В пункте 3 той же статьи указано, что административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:
- здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
- здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.
При этом совокупная площадь офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки) должна составлять не менее 20 % общей площади этого здания (строения, сооружения).
Фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 % его общей площади для размещения перечисленных объектов (п. 5 ст. 378.2 НК РФ).
Зачем нужны бизнес требования?
Обратите внимание:
Использование здания или его части для размещения офисов подразумевает осуществление в данном здании самостоятельной деловой, административной или коммерческой деятельности, прямо или косвенно не связанной с обеспечением производственной деятельности предприятия и не являющейся определенным этапом такой деятельности.
Кабинеты сотрудников административно-управленческого персонала не признаются офисами в целях налогообложения имущества исходя из кадастровой стоимости.
Указанная правовая позиция изложена в апелляционных определениях ВС РФ от 21.07.2016 № 5-АПГ16-42, от 25.08.2016 № 5-АПГ16-59, от 16.02.2017 № 5-АПГ16-116, определениях ВС РФ от 26.01.2017 № 5-АПГ16-107 и от 19.01.2017 № 59-АПГ16-14.
С учетом разъяснений ВС РФ нижестоящие суды отказывают тем налогоплательщикам, которые требуют включения принадлежащих им зданий в перечень объектов, в отношении которых налоговой базой признается кадастровая стоимость. Судьи отмечают: наличие в здании помещений кабинетов, в которых размещаются различные службы и сотрудники, осуществляющие свои трудовые обязанности, направленные на обеспечение общей производственной функции предприятия, не может определять цели фактического использования объекта в целом как офисного здания. В связи с этим здание не подлежит включению в перечень объектов недвижимости, налог на имущество по которым исчисляется исходя из кадастровой стоимости.
Например, в Постановлении АС СЗО от 18.01.2021 № Ф07-15298/2020 по делу № А56-6958/2020 арбитры указали: в данном случае кабинеты сотрудников и залы для совещаний используются в целях обеспечения производственной деятельности предприятия – технического центра, а не для осуществления административной функции. Кроме того, земельный участок, на котором расположено спорное здание, имеет вид разрешенного использования «для размещения объектов транспорта», а не «для размещения офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения».
Рассмотрев жалобу налогоплательщика, судья ВС РФ не нашел оснований для передачи дела на пересмотр (Определение от 12.05.2021 № 307-ЭС21-5370).
Таким образом, на данный момент времени судами выработана однозначная позиция, согласно которой:
- расположенные в производственном здании кабинеты, в которых размещается административно-управленческий аппарат, не свидетельствуют о том, что здание и помещения в нем фактически используются в качестве офисов;
- кабинеты административно-управленческого персонала не имеют самостоятельного офисного назначения, а используются для обслуживания производственной деятельности;
- занимаемые административно-управленческим персоналом кабинеты не соответствуют понятию «офис», поскольку используются самим налогоплательщиком в целях осуществления своей хозяйственной деятельности и не сдаются в аренду третьим лицам.
В заключение напомним позицию ВС РФ в отношении столовых, созданных в целях удовлетворения потребностей работников налогоплательщика. Верховный Суд разъяснил: такие столовые предназначены не для осуществления самостоятельной коммерческой деятельности, опосредованно используются в производственной деятельности организации и не относятся к объектам общественного питания, о которых идет речь в ст. 378.2 НК РФ. Помещения столовой, используемой не в целях самостоятельного извлечения прибыли, а только для улучшения условий труда работников организации, не учитываются в составе площади, которая определяет объект, облагаемый налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости.
Источник: www.audit-it.ru
22 характеристики торговых помещений, которые оценивают арендаторы
В этой статье рассмотрим характеристики , которые важны арендаторам отдельно стоящих торговых объектов коммерческой недвижимости и торговых помещений в составе многоквартирных жилых домов.
Это поможет понять сильные и слабые стороны объекта недвижимости, определить возможных арендаторов и быстро сдать объект коммерческой недвижимости в аренду, делая акцент на характеристиках, важных целевому арендатору.
