Бизнес с квартирами на начальной стадии

Если правильно выбрать направление предпринимательской деятельности, то даже кризис не будет помехой тому, кто хочет стать успешным бизнесменом. Какому бизнес-идее отдать предпочтение, что будет актуально в 2021 г.? Как всегда, довольно прибыльной и перспективной идеей эксперты называют бизнес на недвижимости. Не обязательно при этом заниматься арендой жилья, существуют и другие способы приличного заработка. О том, какие варианты заработка существуют в недвижимости, читайте на сайте crediti-bez-problem.ru.

• Зарабатываем на продаже недвижимости
• Инвестируем в недвижимость
• Открываем агентство недвижимости
• Сдаем жилье в аренду
• Открываем гостиницу
• Обучаемся работе оценщика недвижимости
• Обучаемся работе риэлтора

Зарабатываем на продаже недвижимости

Это довольно специфичный вид заработка, поскольку для минимизации рисков потребуется некоторый опыт и хотя бы минимальное знание рынка недвижимости. Зато и доход от него будет гораздо выше, чем, к примеру, от сдачи квартиры в аренду. Немаловажным условием является также наличие стартового капитала. Для чего он нужен?

ПЕРЕПРОДАЖА КВАРТИР КАК БИЗНЕС. СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ? ФЛИППИНГ ПО-РУССКИ.

Суть бизнеса заключается в приобретении объектов недвижимости под капитальный ремонт или реконструкцию. Чем больше вложений потребуется для ремонта, тем дешевле будут стоить квадратные метры. Естественно, что после обустройства жилья, его стоимость возрастает, продать недвижимость можно с выгодой.

Разница на покупке и продаже квартиры, за вычетом средств, вложенных в ремонт, и будет заработком предпринимателя. Чаще всего доход на продаже недвижимости составляет 800 0001 200 000 рублей.

Какие риски бывают в этом бизнесе?

• Покупка объекта в неудачном месте. Риэлтору все равно, где находится объект, главное – продать его. Но не всегда даже после ремонта недвижимость продается с выгодой, если она находится в неактуальной части города.
• Подвох с документами. Иногда интересный вариант жилья может продаваться дешево из-за неправильных документов (раздел долей, вступление в наследство, поддельная приватизация). Если серьезно не разобраться в этом вопросе, можно лишиться и денег, и недвижимости.

Инвестируем в недвижимость

Такой бизнес привлекателен тем, что приобретая квадратные метры в новостройке на начальном этапе строительства (с котлована) можно неплохо заработать после сдачи дома.

Разница на покупке и продаже может составлять:

• При состоянии квартиры от строителей – до 600 000-900 000 рублей.
• Продажа квартиры с ремонтом в сданном доме – от 1 200 000 до 2 000 000 рублей.

Чего следует остерегаться при покупке жилья в новостройке?

Сотрудничества с непроверенными застройщиками. На практике случается так, что одна и та же квартира продается разным покупателям, дом не принимается на баланс города, а то и вовсе строительство «замораживается».)

Открываем агентство недвижимости

Для тех, кто хочет попробовать себя в роли руководителя и получать хорошую прибыль, есть бизнес идея по открытию агентства недвижимости. Это может показаться простым делом при наличии начального капитала и правильного обращения с клиентами.

Однако чтобы предприятие было успешным, следует:

1. Тщательно продумать будущую деятельность.
2. Составить бизнес план.

Расходы на открытие:

При стартовых вложениях в 180 000 рублей ежемесячная прибыль составит около 100 000 рублей. Окупаемость бизнеса – от 3 месяцев.

Но это лишь предварительные расчеты, ведь на конъюнктуру рынка недвижимости могут влиять различные факторы:

• Сезонность продаж.
• Подвижки курса валют.
• Высокая конкуренция.

Чтобы всегда оставаться «на плаву» нужно иметь сильный риэлтерский состав и обширную клиентскую базу. Ну и не забывать о рекламе – двигателе прогресса!

