Апартаменты как бизнес в Сочи

Апартаменты — идеальные инвестиции в курортную недвижимость. В них можно жить неограниченное время и сдавать самостоятельно или через управляющую компанию в своё отсутствие. Разбираемся в нюансах.

829 просмотров
Почему апартаменты так популярны в Сочи?

На первой береговой линии Черноморского побережья запрещено оформление земли в собственность, по закону РФ. Квартиры строить нельзя, а гостиницы и апартаменты можно!

Отсутствие земли и мораторий на точечную застройку в Сочи переключило застройщиков на реконструкцию старых гостиниц, торговых центров, АТС и других помещений с назначением земли подходящей под коммерцию. Здания стоят на кадастре = разрешение на строительство не нужно получать. Идеально!

Отельные операторы любят курортную недвижимость и с удовольствием берут в управление построенные по их требованиям отели. А гостиничные номера застройщики успешно продают инвесторам в собственность. Требование у отелей стандартное — собственник может проживать в гостинице не более 28 дней в год.

Почему вы не сможете сдавать свои квартиры и апартаменты посуточно в аренду туристам в Сочи

Налоги и коммунальные платежи.

Налог на имущество в апартаментах от 0.5% до 2% от кадастровой стоимости. В квартирах — 0.1%.

Зачастую кадастровая стоимость апартаментов ниже в 1.5-2 раза, чем у квартир.

Коммунальные платежи в апартаментах выше, чем в квартирах. Электричество и тепло на 20-25%, вода на 10-15%.

Эта разница возникает за счет разных городских тарифов для жилых и нежилых помещений, коими юридически являются апартаменты.

Оформление в собственность

Апартаменты оформляются в собственность в Росреестре, так же как и квартиры. Покупаются и продаются так-же.

Отличие в форме оплаты — не проходят субсидированные ипотеки и материнские сертификаты из-за отсутствия прописки. Хотя в апарт-отелях и гостиницах есть временная регистрация на 5 лет, с автоматической пролонгацией.

Ипотечные ставки практически не отличаются от жилой недвижимости. Все банки охотно кредитуют апартаменты в Сочи. Это ликвидная недвижимость — продать их не проблема.

Если у вас цель — инвестировать в курортную недвижимость Сочи для отдыха и/или дополнительного дохода от сдачи ваших апартаментов в аренду, то этот вариант стоит рассмотреть. Ведь из-за своего местоположения, апартаменты сдаются дороже обычных квартир, приносят больший доход — от 800.000 р. в год за апартамент, стоимостью около 7.000.000 р.

Гостиничные номера самые доходные апартаменты, но из-за ограничения пребывания собственников не всем подходят.

Если вам эта статья была полезна — поставьте лайк, оставьте комментарий или напишите мне в телеграм , если готовы инвестировать в курортную недвижимость.

Источник: vc.ru

Сколько можно заработать от сдачи апартаментов в Сочи?

Выгодно ли покупать апартаменты в Сочи? Апарт-отель Den Marino. Недвижимость Сочи

Апартаменты — нежилая недвижимость, в которой, однако, можно проживать и даже зарегистрироваться на срок до пяти лет. По фактическому статусу такое жильё ближе всего к отелю или гостинице, но, как правило, просторнее и комфортнее номеров. Рассмотрим, сколько можно заработать от сдачи апартаментов в Сочи.

Сдача апартаментов как бизнес: плюсы и минусы

Если приобрести недвижимость в престижном районе, желательно, часто посещаемого туристами города, например, в Москве, Санкт-Петербурге или Сочи, впоследствии можно выгодно сдавать помещения в аренду гостям этого города.

Основной сегмент арендаторов представляют собой туристы, в том числе иностранные, с доходом от среднего и выше, и бизнесмены, приехавшие в Сочи на деловые форумы, переговоры и иные мероприятия. Для востребованности апартаментов необходимо всего два фактора:

1. месторасположение и инфраструктура,
2. уровень комфорта внутри помещений.

В частности, удачными считаются апартаменты, если в них есть отдельная кухня, присутствует зонирование пространства, дизайн помещений ненавязчивый и элегантный, в то же время оригинальный. В список можно добавить:

• наличие паркинга,
• наличие охраны,
• room-service,
• бассейны, сауны, спортзалы в здании,
• консьерж,
• места отдыха для детей и взрослых,
• озеленение прилегающей территории,
• рестораны, кафе в здании или в шаговой доступности,
• SPA-комплексы или салоны красоты поблизости,
• близость к морю или горнолыжным трассам — в зависимости от сезона.

