Популярнейший у инвесторов в России сегмент готового арендного бизнеса (покупка коммерческого помещения с долгосрочным арендатором) оказался под прямым ударом пандемии и связанных с нею ограничений. Что изменилось в сфере за время «коронакризиса»? Какие объекты стали самыми надежными и прибыльными? На какие критерии обращать внимание при выборе ГАБ? Об этом и не только расскажем вместе с экспертами.
200 просмотров
Общая нестабильность и возросшие риски
Именно в пандемию мы по-настоящему поняли, что такое быстрые и неожиданные перемены. Многие бизнесы, арендующие торговые помещения, оказались в прямой зависимости от ситуации, что существенно пошатнуло ликвидность ГАБов с такими арендаторами. Сильно пострадали салоны красоты, ломбарды, цветочные магазины, кофейни и рестораны, гостиничная сфера, объекты спортивного назначения.
Сложнее всего приходится общепиту, поскольку риски заболеть в таких заведениях высоки, высок и отток людей. Пока отрасль не восстановилась, инвестирование в соответствующие форматы рискованно.
Инвестиции в коммерческую недвижимость в 2023 // Стоит ли покупать коммерческую недвижимость
Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна»
Появились и риски общего плана, например, вероятность приостановки работы на неопределенный срок, поэтому у инвесторов нет гарантий, что их арендатор не съедет в любой момент. Из-за этого в сегменте готового арендного бизнеса стало трендом смещение вектора спроса в направлении арендаторов, не восприимчивых к Сovid-19.
Произошел явный перекос в сторону продуктовых магазинов, аптек и всего, что не закрывается в пандемию. Это касается и точек выдачи интернет-магазинов. Активно открываются всевозможные доставки. В этом году из-за краткосрочных ограничений объекты стрит-ритейла не так сильно пострадали, поэтому они потихоньку восстанавливаются, а вакантных площадей становится все меньше. Ставки аренды находятся в стагнации, но неизбежно будут расти
Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management
При этом, как отмечают эксперты, далеко не все сегменты рынка коммерческой недвижимости пострадали от пандемии.
Достаточно уверенно чувствовала себя офисная недвижимость. Но существенные потери понесла инфраструктура бизнес-центров: столовые, кафе, автомойки, химчистки
Феликс Блинов, генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал»
А другие и вовсе не видят прямой зависимости между развитием ситуации на рынке продажи готового арендного бизнеса и пандемией.
Не могу сказать, что изменения, которые сейчас происходят, связаны с истерией вокруг ковида, так как, несмотря на риски, коммерческая и торговая недвижимость все равно являются самым стабильным и устойчивым активом с точки зрения сохранения денег и позволяют получать доходность хотя бы на уровне реальной инфляции.
Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty
Неоднозначное падение доходности
Доходность проектов в сегменте готового арендного бизнеса, как и ожидалось, снизилась, а срок окупаемости, наоборот, вырос. Как отмечает Катерина Соболева, в стрит-ритейле разрыв между растущей стоимостью и стагнирующей ставкой аренды «приземлили» инвесторов. Но при этом от роста стоимости выиграли инвесторы, которые использовали стратегию перепродажи.
НИЧЕГО НЕ ДЕЛАТЬ И ПОЛУЧАТЬ ДЕНЬГИ. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ТАК ЛИ ТУТ ВСЁ СЛАДКО? РЕПОРТАЖ.
«Даже в центре Москвы некоторые объекты продаются с прогнозируемой окупаемостью в 12 лет, а не 10, как раньше», ‒ утверждает Евгения Мельникова, директор департамента инвестиционных сделок Point Estate.
По некоторым объектам в определенный момент времени доходность даже «скатилась» до нуля, а процесс восстановления идет достаточно медленно. И это вполне объяснимо, так как изменения произошли не только на рынке ‒ поменялось сознание и потребительское поведение людей, добавляет Феликс Блинов.
Кто-то, напротив, «поднялся».
«Выросла доходность складских объектов. В связи с большим спросом их стоимость в период пандемии росла», ‒ рассказывает Ольга Кашкарова, инвестиционный директор компании «Ориентир».
Но в целом ситуация с доходностью в сегменте ГАБ достаточна благоприятна для инвесторов.
