Бизнес машина или недвижимость

Для обычных людей самые дорогие покупки в жизни — это машина или квартира. На это долго копят или берут кредиты, которые придется отдавать много месяцев или лет. Чтобы не лишиться и покупки, и денег, важно знать о рисках обмана. Один из них — это «двойные продажи» на вторичном рынке. Ведь недобросовестные собственники или их «представители» могут продавать имущество по много раз.

Из нескольких претендентов имущество получит только один. Кто именно — рассказали юристы. Впрочем, есть действенные юридические инструменты, которые помогут «застраховаться» еще на этапе заключения договора.

Риски «вторички»

Риски «двойных продаж» высоки при покупке имущества на вторичном рынке. Может оказаться, что у предмета сделки есть несколько покупателей, заплативших за него деньги. К примеру, недобросовестный продавец может предложить заключить предварительный договор, оплатить всю сумму целиком, а после пропасть и заключить договор купли-продажи с кем-то еще. Или от одного лица может действовать несколько представителей, говорит Анна Щербакова из Nektorov, Saveliev Partners Федеральный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Рынки капиталов группа Санкционное право группа Банкротство (споры mid market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) 9 место По выручке на юриста 23 место По выручке 29 место По количеству юристов × . Каждый из них может продать объект разным покупателям, либо сам собственник совершает сделку параллельно с представителем. Да и сам нечестный продавец может заключить несколько договоров купли-продажи.

ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ БИЗНЕСА МАШИНЫ РАСКЛАД ВЫБОР ПУТИ СОВЕТ ТАРО гадания таро онлайн

Собственник остается собственником и сохраняет право распоряжения имуществом после подписания договора. Поэтому продавец может иметь несколько договоров «в рукаве» либо заключать много сделок, пока один из договоров не зарегистрируют в Росреестре.

Анна Щербакова юрист Nektorov, Saveliev Partners Федеральный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Рынки капиталов группа Санкционное право группа Банкротство (споры mid market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) 9 место По выручке на юриста 23 место По выручке 29 место По количеству юристов ×

Несостоявшуюся сделку можно оспорить и требовать переданную сумму как неосновательное обогащение. Но не всегда у мошенника есть средства или имущество, на которое можно наложить взыскание. Значит, можно остаться и без покупки, и без денег. Поэтому эксперты предлагают «подстраховаться» еще на этапе покупки.

Что выгоднее: Квартира или депозит? Куда вложить деньги? На цифрах! Инвестиции в недвижимость 18+

Денис Михайличенко, юрист Capital Legal Services Capital Legal Services Федеральный рейтинг. группа Банкротство (споры mid market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Частный капитал Профайл компании × , советует включить в договор купли-продажи заверение продавца о своем титуле («заверяю, что я собственник») и отсутствии прав третьих лиц на объект, а также предусмотреть положения о возмещении потерь на тот случай, если договор купли-продажи признают недействительным по искам третьих лиц. Если продается автомобиль — надо предусмотреть заверение продавца о том, что в отношении автомобиля нет обременений, он не находится в угоне или розыске, а покупатель является единственным собственником, говорит Михайличенко.

Если заверение окажется недостоверным, то другая сторона сможет либо отказаться от договора, либо признать сделку недействительной. Согласно ст. 431.2 ГК (заверения об обстоятельствах) продавец должен будет оплатить убытки или предусмотренную договором неустойку. Михайличенко считает это хорошей защитой от обмана, ведь права можно будет защитить в суде.

Например, продавцу придется отвечать за недостоверные заверения о том, что машина не находилась под арестом или другим ограничением или запретом. В пример можно привести определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу №88-5015/2020 и решение Первого арбитражного апелляционного суда по делу №А79-1567/2017.

Хорошая идея — привлекать поручителей со стороны продавца. Если речь о покупке недвижимости — то ее лучше оплатить полностью или хотя бы в большей части только после регистрации права собственности, говорит Светлана Кавиева ( СтройКапиталКонсалтинг СтройКапиталКонсалтинг Региональный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Банкротство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании × ). Либо, предлагает эксперт, можно использовать такие способы оплаты, которые позволят защитить и продавца, и покупателя, например, аккредитив. Это гарантия от банка, что продавец получит платеж, если выполнит определенные условия.

Если стороны согласны на предварительный договор, то в нем необходимо указать, что продавец не может отчуждать объект продажи, а если это все-таки произошло — обязуется возместить все потери, подсказывает Михайличенко.

