Сдача квартиры в аренду – дело прибыльное. Оно обеспечивает постоянный доход. Передавать жилье во временное пользование можно как на короткий промежуток времени, так и на долгий срок. Второй вариант предполагает стабильные денежные поступления, но имеет свои недостатки.
Что такое долгосрочная сдача жилья и когда стоит к этому прибегать?
Долгосрочная аренда квартир – это передача жилья во временное пользование или владение на срок от одного до пяти лет.
Подойдет данный вариант тем, кто твердо определился с намерениями и планирует сдавать недвижимость более года. Главное его преимущество – нет необходимости постоянно заниматься квартирой, искать новых жильцов. Договор заключается один раз, а после в течение нескольких лет арендодатель просто получает регулярные выплаты.
Удобно прибегать к долгосрочной аренде и тогда, когда владельца полностью устраивают квартиросъемщики. Например, если люди прожили уже некоторое время и не нарушали правила съема:
- вовремя вносили оплату;
- бережно относились к имуществу;
- не тревожили соседей и т.д.
В таком случае не будет потребности подписывать новое соглашение каждый год.
Почему нельзя сдавать свою квартиру семейной паре?
Принимая решение о сдаче недвижимости на долгое время, нужно учитывать особенности сделки, а именно:
- Арендатор приобретает преимущественное право на заключение нового договора (ст. 684 ГК РФ).
- Поменять жильцов на других будет непросто. Отказ продлить соглашение возможен, только если хозяин не планирует сдавать квартиру в течение года (в соответствии со ст. 684 ГК РФ). Иначе бывшие арендаторы вправе подать иск в суд.
- Если собственник хочет прекратить сделку или изменить ее условия, то за три месяца до окончания договора он должен уведомить съемщиков о своих намерениях. В противном случае соглашение продлевается на тех же условиях (согласно ст. 684 ГК РФ).
- Наниматель вправе расторгнуть договор без объяснения причин (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Наймодатель данного права не имеет. Для него прекращение сделки возможно только в судебном порядке при наличии нарушений (если иное не предусмотрено условиями соглашения).
- Даже если имеются претензии к использованию жилья, квартиросъемщик может попросить в суде время на их устранение (согласно п. 4 ст. 687 ГК РФ).
В связи с вышеперечисленным, чаще аренда оформляется на срок до одного года. Ведь перезаключить краткосрочный документ проще, чем прекратить действие долгосрочного.
На какое время заключается договор?
В соответствии с п.1 ст.683 ГК РФ, действие договора найма не может превышать пяти лет. При этом если в документе не указан период его действия, он считается заключенным на срок 5 лет.
Минимальная длительность долгосрочного договора аренды недвижимости – один год. Если сделка заключается на срок менее двенадцати месяцев, она считается краткосрочной (в соответствии с п.2 ст.683 ГК РФ).
Как правильно снять жилье на долгое время?
Самый популярный способ поиска квартир – доски объявлений в интернете и профильные порталы в сфере недвижимости. Предложений в данном ресурсе предостаточно, но большая их часть (порядка 80%) – от посредников. Это значит, что за услуги риелторов придется заплатить дополнительную сумму. Чаще всего это половина стоимости месячной арендной платы. Но безопасность сделки через посредника повышается.
Бизнес с нуля. Посуточная аренда квартир. Бизнес в регионе
Если человек пользуется услугами агентства недвижимости, то риелтор обязан совместно с собственником показать квартиру, ответить на интересующие вопросы, а после помочь с оформлением договора. Кроме того, посредник должен проверить документы, подтверждающие право собственности.
Чтобы успешно снять квартиру на длительный срок, стоит придерживаться следующих правил:
- Не нужно оплачивать работу риелтора или делать первый взнос владельцу до подписания соглашения. Если требуют оплатить раньше, это должно насторожить: посредник может оказывать только информационные услуги и не заниматься заключением договоров. Кроме того, есть риск попасть на мошенников.
- Важно проверить документы на право собственности и паспорт владельца. Также не помешает узнать, нет ли других собственников.