Первые восемь характеристик относятся к расположению объекта недвижимости
1. Удаленность от центра города. Для бизнеса, который ориентирован на пешеходный и автомобильный трафик, и форматов бизнеса районного значения (аптеки, пекарни, детские развивающие центры, парикмахерские и прочие) близость к центральной части города не имеет принципиального значения. А для офисов, сферы услуг и торговых форматов городского значения близость к центру играет важную роль.
При прочих равных условиях, чем ближе объект недвижимости к центу города, тем он ликвиднее и ставка аренды по нему выше.
2. Количество жителей в зоне охвата. Чем больше людей проживет в непосредственной близости от объекта, тем лучше. Количество жителей считается в радиусах от 300 до 600 метров, с учетом ограничения улицами и движения людей.
Хороший показатель для радиуса 300 метров — от 6000 человек и выше. Количество определяется исходя из 2,5 человек на квартиру:
Определить радиус и зону охвата можно бесплатным сервисом 2ГИС https://info.2gis.ru/moscow/products/2gis
Сервис работает в России, Украине, Казахстане и в 8 зарубежных странах.
Пример зоны охвата в радиусе 300 метров:
Перекресток и пешеходный переход рядом с помещением позволяют увеличить зону охвата за счет аудитории другой стороны проезжей части.
3. Платежеспособность населения. 6000 жителей в престижном центральном районе с высокими ценами на жилую недвижимость нельзя сравнивать с 6000 жителей в микрорайоне на окраине города.
В первом случае платежеспособность населения больше, соответственно, сумма денежных средств, которая будет потрачена на покупку товаров и услуг больше. Следовательно, больше прибыль арендатора и больше ставка аренды, которую может платить арендатор.
4. Расстояние до остановок общественного транспорта. Чем ближе объект к остановкам общественного транспорта – тем лучше.
5. Количество конкурентов. Чем меньше предложения коммерческой недвижимости в окружении, тем выше спрос со стороны арендаторов и ставка аренды по объекту.
6. Пешеходный трафик основной критерий оценки объекта недвижимости для большинства торговых форматов. Трафик считается на расстоянии от 5 до 15 метров от входа в помещение. Замеры делаются в утреннее, дневное и вечернее время. В будни и выходные дни.
При этом более ценный трафик – в вечернее время с 18.00 до 20.00, когда люди возвращаются с работы домой, в это время совершается большее количество покупок.
Хорошим показателем пешеходного трафика считается количество от 200 человек в час.
7. Автомобильный трафик. Желательно, чтобы средняя скорость движения автомобиля мимо объекта не превышала 40 км/ч. Лучшее расположение – на перекрестках улиц, у пешеходных переходов и рядом с остановками общественного транспорта.
8. Парковка. Преимущество высокого автомобильного трафика сводится на нет, если у объекта недвижимости недостаточное количество парковочных мест или правилами дорожного движения запрещена парковка рядом с помещением.
Также имеет значение стоимость, если парковка платная.
Следующие 14 характеристик относятся к самому помещению
9. Расположение помещения в жилом доме, торговом или офисном здании важный критерий, влияющий на востребованность и цену аренды помещения. Расположен вход с улицы или со двора. Свободный или ограничен забором и шлагбаумом.
При получении лицензий на определенные виды деятельности есть требования к расположению входной группы. Например, если вход в коммерческое помещение находится со рядом с входом в жилую часть дома, то реализация алкогольной продукции будет невозможна. Если над помещением находится квартира, то возникает запрет на определенные виды медицинских услуг, в том числе рентген.
Лучшее расположение – в пристрое дома или стилобате. В этом случае ограничения минимальны и больше возможностей для дополнительных работ, например, для усиления вентиляции.
10. Видимость вывески и входа для пешеходов и автомобилей. Помещение может находится на первой линии, рядом с остановками общественного транспорта, но отсутствие видимости, например, из-за кустов, деревьев, рекламных конструкций или прочих сооружений сильно снижает поток посетителей.