Сдаем жилье в аренду

При наличии у начинающего предпринимателя еще одной квартиры или комнаты этот вид заработка будет самым простым, но доходным.

В зависимости от количества комнат, общего состояния квартиры и ее месторасположения в г. Москва месячный заработок владельца может составлять:

Чем лучше ремонт в квартире, тем выше будет цена за аренду.

При отсутствии «лишнего» жилья, начинающему бизнесмену придется вложить определенные средства для приобретения квартиры под сдачу. Вложения окупятся уже через 1,5-2 года. В сезон жилье можно сдавать посуточно, а это еще более высокие заработки.

Открываем гостиницу

В последние годы у туристов все большей популярностью пользуются мини-гостиницы, где можно поесть и переночевать. Обычно под них переделывают 5-10-комнатные квартиры (коммуналки) где-нибудь в центре города. Бизнес безопасен и интересен, к тому же, он довольно прибыльный.

Расходы на организацию отеля окупаются за несколько лет, в случае необходимости недвижимость всегда можно продать. Для открытия бизнеса потребуется разрешение СЭС и пожарников, нужна будет лицензия на работу.

Чтобы гостиница функционировала в полную силу, а клиенты приходили уже по рекомендации, необходимо задействовать максимум услуг:

1. Интернет в номере.
2. Бесплатные звонки по городу.
3. Завтраки, чай, кофе, бутерброды.
4. Безопасность клиентов.
5. Чистота в отеле.

Экономить на удобствах нельзя!

Расходы на открытие мини-отеля из 10 номеров с обслуживающим персоналом из 2 администраторов, 1 горничной, 1 охранника.

При подобном соотношении статьи доходов и расходов, окупаемость бизнеса составит 5-8 лет, что для гостиничного бизнеса считается нормой.

Обучаемся работе оценщика недвижимости

Профессия «Оценщик недвижимости» входит ТОП-30 наиболее востребованных и перспективных работ. К услугам оценщиков обращаются для определения реальной стоимости объектов недвижимости при проведении сделок купли-продажи, выделении долей, оформлении прав собственности. В этом бизнесе можно зарабатывать частным образом или открыть свою фирму.

На работу оценщиком приглашают ответственных людей, склонных к анализу и принятию верных решений.

У претендента на должность должно быть:

• Высшее профильное образование.
• Рабочий стаж.
• Навыки работы на ПК.
• Членство в СРО.

В целом на обучение придется потратить около 2 лет, но зато потом можно будет зарабатывать от 80 000 до 150 000 рублей в месяц. Чтобы открыть свою компанию по оценке понадобится около 1 300 000 рублей. Основные расходы придутся на аренду офиса, закупку оборудования, рекламу. Поначалу бизнес можно вести самому, а по мере его расширения пригласить помощников. Окупаемость первоначальных вложений – до полугода.

Обучаемся работе риэлтора

Одним из вариантов бизнеса на недвижимости является работа риэлтора. Правда, чтобы добиться успеха, нужно обладать коммуникабельностью, иметь желание учиться и взаимодействовать с коллективом. Если освоить все тонкости этой профессии, то зарабатывать можно неплохо. Процент от одной лишь сделки порой превышает месячную зарплату преподавателя.

Конечно, доходы риэлтора не всегда постоянны, так как зависят от многих факторов:

1. Процентной ставки от сделки.
2. Места и региона работы.
3. Сегмента рынка (дорогая и дешевая недвижимость).
4. Опыта работы.

По подсчетам специалистов в текущем году средняя заработная плата риэлторов в России составляет 50 000-60 000 рублей в месяц. Но чтобы добиться хороших показателей нужно уметь разговаривать с клиентами, обладать профессиональными навыками. Риэлтор должен уметь продавать! Это значит, что даже недостатки жилья он должен уметь преподносить, как достоинства.

