Помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов сегодня могут на равных конкурировать с торговыми центрами. А цена квадратного метра в востребованном районе Москвы может достигать 2 млн рублей. Что ждет арендный бизнес, построенный на сдаче помещений свободного назначения и инвестиционных квартир?
Лет 20 назад территория, прилегающая к станции метро «Университет», больше походила на настоящий палаточный город. Здесь можно было купить все или почти все: от одежды до кассет и магнитофонов. Спрос у населения, изголодавшегося после дефицита и пустых полок, был на все. В девяностые годы торговля расцветала бурным цветом в любых местах массового скопления граждан.
Зарождающийся класс предпринимателей, сколотив первоначальный капитал на палаточной торговле, захотел расширять бизнес, иметь собственные магазины. Строить отдельные торговые павильоны было сложно, дорого и непонятно с точки зрения законодательной базы. Сейчас уже и не назвать того гениального предпринимателя, кто первым придумал скупать квартиры на первых этажах и переделывать их под торговые точки.
Менее чем через пять-семь лет после распада СССР многие первые этажи жилых домов на проходных улицах не только Москвы, но и других крупных городов стали нежилыми помещениями. Там открылись магазины, аптеки, отделения сотовой связи и другие торговые точки. Оживленные центральные и магистральные улицы в спальных районах стали полноценными торговыми коридорами.
Как менялся формат
На первых порах самопальные коммерческие помещения не выдерживали никакой критики. По сути, это были те же квартиры с низкими потолками и маленькими узенькими окнами, с лабиринтом стен, которые предприниматели сносили, не глядя. Под горячую руку попадали в том числе и несущие стены. Ни о какой организации погрузочно-разгрузочной зоны, отдельной вентиляции, дополнительных энергомощностях и речи не было.
Перелом наступил в 2015 году, когда мэрия Москвы запретила переводить жилые помещения в нежилые. Среди бенефициаров решения были девелоперы, которые, лишившись конкурентов в лице собственников квартир на первых этажах, стали массово предлагать под торговлю коммерческие помещения на первых этажах своих жилых комплексов.
Сегодня помещения свободного назначения отличаются от приспособленных под торговлю квартир в конце девяностых как небо и земля. Полностью изменился конструктив помещения: потолки «подросли» до 3,5 и даже 4 метров, исчез лабиринт стен, остекление стало витринным, появились зоны разгрузки, автостоянки для владельцев и арендаторов помещений.
Эволюционный скачок привел к тому, что крупные российские торговые сети стали биться за лучшие помещения на первых этажах новых домов на улицах с оживленным трафиком. К помещениям свободного назначения даже присматриваются международные ретейлеры, которые наряду с гипермаркетами начинают развивать новый для себя формат «магазина у дома».
Изменились и арендаторы нежилых помещений в жилых домах. Дело больше не ограничивается магазином, аптекой или салоном красоты. До последнего кризиса площади активно заселяли банки, наращивая сеть операционных офисов, или сотовые операторы, нуждающиеся в быстром доступе к потребителям своих услуг. После того как банки и мобильные компании начали оптимизацию розничных точек, им на смену пришли фитнес-центры, образовательные курсы, частные детские сады, медицинские центры и кафе.
Формат активно осваивает даже бизнес, нуждающийся в лицензировании. Это значит, что качество помещений позволяет выдержать любые проверки контролирующих органов. Появился целый класс предпринимателей — владельцев коммерческих площадей. У них даже есть своя общественная организация, Ассоциация владельцев недвижимости.
Как повысить доходность
Арендный бизнес от сдачи помещений свободного назначения даже в непростых условиях приносит доход в 10% годовых. При этом полупустыми могут стоять центральные торговые коридоры: улица Тверская и Кутузовский проспект. Зато помещение у станции метро «Выхино» или «Щелковская» сдаются за 15 000–20 000 рублей за 1 кв. м в месяц. Это колоссальная цифра, если учесть, что средняя ставка аренды в торговых центрах Москвы равна 40 000 рублей за 1 кв. м в год.
Это означает, что стоимость квадратного метра таких помещений у станции метро «Щелковская» при продаже составит от 2 млн рублей (если применять доходный подход к оценке — выручка, полученная от помещения минимум за 100-110 месяцев владения).
