Повезло же тем людям, которые имеют собственный объект недвижимости, да еще и не один. Это открывает множество возможностей в жизни, в частности, возможность так популярного нынче пассивного дохода.
Но Reconomica вынуждена предупредить: не все так просто, как может показаться. Зачастую собственники сталкиваются с недобросовестными агентствами, откровенными свиньями — съемщиками, и это только самая малая часть того, что может сильно подпортить вам жизнь. А как грамотно обойти все эти подводные камни, вы узнаете из данной статьи.
Как сдать комнату в аренду
Эти строки касаются обладателей дополнительного жилья, в частности, комнаты. Существует много способов сдать комнату в аренду, но мы рассмотрим два наиболее распространенных: самостоятельная сдача без посредников и сдача через риелторское агентство.
Здесь я опишу пошаговую инструкцию, как правильно и с наименьшими трениями решить поставленную задачу. Естественно, имея дополнительное жилье, которое вы решили сдавать, вы имеете также соседей: одного, двух, трех или даже больше, в зависимости от величины квартиры.
Как заработать на сдаче комнат? — Инвестиции в недвижимость — Кейс Анна Тарасевич
Порадую тех, кто не сталкивался с данным вопросом. Если вы собственник, то можете сдавать без согласия с другими жильцами. Если же квартира в долевой собственности, то только с их согласия. Но и в том, и в другом случае вам придется общаться с людьми, уже занимающими жилплощадь, по данному вопросу.
Насколько вы будете дипломатичны при разговоре, настолько вам пойдут навстречу люди.
Агентство
Рассмотрим первый способ аренды жилья. Открываете интернет, вбиваете запрос « агентство недвижимости» или покупаете бюллетень недвижимости и выбираете, какое вам агентство приглянулось. Советую посмотреть хоть какую-то информацию о данном агентстве: сколько лет работает на рынке, отзывы клиентов, какие услуги оказывает и прочую доступную информацию о них.
Вернемся к вашим соседям. Выше были написаны строки: сдаем без согласия, если собственник. Так вот, уделю пару предложений этому моменту.
В коммунальной квартире обычно есть один или несколько людей, к мнению которых прислушиваются другие.
Наверное, вам приходилось с такими сталкиваться. Они составляют графики уборки общих помещений, следят за электроэнергией, за текущим ремонтом в квартире и за другими вопросами, связанными с вашим общим жильем. С ними вам и необходимо решить вопрос о сдаче комнаты в первую очередь.
Решение «соседского» вопроса
Спокойно, без наездов, без шума, вежливо, уважая мнение другой стороны, донести, что в любом случае вы сдадите свою собственность, но ради всеобщего согласия готовы пойти на компромисс с собеседниками. Узнайте, кого из жильцов они бы предпочли. Это может быть молодая пара, одинокий студент из соседнего города или взрослая женщина из небольшого поселка, приехавшая на заработок. Вы все решили, обо всем договорились, пошли на взаимные уступки, расставили точки? Тогда можно приглашать агента, который будет сдавать ваше жилье.
Кому НЕ СТОИТ этим заниматься, вся ПРАВДА про АРЕНДУ на СУТКИ, плюсы, минусы и перспективы.
Соседи бывает разные.
Далее события могут идти несколькими путями. Вас либо пригласят в агентство для заключения предварительного договора о том, что риелторы подают объявление, показывают и сдают ваше жилье, либо все это сделают прямо у вас дома. Отдайте предпочтение первому варианту, потому что для вас так будет надежнее: увидите, действительно ли существует данное агентство . Обращаю внимание на тот момент, что вам никаких денег платить не надо: агентство свои комиссионные берет с арендатора.
Важный момент
В договоре может быть прописано, что в случае вашего отказа от их услуг, все расходы, которые они понесли, а также штрафные санкции лягут на вас.
Так что будьте внимательны и все оговорите с ними заранее. Укажите, за сколько вы хотите сдавать жилье, входят ли коммунальные платежи в аренду, каковы будут сроки оплаты, размер залоговой суммы за последний месяц и залоговой суммы за мебель, а также прочие моменты, которые необходимо прописать в договоре.
Договор
Обычно плата вносится за месяц вперед, а срок аренды составляет не менее 6 месяцев. Нашли жильца — подписывайте договор. Вы — арендодатель, жилец — арендатор, агентство — посредник. Обязательно в договоре пропишите все моменты, о которых говорилось выше, и еще один немаловажный фактор.