- Обязательно заключение договора аренды с указанием паспортных данных арендодателя, адреса недвижимости и сведений об арендаторе.
- При обращении в агентство недвижимости необходимо обращать внимание на его репутацию. Надежные посредники обычно имеют проверенную клиентскую базу.
- Если человек подыскивает жилье самостоятельно, очень низкая цена должна насторожить: вероятно, стоит ожидать неприятных сюрпризов. Так, квартира может размещаться в старом доме, в неудачном месте или требовать ремонта. Иногда отсутствует бытовая техника или мебель.
- Прежде, чем посмотреть предлагаемый вариант, лучше подробно расспросить об условиях проживания и месторасположении.
- При просмотре особое внимание рекомендуется уделить исправности бытовой техники, мебели и сантехнического оборудования. Также проверить документы и внимательно изучить предложенный договор.
Как правильно сдать помещение на продолжительный период?
Для собственника, который решил на долгое время сдать жилье в аренду, важно найти надежных и ответственных жильцов. Тем более, в дальнейшем прекратить договор будет непросто.
Возможный вариант – обращение в агентство недвижимости. Риелторы помогут довольно быстро подыскать съемщиков и грамотно оформить сделку. Также можно самостоятельно разместить объявления на специализированных сайтах, досках, в социальных сетях и т.д. Еще один способ – поиск через знакомых. Он удобен тем, что сразу известно, кто будет арендатором (кто такие арендатор и арендодатель и каковы их права?).
Стоимость аренды легко определить, изучив средние цены на недвижимость в своем городе. Стоит учитывать также состояние жилища, наличие ремонта, мебели и бытовой техники, месторасположение и инфраструктуру. Если участвует посредник, он поможет сориентироваться в цене.
Понадобится подготовить и саму квартиру:
- Очистить пространство: избавиться от всего лишнего, убрать личные вещи (или хотя бы сложить их в отдельное место – кладовую, балкон).
- Позаботиться о наличии ремонта, который должен соответствовать ценовой категории жилья. Минимально должен быть проведен косметический ремонт.
- Уделить внимание исправности кранов, водонагревателя, розеток, канализационных стоков, мебели, замков и т.д.
- Установить мебель, если ее нет. По возможности заменить старую и непригодную на современную. Квартиры без мебели сдать труднее и стоимость их ниже.
- Обратить внимание на наличие бытовой техники. Минимально необходимая – это холодильник, кухонная плита, водонагреватель (при отсутствии горячей воды), стиральная машина и телевизор.
- Навести порядок. Чистые окна, светильники и выстиранные шторы создадут хорошее впечатление у потенциальных квартиросъемщиков. Это отличный способ продемонстрировать уважение к арендатору.
- Провести интернет, если его нет.
С потенциальным покупателем нужно обсудить условия сделки и при согласии оформить ее документально. Важно грамотно подойти к составлению договора.
Как заключить договор?
Заключение письменного соглашения обязательно, даже если недвижимость сдается знакомым. Тогда будет проще разрешить спорные вопросы в случае их возникновения.
Договор аренды отличается от договора найма. В первом случае это сделка, в которой один или оба участника – юридические лица (глава 34 ГК РФ). Второй вариант предполагает договоренность между физическими лицами (глава 35 ГК РФ).
Чтобы правильно составить соглашение, можно обратиться за помощью к юристу. Нотариальное заверение документа не обязательно, но возможно по желанию. Это не влияет на юридическую силу бумаг. Обязательное условие действия договора – подписание его обеими сторонами.
Вместе с тем должен быть составлен акт приема-передачи жилья. В нем обозначается техническое состояние помещения: наличие или отсутствие ремонта, сантехники, бытовой техники и мебели. Указывается также состояние каждого предмета, наименование, марка и модель, ориентировочная стоимость.
Акт подписывается обеими сторонами, только после этого жильцу могут быть переданы ключи.
Как правильно сдать квартиру в аренду в Москве?
Сегодня многие москвичи решают сдавать свою квартиру в аренду. Жилье в Москве востребовано, как никогда — тысячи приезжих готовы платить хорошие деньги за квартиру в пределах МКАДа. Однако многие собственники сталкиваются с ситуацией, когда квартира, которую они готовы сдать, месяцами ждет своих новых жильцов.