Если все эти условия выполняются, апартаменты относятся к бизнес- или премиум-классу, соответствуют трём, четырём или пяти звёздам. Однако сдавать такие апартаменты в аренду не только выгодно, но и непросто. Построение бизнеса на аренде требует вложений и постоянного контроля.

Апартаменты в Сочи — один из самых дорогих видов недвижимости в стране. Курортный город занимает третье место в России по ценам на недвижимость после Москвы и Санкт-Петербурга, а апартаменты — затратное вложение даже вне зависимости от региона. При этом помимо расходов на недвижимость, бизнес-план включает другие обязательные расходы:

1. оформление документов для получения статуса ООО или ИП;
2. ремонт и реконструкция здания, если есть необходимость, отделочные работы;
3. закупка мебели, бытовой техники, сантехники и т.п.

Все эти затраты требуются, чтобы открыть бизнес, то есть относятся к первоначальным. Помимо этих, существуют также ежемесячные расходы:

1. зарплата сотрудникам, обеспечивающим порядок и функционирование систем в здании;
2. эксплуатационные расходы — амортизация техники и инженерных систем, косметический ремонт при необходимости;
3. затраты, связанные с маркетингом и рекламой.

Чтобы рассчитать возможную чистую прибыль, необходимо знать, насколько будут заполнены помещения в сезон и вне сезона. И если в сезон выгодно сдавать апартаменты посуточно, то в период между сезонами можно поселить гостей на относительно продолжительный период (до полугода).

Поэтому сдача апартаментов в аренду требует скрупулёзного планирования и, при отсутствии опыта, консультаций профессионалов. Только так можно учесть нюансы этой области бизнеса и законодательства РФ относительно неё и грамотно организовать выбор арендаторов.

В некоторых случаях бывает полезно арендовать помещение для сдачи в субаренду. Лучшее время для такой практики — сезон отпусков. Это позволяет оценить возможности и проанализировать рынок.

Выгодно ли сдавать апартаменты в Сочи?

При удачном стечении обстоятельств и грамотном анализе рынка сдача апартаментов в аренду приносит около 10% годовых от суммы, вложенной в бизнес изначально. В Сочи ввиду особенностей курортной местности процент может быть вдвое выше. Доходность зависит от:

• класса апартаментов,
• преимуществ по сравнению с другими подобными объектами
• особенностей интерьеров, расположения, инфраструктуры и т.п.

Если сравнивать апартаменты в аспекте арены с гостиницей или квартирой, то преимущества в пользу первых. Номер в отеле с аналогичным уровнем комфорта, как правило, стоит дороже апартаментов, при этом может быть меньше по площади. Квартира может отличаться по уровню комфорта.

Чтобы доходность была стабильна, а имущество гарантировано сохранилось в целости, при покупке надо обращать на наличие документации на объект. Правильное с юридической точки зрения оформление договора аренды также гарантирует стабильную прибыль и отсутствие проблем.

Советы профессионалов, как организовать сдачу апартаментов грамотно

Выход на стабильный доход и минимизация рисков — первостепенные задачи любого бизнеса. Мнение собственников апартаментов относительно получения максимально возможной прибыли сводится к нескольким постулатам:

1. Предпочтительнее посуточная аренда. Минусы решения: трата ресурсов на поиск новых постояльцев, частая уборка и ремонт помещений и т.п.
2. Реализация бизнеса возможна с привлечением профессионалов — риелторов, маркетологов, сторонних юристов. Несмотря на дополнительные траты, усилия экспертов привнесут стабильность в проекты.
3. Для того, чтобы бизнес был легальным и не вызывал вопросов у госорганов, необходимо поставить ИП или ООО на учёт в налоговую инспекцию.

Говоря о последнем пункте, отмечают, что сокрытие доходов от ИФНС приводит к санкциям — от штрафов в 20 тысяч рублей и выше и вплоть до уголовной ответственности. Кроме налогов, обязательных для ООО и ИП, предприниматель должен выплатить также налог на недвижимость.

Расчёты налоговых органов опираются на суммы, приписанные в договоре между арендатором и арендодателем. Кроме того, есть другие причины подписать договор при сдаче апартаментов:

• документ закрепляет права и обязанности собственника недвижимости и постояльцев;
• обозначаются частные, в том числе спорные, моменты сотрудничества;
• договор служит для защиты имущества от порчи;
• прописывается период аренды помещения и возможность продления срока.

