В нашей стране любят громкие названия, и экономическая сфера в этом плане не является исключением. Так, за последние годы едва ли не в каждом населённом пункте нашей страны появились объекты, гордо именуемые «бизнес-центрами». Про крупные города и столицу и говорить нечего: складывается впечатление, что здесь всевозможных бизнес-центров скоро будет не меньше, чем жилых домов. При этом нередко как у строителей, так и у владельцев этих «бизнес-центров» отсутствует чёткое понимание, каким должен быть настоящий современный бизнес-центр и каким критериям должен соответствовать.
Класс «А»: лучше не бывает
Отдельного внимания заслуживают прежде всего те бизнес-центры, которые являются эталоном, вершиной в своём разделе деловых зданий, так называемые бизнес-центры класса «А». Существует несколько общепринятых международных классификаций бизнес-центров, дополняемых определёнными особенностями, обусловленных национальными особенностями отдельных стран. Однако, если суммировать основные показатели и характеристики, то к бизнес-центрам высшего уровня предъявляются общие, практически единые требования.
Как привлечь арендаторов в бизнес-центр, когда компании массово отказываются от офисов?
Первое из них касается месторасположения здания. Разумеется, чем престижнее городской район, в котором расположен бизнес-центр, тем и его собственная престижность растёт. Впрочем, как показывает практика последних лет, в отношении центров класса «А» этот критерий наиболее гибкий – если все прочие условия выполнены, то бизнес-центр может находиться и не в самом центре города, главное, чтобы он был доступен для общественного транспорта и чтобы рядом не было объектов с негативной репутацией (крупных промышленных предприятий, свалок, кладбищ и тому подобных).
Второе требование предъявляется к качеству управления бизнес-центром и уровнем оказываемых его клиентам услуг. В самом здании обязательно должны быть «пункты общественного питания», причём это может быть как стандартный кафетерий, так и роскошный ресторан (в идеале – и то, и другое), различные магазины, газетные киоски, парикмахерские и другие объекты городской инфраструктуры. Неотъемлемым условием является наличие как минимум двух провайдеров, оказывающих телекоммуникационные услуги – наличие конкуренции в этой сфере обеспечивает, во-первых, повышение качества услуг, оказываемых арендаторам и посетителям, во-вторых, снижает соответствующие расходы. Что касается качества непосредственного управления бизнес-центром, то в случае с классом «А» управления должна осуществлять компания, обладающая опытом международной работы в данной отрасли и осуществляющая данный вид деятельности в отношении не менее 5 офисных зданий. При этом само здание должно принадлежать одному владельцу, а не быть поделено между несколькими бизнес-структурами – это гарантирует стабильность и правовую защищённость арендаторов.
Важно всё: от высоты потолков до системы безопасности
Конструктивных особенностях здания таковы:
- коэффициент потерь должен составлять не более 12 процентов (коэффициент потерь это показатель того, насколько эффективно в использовании арендуемая площадь: показатель в 12 процентов означает, что не более 12 % арендуемой в бизнес-центре площади не является полезной, то есть не может быть использована непосредственно для получения прибыли);
- площадь каждого этажа должна составлять не менее 1000 квадратных метров, причём конструкция должна содержать несущие колонны («шаг колонн», то есть расстояние между соседними колоннами, рекомендуется в районе 8х8 или 9х9);
- высота потолков в помещениях должна составлять не менее 2 метров 80 сантиметров;
- всё здание изначально должно строиться с расчетом на установку фальшпола, а при отделке как фасада, так и помещений должны использоваться материалы высокого качества;
- предельно допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия не должна быть менее 400 килограмм на квадратный метр.
Особую роль в современной деловой инфраструктуре имеет наличие автомобильной парковки – нарушения по этому показателю стоило высшей категории для тех или иных бизнес-центров чаще, чем показатели престижности месторасположения. Поэтому нужно помнить, что бизнес-центр класса «А» должен иметь не только наземную парковку рядом со зданием, но и подземную парковку (как вариант – дополнительные уровни в наземном виде). Это нужно для того, чтобы наземную парковку оставить для пользования посетителей центра, а остальные парковочные площади предоставить работникам и арендаторам.
Бизнес-центр или арт-объект? Что должно быть на месте кафе Guguță в Кишиневе. #NMSolution
Очень большое значение для бизнес-центров, как и для любых современных зданий, играют инженерные системы. Поэтому неудивительно , что от их качества и уровня функционирования напрямую зависит то, насколько престижным является бизнес-центр. В идеале инженерные системы должны соответствовать следующим стандартам:
- система управления всеми инженерными службами должна быть единой и централизованной;
- система безопасности включает в себя круглосуточную охрану здания, сеть видеонаблюдения, охватывающую весь комплекс, электронную систему регистрации всех входящих и выходящих ;
- электроснабжение должно осуществляться от двух независимых источников электроэнергии с функцией автоматического переключения и предусматривать наличие источника аварийного бесперебойного снабжения электричеством;
- система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха должны быть в состоянии создавать температуру воздуха на уровне 22-24 градуса по Цельсию, обеспечивать воздухообмен из расчёта 60 кубических метров воздуха на 10 квадратных метров площади в течение часа, гарантировать круглосуточное охлаждение аппаратных помещений с компьютерной и офисной техникой и автономно регулировать климат в отдельном крыле здания;
- пассажирские и грузовые лифты должны соответствовать современным международным стандартам скорости, грузоподъёмности, безопасности и комфорта передвижения на них.
Именно таким должен быть современный бизнес-центр высшего класса – соответствующим всем обозначенным критериям и характеристикам.