На сегодняшний день в столице сдается более 20 тысяч квартир. Предложений очень много, но эксперты отмечают, что арендаторы стали намного более требовательными к качеству квартиры и условиям аренды. Владельцы квартир, которые не знают правил и законов рынка недвижимости, вряд ли могут рассчитывать на заключение выгодного договора. Чтобы быстро и успешно сдать квартиру в Москве, нужно учесть множество тонкостей.
Сдавать квартиру самому или через посредника
Первый вопрос, который встает перед собственником, решившим заработать на своей недвижимости — это «Сдать квартиру через агентство или самостоятельно?».
Самый, казалось бы, простой и безопасный вариант — сдать квартиру знакомым, если среди них есть кто-то, кто согласится ее снять. Однако обычно приятелям квартиру сдают по цене, значительно ниже рыночной. К тому же, как известно, любые финансовые дела способны испортить отношения между друзьями.
Можно попытаться найти жильцов самостоятельно, разместив объявление на интернет-портале. Но будьте готовы взять на себя все юридические хлопоты — составление грамотного договора с четким указанием прав и обязанностей обеих сторон. Малейшая ошибка — и договор не будет иметь никакой силы, а значит, разрешить возникшие проблемы с жильцом вы не сможете. Не забывайте также и о том, что количество мошенников, которые «охотятся» на владельцев квартир, просто огромно. Они могут пересдать квартиру или даже продать ее по фальшивым документам.
Самый безопасный способ сдать квартиру — обратиться в агентство с хорошей репутацией.
Там вам помогут подобрать подходящих жильцов и составят индивидуальный договор, в который будут включены и ваши личные пожелания — например, запрет на домашних животных или проведение ремонта без вашего разрешения. При желании агент поможет застраховать квартиру и ценное имущество, которое остается в ней. Еще один плюс — вам не нужно будет самостоятельно показывать жилье потенциальным арендаторам, риэлтор возьмет все контакты с ними на себя. При этом все услуги агентства будут для вас бесплатными.
Какие документы необходимы для безопасной сдачи в аренду квартиры
Чтобы подписать договор найма, вы должны заранее подготовить необходимые документы.
- Паспорт владельца квартиры;
- Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
- Свидетельство о государственной регистрации права;
- Если собственность на квартиру получена в 2016 году, необходимо предоставить выписку из ЕГР;
- Договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельства о праве на наследство, справка правления ЖСК, ЖК о полной выплате пая;
- Подписи в договоре найма всех собственников квартиры и постоянно проживающих в ней совершеннолетних лиц, подтверждающие их согласие с условиями заключенного договора.
Следующий шаг — договор. Лучше всего, если его составит профессиональный юрист риэлторской компании. Образцы, которые можно найти в интернете, зачастую устарели или составлены неграмотно, а это означает, что они не будут иметь юридической силы. К составлению и подписанию договора нужно подходить очень серьезно. В нем должны указываться:
- Личные данные обеих сторон — ФИО, дата рождения, номер и место выдачи паспорта, адрес прописки, номера контактных телефонов. Перед тем, как подписать договор, проверьте паспортные данные, которые указал арендатор, и не постесняйтесь внимательно сверить их с паспортом. Это касается всех сведений — ФИО, места регистрации, даже фотографии. Чем больше параметров, позволяющих определить личность арендатора, тем лучше;
- Точный адрес квартиры;
- Сведения о лицах, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем. Если этого пункта не будет, то арендатор может пересдать вашу квартиру или превратить ее в общежитие. И вы ничего не сможете с этим поделать.
- Точная стоимость аренды. Если вы предполагаете, что спустя год или два захотите несколько поднять цену, чтобы покрыть инфляцию, такая возможность должна быть отражена в договоре. Не забудьте также указать, кто оплачивает коммунальные счета — вы или арендатор;
- Срок и порядок выплат арендной платы, а также размер пени в случае просрочки.
- Условия досрочного расторжения договора — как по вашей инициативе, так и по инициативе арендатора.
