Арендный бизнес – это довольно популярный способ подработки, а для многих такой способ заработка становится основным. Особенно если речь идет о больших городах, не говоря уже о Москве, здесь арендный бизнес процветает особым образом и приумножает активы многих граждан. Доходы от сдачи простой квартиры обычно в несколько раз меньше, чем от сдачи коммерческой недвижимости, однако и такие цифры позволяют рассматривать свою квартиру как объект инвестиций, способ получать практически пассивный заработок от сдачи ее в аренду. Арендный бизнес, его окупаемость обычно составляет пять или семь лет, если речь идет о 15 или 20 % годовых, что касается сдачи квартир, на этом можно получить не более 10% годовых.
Стоит учитывать и изменения на рынке недвижимости, например, сейчас заметно некое падение цен на квартиры, в том числе и в столице, что может стать отличным шансом для внесения инвестиций теми, кто планирует приобщиться к арендному бизнесу. Более того, если хорошо поискать, можно найти небольшой офис, стоимость которого не будет намного выше стоимости квартиры, однако его арендная окупаемость будет значительно продуктивнее. Конечно, на поиски небольшого офиса придется потратить немало времени, при этом стоит обращать внимание, на то, что некоторые большие офисы могут продаваться по частям. Однако помните, что стоимость таких частей офиса зачастую завышена, в связи с тем, что собственнику труднее продать помещение по частям.
Купить готовый арендный бизнес — в чем подвох? Как могут врать цифры
Если вам все-таки повезло, и вы приобрели небольшой офис, то сдача его в аренду — это довольно простой и быстрый процесс, так как в развитых городах постоянно появляются новые компании, многие из них только начинают свою деятельность и небольшой офис для них будет лучшим вариантом. Если же у вас есть возможность приобрести большое помещение под офис, ваша доходность будет соответственно намного выше.
От чего зависит окупаемость?
Помните, что стоимость аренды вашего помещения должна зависить от суммы, за которую вы его купили. Более того вы должны учитывать много факторов: состояние помещения, его географическое месторасположение, наличие поблизости станции метро и других важных объектов.
Некоторые сравнивают арендный бизнес с депозитом в банке, однако у сдачи помещения в аренду есть существенное преимущество. Так как курс любой валюты очень нестабилен, то со временем может оказаться, что ваши депозитные проценты не принесли вам ожидаемого дохода как раз таки из-за этих скачков стоимости валюты. Что касается арендного бизнеса, то он всегда очень чуток к изменениям, которые происходят в финансовом мире. Вы можете поменять стоимость аренды в зависимости от обстоятельств и при этом вы не зависите от банковских условий, как это бывает с депозитом.
В целом, эксперты выделяют несколько факторов, которые влияют на скорость окупаемости арендного бизнеса. Прежде всего, скорость окупаемости такого бизнеса зависит от объемов ваших стартовых вложений. Следующий пункт, который нужно учитывать – вид вашего объекта недвижимости и его особенности; обязательно обратите внимание на правовой статус самого инвестора, является ли он юридическим или физическим лицом; обращайте внимание на длительность периода самих вложений, здесь главное не терять времени зря; как можно точнее подсчитайте все расходы, которые вам придется оплатить в процессе подготовки бизнеса к работе, это очень важный пункт, о котором нельзя забывать.
Все эти факторы повлияют на стоимость аренды недвижимости, вы сможете понять срок ее окупаемости и подготовить четкий список требований к самому арендатору.
Нередки случаи когда, арендаторы выкупают у собственников арендное жилье и впоследствии сдают его по более высокой цене, чем предыдущие владельцы. Такой подход тоже может быть очень выгоден, если у вас достаточно средств, на операцию подобного рода. В результате вы получите уже подготовленное к сдаче в аренду помещение, что в свою очередь позволит существенно сэкономить.
Структура бизнеса.
Арендный бизнес может быть очень многогранным. Двери этого бизнеса открыты как для новичков, так и для солидных компаний. Вы можете купить квартиру, или воспользоваться, квартирой, которая у вас уже есть, сдать ее в аренду.
Если же вы представляете большую компанию и имеете средства для постройки многоэтажного дома с целью последующей сдачи квартир в этом доме – это тоже будет арендный бизнес. Однако и в первом и во втором случае все не так уж просто, как может показаться на первый взгляд.
Первое, что вам точно понадобится это помощь действительно профессиональных юристов, это один из важнейших пунктов. Без помощи опытного юриста вы легко можете оказаться и без денег, и, может быть даже без своего помещения. Если речь идет о серьезном арендном бизнесе, с постройкой жилья для сдачи его в аренду, то вам понадобиться помощь многих специалистов, включая проектировщиков, бухгалтеров и менеджеров по недвижимости. Более того, нужно быть готовым к тому, что придется договариваться с чиновниками, пожарными, строителями и риелторами.