Ориентировочный расчёт прибыли от сдачи апартаментов в Сочи

Чтобы вычислить доход, необходимо знать класс апартаментов, площадь, загруженность и стоимость единицы времени. В среднем, как показывает практика, загруженность составляет 75% от общего числа, поэтому в расчётах будем использовать эту цифру. В качестве класса возьмём «Комфорт», площадь — 25 м 2 . Расходы в этом случае составят:

• обслуживание в год — 250 тысяч рублей,
• ежегодные налоги — около 54 тысяч рублей.

• в низкий сезон (от сдачи в аренду на продолжительной период октябрь–апрель): 330 тысяч рублей ежегодно;
• в высокий сезон (посуточная аренда, май–сентябрь): 630 тысяч рублей.

Итого годовая прибыль составляет 960 тысяч рублей «грязными» или 660 тысяч рублей «чистыми». Расчёт произведён весьма условно. Понятно, что при повышении стоимости аренды, площади помещения или использовании для сдачи апартаментов другого класса цифры на выходе получатся более высокие.

Если говорить про окупаемость, то с учётом начальных затрат около 6–7 млн. рублей бизнес выйдет «в плюс» через 9–10 лет. При грамотном хозяйствовании возможно сокращение этого периода до 4–5 лет.

Практика показывает, что приобретение апартаментов в Сочи для сдачи в аренду — затратное предприятие, однако это долгосрочное вложение позволит сохранить средства надёжнее, нежели банковский депозит. В отдалённой перспективе бизнес не только покроет затраты, но и принесёт значимую прибыль.

• Предыдущая статья
  Аренда имущества для самозанятых граждан
• Следующая статья
  Выгодно ли открывать салон красоты в арендованном помещении?

Источник: bizneskvartal.ru

Покупка недвижимости в Сочи для сдачи в аренду – 10 советов как не прогореть

Не секрет, что стоимость аренды недвижимости любого класса и назначения в Сочи увеличивается. Купить недвижимость и сдавать ее в аренду – удобный способ пассивного и активного заработка. Конечно, чтобы вернуть потраченные на покупку деньги и начать зарабатывать, нужно постараться, ведь есть и те, кто не потянул эту лямку. Давайте пройдемся по деталям и общим моментам.

Что нужно, чтобы не прогореть

1. Знать, что предпочитают арендаторы в основной своей массе, а не отдельные, малочисленные категории граждан. Это, если вы планируете купить среднее жилье для среднего горожанина. В любом случае, вам необходимо определить свою целевую аудиторию – потенциальных арендаторов и подстраиваться при покупке и благоустройстве под их основные требования.
2. Создать по-настоящему комфортные условия – это залог наличия постоянных клиентов. На создание комфортных условий нужны средства. Однако понятие комфорта включает в себя не только внутреннее убранство квартиры, но и ее расположение. Тут уже опять нужно исходить из того, какими вы представляете своих потенциальных клиентов — молодые семьи, сезонные отдыхающие, командировочные, состоятельные граждане, спортивные команды. В основной массе люди предпочитают гостиницам квартиры с удобствами, которые они ищут по частным объявлениям.
3. Покупая квартиру, необходимо узнать, сколько стоит аренда такой же квартиры в этом районе. Дело в том, что иной раз квартиры стоят дорого, но из-за отдаленности от центра или по другим причинам – они не востребованы у арендаторов. В этом случае, они будут простаивать пустыми большую часть времени и не принесут вам желаемого дохода.
4. Квартиры у моря – выигрышный вариант. Если вы определили своей целевой аудиторией отдыхающих, которые приезжают на море летом, квартира у моря простаивать не будет. Желающих пешком добираться до пляжа всегда много, а цены за это жилье всегда дороже, чем в других районах, какими красивыми бы они не были.
5. Квартиры для тех, кто приезжает на море укреплять свое здоровье – особый сегмент жилья для аренды. В Сочи едут люди на лечение с родственниками, сопровождающими их. Некоторые из них передвигаются на инвалидных колясках, либо имеют другие потребности. Для этих целей квартиру выбирают на первом этаже, максимально удобную для передвижения на коляске, возможно с какими-то специальными приспособлениями в ванной и туалетной комнатах. Если вы позаботитесь о создании условий для таких людей, сможете принимать гостей круглый год. Им больше важен морской воздух, нежели вода.
6. Вложение в объект, который еще строится. Тут многие видят риск – боятся, что строительство объекта затянется или он вовсе останется недостроенным. Однако в последнее время к застройщикам Сочи особенных претензий со стороны вкладчиков не было. Они держатся за свою репутацию, имеют огромное желание остаться на этом рынке, поэтому работают честно. Если вы примите решение купить квартиру в строящемся объекте, выбирайте застройщика с хорошей репутацией. Обычно цена за квадратные метры в таком жилье ниже цены за готовые квартиры.
7. Вторичное жилье дешевле, но может потребовать ремонта. Ремонт ремонту разница, иной раз, если требуется замена всех коммуникаций, полового покрытия и прочих дорогостоящих работ, вы потратите немало. Просчитайте это заранее, чтобы не уйти в минус.
8. При покупке квартиры, которую вы будете сдавать в аренду, учтите факт износа ремонта и мебели, словом, всего, что есть в квартире. Может быть, не стоит покупать квартиру с хорошим, но ярким и недолговечным ремонтом, сделанным из непрочных строительных материалов. Эти вложения не оправдают себя. Так или иначе, вам придется регулярно все это обновлять. И это тоже должно быть отражено в вашем бизнес-плане.
9. Оформите страховку на квартиру. Вы не знаете, что может произойти, поэтому лучше перестраховаться в прямом смысле этого слова. Тогда у вас будет уверенность в том, что в случае чего, вы получите компенсацию.
10. С помощью юристов, продумайте и составьте договор, который вы заключите с арендаторами. В нем должны быть отражены максимально все условия и сведения обеих сторон. Цена аренды, порядок уплаты коммунальных платежей, запреты, например, запрет на проживание с животными или маленьким детьми, запрет на курение в помещении. А еще описание имущества, которое вы оставляете людям. Вдруг что-то пропадет из бытовой техники, посуды. Мало того, арендаторы могут испортить ваше имущество – разбить унитаз, например. Это все нужно учесть в договоре. Вам нужно защитить себя со всех сторон.

