Тема видео — Процент с оборота взамен фиксированной арендной ставки, как посчитать прибыль арендатора и узнать адекватный ей размер платы за помещение, — формула рентабельности арендатора.
Изменившиеся экономические условия в стране ударили по арендному бизнесу на рынке торговой недвижимости.
Это прежде всего пересмотр ставок арендной платы и связанная с ним ротация арендаторов торговых центров.
Как понять, есть ли экономическое обоснование, проще говоря, смысл — идти в переговорах навстречу арендатору и снижать плату по аренде? Например, если это большой магазин в торговом центре.
Доверяй, но проверяй! Если вы досмотрите видео до конца, то узнаете, как владельцу арендного бизнеса самому посчитать прибыль и рентабельность арендатора и адекватный размер платы за помещение.
Рентабельность арендатора — покажем её формулу!
В практику владельцев готового арендного бизнеса и управляющих компаний уже прочно вошло брать арендные платежи в виде процента с оборота торговой точки.
01 | Проект Аренда пруда | Начало | Наши мысли, планы
Арендаторы вынуждены делиться с владельцами своими финансовыми результатами.
Перед владельцами коммерческой недвижимости встает задача — нужно оценить финансовый результат деятельности арендатора, посчитать прибыль магазина, — доход, который генерирует для арендатора помещение.
Какая должна быть доля аренды в выручке
Существует правило — доля аренды в выручке предприятия не должна превышать 20%. Если она достигает 30%, — торговый бизнес арендатора не приносит дохода и становится убыточным.
Сколько же должна составлять минимальная выручка арендатора в месяц, чтобы бизнес оставался жизнеспособным?
Расчет минимальной выручки арендатора делается просто по формуле — ставка аренды в месяц х 100/20.
Пример: аренда в месяц 100 тысяч, считаем выручку 100 тр х 100/20 — 500 тр.
Кстати, в случае многоуровневых торговых центров в формулу вводятся дополнительные коэффициенты, такие как посещаемость торгового центра, коэффициент потери посетителей верхних уровней по сравнению с первым этажом, средний чек арендаторов в торговом центре и конверсия — отношение общего числа посетителей ТЦ к числу посетителей, сделавших в нем покупки.
Для ритейла 20% — средняя величина конверсии.
В математике ритейла для анализа успешности деятельности торговой точки используются такие показатели как товарооборот, наценка и маржа.
От чего зависит процент с оборота магазина
Итак, арендаторы вынуждены делиться с собственниками торговой недвижимости своими финансовыми данными по обороту и выручке.
В схеме «Процент от оборота» ставка аренды магазина напрямую зависит от суммы, полученной за продаваемые товары за месяц. От неё арендатор платит определённый процент в виде арендной платы — это становится переменной частью аренды.
Та же часть аренды, которая связана с оплатой коммунальных и других обязательных платежей согласно договору аренды, остаётся неизменной.
Выплачиваемый арендодателю процент зависит от:
— местоположения торгового центра, определяющего его посещаемость;
— специализации торгового оператора или магазина.
Больше всего процент с оборота берется у магазинов, торгующих одеждой (в Москве до 15-18 %), чуть меньше — у магазинов детских товаров и электроники. Меньше всех процент у якорных брендовых арендаторов и продуктовых ритейлеров (до 4%).
Схема оплаты аренды от оборота тоже меняется со временем, в дальнейшем она может принять форму фиксированной ставки, которая устраивает обе стороны.
Она позволяет, наряду с антикризисной коррекцией ставки аренды, сохранить арендаторов и обеспечить приемлемый показатель заполняемости торгового центра.
Доступ к отчётности арендатора
Естесственно, принцип «Процент с оборота взамен фиксированной арендной ставки» невозможен без взаимного доверия.
Обе стороны должны решить, как обеспечить доступ арендодателя к информации о показателях торговли арендатора.
Для эффективной работы схемы она нуждается в поддержке обеими сторонами.
То, каким образом и в какие сроки происходит отчет по оборотам магазина, должно отражаться в договоре аренды. Также там указывается, к каким именно документам имеет доступ арендодатель.
Арендаторы могут готовить отчеты по обороту магазина самостоятельно, иначе — арендодатель получает доступ к кассовым документам.
Бывают и другие способы, такие как например, привлечение стороннего аудитора, отчёты налоговой инспекции и доступ к внутренним документам компании, — однако к ним обращаются крайне редко.
Какими способами арендатор может подтвердить товарооборот магазина для расчета аренды, будет темой следующего видео на канале.
Чтобы не пропустить его, подписывайтесь на канал Sergio Mioni , ставьте «колокольчик» под видео для уведомления.
Удачи в делах, хороших вам и надёжных арендаторов и адекватных мудрых арендодателей!
