Многие считают, что сдача в аренду квартиры или еще лучше нескольких — великолепный вариант получения пассивного дохода, и можно не работать, а жить легко и весело, когда каждый месяц квартиросъемщики несут деньги. Попробуем разобраться в тонкостях такого бизнеса, и особенно — как безопасно сдать квартиру, то есть быть в прибытке и не переживать об убытке.
Допустим, у вас есть одна квартира, которая досталась вам по наследству — то есть, нуль вложений в приобретение актива. Это самый простой и выгодный вариант. Но даже в этом случае вас ждут неизбежные волнения.
Куда деньги вложить, как сохранить и приумножить?
Как и всегда, а особенно в кризисные периоды, недвижимость является наиболее верным и понятным объектом для вложения и сохранения средств от обесценивания, а также активом для получения ежемесячного гарантированного дохода. К сожалению, золото и ценные бумаги в настоящее время не считаются надежным «банком» для сбережений. Поэтому в переносном смысле квартира сейчас не на вес золота, а тяжелее.
Аренда квартир. Как заработать, а не потерять, сдавая квартиру в аренду. Инвестиции в недвижимость.
Специалисты вторичного рынка недвижимости сегодня говорят так: если у вас есть пять однокомнатных квартир для сдачи внаем, продайте несколько и сдавайте одну или две. Если у вас нет свободной квартиры под сдачу, приобретите одну однокомнатную экономкласса в удаленном районе, но рядом со станцией метро или МЦК (то есть, в пешей доступности от остановок «беспробочного» транспорта). Это ликвидное жилье всегда является подходящим для вложения и сбережения финансов, потому что на него легко найти как нанимателей, так и покупателей.
Почему рекомендуют избавиться от большого количества арендных квартир? Потому что сегодня на рынке найма в Москве переизбыток предложения на фоне спокойного спроса — в нынешних условиях нужно приготовиться к тому, что иметь арендный бизнес в качестве основного дохода может быть малорентабельным в связи с серьезной вероятностью простоя некоторых объектов.
Можно ли назвать сдачу жилплощади пассивным заработком?
Вряд ли. Конечно, если вы сдаете только одну жилплощадь, которая досталась вам по наследству и потребовала минимум вложений для подготовки к сдаче, можно сказать, что вы получаете деньги при минимальных экономических, временных и физических затратах.
Если вы решили купить объект как условно инвестиционный, то есть, под сдачу, следует учитывать, что период окупаемости жилья экономкласса составит примерно 18–20 лет. Допустим, вы приобретаете «однушку» за 10 миллионов рублей, вам удается ее сдать за 40 тысяч рублей в месяц — прибыль за год составляет 480 тысяч рублей. Но вы же понимаете, что это не чистый доход. , после выбора квартиры потребуется примерно месяц на оформление сделки и собственности на это жилье, , не факт, что ее удастся сдать сразу — то есть простоя она начнет приносить деньги не сразу. Далее плюсуем расходы на подготовку жилья к сдаче — ремонт, приобретение мебели, бытовой техники и сантехники.
После того как жильцы нашлись, подписан договор найма, вы регулярно получаете плату за проживание, но из этой суммы придется вычитать квартплату и стоимость услуг ЖКХ (помимо того, что оплачивает клиент — расход электроэнергии и воды), налог на недвижимость и налог с дохода от найма. Не забывайте о содержании квартиры и естественном износе имущества — будьте готовы оплачивать ремонт различных поломок. Если же вы купили сдаваемую жилплощадь с помощью ипотеки, ваша прибыль от найма уйдет на частичные выплаты по кредиту — обычно ставка найма не покрывает полностью ежемесячные взносы по ипотеке.
Представьте, что вы решили заняться этим бизнесом как предприниматель и покупаете для него сразу несколько квартир — придется умножить все расходы на количество объектов. Нельзя упускать из вида и то, что каждый собственник при передаче своего жилья внаем испытывает определенные опасения: их тоже придется увеличить в разы — по числу объектов. Если вы готовы, то вперед. Но сначала вооружимся знаниями: какие страхи обычно испытывают наймодатели, и как предотвратить риски, которые им могут грозить?
Риски сдачи квартиры в аренду
- Порча имущества.
В числе сдающих жилье внаем на долгий срок почти все беспокоятся о том, что их имущество будет испорчено. И при этом парадокс: невзирая на страх, многие собственники ленятся составить опись, максимум — перечень крупных вещей. А ведь мелочей в этом деле нет: практика показывает, что споры, склоки и разногласия между сторонами возникают зачастую по пустякам — пропажи тарелок, старых сковородок Возьмите себе за труд еще до просмотров и проведения сделки самостоятельно написать список всех важных для вас предметов с указанием их возраста и фото. Не забывайте о естественном износе.