11. Остекление фасада. Большинству сфер бизнеса важна «прозрачность». Для бизнеса это возможность представить товар или услугу, показать интерьер, выделится среди конкурентов. Покупателям и клиентам важно показать причастность к определенному уровню жизни и потребления.
По этому критерию преимущество у помещений с витражным остеклением, светопрозрачным тамбуром и входной группой.
12. Вход в помещение. Каждая ступенька перед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно, привлекательность и ставку аренды по помещению. Лучше, когда вход в помещение с уровня земли. Где невозможен вход с уровня земли, важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильных групп населения.
13. Высота помещения. Высокие потолки позволяют эффективно использовать площадь помещения, а также создавать интересный дизайн. А при высоте от 5 метров появляется возможность организации антресоли и второго света.
Коме того, лицензирование определенных видов деятельности, например медицины, предъявляет к высоте помещения жесткие требования.
14. Благоустройство прилегающей территории также может быть различным. Перерытый тротуар, ямы, мусорные баки рядом, отсутствие озеленения негативно сказываются на привлекательности помещения для арендаторов.
15. Наличие запасного выхода для определенных сфер бизнеса (продукты, общепит) обязательное условие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностью подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.
16. Электроснабжение. Какая максимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями и на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении.
Работы по демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные издержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 – 150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто не получится.
17. Вода и канализация. Отдельные выводы воды и канализации важны для всех помещений, в том числе офисных с общей входной группой. Даже если есть общий санузел на этаже. Это значительно расширяет возможное использование помещения.
Позволяет использовать его под медицину, салоны красоты и парикмахерские.
18. Вентиляция и кондиционирование. Если коммерческое помещение в составе жилого дома, то хорошо, когда есть отдельный от общедомового вентиляционный канал на крышу. Отдельная вентиляция важна не только предприятиям общественного питания, которые предъявляют к ней повышенные требования по кратности воздухообмена и другим характеристикам.
На систему вентиляции и кондиционирования обращают внимание все сферы бизнеса.
19. Прочие инженерные сети. Дополнительным преимуществом будет наличие в помещении интернета и телефонии, пожарной и охранной сигнализации, видеонаблюдения и систем автоматического пожаротушения.
20. Планировка. Лучшая планировка коммерческого помещения – свободная. Она подразумевает:
- Плавильную прямоугольную форму;
- Минимальное количество несущих колонн;
- Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих колонн;
- Санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезное пространство.
Для торговых и офисных помещений возможность объединения и разделения – дополнительное преимущество. Также чем больше окон и их площадь, тем лучше.
21. Чистовая отделка помещения. Хорошая чистовая отделка – плюс в пользу вашего объекта недвижимости, при условии, что она отвечает требованиям арендатора и его фирменному стилю. Ингода арендатору проще найти помещение без отделки и сделать ремонт под себя, чем переделывать существующую отделку.
Поэтому, если вы купили коммерческое помещение без отделки и планируете сдавать его в аренду, сначала найдите арендатора, и потом уже под него делайте чистовую отделку. Или договоритесь, что арендатор сделает отделку своими силами и за свой счет или частично в счет арендных каникул.
22. Вывески и навигация. Важно чтобы помещение было заметно, имело эстетический и современный вид. Этот вопрос особенно актуален для помещений формата street retail. Нет ли конфликтов с жителями дома, по вопросам размещения вывесок.
Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие требования и ограничения будут по вывеске.
Теперь, когда у вас есть понимание, чем руководствуются арендаторы при выборе коммерческого помещения, заполните таблицу с характеристиками по вашему объекту.
Это поможет понять каким бизнесам и компаниям будет интересно арендовать ваш объект недвижимости. А также в дальнейшем использовать преимущества объекта в рекламе.
Источник: dmitriypushin.ru
Способы креативного описания недвижимости, чтобы продать её быстро
Как правильно описать недвижимость, чтобы её захотелось купить.
Продажи недвижимости почти целиком ушли в интернет, и без описания объектов, создания некоего контента в Сети не обойтись. Как написать не скучные заезженные тексты, а что-то креативное, цепляющее и вызывающие желание купить эту самую недвижимость?