В процессе продажи и поиска объекта недвижимости риэлтор должен направлять и предостерегать клиента. Только наработав определенную базу, он начинает работать по рекомендациям, а это уже гарантированный заработок.

Источник: crediti-bez-problem.ru

Как заработать на новостройке?

Вложения в недвижимость – один из наиболее выгодных и безопасных видов инвестирования и есть немало тех, которым уже удалось неплохо заработать на новостройках. Даже кризисные периоды многие инвесторы смогли обернуть в свою пользу, ведь практически в каждом возводимом жилом здании можно найти квартиру, подходящую для инвестирования. В рамках данной статьи рассмотрим, как заработать на новостройке, поговорим о способах инвестирования, о рисках и приведем некоторые рекомендации опытных инвесторов.

• Инвестиционная идея
• Выбор потенциально ликвидного объекта
• Привлечение капитала
• Основные инвестиционные риски
• Баланс риска и прибыльности
• Как продавать инвестиционную недвижимость
• Заключение

Инвестиционная идея: сделка на этапе котлована

Наиболее простая схема, с которой начинали многие частные инвесторы — это приобретение жилья на начальной фазе строительства с расчетом на то, что по мере продвижения работ его стоимость будет увеличиваться, а значит, можно выиграть на разнице. Лучше всего заключать договор купли-продажи с надежным девелопером не позже, чем спустя три месяца после старта строительных работ или старта продаж. В этом случае можно обойтись минимальными вложениями. А если репутация застройщика в принципе не вызывает сомнений (чисто теоретически предположим такой вариант), можно купить и на этапе котлована.

Выбор потенциально ликвидного объекта

Важно выбрать ликвидный объект, то есть — квартиру, которая с наибольшей вероятностью будет востребована на рынке недвижимости, поскольку в ином случае нельзя исключать, что вместо заработка придется подсчитывать потери. При выборе нужно учесть все параметры — качество жилого комплекса, район расположения, наличие социальной инфраструктуры, планировка жилища (количество комнат) должна быть максимально «ходовой». Наиболее высоким спросом пользуются небольшие квартиры в современных панельных домах, относящиеся к комфорт- и эконом-классу.

Опытные инвесторы указывают, что новичкам стоит выбирать квартиры, имеющие сравнительно небольшую площадь, так как нередко их ликвидность выше дорогостоящего жилья. Лучше отдать предпочтение двум однокомнатным квартирам, чем одной трехкомнатной.

На стоимость новостройки влияет степень транспортной доступности, качество окружающей инфраструктуры, наличие парковки, ближайшие перспективы развития территории. Например, если подобрать новостройку в микрорайоне, где через некоторое время планируется появление станции метрополитена, со временем стоимость такого жилья может вырасти очень существенно. Нахождение рядом уголков природы или интересных общественных объектов станет большим преимуществом. Но если в планах градостроителей – строительство автотрассы прямо под окнами, квартира с большой вероятностью потеряет в стоимости.

Привлечение капитала – свои деньги, рассрочка или ипотека

Если объект однозначно привлекателен с точки зрения инвестиций, возможно, имеет смысл не только вкладывать «живые деньги», но и воспользоваться рассрочкой или ипотекой. Правда, как показывает практика, чтобы сделка оказалась действительно выгодной, первоначальный взнос должен составлять не менее 50% стоимости приобретаемого жилья, а срок погашения должен быть минимальным.

Хорошей «рабочей» схемой является покупка таунхауса с использованием ипотечного кредита для последующей перепланировки. Можно разделить недвижимость на несколько помещений и сдавать их в аренду. Если найти постоянных нанимателей, это будет доходный бизнес, который позволяет быстро вернуть кредит и начинает приносить доход, причем при успешном ведении дел прибыль может доходить до 100% от вложенных средств.

Основные инвестиционные риски

Профессионалы рекомендуют приобретать недвижимость только у застройщиков с безупречной репутацией, которые очень давно работают на рынке и продолжают выводить новые объекты на рынок без задержек. Сегодня заключать с застройщиками договора рекомендуется исключительно в формате ДДУ (Договор Долевого Участия), так как только в этом случае у инвестора есть защита от потери средств на законодательном уровне.