Обязательно укажите в договоре при аренде ответственность жильцов за испорченные предметы и плюсуйте к первому арендному взносу сумму залога (или депозита) на этот случай. Помните, что только документы являются подтверждением вашей правоты в споре, а эмоциональные разборки ни к чему.
Одно из основных переживаний арендодателей: квартиру передадут другим квартирантам, а те могут устроить в ней ужасное — это опять же угроза износа помещений, а главное, подрыв репутации владельца жилплощади. По закону, поднайм жилья возможен только с документального позволения хозяина, притом отсутствие документа о запрете не делает субаренду легальной. Если такое произошло, вы вправе расторгнуть договор, всех выселить и получить материальную компенсацию через суд в случае урона, нанесенного квартире или предметам в ней.
Если же вы обнаружили, что в квартире живут не те, кто ее снимал, либо к официальному арендатору без вашего ведома присоединились другие жильцы, можно действовать так же — расторгаете соглашение о найме и выселяете нарушителей. А в качестве превентивной меры — проверки квартиры ежемесячно, можно договориться с соседями уведомлять вас о том, в порядки ли все, и рассказывать, если чересчур часто появляются компании и посторонние люди.
Этот вопрос волнует каждого арендодателя. Вдруг квартирант окажется неплатежеспособным потери работы или его доходы снизятся? В нинешних условиях это действительно реальный риск.
Если наниматели всегда добросовестно выплачивали арендную ставку и услуги ЖКХ , а теперь просто попали в сложную ситуацию, если вы не хотите их потерять, стоит проявить лояльность и пойти им навстречу. Например, временно предоставить скидку или даже так называемые арендные каникулы. Так делали многие в период локдауна в начале коронакризиса — в 2020 г., пережили трудные времена и затем продолжили арендные взаимоотношения в прежнем режиме.
В случае, когда квартиранты нарушают порядок выплат без договоренности с вами, следует действовать по правилам закона — штраф 0,1% от суммы арендной ставки ежедневно после даты, когда должен быть внесен платеж. При нарушении сроков более чем на десять дней, наймодатель может расторгнуть договор и выселить жильца. Нарушитель должен внести собственнику всю сумму за использование его жилплощади.
Чтобы избежать путаницы и разногласий между владельцем квартиры и съемщиком, не забывайте о расписках при передаче денег. Для предотвращения пропуска оплаты услуг ЖКХ (электроэнергия и вода), берите с квартирантов показатели счетчиков, деньги по квитанциям вносите сами (положенные суммы по тарифам жильцы должны выплачивать вам).
Какой документ может защитить?
Некоторые собственники с опасением или беспечностью относятся к оформлению договора найма при сделке: одни боятся указывать свои документы и данные, другие считают документ фикцией и ненужной бумажкой. Между тем, этот договор будет учитываться в суде и может послужить защитой в случае конфликтных ситуаций и исковых обращений.
Чтобы обезопасить себя, не оставляйте в чужих руках документы о праве владения сдаваемой квартирой — просто покажите на сделке, зафиксируйте в договоре и заберите. В соглашении об аренде помещения пропишите паспортные и контактные данные нанимателя тех, кто намерен с ним проживать. Если жилье снимают студенты, возьмите контакты родителей, желательно свяжитесь с ними, ведь платить за найм, скорее всего, будут именно они.
Пропишите в договоре частоту посещений квартиры (обычно раз в месяц) и не манкируйте визитами, проверяйте, кто проживает. В случае, если вы разрешаете субаренду, обязательно должен быть по всем правилам составлен договор поднайма жилого помещения.
Укажите срок выплаты арендной ставки — лучше вперед, для вашего спокойствия; ответственность квартиранта за поломки в квартире по его вине; залоговую сумму и условия ее возвращения.
Совет: поскольку тонкостей и рисков у сделки немало, крайне сложно учесть все мелочи самостоятельно, переложите эти заботы на плечи специалистов — это их работа, которую они хорошо знают. Только нужно правильно выбрать агентство недвижимости: смотрите на трудовой стаж компании, объем услуг, число офисов, наличие собственной базы объектов — всего этого должно быть много.