На самом деле стабильный рынок готового арендного бизнеса в Москве сформировался всего два года назад. Он прошел много трансформаций, но один фактор объединял практически все сегменты ГАБов ‒ это период окупаемости в 8 лет (примечание редакции – доходность в 12,5% годовых). Это было нормой и главным показателем ликвидности.
Главной проблемой того времени был дефицит хороших предложений. С приходом пандемии малый бизнес пошатнулся. Следовательно, те, кто еще вчера купил ГАБы с 8-летним сроком окупаемости, начали пересчитывать доходность в надежде решить новую и незнакомую проблему. Но сейчас мы увидели, что рынок только набирает обороты, и инвесторы совсем не потеряли интерес к ГАБам.
Но вместе с интересом стало появляться все больше предложений. Те, кто говорит, что сегодня сложно найти ГАБ окупаемостью в 8 лет явно заблуждаются. Рынок захлестнула новая волна, которую я бы назвал эффектом привыкания. Теперь мы снова ищем объекты окупаемостью в 8-10 лет, но в отличие от допандемийного времени, исчез дефицит, и каждый день появляются новые предложения.
Павел Поликарпов, основатель и руководитель бизнес-клуба «Московские сделки»
Сегодня чаще всего окупаемость 10-12 лет имеют ГАБы с арендатором в лице сетевого ретейлера с договором от 10 лет. Остальные же предлагаются с 8-летней окупаемостью или честными 9 годами, включая все расходы.
«Еще необходимо учитывать, что существует достаточно большое количество ГАБов с недооцененной арендной ставкой. И инвестор может увеличить доходность вложения средств с помощью модернизации помещения, создав формат для более дорогого арендатора», – добавляет Павел Поликарпов.
В доказательство своих слов руководитель бизнес-клуба «Московские сделки» приводит несколько конкретных активов, которые можно купить в столице с «допандемийным» уровнем доходности.
Источник: vc.ru
Как это устроено: инвестиции в арендный бизнес
Вложение средств в объект недвижимости, обремененный договором — это инвестиции в арендный бизнес. В основном к ним относятся нежилые коммерческие помещения с арендаторами. Нанимателями могут быть магазины, парикмахерские, медицинские центры и другие заведения.Сегодня мы раскроем эту тему на тот случай, если вы, работая в области форекс-индустрии в качестве брокера или тредйера, рассматриваете варианты по диверсификации своего капиталла за счет создания сторонних проектов без необходимости в больших затратах времени. ЧТобы раскрыть тему мы пообщались с сотрудниками профильной компании GLADSTON. Арендный бизнес считается одним из выгодных направлений инвестирования в недвижимость. Специалисты относят его к стабильной пассивной прибыли без явных рисков. В отличие от неустойчивого рынка аренды жилого фонда коммерческая недвижимость более доходна и не нуждается в постоянном контроле со стороны инвестора. Если бизнес не оправдывает ожиданий в получении прибыли, его можно продать, вернув сумму вложений. По этим причинам, по данным наших сегодняшних собеседников, купить арендный бизнес сегодня желают очень многие предприниматели, хеджирующие таким образом свое предпринимательские риски и увеличивающие свою доходность. Для инвестиций больше подходят помещения с долгосрочными договорами найма, где отражены условия:размер арендной платы, ежегодная индексация и порядок выплат. Документ гарантирует владельцу бизнеса стабильное получение денежных средств, возможность планировать поступления и вычислить срок окупаемости объекта. Важно правильно выбрать арендатора. Наиболее выгодными и надежными являются коммерческие помещения, в которых договора заключены с такими их типами:
- магазины продовольственные, хозяйственные (эти товары всегда нужны);
- аптеки-идеальный вариант (лекарства пользуются постоянным спросом);
- медицинские центры, стоматологические кабинеты (всегда востребованы);
- банки (заключают долгосрочные договора, не склонны к перемене мест);
- сетевые точки-выгодные арендаторы (не испытывают недостатка в клиентах).