Любое инвестирование сопряжено с неизбежными рисками, и это надо понимать каждому начинающему инвестору уже на том этапе, когда он определяет начальный бюджет и рассчитывает свои возможности. Это и правовые нюансы, и экономическая ситуация, и обвал цен на жилье. Однако основной риск для людей, вкладывающих средства в недвижимость на этапе возведения дома (по ДДУ) — это затягивание сроков или вообще заморозка строительства.

Нельзя сказать, что даже очень осторожные инвесторы, вкладывающие средства в недостроенный дом на завершающей стадии, не рискуют вообще, поскольку отложить завершение строительства девелоперы могут и за шаг до его завершения. Так бывает, когда у девелопера возникают осложнения с подключением коммуникационных систем, финансовые проблемы или затруднения в плане ввода здания в эксплуатацию.

С повышенным вниманием и осторожностью стоит относиться к застройке ранее не освоенных территорий, где перед тем, как сдать дом в эксплуатацию, надо обустроить коммуникации и возвести все инфраструктурные объекты. Сроки сдачи могут продлеваться в силу объективных обстоятельств, причем, не всегда причиной является безответственность застройщика. Однако здесь речь идет, скорее о долгостроях, рано или поздно проблемы решатся.

Кстати, кризисные и послекризисные периоды – удачное время для вложений в недвижимость. Кризис проходит, а квартиры остаются и, что немаловажно, планомерно растут в цене.

Что же выбрать? Баланс риска и прибыльности

Если есть готовность к риску и ожиданию завершения строительства дома, эксперты рекомендуют инвестировать уже на стадии котлована, и тогда «выигрыш» может достигать 30% и выше. Когда более важными параметрами являются защищенность вложений и минимум риска, стоит подождать, пока будут возведены хотя бы первые этажи, правда, и рост стоимости будет более скромным, так как уже на этой же стадии застройщик тоже увеличивает стоимость жилья.

Авторитетные девелоперы и аналитики утверждают, что более высокая степень готовности не может давать реальные гарантии, а оказывает скорее психологическое воздействие. Известны как ситуации, когда дома возводятся строго по графику, так и случаи замораживания строительства за несколько шагов до финала. Стоит знать, что капиталовложение в новостройку на начальной стадии возведения дома может быть доходным, в основном, не за счет роста рынка, а за счет продвижения строительства от стадии к стадии. При отсутствии больших экономических потрясений рост может составить до 15% в год.

Важно помнить, что время в нестабильной экономической ситуации играет против частного инвестора. Спрос на недвижимость может резко упасть, и, если не угадать с ликвидностью, когда новостройка уже сдана в эксплуатацию, процесс продажи жилья может затянуться. Объявление попадет в ряд с другими подобными, и придется потрудиться, чтобы убедительно обозначить выгоды именно своего предложения. Кроме того, сходные «лоты» могут выставлять и застройщики, маркетинговые возможности которых выше, чем у частных инвесторов.

Стоит также заглянуть в планы застройки ближайших территорий. Если готовятся к выходу на какой-либо уровень продаж несколько новостроек, расположенных неподалеку, это может негативно сказаться на темпах повышения цен в выбранном жилом комплексе, что негативно скажется на прибыли.

Как продавать инвестиционную недвижимость?

Чтобы не платить налог на недвижимость (а это ни много ни мало 13% ее кадастровой стоимости), нужно продать инвестиционные квадраты до того, как оформлено право собственности на это жилище. Наиболее распространенный формат продажи – договор переуступки прав требования, то есть, после проведения сделки застройщик должен квартиру покупателю. Но слишком торопиться тоже не стоит, желательно дождаться, когда будет получено разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию, это наиболее удачный момент и можно выставить хорошую цену, так как покупатель, фактически, ничем не рискует.

