Бизнес кейс инвестиционного проекта

В условиях изменяющейся рыночной среды собственники объектов недвижимости и инвесторы нуждаются в разрешении вопросов: «Где взять деньги, необходимые для развития объекта?» и «В какие объекты следует инвестировать деньги?» При этом зачастую инвестору требуется грамотный совет стороннего консультанта. Для нахождения ответов на такие вопросы требуется глубокое понимание законов рынка недвижимости, знание его текущих тенденций, а также обладание навыками по анализу и расчету параметров объекта. В то же время следует помнить, что ни один из показателей эффективности реализации проекта, взятый по отдельности, не дает однозначного представления о «правильном ответе» на вопросы, стоящие перед Клиентом. Иногда требуется рассмотрение стратегических приоритетов и задач, основанных на учете нестоимостных факторов развития объекта. На примере предлагаемого кейса, мы бы хотели обратить внимание на то, что принятие решения об инвестировании во многих случаях может основываться не только на финансовых показателях эффективности проекта по созданию объекта недвижимости, но и зависеть от других, в том числе внутрикорпоративных задач Клиента.

Расчёт инвестиционного бизнес-кейса

Text of Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности.

Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания класса B+

• Введение• Анализ местоположения• Исследуемый объект• Анализ рынка• Затратная часть проекта• Доходная часть проекта• Анализ основных экономических показателей

строительство административно – офисного

здания класса B+ на пересечении Озерной ул., МКАД и проектируемого проезда

В целях сокращения корпоративных издержек создание офиса компании на выезде из мегаполиса. Ключевые требования к местоположению: наличие хорошо развитой системы общественного транспорта, в том числе, наличие в шаговой доступности станции метрополитена, либо её строительство в ближайшее время

Этапы анализа:• Анализ затрат на реализацию проекта• Анализ потенциальных доходов после

строительства объекта• Анализ общей инвестиционной

Характеристика местоположения:• Москва• Юго-Западный Административный округ• 10 мин.тр. – метро Юго-Западная• Юг – Озерная улица• Запад – МКАД• Север – Проектируемый проезд

Схема расположения земельного участка

Ближайшие транспортные магистрали:• Мичуринский проспект• МКАД• Боровское шоссе

Ближайшие крупные транспортные развязки:• Пересечение МКАД и Озерной улицы• Поворот на Проектируемый проезд

• Перспективы развития метрополитена:

Постановление Правительства Москвы № 961-ПП от 30 октября 2007 г. «О плане метростроения в городе Москве на 2008-2010 гг.» не предусматривает в период до 2010 год ведения строительства станций метро «Олимпийская деревня».

Перспективы развития метрополитена:• В Ближайшей перспективе (2008-2010 гг.)

планируется строительство станций «Борисово», «Шипиловская», «Зябликово», «Новокосино», «Технопарк», «Мякининская», «Волоколамская»

Бизнес-план промышленного инвестиционного проекта. Вебинар

• Станция «Олимпийская деревня» планируется к вводу в эксплуатацию в 2014 г.

Основные плюсы:• Близость к крупным транспортным

магистралям (МКАД, Мичуринский проспект, Боровское шоссе)

• Остановка общественного транспорта

Основные минусы:• Близость к крупным транспортным

магистралям (МКАД, Мичуринский проспект, Боровское шоссе)

• Удаленность от станции метро (10 минут транспортом от метро Юго-Западная)

• Отсутствие подъезда к участку со стороны крупных транспортных магистралей

Некоторые объекты:• Недостроенное здание• АЗС• Бизнес-центр• Торговый центр• Автосалоны и автотехцентры• Жилые дома

Бизнес-центр, ТЦ «Мосмарт»

Расстояние 10-15 мин.тр. (транспортная достижимость) :

• Станция метро Юго-Западная• Гипермаркет «МОСМАРТ»• ТЦ «Тут-Тук»• Универсамы Перекресток, Копейка • Предприятия общественного питания,

Расстояние 5-10 мин.п (пешая достижимость) :• Автосалоны• АЗС• Автотехцентры

Основные характеристики:• Земельный участок не застроен

капитальными строениями• Площадь – 0,522 га• На земельном участке имеют зеленые

насаждения• Без значительных перепадов высот• По границе участка проходит ЛЭП

Схема генерального плана: функциональные зоны

Информация плана ЛГР: производственные зоны

Подъезд и природные факторы:• Земельный участок обладает относительно

спокойным рельефом• На территории участка отсутствуют какие–либо

природные факторы, оказывающие отрицательное влияние на его стоимость (овраги, заболоченные участки и т.д.)

• Подъезд к земельному участку осуществляется на данный момент только со стороны проектируемого проезда.