Внимательно проверяйте договор.
Ответственность за пожаробезопасность и ответственность за протечки по вине арендатора. Это важно!
Если случится какая-то оказия, отвечать будете не вы. Также в договоре должны быть указаны условия расторжения отношений: конец срока аренды, невнесение своевременной оплаты и прочие моменты — это вы можете прописать при составлении договора.
Сдача комнаты без посредников
Если вы не хотите пользоваться услугами агентства, то возьмите все в свои руки.
Можно взять из интернета типовой договор, дополнить те пункты, которые надо внести, и распечатать его. Далее подается объявление о сдаче в аренду комнаты через любой ресурс, который вам нравится.
Постарайтесь описать все преимущества вашего жилья. Например: сдается комната в коммуналке, есть еще трое соседей, двое из которых практически не живут в квартире, 12 квадратов, на 3 этаже, в центре города, 5 минут от метро, с мебелью. Дайте по возможности максимальное количество информации о вашем жилье, укажите ориентировочную цену, телефон. Постарайтесь посмотреть, сколько стоит приблизительно комната, похожая на вашу. Это нужно для быстрой сдачи, чтобы не завысить стоимость комнаты.
Когда начинают звонить люди, назначайте время просмотра и показывайте жилье. Как только нашли жильца, оформляйте договор аренды. Все по первому варианту, только без посредника.
На что еще важно обратить внимание
Похоже, все тонкости и нюансы аренды мы рассмотрели. Теперь несколько строк в заключение самой темы. Внимательно еще раз все проанализируйте. На все непонятные вопросы постарайтесь найти ответы, не торопитесь, все взвесьте.
Помните: все договоры нужно заключать только при наличии паспорта и других удостоверений личности, телефона, а главное — не забывайте о залоговых деньгах.
Только тогда сдача в аренду жилья принесет вам дополнительный доход и желание продолжать это дело. И последнее, на что обращу внимание: вы должны подавать декларацию о дополнительном доходе от сдачи в аренду недвижимости. Всем желаю успехов и хороших жильцов!
Опубликовано 15 февраля, 2018 Обновлено 15 февраля, 2018 Пользователем admin
Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!
Светлана says
Просто и понятно написано. Такое в закладках надо держать. Мне нравится заключение договора без посредников.
Виталий says
Сдаю квартиру без договора, периодически делаю небольшие действия, поддерживающие жилище в надлежащем порядке. Сдаю не кому попало, а выбираю желающих по тем или иным понравившимся чертам человека.
Татьяна Лаврова says
Через агенство, наверное, надежнее сдавать. В том плане, если жильцы не будут платить. И сьезжать откажутся.
Источник: reconomica.ru
Как открыть сервис по аренде комнат с нуля
Рынок аренды жилья непрерывно растет в крупных городах России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Сейчас к нам приходит западная тенденция, когда люди не покупают квартиры, а всю жизнь живут в арендуемых. Молодые люди все также приезжают в мегаполисы, чтобы построить карьеру. Они ищут квартиры и арендуют комнаты недорого, чтобы сэкономить на первом этапе переезда и ассимиляции.
Иностранные туристы тоже предпочитают фешенебельным гостиницам комнату или спальное место в хостеле. Сервис аренды недорогих комнат на короткий и длительный срок отлично впишется в этот многообразный рынок.
Суть бизнес-идеи
Испанский стартап Badi сделал уникальным преимуществом общие интересы при аренде жилья и выиграл. Будущий хозяин и жилец заполняют анкету на сайте о личных привычках и характере — ведут здоровый или ночной образ жизни, как относятся к алкоголю или музыке и прочее. В Мадриде и Барселоне сервис уже востребован: предложений на сайте много, хотя далеко не все из возможных. В России общие интересы квартиросъемщиков тоже важны — с кем ты будешь жить бок о бок, лучше понимать сразу. Несносные соседи порой отравляют жизнь, какой бы дешевой или привлекательной комната не была.
Затраты и прибыль
Сумма затрат на запуск составит 155 тысяч рублей. Однако важно найти инвестиции, которые помогут проекту держаться на плаву в период окупаемости и во время разработки платформы. Ежемесячная прибыль после года работы — от 200 тысяч рублей и больше. Срок окупаемости — 4-6 месяцев.
