активов баланса по отдельности, а затем, определив текущую цену всех обязательств компании, из обоснованной рыночной цены всего имущества фирмы вычитается текущая стоимость обязательств, поскольку покупатель не станет их оплачивать. Полученный результат и будет показывать ту рыночную цену предприятия, которая была определена в рамках затратного подхода.

Метод же ликвидационной стоимости применяют для оценки компаний-банкротов или же в случае предстоящего в ближайшей перспективе банкротства. Ликвидационная цена компании показывает, какое количество денежных средств может остаться после продажи всех активов, а также последующего погашения прямых затрат и остальных расходов. К прямым видам затрат при ликвидации компании специалисты относят комиссионные юристам и другим экспертам-консультантам, а также налоги и сборы с продаж. К другим же расходам относятся затраты, связанные с собственностью над активами до момента их продажи и т. п.

В свою очередь, при оценивании недвижимости компании необходимо иметь:

• строительно-техническую характеристику каждого объекта на основании данных технического паспорта, подготовленного БТИ, а также данные Отдела капстроительства по оцениваемой компании;
• справочную информацию, в том числе и средства, требуемые на ремонт, а также затраты, которые связаны с восстановлением.

Нужно отметить, что цена предприятий, определенная на основе способа ликвидационной стоимости, никогда не соответствует ликвидационной стоимости. Ликвидационная цена объекта, согласно пункту 9 ФСО, отражает ту вероятную цену, по которой объект можно продать в течение срока экспозиции.

Источник: bizguid.ru

Что такое затратный подход в оценке недвижимости

Необходимость разобраться в нюансах оценочной деятельности чаще всего появляется у собственников при уплате налога со зданий и сооружений, привязанного к кадастровой стоимости недвижимости, либо при продаже имущества. Причем в первом случае интерес в том, чтобы стоимость имущества была как можно меньше, а во втором хочется видеть цену повыше.

Что делать, если произведенная оценка не устраивает? Разберемся, как именно оценщик получил такие данные и какой метод желательно использовать в разных случаях, чтобы получить наиболее достоверный (или выгодный) результат.

Суть затратного подхода

Один из самых простых способов рассчитать стоимость вещи – вычислить, сколько денег было потрачено на ее изготовление. В этом и заключается суть оценочного подхода с учетом затрат.

Однако затратный подход – это общее название методик и способов, которые используют оценщики при расчете рыночной стоимости. Чтобы оценка стала реальной цифрой, а не вымышленной категорией, подсчет затрат проводят по строго установленным правилам.

Пример. Нужно установить стоимость квартиры в Москве. Если оценщик будет учитывать стоимость материалов, которые необходимы для ее постройки, основываясь на расценках европейских поставщиков и ставок оплаты труда, применяемых в Евросоюзе, стоимость квартиры по такому расчету выйдет в 3-4 раза выше ее реальной стоимости на рынке. Конечно, продавец останется доволен, но практической пользы от такой оценки будет мало. Поэтому в затратном подходе важно внимательно рассчитать, какие именно затраты нужно принимать во внимание при подсчете стоимости объекта.

Способ расчета

Формулу затратного подхода можно изложить так. Устанавливают величину затрат, которые были бы понесены для воссоздания объекта оценки, но именно в таких условиях, которые сложились на дату оценки.

Из получившейся стоимости вычитают размер корректировки на уровень износа объекта. То есть затратный подход подразумевает использование двух величин – «идеальную» стоимость и размер износа. Для подсчета этих двух переменных используют разные методики.

“Идеальная” стоимость

Для расчета «идеальной» стоимости чаще всего используют восстановительную стоимость – размер расходов в текущих ценах на дату оценки, необходимых для воссоздания точно такого же предмета оценки, при использовании тех же материалов, дизайна, при аналогичном качестве работ.

