Затратный методы оценки стоимости бизнеса

Основные положения затратного подхода к оценке стоимости бизнеса

При затратном (имущественном) подходе стоимость бизнеса оценщиком рассматривается с точки зрения понесенных издержек на его функционирование, на воспроизводство на дату оценки новой точной копии бизнеса или на создание замещающего функционального аналога такой же технической полезности. Бизнес рассматривается как некоторый имущественный комплекс, необходимый для производства продукции, работ, услуг. При этом расчет затрат на воспроизводство основного капитала, необходимого для производства продукции (работ, услуг) — зданий и сооружений, оборудования, производится с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. В основу затратного подхода положен принцип замещения, т.е. максимальная стоимость бизнеса не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.

Затратный метод позволяет учитывать интересы как продавца, так и инвестора, поскольку позволяет обосновать целесообразность инвестирования средств в бизнес, выбрать наиболее эффективный вариант его использования. Он наиболее целесообразен:

Этапы и Подходы к оценке стоимости имущества

• 1) при оценке новых и недавно построенных объектов бизнеса;
• 2) для объектов бизнеса, по которым нет аналогичных продаж;
• 3) для определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
• 4) оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход. Примерами таких предприятий являются гостиницы, мотели, страховые компании;
• 5) оценки инвестиционных проектов бизнеса;
• 6) оценки незавершенного строительства;
• 7) при оценке бизнеса в целях налогообложения;
• 8) оценке бизнеса при страховании (страховая сумма взноса и страхового возмещения определяется исходя из затрат страхователя с помощью затратного подхода);
• 9) переоценке основных производственных фондов;
• 10) в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж;
• 11) при отсутствии информации для использования других подходов при оценке.

Затратный подход нецелесообразно использовать при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.

В зависимости от целей проведения оценки в затратном подходе рассчитывают следующие виды стоимости бизнеса:

• • базовую стоимость — как разность между полной восстановительной стоимостью (или полную стоимость воспроизводства) объекта и износом;
• • рыночную стоимость для купли-продажи;
• • восстановительную стоимость для налогообложения;
• • ликвидационную стоимость при ликвидации бизнеса;
• • стоимость замещения для обоснования нового строительства.

Полная стоимость воспроизводства объекта рассчитывается с помощью прямого и косвенного методов.

Прямой метод расчета основан на определении состава и количества ресурсов, необходимых для создания бизнеса, затрат, связанных с производством этого бизнеса, в частности расходов на научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы. Статьи затрат по элементам пересчитываются по текущей стоимости и суммируются. Полученная сумма представляет собой базовую стоимость бизнеса. К полученной сумме прибавляются затраты на транспортировку, установку, подключение и т.п.

Александр Язовский: Методы оценки стоимости товарного знака: затратный, сравнительный и доходный

Базовую стоимость объекта можно получить на основе информации, которая публикуется в соответствующих печатных изданиях.

Косвенный метод позволяет вносить в базовую стоимость поправки, связанные с изменением цен на используемые ресурсы (сырье, материалы, комплектующие и т.п.) и показателями, характеризующими мощности бизнеса. В этом случае базовая (первоначальная) стоимость умножается на коэффициент поправки.

Источник: bstudy.net

Подходы и методы оценки недвижимости

Когда требуется провести сделку с недвижимостью, необходима оценка ее стоимости. Совершить эту процедуру без специальных знаний – «на глаз» практически невозможно, т. к. для этого нужно правильно применять инструменты оценки – подходы и методы, регламентируемые Федеральными стандартами. Цифра, которую представляет эксперт в отчете, должна быть точной. Для этой цели специалисты находят и анализируют большие объемы информации, при этом все их действия соответствуют установленным рабочим алгоритмам.

Выбор подхода

К каждому виду и типу недвижимости применяется определенный комплекс подходов, содержащих несколько методов. Анализируя объект оценки, эксперт подбирает для работы уместные инструменты, оптимально подходящие для исследования специфических и стандартных характеристик конкретной недвижимости. Для типовых объектов, имеющих в Москве огромное количество сопоставимых аналогов, применяется сравнительный подход. Использование способа целесообразно и при оценке земельных участков, частных домов.

Если, например, работа ведется с уникальным объектом, редким по своему архитектурному исполнению, либо с сооружениями, допустим затратный подход. В таких случаях найти недвижимость с аналогичными характеристиками на открытом рынке практически невозможно, поэтому эксперты оценивают лишь затраты на постройку. К коммерческим объектам применяется доходный подход. Рассмотрим особенности каждого подхода по отдельности.

Сравнительный подход

Если перед специалистом стоит задача — сравнить объект оценки с множеством похожих, либо таких же объектов, информация о рыночной стоимости которых находится в открытом доступе в сети, либо указана в периодических печатных изданиях, сравниваются аналоги. Такое определение указано в Федеральном стандарте № 1 (п. 12).

