Надежда Шорохова
В статье сравним системы налогообложения для арендодателей, чтобы помочь вам выбрать самый выгодный вариант.
Как платить налоги
Чтобы сдавать помещение как ИП, предприниматель должен заявить код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом» или 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». Если такого кода не будет, то инспекция расценит сдачу помещения в аренду не как от ИП, а как от физлица и доначислит НДФЛ 13% ― Письмо Минфина России от 19.12.2011 г. N 03-11-11/318.
ИП выбирают между УСН «Доходы», УСН «Доходы минус расходы», патентом и общей системой (ОСНО). При любой системе налогообложения придётся платить страховые взносы — вне зависимости от ситуации в бизнесе.
УСН
Предприниматели сами выбирают, платить налог с доходов или с доходов за вычетом расходов. Обычно выгоднее «Доходы»: при сдаче помещений предприниматели не имеют большого количества расходов. «Доходы минус расходы» могут быть выгодны только в год ремонта помещения — и то лучше не доверять интуиции, а рассчитать оба налога и сравнить.
Сдаете Недвижимость? Платите Налоги! Арендный бизнес под жестким контролем налоговой.
При сравнении двух версий УСН учитывайте ставку налога. Все слышали про 6% и 15% — но регионы имеют право снижать ставки из Налогового кодекса. Поэтому важно знать ситуацию по вашему региону — вам поможет таблица.
На УСН размер налога прямо зависит от успешности бизнеса. Больше зарабатываете — больше платите. Но если вы работаете в убыток, всё равно придётся платить: на «Доходах» — потому что не учитываются расходы, на «Доходах минус расходах» — потому что есть минимальный налог.
Кроме арендной платы в доходах важно учитывать плату за коммунальные услуги без счётчиков.
30 дней Эльбы в подарок
Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно
Попробовать бесплатно
ИП на патенте
На сдачу в аренду помещения ИП может получить патент ― пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ. Его стоимость зависит от региона, площади помещения и срока. Лучший способ узнать стоимость — воспользоваться калькулятором налоговой.
Патент берут на определённый срок от месяца до года — но в рамках календарного года. Например, можно взять патент с 1 января по 31 декабря 2021, но нельзя с 1 декабря 2021 по 1 декабря 2022. Это будут два разных патента.
Порой предприниматели берут патент на срок аренды. Когда аренда заканчиваются, ищут нового арендатора, находят — и снова оформляют патент. У схемы два минуса: во-первых, налоговая может заинтересоваться, чем вы занимаетесь в промежутках между патентами, во-вторых, заявление на патент нужно подавать за 10 рабочих дней до начала работы.
Патент не зависит от фактических доходов. Если не найдёте арендатора, налог всё равно придётся платить в полном размере.
Патент распространяется только на конкретную деятельность, в вашем случае — аренду. Если параллельно занимаетесь другим бизнесом, можете взять на него другой патент, применять УСН или ОСНО.
Патент для ИП на сдачу в аренду недвижимости
ИП на ОСНО
Обычно общая система невыгодна для малого бизнеса, но в случае со сдачей квартиры в аренду отсекать её не стоит.
ИП на ОСНО платит НДФЛ 13%. Налоговую базу разрешено уменьшать на расходы, что не очень интересно при сдаче помещений в аренду. Зато у предпринимателя есть возможность применять другие налоговые вычеты физлиц — на покупку квартиры, лечение, обучение и т.д. Если они есть, общая система может стать выгодной.
Часто предпринимателей отпугивает от общей системы наличие НДС. Но при сдаче жилого помещения платить НДС не придётся. При сдаче нежилого предприниматель подаст в инспекцию уведомление — и тоже будет освобождён, если выручка за квартал не превышает 2 млн ₽. В первом случае придётся сдавать декларацию до 25 числа следующего после каждого квартала месяца.
Налог за имущество — придётся платить. Освобождения для общей системы нет. Но зато предприниматель не потеряет право на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры.
Что с кассой
Предприниматели на любых системах освобождены от онлайн-касс, если сдают квартиру в собственности. Если нежилые помещения — только при получении оплаты от юрлиц на расчётный счёт. При оплате наличкой необходимо выдавать чеки.
На патенте освобождение от касс распространяется на любые помещения при любых способах оплаты.
Компания-арендатор пожаловалась в налоговую, что ИП получил от нее наличкой арендную плату, выдал квитанцию к приходному кассовому ордеру, а чек не выдал. Инспекция провела проверку ИП, установила, что он не владеет зарегистрированной кассой и оштрафовала на 10 000 руб.