- Как арендатор может подтвердить товарооборот магазина для расчета аренды
- Как рассчитать оборот и рентабельность продуктового магазина
- Аренда помещения, малый бизнес с нуля, договор аренды нежилого помещения
- Как товар влияет на подписанный договор аренды магазина и торговый центр
- Договор аренды коммерческой недвижимости и капитализация торгового центра
- Расчет точки безубыточности магазина в вашем бизнес-плане
- Схема оплаты аренды помещения от оборота, условия и правила применения арендаторами
- Выгоднее открыть общепит, чем магазин, салон красоты или аптеку
Наш телефон:
+7 (8452) 322–622
Позвонить (WhatsApp, Viber)
Источник: mioni.ru
Арендная ставка
Арендная ставка — это сумма денег, уплачиваемая в течение определенного периода времени за аренду актива, например недвижимости или автомобиля. Арендная ставка, которую арендодатель получает, позволяя кому-либо другому использовать свою собственность, компенсирует им невозможность использовать это имущество в течение срока аренды.
- Арендная ставка — это сумма, уплачиваемая арендатором арендодателю за использование актива в течение определенного периода времени.
- Ставки аренды обычно выражаются в долларах в месяц, но они также могут быть указаны в долларах за квадратный фут площади в год — как в случае с коммерческой недвижимостью.
- Условия аренды будут определять период времени, на который применяется арендная ставка, а также могут указывать на постепенное увеличение арендной ставки по сравнению с многолетними договорами аренды.
Как работает арендная ставка
Ставка аренды может иметь разные нюансы в зависимости от того, какой тип недвижимости сдается в аренду. В коммерческой недвижимости арендная ставка — это стоимость занимаемого помещения, обычно выражаемая в долларах за квадратный фут площади в год. Арендная ставка также может быть указана в долларах в месяц, как в случае договора аренды, или даже в долларах в год.
В условиях аренды будет прописан период времени, на который применяется арендная ставка, а также может быть указано постепенное увеличение арендной ставки по сравнению с многолетними договорами аренды. Чтобы получить истинное представление о стоимости аренды помещения, помимо арендной ставки, потенциальный арендатор должен будет знать, является ли аренда однократной, двухместной или трехкратной , другими словами, будут ли они или владелец недвижимости несет ответственность за такие расходы, как коммунальные услуги, техническое обслуживание и налоги на имущество.
Поскольку большинство ставок коммерческой аренды устанавливаются в долларах за квадратный фут, потенциальному арендатору (арендатору) легче сравнивать стоимость аренды недвижимости с профилями разного размера.
Особые соображения
Вопрос о том, когда лучше арендовать оборудование или пространство, а не строить или покупать, — это тот вопрос, с которым сталкиваются предприятия. Вообще говоря, ключевым фактором является то, как долго арендованная недвижимость будет использоваться. В случае краткосрочного всплеска спроса на оборудование или расширения производства, вызванного временными рыночными условиями, лизинг является отличным решением, которое минимизирует невозвратные затраты .
Если ожидается, что повышенный спрос будет долгосрочным, тогда первоначальные затраты на владение обычно снижаются по сравнению с экономией с течением времени и потенциалом повышения стоимости коммерческой недвижимости.
Тем не менее, некоторые компании в любом случае предпочитают сдавать в аренду на длительный срок, поскольку это избавляет компанию от необходимости беспокоиться о непрофильных вопросах бизнеса, таких как оборудование и обслуживание зданий.
Типы арендных ставок
Авто аренда
Что касается автомобилей и оборудования, лизинговая компания, по сути, покупает автомобиль у дилера и сдает его вам в аренду. Таким образом, арендодатель «одолжил» деньги на покупку авансом, а вы возвращаете эту ссуду.
Хотя дилер и лизинговая сторона могут быть одним и тем же лицом, заключение трехстороннего соглашения позволяет дилерскому центру продавать товарно-материальные запасы лизинговому подразделению и лизинговому подразделению для получения дохода по этим псевдозаймам, прежде чем возвращать автомобиль в дилерский центр в качестве использованный инвентарь. Арендатор получает автомобиль, которым он может пользоваться без бремени владения.
В случае аренды автомобиля ежемесячный платеж за транспортное средство основан на ожидаемой амортизации и остаточной стоимости автомобиля — заранее определенной сумме, которую будет стоить автомобиль в конце срока аренды, — а также на арендной ставке, которая обычно указывается в процентах. Посредством ежемесячных платежей арендатор компенсирует автомобильному дилеру как амортизацию транспортного средства, так и привязку активов к транспортным средствам вместо того, чтобы вкладывать эти деньги в другое место.
В этом случае арендная ставка примерно равна процентной ставке. В лизинговые платежи включают в себя коэффициент ставки аренды, также называемый денежный фактор , который захватывает финансирование элемент автомобиля сдает в аренду.