Офисная недвижимость:• Спрос на офисную недвижимость превышает

предложения• За 2007 год рост арендных ставок на офисные

помещения класса В составил 25%• Ожидаемый рост арендных ставок замедлится• Собственники предпочитают получать доход от

сдачи в аренду, нежели от продажи

Офисная недвижимость. Предельные значения в пограничных районах:

Стоимость арендыза кв.м в год

Стоимость продажиза кв.м

Класс В+ $500 — $700 $4 500 — $6 500

Класс В $400 — $600 $3 500 — $5 500

Рынок машиномест:• Спрос на машиноместа значительно превышает

предложение• За 2007 год рост арендных ставок составил 15%• Ожидаемый рост арендных ставок замедлится• Собственники предпочитают получать доход от

сдачи в аренду, нежели от продажи • Собственники офисных зданий стремятся

обеспечить 1 машиноместо на 100 кв.м арендуемой площади

Рынок машиномест:• Спрос на машиноместа значительно превышает

предложение• За 2007 год рост арендных ставок составил 15%• Ожидаемый рост арендных ставок замедлится• Собственники предпочитают получать доход от

сдачи в аренду, нежели от продажи • Собственники офисных зданий стремятся

обеспечить 1 машиноместо на 100 кв.м арендуемой площади

Затратная часть проекта

Рынок машиномест. Предельные значения в пограничных районах:

Стоимость аренды, $/маш.место / год (вкл. НДС, вкл. экспл.расходы)

Стоимость продажи, $/маш.место (вкл. НДС во всех районах кроме ЦАО)

$2 700 — $3 600 $30 000 — $50 000

$1 000 — $1 600 н/д

Затратная часть проекта

Проектирование и строительство

Подключение земельного участка к инженерным сетям

Приобретение прав на земельный участок

Затратная часть проекта

Основные технико-экономические параметры строительства:

Площадь застройки 1 810 кв.м

Общая площадь объекта 11 430 кв.м

Доходоприносящая площадь 6 082,5 кв.м

Этажность 5 — наземных этажей, 1 – цокольный этаж, 1 – подвальный этаж

Количество м/м в подземном паркинге 57 м/м

Количество м/м на наземной парковке 99 м/м

Затратная часть проекта

Инвестиционные затраты:• Суммарные затраты, округленно — $39 400 000• Подготовительный этап — 1 год • Продолжительность строительства — 1,5 года

Затратная часть проекта

Затраты на покупку земельного участка

Затраты на строительство

Затраты на благоустройство территории

Затраты на подключение к инженерным сетям

Затратная часть проекта

Распределение инвестиционных затрат с учетом роста стоимости СМР:

2 кв. 2009 г. – 1 кв. 2010 г. 2 кв. 2010 г. – 3 кв. 2011 г.2 кв.

2008 г. – 1 кв. 2009 г.

Доходная часть проекта

•Сдача в аренду наземной парковки

•Сдача в аренду подземного паркинга

•Сдача в аренду офисных помещений

Источники положительных денежных потоков:

Доходная часть проекта

•Офис: 642 $/ кв.м в год с НДС и ОР

•Наземная парковка: 1410 $/ м/м в год с НДС и ОР

•Подземный паркинг: 3063 $/ м/м в год с НДС и ОР

Источники дохода. Среднерыночные значения:

Доходная часть проекта

Изменение загрузки объекта:

2 кв. 2009 – 1 кв. 2010

2 кв. 2010 – 1 кв. 2011

2 кв. 2015 – 1 кв. 2016

2 кв. 2014 – 1 кв. 2015

2кв. 2013 – 1 кв. 2014

2 кв. 2012 – 1 кв. 2013

2 кв. 2011 – 1 кв. 2012

2 кв. 2009 – 1 кв. 2010

Доходная часть проекта

2 кв. 2009 – 1 кв. 2010

2 кв. 2010 – 1 кв. 2011

2 кв. 2015 – 1 кв. 2016

2 кв. 2014 – 1 кв. 2015

2кв. 2013 – 1 кв. 2014

2 кв. 2012 – 1 кв. 2013

2 кв. 2011 – 1 кв. 2012

Динамика изменения стоимости аренды:

Доходная часть проекта

Движение денежных потоков:

2 кв. 2008 – 1 кв. 2009

2 кв. 2009 – 1 кв. 2010

2 кв. 2010 – 1 кв. 2011

2 кв. 2015 – 1 кв. 2016

2 кв. 2014 – 1 кв. 2015

2кв. 2013 – 1 кв. 2014

2 кв. 2012 – 1 кв. 2013

2 кв. 2011 – 1 кв. 2012

Гипотетическая продажа объекта

Анализ основных экономических показателей проекта

Основные экономические показатели:

IRR — ставка внутренней доходности IRR > Y (дисконт)