ИП обжаловал постановление инспекции в суде. Суд согласился с налоговой, заменив штраф на предупреждение.
Статья актуальна на 26.05.2022
Продолжайте читать
Налог для самозанятых в 2022 году: кому подходит и сколько платить
Как считать амортизацию
Упрощённая система налогообложения в 2023 году
Ещё больше полезного
Рассылка для бизнеса
Дайджест о законах, налогах, отчётах два раза в месяц
Успех! Мы выслали подтверждение на адрес указанной вами электронной почты.
Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур
Соцсети
Новости и видео — простыми словами, с заботой о бизнесе
Налог на сдачу квартиры в аренду: как правильно платить и что будет, если не сделать этого
Сдача жилья в аренду — хороший пассивный доход для тех, у кого есть свободная недвижимость. Чтобы отношения собственника и нанимателя перешли в легальную плоскость, недостаточно заключить договор. По закону арендодатель должен платить налог с полученного дохода. Рассказываем о нем подробнее.
Зачем платить налог за сдачу квартиры в аренду
Сдачу жилья называют арендой, хотя по закону это наем жилого помещения. Арендная плата — это доход, который облагается налогом. Но многие собственники, сдающие квартиры, не делают отчислений и рискуют. Сообщить в налоговую может обиженный квартиросъемщик, соседи или участковый.
Собственника вызовут в инспекцию для дачи пояснений, и если найдут нарушения, начислят не только налог на доход физических лиц в размере 13%, но и штраф и пени. Честность перед государством сыграет на руку и в случае, если по каким-то причинам владельцу жилья придется судиться с арендатором за возмещение ущерба или арендную плату. Если во время судебного разбирательства выяснится, что налог на полученный доход не был уплачен, ФНС также начислит его вместе со штрафами и пени.
Как составить договор аренды
- Предмет договора: полный адрес объекта, кадастровый номер, площадь, количество комнат, отсутствие обременений, перечень передаваемого в пользование имущества (его также можно указать отдельно в приложении).
- Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа (его также называют страховым депозитом). Это сумма, которую наниматель вносит на случай, если нарушит условия договора, задержит оплату, испортит имущество. Как правило, она равна сумме ежемесячного платежа.
- Условия оплаты: размер, срок и способ перечисления (на карту или наличными), размер неустойки в случае просрочки, возможность повышения или фиксирование одной суммы на весь срок. В этом же пункте нужно прописать, что входит в размер арендной платы (коммунальные платежи, интернет).
- Ответственность сторон. В этом пункте прописывается, какую ответственность наниматель несет за причинение ущерба имуществу, оборудованию или квартире (не только им, но и членами его семьи, гостями, домашними животными). Здесь же может быть прописана ответственность нанимателя за нарушение сроков оплаты по договору, а наймодателя — за нарушение сроков предупреждения о досрочном расторжении договора.
- Акт приема-передачи. В нем так же, как и в первом пункте, прописывается предмет договора: полный адрес, кадастровый номер, площадь. В акте приема-передачи указывается состояние квартиры или дома и отмечаются все недостатки: отходящие обои, отколотая плитка, трещины на стеклах, неисправности бытовой техники и т. п. Еще один обязательный пункт — количество ключей, которые передает наймодатель.
- Подтверждение оплаты. При заключении договора и получении денег за первый месяц проживания и обеспечительного платежа составляется расписка. В ней собственник указывает, какую сумму принял от нанимателя по договору найма, прописывается дата и время составления этого договора, адрес квартиры, а также полные ФИО обеих сторон.
10.08.2022 15:50
Размер налога при сдаче квартиры
Итак, договор составлен, квартира сдана, деньги поступают, и приходит время платить налог. Его размер зависит от того, в каком качестве выступает арендатор: как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или самозанятый. Рассмотрим все варианты.
Физическое лицо
В этом случае ставка составит 13% — это налог на доход физического лица (НДФЛ), такой же платят, например, при работе по трудовому договору или договору подряда, при получении выигрыша, продаже недвижимости. Заплатить нужно в текущем году за предыдущий. Если у сдаваемой квартиры несколько собственников, то декларации подают все, а налог будет начислен пропорционально доле каждого.
Если совокупный доход за год превысил 5 млн рублей, то налог на сумму превышения составит 15% — это так называемый НДФЛ для богатых, который появился в 2021 году.
Индивидуальный предприниматель
Открывать ИП только для сдачи квартиры в аренду смысла нет. Хотя если одна или несколько квартир куплены специально для этих целей, то это может быть ведением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли. Тогда зарегистрироваться как ИП необходимо.