Несмотря на неоднозначную ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, помещения свободного назначения приносят гарантированный доход своим владельцам. Но нужно учитывать множество нюансов: чтобы успешно развивать арендный бизнес и стать рантье, необходимо правильно подобрать помещение. Одинаковые по площади помещения могут отличатся по цене в 10-15 раз. Известен случай, когда в одном и том же проекте коммерческие помещения отличались по цене квадратного метра в пять раз.
Сегодня любой человек может начать арендный бизнес, обладая капиталом в 7-10 млн рублей. Эти средства можно взять даже в кредит. Но новичку будет достаточно сложно стать преуспевающим рантье. Арендатор может в любой момент расторгнуть договор аренды и сменить локацию, переехав в более доступные по цене площади или в помещения в менее конкурентной зоне.
Работа с арендаторами не заканчивается сдачей помещения в аренду. Необходимо следить за конкурентной средой: мониторить цены на аналогичные объекты в той же локации и в целом по городу, измерять спрос, реагировать на изменения требований арендаторов к площадям. Кроме того, успешный рантье должен понимать бизнес своего потенциального резидента.
Не стоит сдавать помещения представителям отрасли, которая находится в упадке. Не случайно банки с приходом кризиса стали очень неохотно кредитовать строителей. А получить ипотечный кредит индивидуальному предпринимателю до сих пор достаточно сложно: необходимо проработать минимум три-четыре года и регулярно подавать ненулевую отчетность.
Одним словом, сдача помещений в аренду — это постоянный ежедневный труд, совмещающий в себе профессиональные навыки брокера, маркетолога и PR-специалиста.
Источник: www.forbes.ru
Тенденции рынка коммерческой недвижимости. Какие помещения будут востребованы через 5 – 10 лет.
Если вы покупаете помещение не с целью его скорейшей перепродажи, важно понимать, что будет с рынком коммерческой недвижимости в ближайшие 5 – 10 лет. Будет ли ваш объект востребован, а соответственно будет ли он приносить ожидаемую норму доходности.
С одной стороны, в развитии экономики Россия повторяет опыт западных стран, в том числе и в сфере недвижимости. С другой, постоянно увеличивающийся темп изменений мировой экономики не позволяет просто копировать то, что было популярно и востребовано на западе несколько лет назад.
Нужно оценивать множество факторов. Ниже я приведу свое видение на перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России. Какие объекты будут востребованы, а от покупки которых стоит воздержатся.
Объекты, которые будут востребованы:
Небольшие офисные помещения площадью 15 – 35 кв.м. в формате бизнес-центров.
Меняется структура большинства сфер бизнеса. Торговля уходит в интернет. Площади в торговых центрах и в steet retail заменяют online каналы сбыта. Компании арендуют более дешевые, по сравнению с торговыми, складские помещения в районе промзон и небольшие офисные площади в центре города в новых престижных бизнес центрах для отделов продаж и бэк-офисов.
Кроме того, спрос на такие площади формируют компании IT индустрии. Для создании продукта и ценности IT компаниям не нужны большие помещения. При этом они уделяют большее внимание пространству для работы сотрудников, чем прочие сферы бизнеса.
Также спрос на небольшие офисные помещения будут создавать компании beauty индустрии, которая сейчас находится в стадии роста. Салоны красоты, косметологические салоны и парикмахерские. Для них ключевым требованием является наличие воды и канализации в помещении – обращайте на это внимание при выборе помещения.
Коммерческая недвижимость в новостройках.
Помещения в новостройках обладают рядом характеристик, которые важны бизнесу, и которые со временем будут приобретать дополнительную важность и ценность:
- Витражное остекление фасадов;
- Высота потолков;
- Свободные планировки;
- Отдельные от обще домовых вентиляционные каналы;
- Вход в помещения с уровня земли.
При сравнении двух объектов в одной локации – в новостройке и в доме, где коммерческие помещения появились путем перевода из квартир, потенциальный арендатор всегда выберет новостройку.
Помещения под кафе в формате street retail до 100 кв.м.
Сфера общепита с каждым годом набирает популярность и востребованность. При выборе помещения под этот бизнес учитывайте характеристики необходимые для кафе и ресторанов: повышенная допустимая нагрузка электроэнергии, наличие дополнительной входной группы для разгрузки-погрузки, отдельный от общедомового вентиляционный канал.