NPV – чистая текущая стоимость NPV > 0

PI — индекс рентабельности PI > 1

dV – прирост стоимости dV > 0

PP – период окупаемости соответствие рынку

Анализ основных экономических показателей проекта

Основные экономические показатели. Анализ:Значение Анализ Соблюдение

IRR 15,08% > Y (13,72% )

dV $19 208 942 > 0

NPV $2 534 238 > 0

PP 3,5 года соответствует рынку

Затраты на покупку земельного участка $9 469 000

Затраты на строительство, округленно $27 100 000

Затраты на благоустройство территории, округленно $126 000

Затраты на подключение к инженерным сетям $2 685 000

Стоимость объекта на момент ввода в эксплуатацию, округленно $ $33 500 000

Средняя арендная ставка на момент ввода в эксплуатацию, $/кв.м. в год с НДС и ОР для офисных помещений

Средняя арендная ставка на момент ввода в эксплуатацию, $/м/м в год с НДС и ОР для подземного паркинга

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 961-ПП от 30.10. 2007 г. «О плане метростроения в городе Москве на 2008-2010 гг.» в период до 2010 год ведения строительства станций метро «Олимпийская деревня» не предусматривается. Иными словами, в обозначенный Клиентом период времени, существенного улучшения состояния системы общественного транспорта в непосредственной близости от будущего объекта не ожидается.

Таким образом, несмотря на положительные значения показателей эффективного проекта по созданию БЦ B+, его следует отклонить, так как он не соответствует корпоративным целям Клиента.

ГРАНТ ТОРНТОН В РОССИИ

Россия, 123007, Москва Хорошевское шоссе, д.32АТ+7 495 258 9990; Ф+7 495 580 9196

Источник: pdfslide.net

БИЗНЕС-КЕЙС №2. «ОБОСНОВАНИЕ СТРУКТУРЫ КАПИТАЛА»

Одна из крупных инвестиционных компаний изучает возможность реализации инвестиционного проекта по разработке нового нефтяного месторождения. Менеджерами рассмотрено четыре основных варианта разработки месторождения (см. табл. 1).

Варианты отличаются друг от друга в первую очередь технологией разработки залежей. На основе анализа проекта к реализации рекомендован вариант 3. Для него проведены многовариантные расчеты (3а — 3г), четыре из которых имеют также лишь технологические отличия, один учитывает, что промышленные запасы нефти могут оказаться в 3 раза меньше предполагаемых, в другом вводятся ограничения на годовые объемы финансирования, что приводит к растягиванию сроков освоения месторождения.

Третий вариант рекомендуется, несмотря на то что, например, по второму варианту накопленная добыча нефти за первые 10 лет предполагается больше на 38%, за 25 лет — на 8% больше и лишь за 50 лет эти показатели практически сравниваются.

Выбор третьего варианта разработки месторождения подтверждается инициаторами проекта и с финансовой точки зрения. Они показывают, что капитальные вложения и эксплуатационные расходы в третьем варианте меньше по сравнению с другими, а чистый денежный поток выше. Несмотря на то, что расчеты с дисконтом формально проведены (рассчитаны показатели NPV, IRR), при обосновании решения они не учитываются. Таблица с данными в таблице 1 Excel.

1. Корректны ли данные выводы?

2. Как провести более тщательную оценку проекта?

3. Можно ли считать, что проект выбран неправильно?

Решение представить в виде таблицы с соответствующими комментариями.

Решение

Проранжируем все четыре проекта по приоритетности показателей.

Поскольку срок окупаемости проекта одинаков во всех четырех вариантах, то его не следует брать в сравнение.

1. Считаем выводы некорректными, поскольку второй вариант по разработке нового нефтяного месторождения имеет наилучший показатель чистого дисконтированного денежного потока и наилучшую внутреннюю рентабельность. Кроме того, у данного варианта выше показатели добычи нефти.

2. При более тщательной проверке следует учитывать два главных показателя: чистый дисконтированный денежный поток и внутреннюю рентабельности.

3. Можно считать, что проект выбран неправильно, следует выбрать второй вариант.

БИЗНЕС-КЕЙС №2. «ОБОСНОВАНИЕ СТРУКТУРЫКАПИТАЛА»

В течение достаточно длительного времени компания «АВС» имела высокую рентабельность продаж. Стратегия финансирования ее деятельности основывалась на максимальном использовании внутренних источников (амортизационного фонда и нераспределенной прибыли). Компания ежегодно производит 50 металлорежущих станков, которые реализует по цене 100 тыс. рублей. Постоянные затраты компании составляют 2 млн. рублей, переменные — 2,5 млн. рублей. Активы компании в размере 5 млн. рублей полностью финансируются акционерным капиталом.

В начале года руководством компании было принято решение реализовать инвестиционный проект по модернизации производства, осуществив 4 млн. рублей капитальных вложений. Изучив конъюнктуру финансового рынка, финансовые менеджеры пришли к выводу, что сложились благоприятные возможности, чтобы использовать для финансирования инвестиционного проекта заемные средства стоимостью 10 %.