Пункт 13 в том же ФСО гласит, что для расчетов может применяться информация о ценах реализованных сделок, либо ценах предложения. Если сведения о документально подтвержденных совершенных сделках конфиденциальны и находятся в базе данных, доступ к которым отсутствует, оценщику не удается собрать данные на первом этапе работы. По этой причине эксперты используют сведения из открытых источников, но уже не о ценах продажи, а о ценах в предложениях.

Аналог должен быть сопоставим с объектом оценки по нескольким определяющим стоимость характеристикам: технические, экономические, социальные и материальные. Максимально схожая недвижимость должна принадлежать к одному сегменту рынка и быть сопоставимой с недвижимым объектом по факторам, образующим цену.

К сравниваемой недвижимости применяются определенные требования:

• Тип и класс здания;
• Географическое месторасположение;
• Площадь;
• Этаж;
• Состояние, качество отделки;
• Строительные характеристики;
• Материалы стен, отделки, дополнительных элементов;
• Благоустроенность территории;
• Развитость инфраструктуры;
• Престижность района и многое другое.

Очень важно совершать подбор аналогов, которые располагаются в зданиях того же типа и класса, что и объект оценки. Если по некоторым параметрам похожая недвижимость отличается от оцениваемого объекта, то в процессе расчета их стоимость корректируется.

В поисках аналогов оценщики пользуются данными, опубликованными в СМИ, на сайтах недвижимости, в специализированных сервисах, а также сотрудничают с крупными агентствами по сделкам с недвижимостью, которые предоставляют сведения из своих баз данных.

Методы

1. Метод сравнительного анализа – один из инструментов сравнительного подхода, основанного на работе со сделками по продажам схожей недвижимости.
2. Метод моделирования рыночного ценообразования. В рамках способа специалист формирует линейные, либо мультипликационные зависимости, анализируя большое количество статистических данных реализованных сделок с сопоставимыми объектами.

Доходный подход

Характеристика методики и методов оценки стоимости бизнеса затратным подходом

Методика оценки бизнеса затратным подходом включает следующие этапы.

• 1. Анализ бухгалтерской отчетности предприятия на дату оценки бизнеса в соответствии с поставленной целью оценки (покупка бизнеса, ликвидация бизнеса, создание нового бизнеса).
• 2. Сбор и анализ информации о рыночной стоимости активов и обязательств предприятия на дату оценки бизнеса.
• 3. Расчет стоимости материальных активов бизнеса (рыночной, восстановительной, ликвидационной, замещения).
• 4. Определение рыночной стоимости обязательств предприятия.
• 5. Определение стоимости бизнеса — разность между стоимостью материальных активов бизнеса и рыночной стоимостью обязательств.

Основными методами оценки имущества предприятия в затратном подходе являются:

• • метод накопления активов предприятия (метод расчета балансовой стоимости активов);
• • скорректированная балансовая стоимость (метод чистых активов);
• • расчет ликвидационной стоимости;
• • расчет стоимости замещения.

Метод накопления активов определяет стоимость предприятия как стоимость его имущества (активов) на основе балансовой отчетности предприятия, в которой приводятся значения составляющих актива и пассива на основе первичных бухгалтерских данных на конкретную дату. Это позволяет учитывать стоимость каждой составляющей актива и каждого источника финансирования активов (обязательства), уровень использования основных средств с учетом степени износа основных фондов, оценивать уровень качества финансового состояния предприятия за конкретный промежуток времени. Балансовая стоимость активов рассчитывается как разность между активами предприятия АК и его обязательствами ОБ:

На практике при оценке бизнеса осуществляют корректировку основных составляющих, стоимость активов рассчитывается по формуле где ВНАК — внеоборотные активы;

ОБС — оборотные активы;

К.РЗ — кредиторская задолженность;

ДЗС — долговые обязательства;

К,, К,, К3, К4 — коэффициенты корректировки составляющих.

С помощью корректировок учитывают стоимость активов, утративших ценность, рыночная стоимость которых выше балансовой, а также активов, не имеющих отношения к основной деятельности.

Метод целесообразно применять для оценки стоимости на уровне предприятия, а также;

• • для оценки стоимости действующего предприятия, обладающего значительными активами;
• • когда имеется возможность и необходимость в оценке нематериальных активов предприятия, холдинговых или инвестиционных компаний;
• • у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности;
• • благополучие предприятия в значительной степени зависит от контрактов или у предприятия отсутствуют постоянные заказчики;
• • для оценки финансовых активов предприятия (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.).

Метод накопления активов может быть использован при оценке акций предприятия.