Аренда помещений
Что касается коммерческой недвижимости, то здание было построено в качестве инвестиции с надеждой на привлечение арендаторов. В этой сделке участвуют только два субъекта, и любая компенсация за первоначальные инвестиции в здание включается в арендную ставку как часть общего бизнес-плана.
Источник: nesrakonk.ru
Как определить ставку дисконтирования по аренде
Дисконтирование арендных платежей — пример расчета по ФСБУ 25 вы найдете в нашем материале. Все ли хозсубъекты применяют новый стандарт? В каких ситуациях применяется расчет с дисконтом? Можно ли избежать определения дисконтированной стоимости аренды? Разбираем нюансы нового стандарта в части расчета дисконтирования аренды в статье.
«Семь новых ФСБУ: Аренда, НМА, ОС, Капвложения, Документооборот, Запасы, Инвентаризация» самый экспертный курс Клерка, помогающий разобраться со сложными официальными требованиями. Мы уже добавили новый стандарт, «Инвентаризация», увеличили часы, дополнили программу, но оставили прежнюю стоимость. Обучение очень удобное: понятные видео лекции, тесты, примеры в 1С, онлайн-встречи с преподавателями, ответы на все ваши вопросы в закрытом чате. По окончании получите официальное удостоверение о повышении квалификации на 144 часа с занесением в госреестр.
Посмотреть программу и записаться
Кому придется использовать арендный стандарт в любом случае
Начиная с 01.01.2022 с ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» придется разбираться каждому бухгалтеру, так как этот стандарт становится обязательным. ФСБУ 25/2018 утвержден приказом Минфина России от 16.10.2018 № 208. Прежде, чем показать пример дисконтирования арендных платежей, разберемся, все ли обязаны использовать в работе новшества.
Бухгалтеры госсектора могут спать спокойно: они не обязаны применять новый стандарт. Кроме того, при соблюдении определенных условий данный стандарт может не применяться и иными хозсубъектами.
Чтобы определить перечень освобожденных от его применения, для начала определим ключевые термины арендного бухстандарта.
ФСБУ 25 определяет, как отражать в бухучете полученное или предоставленное во временное пользование имущество.
Что такое объект аренды:
Арендный бухстандарт не применяется для следующих ситуаций: Рассмотрим дополнительные условия, при которых можно не применять новый арендный стандарт:
Сразу оговоримся, что если договор аренды помещения заключен на 11 месяцев, то он не относится к п. 1 (срок аренды не превышает 12 месяцев), так как данную сделку следует оценивать в целом, исходя не из «бумажного» срока аренды, а из фактического.
Когда применяется дисконтирование арендных платежей
Итак, что такое дисконтирование платежей по аренде? Согласно новому стандарту, арендатор признает предмет аренды следующим образом:
Исходя из этой схемы, выходим на понятие дисконтированной стоимости арендных платежей: Как определить ставку дисконтирования по аренде? Новый бухстандарт определяет ставку дисконтирования для арендных платежей так.
Используем такую ставку, которая позволит приведенной стоимости будущих арендных платежей быть равной справедливой стоимости предмета аренды с учетом негарантированной ликвидационной стоимости объекта аренды.
Раскрытие понятия справедливой стоимости можно найти в МСФО 13. Справедливая оценка — это оценка, основанная на рыночных данных. Если ставка дисконтирования аренды не может быть определена описанным выше образом, то применяют ту ставку, по которой можно было бы привлечь заемные средства на срок, равный сроку аренды.
Обязательства по аренде увеличиваются на величину начисляемых процентов и уменьшаются на величину фактически уплаченных арендных платежей. Начисляемые проценты равны произведению обязательств по аренде на начало периода, за который начисляются проценты, и ставки дисконтирования аренды. Ниже рассмотрим пример дисконтирования аренды.
Пример расчета дисконтирования аренды
Рассмотрим классический пример договора лизинга и покажем, как рассчитать ставку дисконтирования по договору аренды. Пусть между ООО «Один» (лизингодатель) и ООО «Два» (лизингополучатель) заключен договор лизинга автомобиля сроком на 3 года 01.01.2022. Лизингодатель купил автомобиль за 3 600 000 рублей (в том числе НДС 600 000 рублей).
Ежемесячный платеж — 138 000 рублей (в том числе НДС 23 000 рублей). Для расчета примера дисконтирования арендных платежей эксель обладает необходимым функционалом. Применяем функцию СТАВКА для расчета ставки дисконтирования по аренде: Вводим данные из примера и получаем ставку. Нажимаем ОК:
Далее составляем таблицу дисконтирования арендных платежей помесячно:
Итоги
С 2022 года в обязательном порядке следует применять ФСБУ 25/2018. Дисконтирование аренды по ФСБУ необходимо производить при отражении в бухучете арендных операций. При этом не все хозсубъекты должны использовать в работе новый стандарт.
- ФСБУ 25
- федеральные стандарты бухучета
Источник: www.klerk.ru