Предполагается, что после реализации проекта постоянные затраты компании возрастут на 0,5 млн. рублей. Это изменение:

— снизит удельные переменные затраты на 10 тыс. рублей;

— увеличит объем производства продукции на 20 станков в год;

— цена реализации одного станка снизится до 95 тыс.рублей.

Ставка налога на прибыль (Т) — 24%. Цена капитала до капитальных вложений составляет 15 %.

Перед финансовыми менеджерами компании поставлены следующие вопросы:

1. Как измениться точка безубыточности и производственный леверидж компании?

2. Как изменится финансовый леверидж и цена капитала? Следует определить средневзвешенную цену капитала до и после капиталовложений. Какое влияние оказывает финансовый рычаг на средневзвешенную цену капитала?

3. Как изменится рентабельность активов и собственного капитала компании?

4. Должна ли компания приступать к реализации инвестиционного проекта? Следует определить и обосновать стратегию финансирования компании «АВС».

5. Как повлияет на решение о реализации инвестиционного проекта понижение ставки налогообложения прибыли, например, до 20%; повышение цены заемных средств до 15 % годовых; повышение цены капитала до 20%?

Для осуществления расчетов рекомендуется использовать табличную форму, в которой будет произведен расчет показателей для обоснования оптимальной структуры капитала.

Решение

Результаты решения представим в таблице 2.

1. Точка безубыточности повысится с 40 шт. до 46 шт., что является негативным, но при этом уровень производственного левериджа сократится с 5 до 2,85 руб., что является позитивным.

2. Эффект финансового левериджа из нулевого значения станет 3,04, а цена капитала при этом сократится с 15 % до 11,71 %. Рост эффекта финансового левериджа влечен за собой сокращение средневзвешенной стоимости капитала.

3. Рентабельность активов вырастет на 5%, а рентабельность собственного капитала в 2 раза.

4. Компании следует принять проект и стратегию финансирования с помощью заемного капитала, поскольку стоимость заемного капитала намного ниже стоимости собственного капитала.

5. Понижение ставки налогообложения с 24 % до 20 5 существенного изменения на решение о реализации инвестиционного проекта не окажет. Несколько повысится средняя стоимость капитала. Повышение цены заемных средств до 15 % годовых все равно не приведет к более высокой стоимости капитала по сравнению с базовым вариантом. Повышение цены капитала до 20 % будет не выгодно, и проект не следует принимать.

список использованной литературы

1. Герасименко О. А. Сопряженный эффект операционно-финансового левериджа в управлении финансовым состоянием организации / О. А. Герасименко, А. А. Романкевич, А. Г. Терещенко // Инновационная наука. — 2016. — № 4-1 (16). — С. 96-99.

2. Кириллов Ю. В. Экономико-математический анализ эффекта финансового рычага / Ю. В. Кириллов, Е. Н. Назимко // Финансовая аналитика: проблемы и решения. — 2014. — № 34. — С. 56-63.

3. Пенкин С. А. Расчет эффекта финансового рычага на основе финансовой отчетности / С. Д. Пекин, К. В. Фокеева // Science Time. — 2015. — № 10 (22). — С. 277-281.

4. Потапенко Н. С. Взаимосвязь производственного и финансового левериджа в практике управления предприятием / Н. С. Потапенко // Наука без границ. — М.: Издво-РХАУ-МСХА. — 2017. — № 2 (7). — С. 5-15.

5. Рогова О. В. Экономико-математический подход к анализу эффекта финансового рычага / О. В. Рогова, Г. А. Золотарева // Вестник науки Сибири. — 2013. — № 1 (7). — С. 189-194.

6. Салмин П. С. Параметрическое моделирование эффекта финансового рычага / П. С. Салмин, Н. А. Салмина // Экономический анализ: теория и практика. — 2014. — № 27 (378). — С. 27-37.

Источник: poisk-ru.ru

Наши кейсы

Напишите нам и мы сделаем бизнес-план по готовому проекту с актуализированной информацией со скидкой до 50%!

Презентации для
инвестора

Презентация для инвестора «Агрегатор парикмахерских и салонов красоты»

Презентация для инвестора
«Сервис оптовой доставки продуктов»

Инвестиционное предложение «Сервис экспресс-доставки продуктов»

Инвестиционное предложение и основные условия взаимодействия в рамках проведения ICO проекта

Презентация для инвесторов «Проект OTC-платформы»

One Page ICO проекта «Игровая платформа по спортивному покеру»

Расскажем инвестору
о вашем проекте

Подготовим п резентацию стартапа для инвесторов или Pitch Deck проекта и расскажем о вашем проекте на профессиональном языке

Источник: tcifra.ru