Источник: petersit.ru
Как выбрать готовый арендный бизнес и не прогадать
Инвестиции в коммерческую недвижимость — крупное вложение. Лучше потратить время и деньги на изучение предложения, чем потом сожалеть об убытках. Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate, вместе с Михаилом Паюшиным из Freeviser, рассказывает о том, как проводить комплексный анализ и отбор каждого объекта.
Основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate
Михаил Паюшин
Управляющий партнер, руководитель судебной практики Freeviser
Расчет окупаемости арендного бизнеса
- 100 ÷ 10 = 10 (окупаемость аренды в годах).
Окупаемость — обратная величина от доходности. И для удобства при анализе можно опираться на один из этих двух важных показателей.
Так при тех же параметрах, доходность получится:
- 10 ÷ 100 = 10% доходности.
Схема расчета окупаемости объекта
Важно понимать, что подобные цифры являются индикативными и не дают представления о реальной доходности. Чем глубже вы будете анализировать риски и сам объект тем, вероятнее всего, показатели реальной, «чистой» доходности окажутся ниже. Серьезно влияют на такое снижение расходы, связанные с эксплуатацией объекта и налогами.
Такой подход подойдет для быстрой оценки инвестиций, но не для принятия решения о покупке.
Расходы
Разные объекты могут иметь разный уровень расходов. Так, для небольшого стрит ритейла в новостройке расходы могут составлять ~10% от аренды, а для торгового центра доходить до 20–30% от суммарной арендной платы, то есть съедать от 1% до 2–3% вашей годовой доходности.
Наиболее крупными являются:
- Налог на имущество.
- Налог на землю, если она в собственности.
- Аренда земли. Это не актуально для первых этажей жилых домов. Здесь земля находится в общедомовой собственности.
- Эксплуатация объекта: мелкий ремонт, уборка, обслуживание инженерных сетей и другие расходы.
Реальная окупаемость объекта
На рынке распространено считать окупаемость через арендную выручку. Но мы рекомендуем считать ставку капитализации или Cap Rate через NOI.
Чтобы дальше было понятнее, разберемся с терминологией.
NOI
NOI (Net Operating Income) или ЧОД (Чистый Операционный Доход) — это прибыль арендного бизнеса до вычета амортизации, процентных расходов, налога на прибыль и других неоперационных расходов.
ЧОД показывает именно операционный доход без учета влияния структуры капитала и прочих не операционных расходов. Используется в недвижимости по аналогии с EBITDA для бизнеса.
Cap Rate
Capitalization Rate (Cap Rate) — ставка капитализации, которая показывает отношение арендного дохода за вычетом всех операционных расходов к стоимости недвижимости. Например, если за год за вычетом всех операционных расходов инвестор с объекта стоимостью 100 миллионов рублей заработал 10 миллионов рублей, то Cap Rate будет равен:
- 10 ÷ 100 × 100% = 10% (ставка капитализации).
Как зарабатывать на коммерческой недвижимости, или Почему готовый арендный бизнес стал хитом?
• Одно из самых перспективных направлений инвестирования в коммерческую недвижимость — готовый арендный бизнес (ГАБ), доходность которого достигает 18 %. Средний срок окупаемости — 8 лет. Средняя сумма входа в ГАБ начинается от 8–10 млн рублей, при привлечении ипотечного займа — от 4 млн рублей.
• Поскольку доходность от сдачи коммерческих помещений в аренду выше ставок по ипотеке на их покупку, кредитные займы «дешевле» собственных средств. Аналитики Sminex на реальном примере рассказывают, как при использовании ипотечного кредита обеспечить доходность собственных вложений в ГАБ до 23 % годовых!
• Управление готовым арендным бизнесом не требует от владельца предпринимательского опыта и постоянного контроля. Если у арендатора заключен договор с управляющей компанией, которая берет на себя обслуживание помещений, контролирует оплату арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг, владелец ГАБ освобожден от решения этих вопросов. Такая практика разработана и применяется в проектах Sminex. Таким образом, собственник ГАБ только получает арендный доход и платит налоги.
Возможности инвестиций в готовый арендный бизнес
(3).jpg)
По итогам 2018 года доля инвестиций в коммерцию составила 47 % от общего объема инвестиций в недвижимость, продажи коммерческих площадей выросли в два раза (Knight Frank). Одно из самых перспективных направлений для инвестиций — готовый арендный бизнес (ГАБ). По данным Sminex, показатели доходности ГАБ в их проектах достигают 18 % годовых в рублях, средний срок окупаемости — 8 лет. В 2018 году количество сделок по продажам ГАБ в проектах Sminex увеличилось в 4,5 раза по сравнению с 2017 годом.