Ловите лайфхак, с помощью которого можно описать недвижимость на продажу необычно. Расскажем вам о нескольких простых приемах, которые применяем сами в своей работе и которые, надеемся, вдохновят вас на творчество.
Способы креативно описать недвижимость на продажу
Чтобы задеть сердце и ум покупателя недвижимости, попробуйте в свободной форме ответить на следующие вопросы.
Имеем в виду жилые помещения и помещения на продажу, используемые для ведения бизнеса.
1. Какую проблему (и чью) сможет решить покупка?
Если у вас небольшая квартира, или бизнес давно «перерос» помещение — без расширения не обойтись.
Покупка недвижимости станет для вас отличной альтернативой.
2. Для кого (или чего) эта недвижимость подойдёт?
Приобретение недвижимости хорошо, когда оно вовремя: когда выросла семья, бизнес окреп и начал расти. Новая недвижимость подарит новые возможности в жизни и в бизнесе.
3. Краткая характеристика недвижимости, раскрывающая её главные преимущества.
Новая квартира или новое помещение это то, что нужно вам именно сейчас. Это решит ваши проблемы в семье и оградит от проблем в бизнесе. Это выстрел в десятку!
4. Чем недвижимость лучше той, что была раньше?
В новой квартире есть где развернуться, она в новом доме, в престижном районе, и рядом расположены садик и школа.
Помещение для бизнеса позволит вам расширить бизнес, нанять новых сотрудников и даже организовать небольшой склад, о чём раньше не было возможности даже мечтать!
5. Что делает недвижимость лучшим выбором покупателя?
Это лучшее предложение среди всех на рынке, и наверняка самое востребованнное, его многие захотели бы иметь.
Эта недвижимость решает все текущие проблемы, но главное — она доступна для покупателя, он может себе её позволить!
6. Эксплуатационные качества недвижимости.
Новый дом, высокие потолки, удобная планировка — набор превосходных характеристик.
Все необходимые для бизнеса коммуникации, хороший подъезд и отсутствие соседей делают помещение идеальным местом для локации предприятия!
7. Неожиданные сочетания свойств недвижимости.
В новой квартире простор сочетается с уютом, универсальность — с функциональностью, без этого в современном жилье никак не обойтись. А парк рядом с домом — просто мечта!
Функциональность помещения позволяет осуществлять все задумки босса — производственная часть, зона отдыха и кухня — есть всё что нужно в работе фирмы.
8. Какие эмоции вызывает недвижимость?
Иметь такую квартиру — большое счастье!
Обладать квартиру своей мечты это значит быть одновременно модным и практичным жителем современного мегаполиса. Удобство для всех членов семьи, современную городскую инфраструктуру и личный комфорт — в одном месте.
Делать бизнес в таком помещении не только важно, но и приятно!
9. Упоминание брендов.
Известные бренды в жилом строительстве — показатель статуса жильцов. Элементы отделки, оборудование известных марок добавляют веса вашей покупке. Хочется ощущать свою причастность к лучшим людям нашего города.
Чтобы предложить вам комфортные условия для работы в помещении, девелопер не скупился на разработку проекта, лучшую реализацию и оснащение.
Продать недвижимость быстро
В конце описания подытожьте рассказ перечислением общих характеристик недвижимости, чтобы закрепить в покупателе желание её купить. Укажите общую площадь, размеры помещения, материал постройки, назовите имя известного строителя-подрядчика.
Покупатель должен быть уверен, прочитав ваше описание, что эта недвижимость достойна его!
Яркий текст и убедительные факты — ваши главные помощики, чтобы продать недвижимость быстро!
- Стратегия создания продающих объявлений в недвижимости
- Почему с нами продажи недвижимости происходят быстрее
- Полезный контент для наших заказчиков приближает сделку
- Онлайн оценка недвижимости — что гадание на кофейной гуще
- Кому будет полезен рейтинг торговых центров на основе аудита их эффективности
- Метавселенная Hutton, комьюнити аватаров покупателей и брокеров
Источник: mioni.ru