Самый невыгодный вариант с точки зрения налоговой ставки — если ИП работает на основной системе налогообложения (ОСНО). В этом случае платить придется 13% с полученного дохода.
Выгоднее для такого арендного бизнеса перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН), выбрав в качестве объекта налогообложения «Доходы». Тогда налог составит 6%.
Третий вариант для индивидуального предпринимателя — приобрести патент на сдачу недвижимости внаем. При этой системе ИП вместо налогов платит единоразово фиксированную сумму, которая зависит от вида патента и региона. Патент можно купить на период от одного до двенадцати месяцев в течение календарного года.
К примеру, годовой патент на сдачу жилья площадью 60 кв. м в центре Москве составит 108 000 рублей, в районе Алтуфьево — 72 000, в Санкт-Петербурге — 50 400 рублей, а в Екатеринбурге — 26 220 рублей. Рассчитать стоимость разных патентов для разных регионов можно на сайте ФНС.
Самозанятый
Самозанятые платят налог на профессиональный доход, воспользоваться таким режимом можно, если сумма дохода в месяц не превышает 200 тысяч рублей. Налоговая ставка при получении денег от физических лиц составит 4%, от юридических — 6%.
Стать самозанятым в России просто — нужно приложение «Мой налог» или его веб-версия. Пошаговую инструкцию о том, как зарегистрироваться в статусе самозанятого, смотрите здесь.
22.11.2022 20:00
Как платить налог за сдачу квартиры в аренду: инструкция
Если арендодатель — физическое лицо, до 30 апреля каждого года необходимо заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ за предыдущий год, указав в ней размер полученного дохода. Сейчас сделать это легко в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.
К декларации нужно приложить договор найма жилого помещения, расписку о получении денег или выписку из банка, подтверждающую их получение. После камеральной проверки налоговая инспекция начислит налог в размере 13%, который можно будет оплатить онлайн в личном кабинете не позднее 15 июля.
ИП сдают декларацию в ФНС также ежегодно до 30 апреля, размер начисленного налога будет зависеть от системы налогообложения, о них мы рассказывали выше.
Самозанятым подавать декларации не нужно. Каждый раз при получении арендной платы необходимо в приложении «Мой налог» сформировать чек на оплату, на основании которого инспекция автоматически рассчитает налог (4%, если арендатор физическое лицо, и 6%, если юридическое). До 12 числа следующего месяца в приложении появится сумма налога, до 25 числа его нужно будет оплатить.
Как выгоднее сдавать квартиру
Чтобы понять, в каком статусе — физлица, ИП или самозанятого — выгоднее сдавать в аренду жилье, сравним процентные ставки по налогам. Для примера возьмем квартиру, которая сдается физическому лицу в Москве в районе Марьиной Рощи (это уточнение важно для расчета стоимости патента для ИП) за 70 тысяч рублей в месяц.
Сумма налога в месяц, руб.
Сумма налога за год, руб.
Фиксированная сумма патента
Что будет, если не платить налог
Платить налог с дохода, полученного за сдачу в аренду квартиры — не право, а обязанность. В 2018 году Министерство финансов РФ опубликовало письмо, в котором сообщило, что налоговые органы регулярно проводят «контрольную работу» по привлечению физических лиц к декларированию доходов от сдачи недвижимости в аренду.
Согласно Налоговому кодексу РФ, за непредставление в срок налоговой отчетности грозит штраф в размере 5% от суммы налогового платежа за каждый месяц просрочки (не менее 1 000 рублей и не более 30% от суммы налога). Сам налог, конечно, тоже будет взыскан — если не добровольно, то в судебном порядке. За неуплату или неполную уплату налога грозит штраф до 40% от суммы налога.
Предположим, собственник квартиры в районе Марьиной Рощи из расчета выше сдавал квартиру в течение одного календарного года, не подал декларацию, а налоговая инспекция узнала о полученном им от аренды доходе в 840 000 рублей (70 000 х 12 месяцев). Ему придется выплатить 109 200 рублей налога, а также штраф в размере 5 460 рублей (5% от суммы неуплаченного налога) за каждый месяц просрочки.
Если налог был начислен, но не уплачен или уплачен не полностью, то штраф составит до 43 680 рублей (40% от суммы налога).
Если самозанятый не заплатит в срок до 25 числа начисленный ему налог, то ФНС начнет начислять пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, начиная с 26 числа месяца. Ключевая ставка Центробанка сейчас составляет 7,5%. Если самозанятый не заплатил вовремя налог в 2 800 рублей, то за каждый день просрочки ему придется дополнительно заплатить по 70 копеек пени.