Однако прогресс не стоит на месте, и оценщик нередко сталкивается с тем, что тех материалов, из которых сделан дом, сейчас на рынке уже не найти. В таких случаях используют запасной вариант – считают стоимость замещения (расходы для воссоздания объекта, аналогичного предмету оценки по полезности).

При расчете стоимости замещения допускается применять цены новых материалов, использовать расценки новых технических решений, учитывать действующие стандарты, применимые к жилым помещениям.

Вычисление износа

Второй этап – вычисление износа. Сложность в том, что износ рассчитывают не по нормативной или бухгалтерской документации, а по реальному физическому состоянию, т. е. по тому, насколько предмет оценки соответствует заявленным функциям и целям его использования.

Например, никто не будет спорить, что квартира в «хрущевке» далеко не так хороша, как квартира в новом монолитном доме.

Общий износ объекта складывается из трех величин:

1. Физическое устаревание – утрата стоимости вследствие изнашивания, разрушения и других естественных причин.
2. Функциональное устаревание – уменьшение цены по причине неспособности предмета оценки выполнять свои функции так же и в таком объеме, как более современные аналоги.
3. Экономическое устаревание – обесценивание предмета по причине внешних причин. К ним может относиться, например, утрата спроса на производимый заводом товар. Оборудование, предназначенное для выпуска компакт-дисков, не пользуется таким спросом, как 10 или 20 лет назад, поэтому цена на него снижается.

В профессиональной среде оценщиков износ принято делить на устранимый и неустранимый. В первом случае в результате ликвидации такого износа (вложения инвестиций) стоимость предмета оценки восстанавливается до изначального уровня или даже превышает затраты по устранению износа. Но есть ситуации, когда независимо от размера вложений в актив от него не стоит ждать восстановления рыночной стоимости, как в приведенном выше примере с линией по производству компакт-дисков.

В подобных случаях говорят о том, что износ неустранимый. Как правило, устаревание физическое и функциональное можно преодолеть, а экономическое необратимо.

Методы оценки бизнеса

При оценке объектов разного масштаба и функционала используют и различные методики.

Оценка предприятия в целом

Применение затратного подхода к оценке предприятий (или шире – бизнеса в целом) требует использования методов определения чистых активов и ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов

Применим к определению цены предприятий, которые имеют перспективы развития, показывают стабильный доход. При оценке таких предприятий достаточно определить рыночную стоимость материальных, нематериальных и финансовых активов: земельных участков, зданий, машин и оборудования, задолженности партнеров и контрагентов перед этим предприятием.

Для определения рыночной стоимости предприятия рыночную стоимость активов уменьшают на общую сумму обязательств. Метод чистых активов в значительной степени строится на анализе бухгалтерской и финансовой отчетности.

Метод ликвидационной стоимости

Уместен при оценивании банкротящихся предприятий или когда выручка от продажи активов превышает текущую стоимость доходов, которые были бы получены от эксплуатации сегмента предприятия. Иными словами – выгоднее продать бизнес, чем продолжать работу.

Специалист рассчитывает график поэтапной ликвидации активов и определяет цены, по которым имущество может быть реализовано на день ликвидации за вычетом дисконта на срочность и расходов по продаже. В итоге для получения ликвидационной стоимости предприятия дисконтированная выручка от продажи активов уменьшается на размер обязательств и расходов по ликвидации.

Метод оценки машин и оборудования

Необходимость в оценке отдельно машин и оборудования часто возникает при залоге движимого имущества в пользу банка или другого кредитора. Оценщики используют для этого метод прямой калькуляции – вычисление суммы прямых затрат, зависящих от конструкции машины и технологии ее изготовления, а также затрат на обслуживание. Полученную сумму уменьшают на потери по причине износа машины.

Метод трудозатратен, так как требует от специалиста исследования большого количества документации, но в результате можно получить наиболее достоверные выводы.

Методы оценки нематериальных активов

При применении затратного подхода стоимость объекта нематериальных активов определяется исходя из суммы затрат на его создание или приобретение. Именно при оценке нематериальных активов в полной мере проявляются основные преимущества затратного подхода – простота получения информации для расчета стоимости, документальное подтверждение затрат – и недостаток – полученный результат может слабо отражать реальную рыночную цену нематериального актива.