Помещения под продуктовые магазины от 100 до 180 кв.м.
Федеральные продуктовые сети, как, впрочем, и остальные сферы бизнеса идут по пути оптимизации. Крупные федеральные игроки вытесняют с рынка региональная компания. Закрываются нерентабельные торговые точки.
В целом на рынке продуктовых магазинов Россия повторяет опыт западных стран где хорошо себя чувствует крупные гипермаркеты и маленькие магазины площадью 100 – 200 кв.м. Самая популярная мировая сеть небольших продуктовых магазинов такого формата – Seven-Eleven. Основанная в 1927 году, сейчас она имеет более 36 тысяч магазинов.
Крупные российские федеральные сети такие как «Магнит» уже начали осваивать формат небольших продуктовых магазинов, заменяя ими привычный формат магазинов, площадью 350 – 500 кв.м. А небольшие региональные игроки, такие как как сеть магазинов «Трафик» в Республике Татарстан, показывают рекордные показатели доходности и окупаемости инвестиций в продуктовые магазины площадью 100 -150 кв.м.
В торговых площадях такого формата я вижу большой потенциал. К тому же площади от 100 до 200 кв.м. также рассматривают прочие сферы бизнеса: общепит, хозяйственные и другие непродовольственные магазины, что придаёт им высокую ликвидность.
Не рекомендую к покупке:
Некапитальные строения.
О рисках прекращения договора аренды на земельный участок и демонтажа некапитальных строений (киосков, «ларьков», небольших мобильных магазинов) мы говорили в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими. Поэтому покупку таких объектов лучше не рассматривать, хотя они могут иметь высокую доходность (до 25 %) в краткосрочной перспективе.
Коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.
Требования по лицензированию определенных сфер бизнеса и требования надзорных органов постоянно ужесточаются. Особенно это касается медицины и образования. Высота помещения, вентиляция, пожарные и прочие нормы часто не соблюдаются в коммерческих помещениях, переведенных из жилого фонда.
Таким образом, целевая аудитория по таким помещениям становится более узкой, снижая ликвидность помещения.
Помещения в удаленных от цента спальных районах, в которых не планируется новая застройка.
Сейчас сети, помимо пешеходного и автомобильного трафика большое внимание уделяют потенциалу района и локации.
Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией. К тому же постепенно «стареющей».
Производственные площади.
Коммерческие объекты, предназначенные под производство очень специфичны. Каждая сфера бизнеса и каждое производственное предприятие нуждается в помещениях разных по площади, планировке и технических характерах.
Поэтому, даже если вам предлагают производственное помещение с действующим арендатором, который платит высокие арендные платежи, я не рекомендую такой объект к покупке. Так как при расторжении договора, поиск нового арендатора будет очень проблематичным.
Складские площади и гостиницы.
Склады и гостиницы, как и производственные площади на рынке коммерческой недвижимости менее ликвидны чем торговые и офисные помещения.
В складской недвижимости наблюдается тенденция к автоматизации и роботизации. Компании стремятся к оптимизации и сокращению рабочих мест. Поэтому старые складские комплексы становятся все менее актуальными.
Гостиничный бизнес требует высокого уровня компетенции, поэтому если у вас нет достаточного опыта в этой сфере деятельности, лучше не рассматривать покупку такой недвижимости.
Объекты большой площади.
Чем больше объект по площади, тем он менее ликвиден. Большие объекты требуют более глубокого и детального анализа перед покупкой. Если вы «начинающий» инвестор, лучше выбрать несколько небольших объектов, вместо одного помещения большой площади.
Мы рассмотрели виды коммерческих помещений которые будут востребованы в ближайшем будущем и объекты недвижимости перед покупкой которых стоит серьезно подумать.
При этом хочу ещё раз сделать акцент на том, что рынок постоянно развивается и меняется. Нужно стараться всегда быть в курсе изменений и отслеживать тенденции в коммерческой недвижимости.
В этом вам поможет такой ресурс как CRE.RU. Здесь публикуются новости рынка коммерческой недвижимости; Аналитика от консалтинговых компаний Knight Frank, Colliers International, JLL и прочих; Интервью с экспертами в области недвижимости. У ресурса CRE.RU также есть приложение для смартфонов для удобного и быстрого доступа к информации.