- Величина залога, порядок его внесения, возврата и удержания;
Не лишним будет и составление описи наиболее ценного имущества, которое вы предоставите в пользование арендатору. Не обязательно указывать в нем каждую табуретку и занавеску, но дорогая мебель и техника (например, бытовая техника, стереосистема или плазменная панель) должны быть упомянуты. Иначе вы никогда не докажете, что эта техника у вас вообще когда-то была.
На что обратить внимание при сдаче своей квартиры в аренду
Прежде чем обратиться в агентство, квартиру следует подготовить к сдаче. Не обязательно делать капитальный ремонт. Но квартира должна быть чистой, аккуратной, без лохмотьев обоев, разводов на потолке и неприятных запахов. Она должна производить хорошее впечатление, так что потрудитесь сделать минимальный косметический ремонт или генеральную уборку.
Проверьте также, все ли работает: краны и стоки не должны протекать, дверной замок не должен заедать, вся техника должна исправно работать.
Лучше всего сдаются квартиры, оснащенные всем необходимым.
Минимум — холодильник, плита и стиральная машина. Конечно, и на квартиру в самом плачевном состоянии рано или поздно найдется арендатор. Но подумайте сами, насколько надежен и респектабелен человек, согласный жить в неблагополучных условиях? А ведь именно порядочность и платежеспособность — основные плюсы нанимателя.
Мебель тоже нужна, но трезво оценивайте ее качество и количество. Выбросьте всю старую и нефункциональную мебель. Новая мебель, даже если она совсем простая и недорогая, заметно повысит привлекательность вашей квартиры в глазах арендаторов.
Эксперты заметили, что спрос на квартиры заметно колеблется в зависимости от времени года. Больше всего квартир сдается внаем летом и осенью, с конца июля по октябрь. В этот же период цены на квартиры немного повышаются — примерно на 5-7%. Это легко объяснимо — летом в столицу приезжают абитуриенты со всей страны.
Некоторые снимают квартиру сразу, другие ждут результатов вступительных экзаменов и лишь после поступления, к началу учебного года, снимают жилье поближе к выбранному университету. Есть и другая причина — люди, которые решили сменить квартиру, обычно делают это осенью, после отпуска, чтобы не тратить лето на поиск подходящего варианта и переезд. Поэтому выбирайте подходящий момент и обращайтесь в агентство именно в эти «урожайные» месяцы.
Владельцы больших многокомнатных квартир нередко не могут решить, как распорядиться своей недвижимостью — сдать всю квартиру целиком или найти несколько жильцов, сдавая каждую комнату по отдельности. Принимая решение, нужно учесть, что спрос на комнаты и однокомнатные квартиры намного выше, чем на просторные апартаменты.
По данным мониторинга, проведенного агентством РБК, сегодня средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры в Москве составляет примерно 30 000 в месяц, 2-комнатной — 41 000 рублей, 3-комнатной — 57 000. Цена зависит от качества ремонта, наличия техники, срока аренды, расположения и расстояния до ближайшей станции метро.
Заметнее всего на стоимость аренды влияет расположение. Чем ближе к Кремлю, тем выше будут расценки.
Например, цена квартир в ЦАО заметно отличается от средних показателей: минимальная стоимость аренды 1-комнатной квартиры в этом округе составляет от 45000 рублей, 2-комнатной — 70 000 рублей, 3-комнатной — 100 000 рублей. Самые недорогие округа Москвы — это Южный, Юго-Восточный и Восточный, а в число самых престижных входят Центральный, Западный и Юго-Западный округа. Опытные риэлторы советуют реалистично смотреть на вещи и не завышать цену, иначе сдать квартиру будет непросто.
Эти нехитрые меры помогут агенту быстро найти подходящего арендатора.
Источник: www.kp.ru
Как сдать квартиру без посредников на длительный срок от хозяина в 2023 году
Сдавать квартиру в аренду, то есть оформлять наём, имеет право исключительно собственник жилья. Ни родственники, ни друзья без нотариально заверенной доверенности, подтверждающей их право распоряжаться квартирой, таких действий осуществлять не должны.