Обратите внимание! Затратный подход при определении цены нематериальных активов – стандарт отрасли. По отечественным положениям по бухгалтерскому учету (ПБУ) нематериальные активы принимаются к бухгалтерскому учету по фактической (первоначальной) стоимости, рассчитанной на основе затратного подхода. Согласно Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) этот вид оценки называется себестоимостью.

В век современных информационных технологий нематериальные активы все чаще находятся в центре внимания бизнеса. Чаще всего это объекты интеллектуальной собственности:

• товарные знаки (бренды, торговые марки);
• патенты на изобретения, ноу-хау;
• конфиденциальная информация или информация, защищенная режимом коммерческой тайны;
• программные коды;
• авторские права на произведения (дизайн, фотография, арт-объекты) и др.

Конкретный способ расчета цены нематериального актива связан с тем, как именно актив был получен организацией.

Перечень некоторых способов приобретения:

• покупка актива у другой организации;
• создание актива трудом работников самой организации;
• обмен на другое имущество;
• безвозмездное получение или внесение в качестве вклада в уставный капитал компании, например, когда учредитель компании дарит принадлежащий ему патент своей компании для удобства ведения бизнеса;
• приватизация государственного и муниципального имущества: патенты числятся за определенным предприятием и при приватизации в составе прочего имущества переходят к новым собственникам.

Главный недостаток затратного подхода при оценке нематериальных активов – несоответствие произведенных затрат стоимости нематериальных активов в будущем. Существующие методы оценки нематериальных активов в рамках затратного подхода не учитывают инфляцию и возможность денег приносить доход при условии их разумного инвестирования в альтернативные проекты. Кроме того, затратный подход не учитывает абстрактный характер нематериальных активов.

Основная сложность при совершении операций с нематериальными активами в том, что они не всегда существуют в реальном мире. Но даже если существуют как конкретное изделие, созданное с применением запатентованной технологии, его ценность раскрывается именно в абстрактном характере.

Вещь, созданная с применением технологии, может быть ценна сама по себе, но технология может быть применена и в других вещах либо может стать частью другой технологии, что кардинально повышает ценность технологии в сферах бизнеса и науки. К примеру, бренды: бутылка Coca-Cola стоит недорого, и купить ее может любой, но именно возможность нанесения всемирно известного бренда на бутылки с газированным напитком делает бренд одним из самых дорогих в мире.

Важно! Использовать затратный подход в отношении нематериальных активов целесообразно тогда, когда они уникальны либо невозможно рассчитать долю прибыли, приносимую оцениваемым объектом. Это может быть выгодно в отношении новых товарных знаков или технологий, только выходящих на рынок.

Когда по рыночным эффектам рассчитать стоимость актива невозможно, подсчитывают все, что затрачено на изготовление актива – под такой оценкой продать его относительно выгодно. Ведь актив может и не «сыграть», не окупить вложенные в него средства (появятся конкуренты, продукт выйдет из моды и т. д.).

Тогда использование затратного подхода позволит заработать разработчику, вовремя продавшему актив и отбившему свои затраты. Однако эффект может быть и обратным – купленная технология попадет в струю прогресса и получит использование в целой линейке технологий, произведя мультипликационный эффект в прибылях крупной корпорации. Скромным стартаперам придется “кусать локти”, наблюдая за успехом своей идеи.

Основные методы при оценке нематериальных активов

Метод стоимости создания подразумевает вычисление полной восстановительной стоимости актива. Такая стоимость включает траты, понесенные при создании или приобретении объекта, после которых его можно использовать в планируемых целях. Из полученной восстановительной стоимости оценщик вычитает коэффициент морального старения нематериального актива.