Наиболее доходными являются помещения торгового назначения. Арендные ставки по ним выше и окупаются такие объекты быстрее. Но покупка помещения в месте с высокой проходимостью в центре города требует солидных вложений, доступных не каждому инвестору. В то же время, воспользовавшись предложением меньшей цены, есть вероятность столкнуться с простоем помещения, находящегося в непопулярном месте. Чтобы инвестиции в коммерческое помещение не стали убыточными, прибегают к помощи профессионального управляющего.
При покупке объекта недвижимости с сопутствующим договором существует риск оспаривания сделки купли-продажи, истребования имущества у покупателя, несостоятельности, обмана со стороны продавца или арендатора. Поэтому перед оформлением покупки рекомендуется проверить наличие у них соответствующих документов.
Дополнительно, чтобы убедиться в устойчивом финансовом положении и добросовестности арендатора рекомендуется запросить справку об отсутствии задолженности по налогам и проверить кредитную историю. Для этого лучше воспользоваться услугами юриста.
Из вышеизложенного следует, что инвестиции в арендный бизнес-выгодное вложение средств:при условии взвешенного, грамотного подхода приносят солидную прибыль.
Источник: www.fxmag.ru
Инвестиции в стрит-ретейл: какой доход приносит арендный бизнес
Первая половина 2021 года прошла достаточно активно с точки зрения открытий новых заведений . Несмотря на то что мы находимся на волне ограничений, нельзя сказать, что рынок замер. Мы не сможем избежать череды закрытий заведений общепита, но, вероятнее всего, это будут либо не самые прибыльные проекты (с точки зрения крупных игроков ресторанного бизнеса), либо новые проекты, которым еще не удалось заполучить свою аудиторию.
Стоит отметить, что сейчас удачное время для новых проектов — пока действуют некоторые ограничения, есть возможность «зайти в проект» и делать ремонтные работы без особых потерь с точки зрения недополученной прибыли. Поговорим о том, что сегодня нужно знать, чтобы инвестиции в помещения формата приносили реальный доход.
Кто сегодня покупает?
Инвестор в прошлом, сейчас и в перспективе — это человек, который при покупке объекта прежде всего обращает внимание на существующую или потенциальную доходность. Всегда будет важно, надежный ли арендатор занимает помещение, кто и на каких условиях может заменить его в случае ухода. По локации инвестор, как и ранее, будет обращать внимание на перспективу развития того или иного района.
Стоит отметить, что портрет инвестора не изменился под влиянием пандемии — это преимущественно бизнесмены, различных компаний, руководители крупного звена. В большинстве своем это частные инвесторы, использующие покупку объекта формата как альтернативный финансовый инструмент. Круг профессиональных игроков рынка коммерческой недвижимости формата сформировался достаточно давно, и появление новых участников мы наблюдаем не так часто. Среди так называемых новичков можно выделить банки из первой пятерки, которые стали создавать внутри себя инвестфонды. В целом покупатели стали больше внимания обращать на устойчивость бизнеса того или иного арендатора в зависимости от того, как он себя вел в пандемию, соблюдал ли график платежей за последние 6–12 месяцев и так далее.
Доля инвесторов в Москве распределяется следующим образом: 40% — покупатели из Москвы, 20% — из , оставшиеся 40% составляют региональные покупатели. Интерес со стороны инвесторов из регионов, безусловно, есть, это в том числе Владивосток, Новосибирск, Пермь. Региональные заявки чаще всего лидируют по количеству, но не всегда оказываются качественными по причине того, что иногда у региональных инвесторов не хватает средств для приобретения желаемого помещения в Москве. Если говорить о странах СНГ, то больше всего мы замечаем интерес инвесторов из Казахстана. Заявки инвесторов есть на приобретение помещений под свой бизнес и с готовым арендным бизнесом.
Куда инвестировать?
Пандемия оказала неоднозначное влияние на — больше всего пострадали пешеходные и улицы (Тверская, Арбат), на которых сосредоточен туристический и , а профиль арендаторов преимущественно представлен предприятиями общепита и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и прочее). При этом в силу тех же ограничений вырос трафик у арендаторов коммерческих помещений, расположенных в спальных районах, находящихся на минимальном расстоянии от потребителя: аптеки, супермаркеты и специализированные магазины продуктов, стройматериалов, товаров для дома, для детей. Также в спальных районах вырос спрос на коворкинги, связанный с переводом значительного количества сотрудников офисов на удаленку.