Затраты на старте: примерный расчет для Санкт-Петербурга
| Статья расходов | Сумма, ₽ |
| Регистрация бизнеса | 10’000 |
| Оборудование | 37’000 |
| Разработка логотипа, фирменного стиля | 33’000 |
| Покупка домена, хостинга, лицензионного ПО | 25’000 |
| Рекламная кампания | 50’000 |
| Итого | 155’000 |
Ежемесячные затраты
| Статья расходов | Сумма, ₽ |
| Заработная плата сотрудникам | 310’000 |
| Аренда рабочего места в коворкинге | 15’000 |
| Реклама и продвижение | 30’000 |
| Связь, интернет, транспорт | 5’000 |
| Итого | 360’000 |
Разрешения и документы
Регистрация бизнеса
Для открытия бизнеса и ведения официальной деятельности нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в налоговой. Если учредителей несколько, регистрируйте общество с ограниченной ответственностью. Предоставьте в налоговую инспекцию пакет документов, оплатите госпошлину. Систему налогообложения выберите упрощенную. Подходящий код ОКВЭД 63: Деятельность в области информационных технологий.
Перечень основных документов для регистрации ИП
- Заявление о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (форма № Р21001)
- Копия российского паспорта
- Квитанция об уплате госпошлины
Выбор помещения
Вопрос о помещении для этого бизнеса вообще не стоит. Разрабатывать и поддерживать сервис можно полностью удаленно, привлекая специалистов на аутсорсинге. Если все же появляется необходимость работать совместно, можно арендовать место в коворкинге — это более экономично и целесообразно. Впоследствии, если идея взлетит и инвестиции многократно отобьются, можно арендовать и собственный отдельный офис.
Оборудование
Для управления проектом из дома вам понадобится компьютер и постоянный доступ в интернет. Все остальное зависит от ваших личных навыков, опыта, умений.
| Оборудование | Стоимость, ₽ |
| Компьютер или ноутбук | 30’000 |
| Принтер для срочной печати | 5’000 |
| Канцелярия | 2’000 |
| Итого | 37’000 |
Персонал
Большая часть бюджета уйдет на заработные платы сотрудников, которые будут заниматься созданием, поддержкой и продвижением платформы. Поэтому уделите поиску квалифицированных кадров максимум времени и внимания, чтобы расход средств был оправдан.
Ищите резюме на HeadHunter, профили в LinkedIn, разместите объявления на сайтах работы и специализированных группах. Перед этим, разумеется, составьте портрет соискателя: какими навыками и опытом он должен обладать.
Примерный штат и фонд оплаты труда (в рублях):
- Веб-разработчик, 2 человека — 200’000
- Администратор баз данных — 120’000
- Бухгалтер (частичная удаленная занятость) — 10’000
- Оператор клиентской поддержки, 2 человека (удаленная частичная занятость) — 80’000
- Итого — 310’000
Как рекламировать бизнес
Выводить подобный бизнес на монетизацию нужно постепенно. Например, брать небольшие комиссионные с арендаторов, уже включенные в стоимость аренды. Также неплохой вариант — сотрудничество с домашними мини-отелями и хостелами за процент.
В маркетинговой стратегии действуйте стандартно:
- Реклама через соцсети: особенно хорошо работает парсинг по конкурентам для таргетинга
- Нативная реклама, особенно в туристических блогах
- Контекстная реклама и поисковая оптимизация
- Реклама в транспорте, бегущая строка, реклама на радио
В целом идея свежая и интересная, и если по-настоящему «зацепит» начинающего предпринимателя, может взлететь и выстрелить на рынке. Развивайте бизнес, всегда ищите приток инвестиций и грамотно ими распоряжайтесь: только в этом случае вас ждет успех.
Источник: alterainvest.ru
Маленькие мои Коммуналки снова в моде. Их владельцы сдают комнаты и зарабатывают миллионы
Коммуналки ушли в прошлое — но не до конца. В России по-прежнему продаются и покупаются и комнаты, и даже доли в них. И люди покупают такую недвижимость — как ради прописки, так и под арендный бизнес. Насколько это выгодно, разбиралась «Лента.ру».
По статистике аналитиков «Мир квартир», выгоднее всего вкладываться в комнаты не в Москве и не в Санкт-Петербурге, а, как ни странно, в Ульяновске и Вологде. Расчет был сделан на основании средних цен на покупку и долгосрочную аренду в крупных российских городах, при этом аналитики оптимистично предполагали, что комната будет сдаваться непрерывно, без единого простоя.