Еще один способом обезопасить себя Арина Довженко ( Адвокатское бюро Nordic Star Адвокатское бюро Nordic Star Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Интеллектуальная собственность группа Недвижимость, земля, строительство группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Уголовное право Профайл компании × ) считает титульное страхование [это страхование материальных потерь, которые может понести добросовестный приобретатель, если потеряет право на объект в результате дефекта титула собственности]. При наступлении страхового случая компания компенсирует полную рыночную стоимость.

Кто получит имущество?

Предмет договора, даже проданный несколько раз, достанется только одному из покупателей. Суд отдает предпочтение тому потенциальному собственнику, кто получил жилье или автомобиль во владение (п. 1 ст. 223 ГК). Например, в деле № 33-4704/2015: владелец продал автомобиль двум покупателям, но с одним из них заключил акт приема-передачи. Ему и присудили машину.

Если же покупку никому не передали, ее получит тот, кто первым заключил договор. Когда это невозможно установить, преимущество получает первый обратившийся в суд.

Таким образом, чем быстрее пойти в суд, тем больше шансов не только признать право собственности, но и вернуть потерянные средства. Обманутый участник сделки может обратиться с иском к продавцу о возмещении убытков и морального вреда. Разъяснение об этом содержит Обзор судебной практики ВС № 4 (2017). Согласно п. 22, лицо, которое совершило двойную продажу, обязано возместить причиненные убытки покупателю, который не получил право собственности на объект (например, дело № 33-17300/2019).

По словам Щербаковой, если невозможно взыскать убытки с продавца с помощью деликтного иска (требования о возмещении ущерба), то можно потребовать их с лица, допустившего двойную продажу. Это показало дело № 303-ЭС16-19319 о банкротстве общества «Бомарше». Тогда покупатель приобрел квартиру у перекупщика, по иску ему удалось лишь получить незначительную сумму от сделки.

Тогда он решил встать в реестр кредиторов обанкротившегося застройщика. Нижестоящие инстанции заявителю отказали, а вот ВС встал на его сторону (см. Топ-7 интересных строительных споров 2017 года).

Продажи без ведома собственника

Пострадать могут не только покупатели, но и собственники — если их имущество продают другие лица без их ведома. Так, по делу № 4-КГ17-23 собственник иномарки передал ее для продажи специализированной фирме, а она перепродала ТС, не уведомив владельца. А по делу №14-КГ 16-9 жена без ведома мужа реализовала его машину. В общих случаях Верховный суд решил, что добросовестность приобретателя не важна, если машину продали без ведома собственника.

А собственник, в свою очередь, должен доказать, что имущество отчуждено не по его воле (п. 39 совместного постановления Пленума ВС и ВАС «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав»). Так, ВС недавно рассмотрел спор о недобросовестной продаже машины (дело № 2-88/2019).

Собственник передал авто, ПТС и два комплекта ключей своему знакомому. А тот перепродал машину. Спустя восемь месяцев первый владелец заявил о ее хищении: он уверял, что не знал о сделке и машину нужно вернуть. ВС напомнил: собственник должен доказать, что оно отчуждалось не по его воле. Здесь же, указала «тройка», собственник передал ключи и документы, и о хищении долго не заявлял (см. подробнее «Суд рассказал, когда машина останется у добросовестного покупателя»).

Риски «первички»

Дольщики защищены от «двойных» перепродаж обязательными расчетами с помощью эскроу. С 2019 года застройщики обязаны привлекать деньги дольщиков на специальный счет эскроу, к которому нет доступа до окончания строительства. Кроме того, договоры долевого участия регистрируются в Росреестре. Поэтому застройщик не сможет реализовать ту же квартиру повторно.

Но эти гарантии не распространяются на другие виды договоров.

Если застройщик вместо договора долевого участия предлагает заключить иной договор, например предварительный договор купли-продажи или уступки права требования, то риски покупателя остаться незащищенным в случае «двойной» продажи значительно возрастают.

Арина Довженко, партнер Адвокатское бюро Nordic Star Адвокатское бюро Nordic Star Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Интеллектуальная собственность группа Недвижимость, земля, строительство группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Уголовное право Профайл компании ×

Чтобы убедиться в безопасности сделки, нужно тщательно проверять застройщика. Кроме таких базовых советов, как проверка уже реализованных проектов, сроков их выполнения, отзывов покупателей, Щербакова рекомендует узнать, сколько застройщик продал квартир на момент строительства. Если реализовано достаточное количество, а стройка еще не началась, есть повод усомниться в застройщике. «Маячок благонадежности» — факт, что компанию кредитуют крупные банки. Это можно узнать в проектной декларации в пункте финансирования.