Приступать к поиску потенциального покупателя стоит примерно за полгода до сдачи дома . Если таковой найдется быстро, можно заключить с ним предварительный договор. Правда, стоит понимать, что такой договор сам по себе не является основанием для передачи собственности. Некоторые крупные девелоперы в разных городах предлагают оказание помощи с переуступкой недвижимости, принимая на себя роль агента. Продавая жилье, стоит помнить, что, если квартира куплена в крупном комплексе, где проданы еще не все квартиры, в качестве конкурента выступает сам застройщик, а значит, инвестору, скорее всего, придется снижать цену.

С другой стороны, многие предпочитают покупать недвижимость на первичном рынке именно путем переуступки прав от частных инвесторов, которые не завязаны на план продаж, согласования и обязательства, а значит, можно рассчитывать на скидку. Важной задачей частного инвестора является привлечение покупателя на свой объект и удержание его до заключения сделки. Таким образом, основные преимущества частного инвестора — адекватная цена, достаточный уровень гибкости и возможность договориться.

Однако случаются и ситуации, когда выгодно продать квартиру на финальной стадии строительства не удается. Такая ситуация может привести к убыткам, ведь по договору с застройщиком дольщику необходимо принимать жилье в собственность. А это означает, что в момент продажи инвестору придется платить налог, ну или ждать пять лет – именно такой срок владения недвижимым имуществом позволяет продать его без уплаты налога.

Впрочем, квартиру можно не продавать, а сдавать в аренду, обеспечив себе хороший пассивный доход, а когда, через несколько лет, стоимость жилья достигнет на рынке максимума, жилище можно очень выгодно продать.

Заключение

Таким образом, можно считать наиболее выгодными те инвестиции, которые предполагают максимальную скорость строительства и сравнительно низкую стартовую небольшую цену . В качестве объекта для инвестиций можно рассматривать не только квартиры, но и коттеджи, таунхаусы, частные загородные дома, коммерческую недвижимость, однако, наиболее ликвидными и прибыльными объектами продолжают оставаться именно квартиры.

Требования к капиталу при инвестировании в недвижимость не являются запредельно высокими, это распространенный миф, который не имеет отношения к действительности, есть люди, которым удалось поднять неплохие деньги, имея на старте лишь миллион рублей. Кроме того, культура инвестирования на рынке первичной недвижимости продолжает развиваться. Все чаще используются коллективные вложения с последующим разделением прибыли и прочие финансовые механизмы, создаются даже фонды мелких инвесторов. Освоить инвестирование в новостройки не так сложно, как кажется на первый взгляд, главное – изучить всю необходимую информацию и сделать первые верные шаги.

Источник: novostroev.ru

Инвестирование в новостройки: покупка студий и маленьких квартир для перепродажи

Покупка малогабаритных квартир (19 — 35 кв.м) для дальнейшей перепродажи – это хороший способ инвестирования в новостройки, но как и везде, тут есть свои подводные камни.

Суть стратегии: приобрести квартиру или студию в новостройке (пока дом не сдан в эксплуатацию) и перепродавать через год или два. Маленькие студии и однокомнатные лучше всего растут в цене, и они более ликвидные, чем квартиры большой площади.

Затраты времени – всего три дня. День на поиск подходящего объекта, второй день – подача документов в банк, и третий – подписание договора.

При инвестировании в новостройки для перепродажи во время кризиса надо помнить о нескольких важных моментах:

• лучше выбирать новостройки на последних стадиях строительства, потому что есть вероятность недостроя;
• нужно тщательно проверять застройщиков;
• продать новостройку на вторичном рынке – сложно.

Несомненный плюс заключается в том, что во времена спада в экономике ценник на новое жилье значительно ниже. Зато потом при выходе из кризиса недвижимость отыгрывает инфляцию, в то время как деньги обесцениваются. То есть лучшая стратегия — купить в кризис и продать после выхода из кризиса, на пике цены.