При таких, прямо скажем, утопичных условиях комната в Ульяновске «отобьется» за семь лет и будет приносить владельцу 13,9 процента годовых. В Вологде окупаемость вложений оказалась такой же, а доходность чуть пониже — 13,4 процента.
Неплохие показатели были зафиксированы аналитиками в Кургане, Мурманске, Кирове, Тюмени, Брянске и Московской области: окупаемость — восемь лет, доходность — в пределах от 12,2 до 12,9 процента годовых. А вот у Москвы и Петербурга результаты оказались неутешительными. Московские комнаты, как подсчитали в «Мире квартир», окупаются аж 15 лет, петербургские — 12. Доходность от аренды составит в официальной столице 6,6 процента годовых, в культурной — 8.
Впрочем, такие выводы отнюдь не означают, что Ульяновск с Вологдой представляют собой золотое дно для квартирных инвесторов. Стоит только сделать поправку на реальность и оценить хотя бы в первом приближении спрос на комнаты в основных крупных городах, и Москва с Петербургом снова выходят в топ. Это понятно: обе российские столицы привлекают «покорителей» со всей России, которые стабильно интересуются длительной арендой жилья, причем склонны выбирать объекты подешевле.
За пределами двух столиц рассчитывать на то, что комната будет стабильно сдаваться «вдолгую», могут разве что жители крупных университетских городов.
Qui prodest
В обеих столицах покупателей комнат можно условно разделить на три основных категории. «Первые приобретают комнаты для того, чтобы стать единоличным владельцем всего жилого помещения. Вторые совершают сделки, чтобы получить регистрацию. Третьи — частные инвесторы, впоследствии сдающие свое имущество в аренду», — рассказывает Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор».
При этом первые две категории охотнее купили бы не комнату, а квартиру, но выбор им диктует ограниченный бюджет. А вот инвесторы вполне могут предпочесть квартире комнату из соображений «экономики проекта» — правда, речь идет скорее не о длительной, а о посуточной аренде.
Встречаются и другие схемы, при которых на комнатах можно неплохо «навариться» — правда, это поле деятельности профессиональных риелторов, говорит генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков. «Например, покупается комната в двухкомнатной квартире. Потом соседу предлагается приобрести взамен другую комнату с немного более привлекательными характеристиками, и получается двухкомнатная квартира по цене двух комнат. Зачастую это выгодно, — поясняет эксперт. — Но нужно очень хорошо разбираться в стоимости недвижимости и уметь вести переговоры».
«Выгодным приобретением станет комната в “реновационном” доме — в таком случае в будущем собственник сможет получить квартиру», — добавляет Юлия Дымова, директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet.
«Тренд рынка комнат — купить комнату и переделать в квартиру-студию. После этого — сдача внаем, — делится Александр Гиновкер. — Такая тенденция [в Петербурге] набирает обороты. Но согласование таких операций, особенно в части перепланировок, достаточно затруднительно». То есть без административного ресурса и нужных связей затевать такой бизнес — дело высокорисковое.
Масштаб явления
Из чего предлагается выбирать покупателю? По данным Юлии Дымовой, московское предложение можно оценить в 6200 комнат на продажу. В Петербурге, как подсчитал Александр Гиновкер, выставлено около пяти тысяч комнат.
«Определенной закономерности в соотношении цен на квартиры и комнаты [в Москве] нет. Все зависит от особенностей месторасположения (удаленность от метро, район), состояния дома и квартиры, а в случае комнат — еще и особенностей внутреннего убранства, — рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья». — В районах с преимущественно массовой застройкой стоимость метра комнаты в среднем больше на 5-7 процентов, чем у квартир. Но если в районе есть современное жилье, построенное в последние 10-15 лет, то стоимость комнат уже ниже среднего значения продажи квартир». В целом, по словам эксперта, средняя стоимость метра комнат в удаленных районах (ближе к МКАД, чем к ТТК) находится в пределах 165-175 тысяч рублей.
«Если взять для сравнения полноценную квартиру и комнату в Центральном районе Петербурга, то стоимость метра будет выше у отдельного жилья примерно на 5-30 процентов, — говорит Александр Гиновкер. — Минимальная цена комнаты в спальных районах города находится на уровне 850 тысяч рублей, центр — от 1,2 миллиона рублей. Если дешевле — то, скорее всего, есть какие-то нюансы, например, обременение или юридические сложности. Средняя цена на приемлемые варианты, который подойдут для проживания, а не только для получения прописки, составляет около 1,4-1,5 миллиона рублей».