• Верховный суд РФ
• Гражданский процесс
• Права автомобилистов

Источник: pravo.ru

Что лучше купить – машину или квартиру (и нужно ли их вообще покупать)

Положительные стороны покупки квартиры:

1. Свое жилье – это показатель устроенности в жизни. Снимать квартиру дорого. При этом деньги отдаете «в никуда», ведь квартира вашей все равно не станет. В собственном жилье можно все обставлять по своему желанию и вкусу.
2. Хорошее вложение денег. Любая валюта может обесцениться, а квадратные метры всегда будут пользоваться спросом.
3. Помощь детям. Если сами жить в купленной квартире вы не будете, то ее можно подарить детям, накопить на собственное жилье под силу далеко не каждому.

Главный минус – это высокая стоимость квартиры. Нередко приходится брать ипотеку, но это все-таки лучше, чем ежемесячно платить за чужое жилье.

Взвесьте все за и против

Чтобы определиться с выбором, следует исходить из конкретных условий:

• Желания и потребности семьи. Это наиболее важный фактор при выборе покупки. Например, если ваш заработок или доход другого члена семьи связан с потребностью в авто, то лучше будет отдать предпочтение покупке транспорта. Если вы ютитесь в маленькой съемной квартире, безусловно, пора задуматься о покупке собственного жилья.

• Возможности. Для покупки квартиры потребуется гораздо больше средств, но если их хватит для первого взноса за квартиру, то есть смысл взять ипотечный кредит.
• Перспектива. Если родители собираются подарить вам квартиру в хорошем районе, то собственные средства уместно будет потратить на покупку авто. Если, проживая в деревне, вы планируете в будущем переехать в город, нет смысла покупать жилье в деревне. Оно стоит дешево и не является хорошим вложением капитала.

Если у вас накопилась приличная сумма денег, то будет правильным сделать серьезную покупку.

Автомобиль приобрести или квартиру зависит от ваших потребностей и потребностей других членов вашей семьи

Если у вас нет собственного жилья, то, конечно, это первое, о чем стоит подумать. Если денег недостаточно, можно попытаться взять ипотеку. Оно того стоит.

Еще информация по теме в видео:

Источник: sunmag.me

Что выгоднее майнинг, фарминг, аренда машин или аренда квартир. Расчёты.

Так как всё равно уснуть я пока не могу решил быстренько сделать расчёт по доходности четырёх видов деятельности с которыми я знаком.

За основу берём условную квартиру стоимостью 4 млн рублей. Почему такая цена, ну это среднестатистическая цена по Мос. области.

Т.е. вот эти 4 млн рублей, мы будем вкладывать. В разные отрасли и посмотрим, сколько и что принесёт.

А начнём с самого банального это с этой же квартиры, т.е. с недвижимости.

Аренда квартиры, доход.

Сумма вложений — 4 млн рублей.

• Арендная плата 22 т.р. в месяц
• Коммунальный платежи 5 т.р. в месяц (включая счётчики)
• Доход чистыми 17 т.р. (5,1% в год)
• Удорожание жилья 10% в год.
• Срок окупаемости — 19,6 лет.
• Общая доходность с учётом удорожания жилья 15% годовых. Т.е. через 1 год условная квартира принесёт 604 т.р.

Думаю пояснять тут излишне. Всё вроде наглядно и понятно.

Аренда машин — доход.

Сумма вложений — 4 млн. рублей. (4 машины эконом класса новые с салона)

• Арендная плата 1400 в день * 4 * 30 дней = 168 т.р.
• Расходы (4 т.р. каско, осаго, налоги + 3 т.р. ТО)*4=28 т.р.
• Простой 4*4*1400=22,4 т.р.
• Поломки 3*4=12 т.р.
• Итого доход чистыми в месяц за вычетом расходов 168-28-22-12=106 т.р. в месяц. (31,8% годовых, если машины не разобьют и не угонят)
• Срок окупаемости 3 года и 1,5 месяца.
• Удешевление товарной стоимости машин 20% (т.е. 6,6% в год)
• Итого доход с учётом удешевление товарной стоимости 31,8%-6,6%=25,2% годовых.
• Чистая прибыль с 4 млн вложений в год 1 млн 008 т.р. (если сравнивать с квартирой, которая дорожает, то разница не такая уж и большая).