Также не забывайте отслеживать сайты объявлений Avito, Cian и прочие.
Источник: dmitriypushin.ru
Квартира или коммерческая недвижимость. Во что инвестировать в 2023 году?
Чтобы получить точные значения показателей нужно учитывать дополнительные факторы и переменные. Такие как ставка дисконтирования, изменение стоимости объекта и эксплуатационных расходов во времени, налоги и прочее. Подробно расчет окупаемости и доходности описан в статье: Оценка инвестиций в недвижимость.
Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости в России составляют 8 — 10% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднем за 10 — 12 лет.
Сдача в аренду квартиры принесет доходность 4 — 6%. Средняя окупаемость жилой недвижимости составит 19 лет.
По критериям окупаемости и доходности коммерческая недвижимость интереснее жилой.
Ликвидность помещения
Ликвидность недвижимости определяется тем, насколько быстро вы сможете найти арендатора. Или продать объект, если вам понадобятся денежные средства.
Скорость продажи.
Жилая недвижимость в целом ликвиднее коммерческой. Это объясняется тем, что объем рынка жилой недвижимости существенно больше и средняя стоимость квартиры ниже стоимости коммерческого помещения.
Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже панельного дома советской постройки на окраине города будет менее ликвидна торгового помещения площадью 50 квадратных метров на центральной улице за остановкой общественного транспорта.
Срок поиска арендатора и заключение договора.
При покупке строящегося объекта коммерческой недвижимости есть возможность за полгода – год до ввода объекта в эксплуатацию заключить предварительный договор с будущим арендатором, чтобы исключить период простоя помещения после сдачи объекта. Операторы торговых сетей охотно идут на согласование коммерческих условий и подписание договора до ввода объекта в эксплуатацию, чтобы занять лучшие локации и не отдать объект конкуренту.
В жилой недвижимости, к сожалению, нет такой возможности. Арендатор готов подписать договор только тогда, когда сделан ремонт, установлена мебель, техника и квартира готова к заезду.
По готовым объектам срок подбора арендатора на квартиру меньше, хотя повторюсь что многое зависит от площади объекта, характеристик и локации.
Вложения в объект перед сдачей в аренду
При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.
Коммунальные платежи
Тариф на обслуживание коммерческих помещений в составе многоквартирных жилых домов не отличается от тарифа жилой недвижимости. Он рассчитывается по площади помещения или квартиры и оплачивается напрямую управляющей компании или ТСЖ. Собственники коммерческих помещений вынуждены также оплачивать расходы на администраторов, обслуживание лифтов и уборку мест общего пользования, хотя по факту они не пользуются этими услугами.
Стоимость электроэнергии, водоснабжения и тепла по коммерческим помещениям выше. Собственники нежилых помещений должны заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по повышенным тарифам, в отличие от собственников квартир.
Текущий и капитальный ремонт помещения
С течением времени любая квартира или коммерческое помещение требует вложений в ремонт.
Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делает собственник.
Арендаторы коммерческой недвижимости после приёмки помещения, как правило делают ремонт сами, в соответствии с спецификой бизнеса и фирменным стилем. А срок ремонтных работ, порядок проведения и размер компенсации прописываются в договоре аренды.
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность опдлаты арендных платежей
Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.
Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.
Арендаторы коммерческой недвижимости – преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.
Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.
Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.
В процессе эксплуатации помещения арендатор как правило напрямую взаимодействует с управляющей компанией, тем самым экономя время собственника.
Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, для которых аренда всегда носит временный характер. Поэтому вероятна частая смена арендаторов по причинам переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.
Арендная плата индексируется редко.
Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.
При сдаче квартиры в аренду собственник напрямую взаимодействует с арендатором, решая все его вопросы.
Налоги
Собственник недвижимости платит 2 вида налогов:
- Налог на имущество;
- Налог на доходы, полученные от сдачи помещения в аренду.
Налог на имущество
Рассчитывается от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налоговые ставки регионы устанавливают сами, в рамках заданного диапазона, определенного федеральными органами власти.
Ставки налога на имущество в 2022 году:
- Жилая недвижимость – от 0,1 до 0,3 %.
- Коммерческая недвижимость – от 1,2 до 2 %.