Сейчас основная проблема на рынке недвижимости том, что вторичный рынок замер. Юридически если вы купили квартиру и застройщика и потом перепродаете (даже не пожив там ни дня) — это уже перепродажа на вторичном рынке. Ипотека на вторичку не слишком выгодна, и многие люди предпочитают брать новостройки под более низкую процентную ставку. Поэтому можно всего рассмотреть вариант вложения в новые дома и квартиры под сдачу в аренду , а в дальнейшем уже выйти из сделки через продажу.

С другой стороны, до 1 июля 2018 года новостройку можно купить по очень привлекательной цене. В связи с вступлением в силу изменений в 218-ФЗ и постепенного отказа от ДДУ эксперты ожидают роста цен на этом рынке на 20-30% уже осенью 2018 года. Так что сейчас можно приобрести квартиру в новостройке на самых выгодных условиях, а рост стоимости через 1-2 года может составить вместо стандартных 30-40% куда больше — 50-60%.

Представьте себе, что:

Вы купили квартиру за 2 100 000 рублей.
За 6 месяцев она выросла в стоимости до 2 600 000 — 2 700 000 рублей.
По расчетам прибыль составит от 500 000 рублей.

Посмотрите фрагмент семинара Николая Мрочковского, на котором стратегия инвестирования в новостройки для перепродажи разобрана более подробно:

(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости )

Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

С момента котлована и до продажи всех квартир недвижимость дорожает примерно на 40-50% . Поэтому даже с учетом ипотеки выгодно приобретать недвижимость: платим по кредиту 7-8%, недвижимость растет на 40-50% за все время строительства (1,5-2 года). Разницу оставляем себе.

Давайте разберем, как растет стоимость новостройки при строительстве дома. Итак:

1. Как только огородили участок и начинают строительство – это стартовая цена.
2. Вырыли котлован, залили фундамент – плюс 10% к стоимости.
3. Построили первые этажи – еще плюс 10%.
4. Достроили верхние этажи – еще плюс 10%.
5. Сдали дом госкомиссии – еще плюс 10%.
6. Выдали ключи – еще плюс 10%.

Таким образом, с учетом сметы вы можете рассчитать, на каком именно этапе вам выгоднее всего вливаться в сделку. Безусловно, имея в виду как ситуацию на рынке, так и свои финансовые возможности.

Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи

Чтобы верно оценить объект, нужно сперва определить:

1. Сколько комнат выгоднее брать? Какого размера?
2. Какие есть отличия доходности у однушки, двушки или трешки?
3. По каким показателям определяется ликвидность объекта?

На эти вопросы вы сможете найти ответ в видео «Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи».

(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости )

2 главных правила, написанных кровью неудачливых инвесторов при вложении в новостройки:

• тщательно отбирайте застройщиков и дома, считайте не только доходность, но и риски;
• изучите возможность выйти из сделки до того, как объект будет сдан (санкции, порядок), а также продумайте запасную стратегию – инвестирование в новостройки для последующей сдачи в аренду.

И не надо складывать все яйца в одну корзину. Если есть возможность разделить средства на несколько проектов, делите!

Эконом-вариант: перепродажа новостроя гаражей

Вы можете реализовать стратегию перепродажи недвижимости не только с новостройками, но и с гаражами. Это замечательный вариант, если вы пока что не хотите браться за квартиры. Дмитрий Корецкий в Барнауле вкладывает деньги в гаражи, которые еще только строятся. Покупает их дешево на раннем этапе и продает в 2 раза дороже. Недавно на регулярной встрече инвесторов Территории Инвестирования он как раз рассказал о своем опыте:

Посмотрите видео «Убойные инвестиции в гаражи»:

(Фрагмент записи живой встречи инвесторов проекта Территория Инвестирования в Москве )

Подводя итоги: варианты есть, и их много. Главное – изучать детали и просчитывать риски!

Источник: tinvest.org