Правила игры
Инвестору при желании приобрести тот или иной объект прежде всего следует отталкиваться от бюджета, получения желаемой доходности и локации помещения.
Классической моделью приобретения торгового помещения с готовым арендным бизнесом считается покупка объекта с консервативным подходом, заменяющим банковский депозит, с доходностью от 8–11% годовых (что эквивалентно 9–12 годам окупаемости).
Некоторые инвестиционные сделки несут спекулятивный характер, то есть покупка объекта с дальнейшим возможным увеличением доходности до 19% (с учетом необходимых инвестиций в объект сроки окупаемости могут составить от трех до шести лет). Несмотря на то что данный вид инвестиций кажется более привлекательным, такие объекты требуют дополнительных вложений, опыта и понимания специфики на рынке .
Знаковую покупку в центральных торговых коридорах можно считать коллекционной. Доходность по такой покупке не превысит 8% годовых (более 12 лет окупаемости), при этом помещение будет ликвидным и востребованным всегда.
Тем, кто планирует свой бизнес всерьез и надолго либо рассматривает вариант с долгосрочными инвестициями, может быть интересно купить пустое торговое помещение под свой бизнес. Это позволит запланировать развитие на более долгий период, а в случае неудачи в своем деле сдать это помещение в аренду.
Выбираем помещение
При выборе качественного помещения прежде всего следует обращать внимание на локацию. Наиболее удачными являются помещения, расположенные на выходе или в прямой видимости от станций метро, а также помещения в крупных жилых массивах и центрах деловой активности.
Уже несколько лет сохраняется спрос на объекты, расположенные на интенсивных пешеходных и автомобильных потоках вдоль пешеходных и улиц Москвы в ЦАО, которые являются не менее интересными и для большинства арендаторов.
Помещения у станций метро площадью от 50 до 120 кв. м с витринами и отдельным входом считаются наиболее ликвидными. Однако густонаселенные (сложившиеся) спальные районы также всегда были интересны инвесторам. Особенно привлекательными остаются помещения до 700 кв. м, подходящие под продуктовых ретейлеров.
При выборе помещения обязательно стоит обратить внимание на его технические характеристики, такие как электрическая мощность, наличие водопровода, канализации, вытяжки, вентиляции, тепла, так как отсутствие определенных коммуникаций может ограничить перечень возможных арендаторов.
В 2021 году средний чек покупки в столицы варьируется от 60 млн до 200 млн руб. При этом совершается большое количество сделок и с бюджетом ниже 60 млн руб., но это в основном либо небольшие помещения с арендатором в спальных районах и ТиНАО, либо помещения в новостройках на этапе строительства. В случае с нежилыми помещениями в новостройках в сроки окупаемости необходимо заложить еще время на стройку, а также поиск нового арендатора.
Учитываем риски
Главный риск при инвестировании — приобретение неликвидного помещения, что может привести не только к заморозке, но и к потере денежных средств. Чтобы этого избежать, лучше воспользоваться услугами профессиональных консультантов.
Снос соседних зданий по программе реновации или риск сноса здания, в котором располагается помещение, капитальный ремонт здания или его фасадов, неустойчивость бизнеса арендатора — ряд этих негативных факторов также следует учесть и изучить при покупке коммерческой недвижимости.
Что будет дальше
Сегодня мы наблюдаем прирост числа инвесторов в , так как это альтернативный инструмент инвестиций с прогнозируемой доходностью, которая превышает ставки по депозитам и может достигать до 19% годовых. Рост курса валюты в 2020 году и падение рубля (в январе — декабре 2020 года реальный эффективный курс рубля снизился на 14%) спустя время сподвигнул инвесторов к сделкам в . Выиграв на курсовой разнице, они смогли приобрести уже более дорогие и ликвидные объекты.
Цены на помещения в центральных локациях в перспективе продолжат рост, так как спрос со стороны инвесторов сохраняется, а предложение качественных помещений формата ограничено. В целом в последние годы мы наблюдаем становление рыночных показателей доходности на более низком уровне, что не приводит к уменьшению спроса.
Источник: kf.expert