Метод выигрыша в себестоимости идет от обратного предположения: что сэкономил правообладатель, используя оцениваемый актив в бизнесе? Сумма такой экономии и будет составлять рассчитываемую стоимость нематериального актива.

Оценка стоимости недвижимости

Основное применение затратный подход получил при оценке недвижимого имущества. Затратный подход дает наиболее достоверные и верифицируемые результаты. В процессе оценки рассчитывают рыночную стоимость земли и зданий, расположенных на участке. Методы при затратном подходе к оценке недвижимости различаются незначительно.

Методы для оценки земли

При оценке земельных участков целесообразно использовать такие методы.

Метод сопоставимых продаж

При использовании этого метода оценщики чаще всего слышат упрек в том, что они «просто накопировали страниц из Интернета». При таком способе цена определяется путем внесения корректировок в цены недавно проданных участков, аналогичных оцениваемому. Поскольку бумажные газеты и реестры с объявлениями стремительно теряют информативность и востребованность, единственным надежным источником становится интернет.

Метод соотнесения (переноса)

Способ похож на предыдущий и заключается в поиске недавно проданного объекта недвижимости, имеющего земельный участок, аналогичный оцениваемому. Цену продажи уменьшают на цену строений и цену земли.

Метод капитализации земельной ренты

Заключается в капитализации (совокупном подсчете) доходов, полученных за счет арендных платежей. Метод применим, если земельный участок сдавался в аренду.

Метод развития (освоения) земельного участка

Используется для неосвоенных земельных участков. Суть метода: моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет давать участок после освоения, то есть после вложения в него инвестиций. Разница между доходами и расходами и будет признаваться ценой участка.

Важно! Методы затратного подхода в оценке недвижимости чаще всего применяются в совокупности, поскольку только один способ дает сильные искажения. Российский рынок земли закрытый, дает мало примеров для сравнительного анализа, а при продаже уникальных (по расположению, особенностям рельефа), больших участков достоверно определить стоимость и вовсе бывает невозможно. Поэтому результаты оценки у разных специалистов могут сильно различаться.

Методы оценки зданий и сооружений

Затратный подход в оценке недвижимости применяется при оценке износа зданий. Это важно для покупателей, которые хотят сразу понимать, какие дополнительные расходы им придется понести после закрытия сделки купли-продажи здания.

Основные методы:

• сравнительной единицы;
• поэлементной оценки затрат;
• сметный;
• индексный способ оценки.

Метод сравнительной единицы исходит из величины затрат, произведенных при строительстве здания, но не в целом, а приходящихся на единицу сравнения, и количестве этих единиц. Единицей сравнения может быть м² площади, квартира или номер в гостинице, м³ строительных работ. Это удобно, если аналогичных зданий в той же местности нет, а на примере существующего аналога необходимо рассчитать стоимость строительства.

Метод поэлементной оценки затрат – это последовательный расчет и сложение рыночной стоимости отдельных элементов здания (фундамента, стен, перекрытий) с учетом износа каждого из элементов.

Сметный метод – анализ строительных смет и буквальный перерасчет каждого показателя по новым ценам и тарифам. В результате метод дает достоверный результат: сколько будет стоить возведение такого же здания в той же местности. Минус в том, что найти строительные сметы – задача не из легких, особенно для старых зданий.

Индексный способ оценки основан на использовании системы индексов, отражающих изменение стоимости на дату оценки по отношению к базисному уровню.

Заключение

Использование затратного подхода оправдано не во всех случаях. Если при оценке зданий затратный подход проявляет себя наилучшим образом, то при оценке нематериальных активов он точен далеко не всегда.

Поэтому если оппонент в суде предъявляет отчет с ценой, которая расходится с вашим мнением по спорному активу, либо покупатель предлагает купить здание за копейки – стоит взять паузу и изучить предлагаемые отчеты. Если затратный подход и его методики применены в отчете неправильно – провести свою оценку, предварительно обсудив с оценщиком, какой именно метод целесообразно использовать в сложившейся ситуации.

Источник: 101jurist.com