Метод чистых активов используется в процессе приватизации государственных или муниципальных предприятий. Он менее трудоемкий, чем метод накопления активов, но дает менее достоверный результатуров- ня стоимости предприятия. Позволяет определять стоимость имущества, сформированного за счет собственных средств, в соответствии с требованиями ст. 35 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», приказа Минфина России от 21.01.2003 № Юн и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 21.01.2003 № 03-6/пз.

Расчет стоимости чистых активов осуществляется на основе балансовой отчетности предприятия по формуле

где Акр — активы, принимаемые к расчету;

Пр — пассивы, принимаемые к расчету.

При использовании метода чистых активов используют корректировки по основным составляющим:

• • внеоборотным активам — при оценке нематериальных активов учитываются только те нематериальные активы, которые непосредственно используются в основной деятельности и приносят доход (права пользования земельными участками, природными ресурсами; патенты, торговые марки, товарные знаки и т.п.), а также имеют документальное подтверждение затрат по их приобретению, права владения ими подтверждены документально. По статье «Прочие внеоборотные активы» в расчет принимается задолженность АО за проданное ему имущество;
• • оборотным активам без учета задолженности участников по взносам в уставный капитал, суммам акций, выкупленных у акционеров;
• • при наличии в АО на конец года оценочных резервов по сомнительным долгам и под обесценивание ценных бумаг показатели статей, в связи с которыми они созданы, показываются в расчете с соответствующим уменьшением их балансовой стоимости на стоимость данных резервов.

Стоимость основных средств и незавершенного строительства пересчитывается на базе показателя фактического изменения цен строительства и строительно-монтажных работ по данным информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве». Долгосрочные финансовые вложения целесообразно распределить на группы: промышленные предприятия, предприятия финансовой сферы, предприятия сферы услуг и прочие предприятия. Долгосрочные финансовые вложения каждой группы должны быть скорректированы с учетом их движения по годам и с учетом темпа роста за год индекса АК предполагается, что предприятие будет функционировать и в будущем.

Ликвидационная стоимость предприятия — это стоимость, по которой предприятие могло бы быть продано на открытом конкурентном рынке, если бы срок его реализации был бы короче «разумно долгого» для данного типа предприятия. Ликвидационная стоимость определяется на базе текущей рыночной стоимости с учетом времени их реализации по календарному графику ликвидации. При расчете ликвидационной стоимости исключается гудвилл.

Продолжительность периода ликвидации зависит от профиля предприятия (чем универсальнее характер производства, тем легче осуществить перепрофилирование предприятия, тем быстрее его можно продать); степени состояния зданий и сооружений, степени освоения и загрязнения земельного участка и т.п.; степени развития и инвестиционной активности отрасли, в которой функционирует предприятие; эффективности рекламной кампании и действий риэлторов, занимающихся продажей недвижимости, и т.д.

Ликвидационная стоимость предприятия зависит от характера ликвидации. Она может быть упорядоченной (распродажа активов осуществляется в течение разумного периода, чтобы можно было получить высокие цены продажи активов), для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около двух лет; принудительной (активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе) и ликвидационной стоимостью прекращения (активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются, на данном месте строится новое, прогрессивное предприятие, дающее значительный экономический или социальный эффект).

Оценка ликвидационной стоимости предприятия производится в случаях, когда:

• • оценивается доля собственности, составляющая либо контрольный пакет акций, либо такую долю, которая способна вызвать продажу активов предприятия;
• • прибыль предприятия от производственной деятельности незначительна по сравнению со стоимостью ее чистых активов, в результате чего рентабельность реальных собственных средств низкая, деятельность — убыточная;
• • текущие и прогнозируемые денежные потоки от производственной деятельности предприятия невелики по сравнению со стоимостью его чистых активов;
• • при экспертизе программ реорганизации предприятия;
• • анализе и выявлении возможности выделения отдельных производственных мощностей и формировании центров ответственности с целью повышения ответственности за результаты деятельности этих подразделений и предприятия в целом;
• • экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам;
• • оценке заявок на покупку предприятия и т.д.

Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль либо находящегося в стадии роста, метод ликвидационной стоимости неприменим.

При использовании метода ликвидационной стоимости бизнеса необходимо объективно подходить к затратам, которые могут возникнуть при ликвидации активов, рассмотреть альтернативные варианты наилучшего и наиболее эффективного использования ликвидируемого бизнеса, варианты демонтажа и продажи активов.

Метод расчета стоимости замещения основан на принципе замещения — покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект бизнеса больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем составят затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Метод позволяет оценивать текущую, удельную или полную стоимость предприятия-аналога, которая определяется на основе текущих удельных или полных затрат на строительство современного предприятия, аналогичного оцениваемому объекту.

Источник: bstudy.net