Ищите фирму, где специалисты сопровождают сделку не до подписания договора найма, а в течение всего периода аренды. И еще, в солидной компании с арендодателей денег не берут, так как эти квартиры пополняют каталог объектов фирмы и получается сотрудничество, выгодное обеим сторонам. То есть, все услуги собственнику жилплощади предоставляются абсолютно бесплатно. Подумайте, стоит ли рисковать и выходить на рынок жилья в одиночку.
Источник: www.incom.ru
Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду
Счастливые обладатели дополнительных квадратных метров очень часто сталкиваются с необходимостью сдать жилье в аренду, чтобы получать дополнительный или основной доход, ну и чтобы сама квартира была под присмотром. Несмотря на то, что вопрос этот кажется не очень сложным, на самом деле он таит множество опасностей и нюансов. Сегодня рассмотрим плюсы и минусы этого «бизнеса».
Начнем с того, что недвижимость всегда будет востребована! Любой кризис и даже война — людям нужно где-то жить, особенно касается это северных регионов мира — под веточкой пальмы не уснёшь! Но, несмотря на постоянный спрос многие из тех, кто сдавали свои квартиры, потом жаловались на то, что выгода с этого так себе, а проблем возникает большое количество.
Давайте разберемся, перечислив все преимущества и недостатки, а вы уже решите, что вам ближе! Будем очень рады, если в комментариях вы добавите и свои плюсы-минусы, включая ваш личный опыт и возникающие ситуации. Сразу оговоримся, что написанные аргументы как в плюс, так и в минус могут быть не очевидными и неактуальными для всех и каждого, все индивидуально.
Итак, что мы получаем, сдавая квартиру?
— Конечно же — деньги. При одних условиях это будут сущие гроши (например — провинция, где спрос почти отсутствует и аренда едва-едва превышает коммуналку), при других — позволяет безбедно жить на аренду от квартиры где-нибудь в Тайланде, под ласковым солнышком (если сдавать в столицах или городах-миллионниках). В среднем — неплохая прибавка к зарплате или пенсии.
— Не обязательно заморачиваться с ремонтом, можно сдавать квартиры с в любом состоянии (разумеется, с работающими коммуникациями), всё равно снимут. Множеству людей совершенно плевать на стоимость поклеенных обоев или новизну унитаза. Для них решающее значение имеет арендная плата и минимальные удобства.
— Можно сдавать на длительный срок, можно сдавать посуточно (выгоднее), можно сдавать комбинированно. Так сдается жилье, например в курортных городах! В теплый сезон оно сдается отдыхающим посуточно, а зимой сдается на длительный срок уже местным или гастарбайтерам.
— Так или иначе имущество находится по присмотром.
Но не все так радужно. Есть и минусы сдачи своей квартиры
— Аферисты и мошенники. Можно легко угодить в очень неприятную ситуацию, на нашем сайте описана масса схем жульничества с недвижимостью. Читайте, например материал Сдам квартиру дешево, квартиры в аренду по низким ценам или Как безопасно сдать квартиру? или Мошенники охотятся не только за арендаторами, но и за арендодателями.. . Крайне рекомендуем хотя бы кратко пробежаться по всем материалам нашей рубрики Аферы с жильём, ЖКХ — там вас ждет много интересного и полезного!
— Порча имущества. Один из самых распространенных методов оставить хозяина в убытках. Сорванные обои, разбитая мебель и бытовая техника, раскуроченный унитаз, сломанные окна и двери. Сдавая квадратные метры совершенно чужому человеку никогда нельзя быть уверенным, что получишь ее назад в том же виде. Примеров масса, несколько мы приведем ниже.
— Риск катастроф. Ваши квартиранты могут устроить потоп, и если квартира находится на 5 и выше этажах, а воду долго не смогут перекрыть, вы рискуете попасть на такую сумму ремонта соседей, что можете остаться «без штанов». Мы уже не говорим о масштабном пожаре, или, того хуже — взрыве бытового газа, который может обрушить весь дом. Тогда финансовыми затратами можно уже не отделаться — вас ждет тюрьма и многомиллионные иски до конца дней.
— Кражи. Не стоит удивляться, если из квартиры вынесут всё, вплоть до выключателей и лампочек. Такое поведение — нередкое явление.
— Удручающее состояние квартиры после освобождения. Грязь, вытертости, граффити, мелкие поломки — все это будет весьма некстати, особенно, если вы уже подыскали новых жильцов!
— Налоги. Увы, у многих людей внутри идет борьба — сдавать официально и платить налоги или неофициально и денежки забирать себе. И хотя логично, что деньги главнее всего — тут не все так однозначно, как вам кажется. Ведь при возникновении вышеприведенных катаклизмов именно официальная сдача в аренду спасет вас от множества неприятностей и ущерба! Поэтому к минусам это можно отнести только в том смысле, что налоги — это «потеря» живых денег.