машина, когда она была ещё новой

Майнинг — доход.

Сумма вложений 4 млн рублей. (покупаем 3070 карты и обвес к ним).

Новые карты сейчас можно найти за 180 т.р. (в слову это очень дорого)

Ещё 10% обвес, т.е. итого на карту у нас получается грубо 190 т.р., т.е. на 4 млн можно взять 21 карту с учётом мат.плат, процесора, памяти, и прочей мелочёвки.

• Доход в месяц чистыми 263 т.р. грубо. (с учётом вычета электро энергии).
• Допустим помещение мы арендуем, ещё 23 т.р. минус, для ровного счёта. Остаток 240 т.р. (72% годовых)
• Срок окупаемости 16,6 месяцев, т.е. 1 год и 4,5 месяца если грубо.
• Через год вложения должны примерно принести 2 млн 880 т.р. в криптовалюте.

Нет риска случайной гибели, есть риск падения доходности(в отличии от машин и квартир). Т.е. 1,4 года могут превратиться например в 5 лет. Как это уже было в 2018-2020 году. Но при этом нервы спокойнее(если есть чем платить за электроэнергию в случае падения дохода).

Фарминг — доход.

Сумма вложение 4 млн рублей. (покупаем доллары, для надёжности USDT, USDC, BUSD, DAI и т.д., это так называемые стэбл коины выраженные в долларах, курс которых привязан к нему в паре к биткоину — самой надёжной из всех криптовалют).

• Самое выгодное, что я нашёл на текущий момент, это 59.48% годовых.
• Доход в месяц чистыми(APR) 29.48% годовых — 98000р в $
• Повышение капитализации в месяц (APY) 28.39% годовых — 94000р в $ в месяц
• Срок окупаемости с учётом APR — 40,8 месяцев — 3 года и 4,8 месяцев
• Срок окупаемости с учётом APR + APY — 20,8 месяцев — 1 год и 8,8 месяцев.
• Через год вложения должны примерно принести — 2 млн 304 т.р.

Риск падения курса биткоина можно снизить покупкой в пропорциях 50 % стэбл коины(USDT + USDC) + 50% (USDT + BTC), таким образом получается мы рискуем падением только 25% от депозита, да процент будет чуть меньше, в районе 45% годовых, но и рисков будет в 2 раза меньше. Но т.к. при майнинге мы получаем доход в крипте, то я решил остановится на доходности именно в паре BTC — доллар.

Итоги

• Недвижимость — 20 лет окупаемости без учёта удорожания жилья, с учётом удорожания примерно 15% годовых, риски минимальны.
• Машины — 3 года окупаемости без учёта удешевления машин, с учётом удешевления 25% годовых, риски огромны. (без использования заёмных средств)
• Майнинг — 1,5 года окупаемости грубо, без учёта удешевления оборудования и без учёта того, что доходность за эти 1,5 года может резко упасть. 72% годовых.
• Фарминг — 1 год и 8 месяцев окупаемости, 59% годовых с учётом автоматической рекапитализации (APY), без учёта реинвестирования дополнительного заработка (APR). Без лишнего гемороя с настройкой железок.

Выводы.

Недвижимость, хорошо, надёжно, но очень долго окупается, это такой фундамент, который в какой то момент понимаешь, что расширять уже смысла нет.

Машины, сейчас мысла нет, доходность минимальна, риски огромны. Геморроя много. 25% годовых того не стоят, и есть риск и их потерять. (разве что с минивэном ещё как то можно работать, т.к. арендаторы более адекватные).

Майнинг, по тем ценам которые сейчас брать много оборудования смысла нет. Карточки по 180 т.р., это космос. Я понимаю там 130 т.р. когда они были и то дорого. Всё это может рухнуть так, что мало не покажется, поэтому я не обновляю железо, а уже по третьему кругу окупаю свою старое.

Фарминг(предоставление ликвидности биржам), идеальный вариант, без лишних хлопот. Уменьшение доходности = уменьшение рисков(если использовать только стэбл коины рисков нет вообще), увеличение доходности = повышенный риск(за счёт изменения курсов криптовалют, но и повышенный риск).

Источник: dzen.ru