Ключевое преимущество инвестиций в готовый арендный бизнес в том, что инвестор покупает офис или ретейл сразу с арендатором, не тратит время на его поиск, согласование и регистрацию договора и с первого же дня начинает получать доход. Дополнительное преимущество — это управление ГАБ, которое не требует предпринимательского опыта и постоянного контроля «на месте».
«В наших проектах арендаторы подписывают договор со Службой Комфорта Sminex. Она берет на себя обслуживание помещений, контролирует оплату арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг. Это значит, что у собственника ГАБ не будет головной боли, связанной с решением вопросов с коммунальными службами, отслеживанием показаний счетчиков и прочим. Владелец ГАБ только получает арендный доход и платит с него небольшие налоги», — рассказывает Роман Семчишин, коммерческий директор Sminex.
При покупке ГАБ, кроме определения ликвидности помещения, нужно уделять внимание изучению истории арендатора и условий договора аренды. Грамотный договор страхует собственника ГАБ от большинства возможных рисков, связанных с взаимоотношениями с арендаторами. К примеру, в проектах Sminex арендаторы подписывают договор, который предусматривает уведомление о досрочном расторжении не менее чем за 3 месяца и сохранение арендной ставки при изменении организационно-правовой формы арендодателя (чтобы избежать ситуации, когда сумма арендной платы сокращается на 20 % НДС). Благодаря этому владелец ГАБ получает арендные платежи в одинаковом размере, предусмотренном договором, независимо от того, кто его арендатор: индивидуальный предприниматель, физическое или юридическое лицо.
«Конечно, всегда остается риск, что арендатор съедет внезапно. Но если помещение ликвидное, нового арендатора собственник найдет в течение месяца, и не возникнет простой, который влияет на срок окупаемости. Это доказывает опыт владельцев коммерческих помещений в наших проектах, где средний срок поиска арендатора — 3 недели», — уточняет Роман.
Сколько стоит ГАБ?
Средняя стоимость готового арендного бизнеса начинается от 8–10 млн рублей. С привлечением ипотечных средств можно приобрести ГАБ с относительно небольшим первоначальным взносом — от 4 млн рублей, что сопоставимо с вложениями в покупку аналогичной по площади квартиры.
Рассмотрим покупку в ипотеку ГАБ площадью 63,8 кв. м стоимостью 14 310 000 руб. в одном из проектов Sminex. При первоначальном взносе 30 % (4 293 000 рублей) сумма кредитных средств составит 10 017 000 рублей по ставке банка 14,5 %. Таким образом, размер ежемесячного ипотечного платежа будет равен 158 556 руб., арендной ставки — 136 200 руб. в месяц. Если арендные платежи будут направлены на погашение ипотеки, с учетом ежегодной индексации арендной ставки 8 % через 4 года собственник начнет получать доход, который сможет направить на досрочное погашение ипотеки, чтобы максимально быстро выйти в чистую прибыль. Срок окупаемости в этом случае составит 11 лет 3 месяца.
Доходность ГАБ рассчитывается от стоимости собственных средств, вложенных в проект. К примеру, если бы этот ГАБ купили за 100 % собственных средств, доходность составила бы 17,7 % годовых, срок окупаемости — 8 лет 1 месяц. В случае привлечения ипотечного кредитования доходность составит 23,6 % годовых, поскольку ипотечная ставка меньше процента доходности ГАБ.
«Так сложилось на рынке коммерческой недвижимости, что показатель доходности в ГАБ выше средних ставок по ипотеке. В рассмотренном случае ставка ипотеки — 14,5 %, доходность ГАБ — 17,7 %. То есть банковские деньги стоят „дешевле“ собственных, поэтому выгоднее покупать на заемные: это увеличивает доходность вложенных собственных средств. При этом увеличивается и срок окупаемости. Поэтому инвестор может варьировать величину собственных вложений для поиска оптимального соотношения ежемесячного арендного потока, доходности и периода окупаемости», — поясняет Роман.
О Sminex
Компания c 2007 года занимается строительством жилой и коммерческой недвижимости в Москве. За 12 лет реализовано 16 элитных и премиальных проектов площадью 520 000 кв. м. Компания позиционирует себя как перфекционистов комфорта, потому что увлечена идеей создания самой комфортной среды для жизни и работы. В настоящее время на завершающей стадии строительства находятся элитные дома «Реномэ» и «Малая Ордынка 19», премиум-квартал Jazz на 1-й Ямской улице реализован на 71 %.
Источник: vsedlyastroiki.ru