— Проблемы с соседями. Зачастую арендаторы ведут себя очень шумно, устраивают пьянки, громкий интим, держат собак и так далее. Разумеется, соседям не нравится такое вероломное нарушение спокойствия. Поэтому происходят постоянные «наезду» на владельца квартиры с последующими скандалами и хронически испорченными отношениями.
А ведь соседи — ваши глаза и уши в случае отсутствия, первые помощники в беде, особенно, если у вас доверительные отношения. И ссора с ними — далеко не самый умный шаг, вряд ли стоящий полученной прибыли от сдачи квартиры буянам и алкоголикам.
Конечно же, это далеко не все плюсы и минусы манипуляций с лишней недвижимостью. Одно можно сказать совершенно точно — порядочный, чистоплотный и честный арендатор сейчас на вес золота! Это скорее музейная редкость, чем обыденность и вам очень поведет, если он окажется именно таковым!
В заключение — две истории от наших читателей.
«Мы как-то сдавали квартиру моих родителей нормальной славянской паре в возрасте. Одеты отлично, хорошая машина, никаких проблем с оплатой, никаких жалоб от соседей. А потом неделю отмывали и выносили горы мусора. Были просто в шоке, бардак был просто неописуемый! Единственные чистые места — унитаз и душ (все-таки свои телеса мыли), все остальное просто откровенно загажено.
Мужик лишь пожал плечами — это же съемная квартира, мы за это деньги платим вам. Отдал ключи и уехал. Вот так, внешний вид ни о чем не говорит!».
«Тетка легла в больницу на операцию, а потом — реабилитацию. Процесс этот очень долгий, словом попросила сдать квартиру на 7 месяцев и только женщине с одним ребенком! Никакой молодежи, никаких мужиков! Подали объявление — тут же откликнулась благообразная молодая женщина с 10-летней дочкой. Снимали квартиру более полугода.
Племянница сначала навещала их раз в месяц, а потом успокоилась, все было в порядке. На седьмой месяц, когда пришло время оплаты — на карте пусто. Позвонили — дама сказала, что нет денег, будут через месяц. Ей было предложено съехать — мы благотворительностью не занимаемся.
Возник скандал, очень возмущалась, что ее с ребенком просто так (!) выбрасывают на улицу, грозила всевозможными карами. В итоге, позвонили соседи и сказали, что она занесла ключи и съехала, но вчера в квартире было подозрительно шумно. Пытались позвонить — телефон недоступен. Так получилось, что племянница добралась до квартиры только через два дня.
И шок — там было сломано все, что можно! Правда стоит отметить, что там по факту мало что было суперценного — тетка была обычной пенсионеркой. Старый «пузатый» телевизор, старые шкафы и продавленные диваны, и тем не менее. Найти даму оказалось невозможно — номер телефона был оформлен на анонимную СМС, а договор племянница не заключала. Паспортные данные, естественно, не запомнила. «
Будьте бдительны и благоразумны!
ДОРОГОЙ ДРУГ!
Сейчас можно нажать на кнопку:
или пожертвовать через удобный сервис Яндекса — Собe.ру:
ПОДЕЛИТЬСЯ В СОЦСЕТЯХ:
Источник: www.vseafery.ru
Сдача квартиры посуточно: плюсы и минусы для арендодателя
Сдача квартир посуточно – бизнес, который с каждым днем становится все популярнее. Причина в том, что жилье посуточно пользуется большим спросом, особенно в больших городах, в которые приезжают командировочные, студенты, бизнесмены, а также туристы, желающие посмотреть город. Вместе с тем заявлять о том, что данный вид бизнеса приносит только доходы и преимущества нельзя, есть и подводные камни, на которые следует обязательно обратить внимание.
Сдача квартир в аренду: преимущества
Посуточная аренда более дешевый вариант, чем останавливаться в гостинице, это знают все. При том за стоимость номера класса эконом, можно снять квартиру класса люкс, в которой кроме как отдыхать, можно еще пригласить гостей и приготовить ужин. Для собственников квартир сдача жилья приносит большой доход, если квартира будет занята арендаторами хотя бы 15 дней в месяц, доход по сравнению с длительной сдачей в аренду вырастет в 3-4 раза. Кроме того, не следует сбрасывать со счетов праздники и выходные дни, так, во время новогодних праздников можно заработать много денег, поскольку аренда посуточно возрастает в несколько раз.