Необходимость во временном пользовании квартиры периодически возникает как у физических, так и юридических лиц.
Чем отличается договор найма от договора аренды квартиры?
- Договор найма заключают с физическими лицами.
- Договор аренды заключают с юридическими лицами.
Как найти квартирантов (арендаторов) на квартиру
Основная проблема, с которой сталкивается хозяин квартиры под съем — поиск жильцов. Выйти из сложившейся ситуации можно несколькими способами.
- Обратиться в специализированное агентство недвижимости. Специалисты подберут арендаторов, соответствующих всем требованиям заказчика, стоят такие услуги недешево, придется рассчитывать на дополнительные затраты.
- Разместить объявление о сдаче квартиры на онлайн площадках. Эта схема также работает, правда, велик риск «нарваться» на недобросовестных арендаторов, которые могут испортить имущество или попросту обворовать квартиру.
- Искать потенциальных жильцов через знакомых, коллег, друзей. Это, пожалуй, самый правильный и удобный способ – по крайней мере, при возникновении тех или иных проблем нанимателей можно будет легко найти и потребовать возмещения нанесенного ущерба.
Договор найма квартиры
Договор найма жилого помещения — обязательный документ, который обезопасит арендодателя и квартиросъемщика от нежелательных последствий сделки (статья 606 ГК РФ).
Важно понимать, что подписывать договор следует обязательно — сдается квартира родственникам, друзьям или же в ней будут жить незнакомые люди. Заверять у нотариуса не обязательно.
Дополнительно к договору необходимо составить и подписать акт приема-передачи квартиры. Здесь стоит указать техническое состояние квартиры, расположение мебели, особенности помещения и т.д. И договор найма, и акт приема-передачи квартиры подписывается обеими сторонами после согласования всех нюансов сделки и совместного осмотра арендуемого помещения.
Скачать образец договора аренды (найма) квартиры:
- Договор сдачи квартиры в аренду (найм) с мебелью и бытовой техникой — образец 2023 года для физических лиц (договор содержит акт приема-передачи квартиры с описью имущества и перечень платежей).
- Скачать типовой договор аренды квартиры в простой форме на 11 месяцев без уплаты налога.
Как правильно составить договор
Главные пункты договора найма жилья – срок и арендная плата. Остальные детали прописываются по желанию сторон:
- дату и место составления договора;
- личные данные арендодателя и нанимателя (ФИО, адрес прописки и проживания, номер, серия паспорта или другого удостоверяющего личность документа);
- предмет договора – квартира (ее расположение, площадь, технические характеристики, наличие мебели, сантехники, пригодность для проживания – наличие интернета, кабельного телевидения и т.д.);
- ссылка на документ, подтверждающий право собственности арендодателя на данное жилье и то, что квартира не состоит в обременении третьими лицами;
- размер ежемесячной арендной платы;
- форма расчета (наличный, безналичный, почтовый или банковский перевод) и сроки оплаты (каждый месяц, ежеквартально, раз в полгода);
- наличие (отсутствие) лиц, которые будут совместно проживать со съемщиком жилья;
- права и обязанности обеих сторон;
- причины, сроки, нюансы расторжения заключенного договора в одностороннем порядке;
- иные условия (предварительно согласовываются участниками сделки).
Дополнительные условия в договоре
Для того чтобы обезопасить себя от чрезвычайных ситуаций и других неожиданностей, хозяину квартиры рекомендуется в договоре найма обозначить ряд важных нюансов:
- проживание с домашними животными;
- ответственность за порчу имущества;
- в договоре следует обозначить возможность периодического посещения квартиры владельцем жилья с целью контроля сохранности имущества и общего состояния квартиры и т.д.
Максимальный срок, на который можно заключить договор аренды жилья — 5 лет. Даже если эта цифра не прописана в самом договоре.
Правда, опытные юристы все же не рекомендуют заключать долгосрочный договора аренды – подписать новый с новым жильцом быстрее и проще, чем разбираться с последствиями преждевременного отказа от аренды в одностороннем порядке.