В Москве бюджет, по словам Ярослава Дарусенкова, заметно выше.
«Самое дешевое предложение, по нашим данным, — комната в районе метро “Бульвар Рокоссовского”, выставленная на продажу за 1,65 миллиона рублей, — говорит эксперт. — Объект площадью 15,4 квадратного метра, что в пересчете дает 107 тысяч рублей за метр. В районе ТТК средняя стоимость комнат подрастает уже до 190 тысяч — 200 тысяч рублей за метр. Отдельно стоит предложение комнат внутри Садового кольца. Тут люди уже готовы переплачивать за место, поэтому средняя стоимость комнат — 250-270 тысяч рублей за метр». Самая дорогая комната марта 2019-го, по словам Дарусенкова, выставлена на продажу в районе метро «Чеховская» — 25-метровый объект продается за 18,3 миллиона рублей.
Понятно, что подобное предложение — сильно на любителя. Все же в основном покупатели комнат ориентируются на более скромный бюджет, говорят опрошенные «Лентой.ру» эксперты из обеих столиц. «В Москве цена квадратного метра за комнату варьируется от 100 тысяч до 250 тысяч рублей, при этом средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке для квартир сейчас находится в районе 200 тысяч, — рассказывает управляющий директор «Авито Недвижимость» Иван Дубровин. — В
Санкт-Петербурге стоимость метра в комнатах варьируется от 40 до 150 тысяч рублей, в квартирах — в районе 130 тысяч».
То ли доля, то ли не доля
К слову, и в Москве, и в Петербурге при желании можно даже оформить покупку комнаты в ипотеку. Как говорит Константин Барсуков, в Москве такие программы есть далеко не во всех банках. «Но найти можно», — обнадеживает эксперт.
«Пару лет назад банки не были рады клиентам, которые приходили за ипотекой на комнату. Исключением были лишь объекты, которые позволяли заемщику стать единоличным собственником всех помещений. Сейчас ситуация изменилась, — рассказывает Александр Гиновкер. — Финансовые организации стали более лояльны к таким клиентам. Однако при этом кредиторы предъявляют к помещению определенные требования — например, наличие коммуникаций и не деревянные перекрытия».
Существует и еще одно «но»: в погоне за дешевым предложением есть риск купить не комнату, а нечто похожее — долю, предостерегают участники рынка. «Комната от доли отличается тем, что она четко определена. А вот доля — нет, — поясняет Константин Барсуков. — И если при покупке комнаты в квартире можно точно сказать, что будешь жить вот в этом конкретном помещении, то при покупке доли этого сказать нельзя. Более того, даже если есть определенный порядок пользования, то он, во-первых, не переходит «автоматически» на нового собственника при продаже доли, а во-вторых, другая сторона может потребовать его пересмотра при каких-либо существенных изменениях в ее положении». Например, при рождении ребенка бездетного собственника одной из долей могут попросить освободить большую комнату, несмотря на то, что по площади она будет соответствовать размеру именно его доли. И суд может просьбу поддержать, говорит эксперт.
«Чтобы понять, что покупаешь именно комнату, а не долю, нужно посмотреть документы на квартиру. Если там сказано, что собственность — это такая-то доля, то это именно доля, а не комната. Если указано, что собственность — комната №…, то все в порядке», — добавляет Барсуков.
«Как ни странно, при большом предложении комнат в коммунальных квартирах выбрать из них действительно хороший вариант очень сложно, — сетует Николай Лавров, вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург». — При выборе комнаты надо выбирать соседей, место и состояние квартиры. Это три самых важных фактора по мере убывания значимости.
Самый главный параметр — это соседи, вам или вашим арендаторам жить с ними в ежедневном контакте в местах общего пользования. О характере соседей как раз лучше всего говорит состояние этих самых мест общего пользования». Место, по словам эксперта, стоит выбирать ровно так же, как если бы речь шла о покупке квартиры, состояние — не «убитое». В этом случае инвестор может «сорвать банк».
«Комната — самый доходный способ заработать на недвижимости, — резюмирует эксперт. — Комнаты дороже, чем квартиры, сдаются в аренду (если рассматривать соотношение цены и арендной ставки) и имеют срок окупаемости около 10 лет, что на рынке нынешней жилой недвижимости — очень короткий срок».
Источник: lenta.ru