Выгодна арендодателям сдача посуточно и тем, что обязательства перед квартирантами имеют недолговременный срок. Это очень удобно тем, кто планирует продать квартиру и потому время от времени вынужден устраивать осмотры жилья. Квартирой во время простоя можно будет пользоваться по своему усмотрению, что невозможно если подписан договор аренды на год, пока договор не закончиться, въехать туда кому-нибудь другому будет нереально, даже продав жилье, арендодатель не избавиться от своих обязанностей, а просто возложит их на другого собственника.
Предлагая снять квартиру посуточно, можно заниматься еще несколькими видами бизнеса, ведь по сути это пассивный доход. Так можно предлагать арендаторам клининг-услуги, стирку вещей, услуги частного транспорта, приготовление еды и тому подобное.
Сдача жилья посуточно абсолютно не требует увольнения с основного места работы, главное, чтобы квартира была в хорошем месте, в ней был сделан косметический ремонт и были поданы объявления в СМИ. Тогда остается только готовить квартиру для квартирантов.
При сдаче жилья в аренду в большом городе пользуются спросом все квартиры, чего не скажешь о длительной аренде. В центре будут готовы снять жилье бизнесмены и туристы, рядом с вокзалом или аэропортом, арендаторы, которые приехали в город на пару часов или на день и хотят отдохнуть в уютной квартире, а не томиться на вокзале. В спальном районе будет удобнее жить семьям с детьми.
Сдача жилья посуточно: минусы
Если кто-то решил заняться сдачей квартир посуточно по той причине, что это выгодно, не следует спешить с выводами, поскольку сдача жилья посуточно имеет немало нюансов и недостатков.
Во-первых, следует отметить то, что сдача квартир посуточно не приносит стабильный доход. К примеру, при аренде жилья на длительный срок арендодатели, запустив квартиранта, каждый месяц стабильно получают плату за аренду плюс оплату за коммунальные услуги. Так как на рынке услуг по сдаче жилья посуточно держится высокая конкуренция, постоянно занятой квартира не будет, будут дни простоя, что естественно будет влиять на доход. А при этом за коммунальные услуги придется исправно платить.
Во-вторых, перед тем как предлагать услуги по сдаче жилья посуточно, квартиру необходимо подготовить. Даже если в ней есть косметический ремонт и она находиться в хорошем районе, нужно будет приобрести стандартный набор мебели, телевизор, компьютер и бытовую технику. Так, особенно среди квартирантов пользуется спросом жилье со стиральной машинкой, микроволновой печью, посудой, утюгом, феном, телевизором, ноутбуком и Wi-fi, а это немалые затраты, которые не каждый арендодатель сможет оплатить.
Также стоит обратить внимание на то, что при сдаче квартир посуточно необходимо каждый раз убирать и стирать белье перед новым жильцом, несмотря на то, сколько он в ней прожил, а это также дополнительные затраты. В квартире посуточно должно быть в наличии все – от чистых полотенец и до чая с сахаром. Время на уборку вырастает в разы после проведения праздников, тем более, что нередко бьется посуда, ломается мебель и техника, если квартирант все компенсирует, прекрасно, но бывают и недобросовестные жильцы. В таком случае важно заключить договор и прописать в нем все моменты, касающиеся компенсации материального вреда. К нему обязательно должен быть приложена копия паспорта.
Сдача квартир посуточно может испортить отношения с соседями, ведь далеко не каждому понравится то, что в квартире то отмечают праздники и шумят, но и встречаются влюбленные пары. А как раз с соседями и нужно дружить, так как кто кроме них сможет сообщить о том, что нечистые на руку квартиранты воруют из квартиры технику или устроили дебош.
Чтобы квартира не простаивала либо нужно постоянно тратить деньги на рекламу, распространяя ее в сети интернет и опубликовывая объявления в газете, либо же заключить договор с риэлтерским агентством, а это 20 % комиссии, что также не будет гарантировать, что жилье не будет простаивать.
Выводы
Как и каждый вид бизнеса, сдача квартиры посуточно имеет свои плюсы, и минусы. Основным преимуществом сдачи жилья является большой доход, в разы он возрастает во время праздников и во время сессий у студентов. Если квартира находится в центре города или возле вокзалов со всеми удобствами и техникой, она готова к сдаче, если же в ней нужно провести капитальный ремонт, а техника и мебель либо отсутствует, либо изжила свое, придется немало вложить в недвижимость, чтобы в итоге она приносила какой-то доход.
Источник: plusiminusi.ru