• Жилье с большой квадратурой снимают реже. Такое жилье пользуется спросом у молодых людей для проведения вечеринок. Если вы готовы к этому – покупайте.
• В Сочи пользуются популярностью у арендаторов квартиры-студии. Купить студию проще – дешевле. Содержать ее -убираться, обновлять – легче. А пустовать она, скорее всего, не будет.
• Если вы намерены сдавать квартиру приезжим, имейте в виду, что парковка им все равно может понадобиться, так как в ходу аренда автомобилей.
• Приезжие часто едят в кафе и ресторанчиках, не утруждая себя готовкой. Покупая квартиру, посмотрите, есть ли поблизости точки общепита или отделы кулинарии в магазинах. Об этом вы потом сможете написать в объявлении.
• Если ваша целевая аудитория не топ-менеджеры крупных компаний, не делайте в квартире дорогостоящий ремонт. Крупные вложения долго будут окупаться. А если вы планируете позиционировать свою квартиру как жилье элит-класса, тут уже жадничать нельзя. Ваши потенциальные арендаторы любят красиво жить и приглашать к себе гостей, перед которыми им не должно быть стыдно за интерьер.
• Чаще всего недвижимость в Сочи покупают для сдачи ее в аренду отдыхающим, но в Сочи немало молодых семей, которые ищут квартиры на длительный срок, чтобы просто жить и работать. Для них близость к морю значения иметь не будет, а значит, можно покупать для сдачи в аренду квартиры и в отдаленных районах.
• Учтите, что есть люди, которые могут снять у вас жилье, а потом сдавать его – это так называемый субнаем. Вы приходите за платой в свою квартиру, а там живут незнакомые вам люди, которые кому-то уже заплатили за год вперед. Придётся судиться, деньги терять никто не хочет, поэтому контролируйте свою квартиру сами или поручите это соседям.

Директор ООО «Гранд Риэлт» (г. Сочи) Руководитель агентства недвижимости – это человек с высоким чувством морального долга и степени ответственности перед собой, коллегами и клиентами. Кривонос Евгений Иванович – лидер, который ежедневно оправдывает оказанное ему доверие, как профессиональному управленцу. Требовательность к себе, доскональное исполнение договоренностей, на основании которых работает директор компании, заинтересованность в мотивации к достижению результатов, в защите и материальном обеспечении сотрудников агентства, а также стремление оказывать качественные услуги клиентам складывают личную формулу успеха Евгения Ивановича.

Источник: grandrealtgroup.ru