Налог на доходы
Налог на доходы полученные от сдачи недвижимости в аренду, не зависит от вида недвижимости. Ставка зависит от того, как вы подаете декларацию (как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или организация).
Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи по налогам составят 13% от полученных доходов.
При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить ИП и платить 6% с доходов по упрощенной системе налогообложения или пробрести патент.
Сравнение жилой и коммерческой недвижимости
Для наглядности сравнения сильных и слабых сторон коммерческой и жилой недвижимости, сведем информацию в таблицу.
Критерий
Жилая
недвижимость
Коммерческая недвижимость
Доходность и окупаемость
Вложения в объект перед сдачей в аренду
Расходы на текущий и капитальный ремонт
Надежность арендатора и своевременность оплат
Таким образом с результатом 5:2 преимущество за коммерческой недвижимостью, в том числе по главному критерию – доходности и окупаемости.
SWOT Анализ
Для полноты картины дополним анализ сильных и слабых сторон жилой и коммерческой недвижимости анализом угроз и возможностей.
SWOT анализ жилой недвижимости
Сильные стороны:
— Разнообразие выбора жилых проектов для инвестиций;
— Самостоятельный выбор квартиры и оценка ее характеристик без детального погружения в рынок жилой недвижимости;
— Самостоятельный поиск арендатора (много доступных ресурсов от ЦИАН до Теlеgrаm-каналов);
— Сравнительным методом легко определить потенциальный размер арендного потока;
— Низкие налоги и коммунальные платежи;
Слабые стороны:
— Как правило, необходимы вложения перед сдачей квартиры в аренду;
— Платежеспособность арендатора узнается по факту сдачи квартиры в аренду
— Как правило индексация арендной ставки жилой недвижимости происходит редко
— Постоянное вовлечение и общение с арендатором.
Возможности:
— Увеличение потенциального размера арендной платы за счет выполненного качественного ремонта и удачно выбранной локации проекта;
— При покупке на стадии строительства возможен рост стоимости недвижимости до 20-25%
Угрозы:
— Дополнительные затраты (износ предметов мебели, поломка сантехники, косметический ремонт);
— Частая смена арендаторов (причина: переезд в другой город, смена работы и т.д.);
— Снижение арендного потока из-за высокой конкуренции на рынке аренды жилья;
— Рост спроса на загородную недвижимость и снижение спроса на квартиры.
SWOT анализ коммерческой недвижимости
Сильные стороны:
— Низкая конкуренция среди инвесторов на рынке коммерческой недвижимости;
— Долгосрочные отношения с арендатором (средний срок аренды от 5 лет);
— Расходы на текущий ремонт берет на себя арендатор;
— Арендатор напрямую взаимодействует с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями;
— Прогнозируемый доход от сдачи в аренду: в договоре зафиксированы суммы арендной платы и индексация на весь срок аренды
Слабые стороны:
— Ограниченные знания у частных инвесторов о рынке коммерческой недвижимости;
— Для поиска ликвидного коммерческого помещения и надежного арендатора требуется погружение в рынок коммерческой недвижимости и помощь консультанта, что приводит к дополнительным расходам;
— Высокие налоги и коммунальные платежи.
Возможности:
— При покупке на стадии строительства и при изменении транспортной сети и плотности жителей возможен рост стоимости недвижимости до 45%;
— При покупке на стадии строительства появляется время на поиск арендатора заранее, что сократит время простоя помещения после ввода объекта в эксплуатацию;
— Есть возможность проверить арендатора но платежеспособность заранее (оценка по финансовой деятельности)
Угрозы:
— Нестабильная внешнеполитическая ситуация, санкции, отказ западных компаний от работы в России;
— Замедление темпов развития экономики и снижение покупательской способности.
Подводим итоги — коммерческая или жилая недвижимость?
Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость имеют свои свои сильные и слабые стороны, свои риски и возможности.
При этом, по самому важному критерию для инвестора — окупаемости и доходности преимущество с перевесом в два раза за коммерческой недвижимостью.
Таким образом, считаю выбор в пользу коммерческой недвижимости очевидным. Главное правильно подобрать объект инвестирования и минимизировать возможные риски. О том, как это сделать вы можете узнать из моей книги Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость.
Источник: dmitriypushin.ru