Договор найма не требует обязательной регистрации в органах Росреестра в случае если срок его действия менее 1 года (так, арендатор сдает жилье, к примеру, на полгода или 11 месяцев).
Условия оплаты арендованного жилья
То, кто и когда будет оплачивать коммунальные услуги должно обязательно прописываться в договоре найма (статья 614 ГК). Там же указываются сроки и способы внесения арендной платы. Многие владельцы жилья требуют внесения залога сразу же после подписания договора – это мера безопасности, позволяющая им рассчитывать на то, что жильцы не съедут до окончания срока действия соглашения.
Важно: любые расчеты, осуществляемые за арендованную квартиру, должны подкрепляться распиской (составляется в двух экземплярах, хранится обоими участниками сделки). В случае безналичного расчета следует хранить квитанции об оплате.
Правила расторжения договора
Основания и нюансы преждевременной отмены сделки должны быть подробно прописаны в самом договоре (статьи 618-620 ГК).
Наниматель квартиры вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при соблюдении двух условий:
- все лица, проживающие на съемной жилплощади, согласны с таким решением;
- владелец квартиры предупрежден о разрыве договора нанимателем за 3 месяца.
Владелец квартиры, в свою очередь, может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке ввиду таких обстоятельств:
- квартиросъемщик пропустил два плановых платежа (при краткосрочном договоре) или не вносит арендную плату в течение полугода (в случае долгосрочного договора);
- жилье используется не по назначению, в нем проживает больше людей, чем было обозначено в контракте, соседи регулярно жалуются на шум, нарушение тишины и общественного порядка квартиросъемщиками;
- была отмечена порча имущества.
Расторжение договора может осуществляться и в судебном порядке (как по инициативе жильцов, так и с подачи собственника). К примеру, квартира стала непригодна для проживания, дом, в котором она расположена, пришел в аварийное состояние.
Сдача квартиры долгосрочно: регистрации в Росреестре
В том случае, если регистрация все же необходима, хозяину квартиры стоит обратить внимание на такие юридические нюансы:
- договор должен быть зарегистрирован в течение 5 месяцев с момента его заключения, в ином случае на владельца жилья будет наложен штраф в размере 5000 рублей;
- заявителями выступают все участники процесса наймодатель и наниматель;
- регистрация договора занимает 5 рабочих дней;
- предоставлять требуемые бумаги следует в территориальное подразделение Росреестра либо в отдел МФЦ.
Какие документы нужны для регистрации:
- копии и оригиналы паспортов обеих сторон;
- непосредственно договор найма и сопутствующий ему акт приема – передачи квартиры (3 экземпляра);
- копии права собственности наймодателя на квартиру;
- письменные согласия третьих лиц на сдачу жилья под съем (например, дольщиков).
Почему в регистрации может быть отказано:
- квартира не состоит на кадастровом учете;
- на момент подписания нового договора найма еще не окончился срок действия предыдущего аналогичного;
- не все требуемые бумаги были поданы в Росреестр;
- договор составлен не в соответствии с юридическими нормами, выявлены другие нарушения законодательства.
Скачать образец договора:
- Договор найма жилого помещения 2023 года
- Образец заполненного договора найма жилого помещения
- Акт приема-передачи к договору аренды жилого помещения
Налог на аренду квартиры
И в случае заключения краткосрочного договора, и при долгосрочном найме собственник квартиры обязан оплачивать соответствующие налоги. В ином случае придется не только внести налог от прибыли за весь срок аренды (найма), но и уплатить штраф и пеню в размере 20-40% от общей не выплаченной налоговой суммы (налоговый кодекс РФ, глава 23).
Неуплата налогов может привести не только к финансовому «наказанию», но и к уголовной ответственности (вплоть до лишения свободы).
Важно: размер налога – 13% от годовой прибыли за сдачу жилья.
Избежать оплаты можно лишь в том случае, если жильцы были снимают квартиру безвозмездно, арендная плата не вносилась. В этом случае оформляется арендные отношения договором безвозмездного найма жилого помещения.
Личный опыт сдачи в аренду квартиры. Советы арендодателям
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:
Источник: nedexpert.ru