Как выгоднее сдавать квартиру
Исходя из расчетов, самым выгодным для сдачи жилья в аренду оказался режим самозанятости. В этом случае наймодатель получит наименьшую налоговую ставку и итоговую сумму налога, а также отсутствие необходимости ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ. При этом самозанятость можно совмещать с постоянной работой по трудовому договору.
nttt nttttu0412u043eu0439u0434u0438u0442u0435nttt ntttu0438u043bu0438nttt nttttu0437u0430u0440u0435u0433u0438u0441u0442u0440u0438u0440u0443u0439u0442u0435u0441u044c.nttt ntt nt»>’ >
Источник: www.banki.ru
Аренда помещений при УСН
Договор будет официально заключен только после его регистрации в государственных органах Росреестра. Но если договор заключен менее чем на один год, он не подлежит государственной регистрации.
Сдача помещения в аренду при УСН
ИП, как и физлица, могут сдавать в аренду свое имущество. В таком случае предприниматель должен уплачивать налоги с аренды помещений. Действия предпринимателя при сдаче имущества в аренду в условиях упрощенной системы налогообложения регулируются статьями 249, 250 НК РФ.
ИП доступны два варианта отчисления налога в бюджет:
- Налог на доходы по ставке 6% (удобно применять, когда расходы не очень большие). Важно! Размер ставки по налогу зависит от решения региональных властей. Для некоторых налогоплательщиков он может составлять даже 1%.
- Налог «доходы — расходы» по ставке 15%.
Расходы по платежам за коммунальные услуги должны нести арендодатель или арендатор. Обычно эти платежи включены в арендную плату. В договоре аренды оговаривается, кто будет оплачивать коммунальные расходы. Если их оплату будет производить арендодатель, то сумму платежей можно вычесть из полученного дохода как понесенные затраты. Для этого нужны документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг: счета от поставщиков коммунальных услуг и квитанция об их оплате.
День, когда деньги фактически поступили на счет в банке или в кассу предпринимателя, считается датой поступления доходов при УСН. Напомним, ИП на УСН платит единый налог и освобождается от уплаты налогов на прибыль, НДФЛ (только за сотрудников), НДС, налога на имущество (распространяется только на то имущество, которое принимает участие в предпринимательской деятельности, если региональные власти установили его кадастровую стоимость).
Аренда квартиры под офис в жилом помещении
При организации офиса в жилом помещении, т.е. в квартире, необходимо учитывать нормы, закрепленные в статье 288 ГК РФ и в статье 17 ЖК РФ. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Только после перевода такого помещения в нежилое можно разместить в нем организации и учреждения. Тогда договор аренды станет законным и арендную плату можно будет учесть в расходах.
Оформить в нежилой фонд можно только ту квартиру, которая находится на первом этаже или выше, но с условием, что под ней не находятся жилые квартиры. Что для этого нужно? Арендодатель приходит в орган местного самоуправления и сдает следующие документы:
- заявление о переводе квартиры в нежилое помещение;
- документы, подтверждающие право владения квартирой (свидетельство о регистрации, договор о приватизации и т.д.);
- план квартиры с техническим описанием;
- план дома по этажам.
Решение принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи документов. После переоформления квартиры можно заключать договор аренды с арендатором.
Организации, применяющие УСН «доходы-расходы», в состав расходов могут включать не только коммунальные услуги, но и затраты на ремонт. Если же вы все-таки арендовали жилую квартиру под офис, то затраты на организацию аренды офиса по УСН учитываться не будут.
Способы уплаты налогов
Сроки и порядок уплаты единого налога строго регламентированы. ИП должен успеть оплатить его до 30 апреля. А по страховым платежам в ПФР арендодатель может заплатить до 31 декабря. Квартальные авансовые платежи уплачиваются до 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. В этой статье мы рассказывали, как рассчитывать авансы и годовой налог.
При сдаче помещений в аренду ИП имеет преимущества перед физлицами, так как предприниматель платит всего лишь 6% или меньше от дохода аренды, когда остальные физические лица платят 13%.
Автор статьи: Александра Аверьянова
Сдаете помещение в аренду? Учитывайте доходы и расходы в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Здесь вы можете легко вести учет, начислять зарплату, сдавать отчетность через интернет. Консультации экспертов входят в тариф, наша техподдержка работает круглосуточно и бесплатно. Первый месяц работы в сервисе — тоже бесплатен для новых пользователей.
Источник: www.b-kontur.ru