Источник: www.luxurynet.ru
Строительство торговых центров, офисных зданий
ОСОБЕННОСТИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ и СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ
Развитие индустрии торговли и сферы услуг определяет образ жизни современного человека. Торговые комплексы и торгово-развлекательные центры, в которых люди проводят продолжительное время, стали неотъемлемой частью не только Москвы, но и небольших городов, внося изменения в их архитектурный облик. Это обстоятельство предъявляет к их проектированию и строительству специфические требования.
Будучи своего рода точкой притяжения для большого количества людей, здание торгового центра, должно быть заметным, узнаваемым, и в тоже время органично вписываться в общий архитектурный облик города. Для успешного функционирования не менее важна проработка архитектурных решений при строительстве гостиниц. Проектирование и строительство торговых центров требует высокой квалификации как от проектировщиков, так и от строителей.
АО «СК БИТЭКС» занимается проектированием и строительством общественные здания в соответствии с требованиями действующих нормативных документов, особое внимание уделяется снижению затрат на эксплуатацию.
Конструктивное решение
Проектирование современные общественные здания в большинстве своем производится по каркасному типу, а их строительство выполняется по технологии монолитного бетонирования. Каркасный тип представляет собой пространственную систему, состоящую из колонн и межэтажных перекрытий. Дополнительную устойчивость создают монолитные лестничные клетки и лифтовые шахты, являющиеся ядрами жесткости. Такой тип проектирования имеет преимущества, так как минимальное количество внутренних опор обеспечивает возможность свободной планировки, что важно при строительстве административных зданий.
Монолитные железобетонные конструкции могут выдерживать длительное огневое и температурное воздействие, сохраняя свою устойчивость, что обуславливает их применение при строительстве торговых центров, административных зданий и других объектов общественного назначения. Кроме этого, технологии монолитного строительства позволяют реализовывать разнообразные архитектурные решения при строительстве бизнес-центров.
Особенности ограждающих конструкций
Существует несколько распространенных решений устройства ограждающих конструкций. При строительстве административных зданий используются фасадные системы AGS – конструкции, состоящие из алюминиевого каркаса в виде стоек и ригелей и заполнителей. Данные системы применяются для монтажа как вертикальных, так и для фасадов с различными углами перехода плоскостей. Заполнителем каркасов служат стеклопакеты толщиной 28 – 32 мм со стеклом толщиной до 8 мм, а также различные варианты облицовочный материалов. Профиль практически не виден, а крепление стекла осуществляется при помощи скрытых прижимных механизмов, поэтому здание выглядит как стеклянное сооружение.
Другим вариантом ограждающих конструкций является строительство наружных стен из пенобетонных блоков толщиной 200 мм, монтаж слоя утеплителя и вентилируемого фасада по подсистеме.
Теплоизоляционный слой – негорючие базальтовые или минераловатные плиты, закрепляемые на стены здания
Паробарьерная пленка
Фасадная подсистема, состоящая из вертикальных и горизонтальных профилей
Наружная отделка металлическими фасадными панелями, закрепляемыми к подсистеме кляммерами.
Особенности организации строительства
Торговые и офисные центры, гостиницы и другие административные расположены, как правило, в городской черте, что накладывает определенные требования к тщательной организации строительного процесса.
Организация двух пунктов мойки колес автомобильного транспорта, выходящего со строительной площадки.
Ограниченные площади складирования материалов, организация поставок материалов точно под выполняемую задачу.
Исключается проведение работ, связанных с повышенным уровнем шума, в вечернее и ночное время.
Организация доставки рабочего персонала на объект, обеспечение необходимых бытовых условий и питания на строительной площадке.
Требования к проектированию и строительству общественных зданий
В соответствии 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» проектированию и к строительству гостиниц, офисных центров, административных зданий предъявляются повышенные требования по безопасности, так как данные объекты предполагают размещение большого количества людей. Несущие конструкции должны сохранять свою работоспособность при частичном разрушении, а здание в целом должно быть устойчиво к прогрессирующему разрушению.
С точки зрения пожарной безопасности степень огнестойкости строения должна быть такова, чтобы обеспечивалась устойчивость и прочность несущих конструкций в течение времени, необходимого для эвакуации людей и действий по локализации пожара.
СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания» предъявляет конкретные требования к высоте и площади помещений, местам общественного пользования, количеству лифтов, эвакуационных выходов, к ширине проходов, коридоров, лестничных маршей и т.д. Все эти нормы должны быть учтены при проектировании объекта и выдержаны в процессе строительства.
Источник: www.biteks.ru
Бизнес-план открытия бизнес-центра
Предоставление помещений в аренду для использования их в коммерческих целях – это один из самых популярных способов заработка опытных предпринимателей. Бизнес-план бизнес-центра чаще всего составляют крупные компании, но при некоторых благоприятных условиях это может быть под силу и более мелким фирмам или даже частным бизнесменам.
Составление основного описания открываемого центра офисных помещений
Бизнес-центр – это крупный объект или комплекс нежилых зданий, в которых помещаются деловые офисы или торговые помещения. Здание обязательно должно иметь всю необходимую инфраструктуру.
Бизнес-центры класса «А»
В России пока не существует официальной системы градации бизнес-центров по классам. Владелец здания может позиционировать свое здание как относящееся к тому или иному классу по своему усмотрению.
Но существует несколько стандартных критериев, по которым бизнес-центру может быть присвоен высший или средний класс. Такими критериями, в частности, являются:
- местоположение объекта;
- тип и качество проведенного ремонта;
- качество работы коммуникаций.
Самый высокий класс, который может быть присвоен бизнес-центру – класс «A». Такой класс говорит о том, что здание в принципе пользуется популярностью у местного бизнес-сообщества, имеет всё необходимое оборудование для комфортного пребывания в нем. Нередко в таких зданиях имеется свой фитнес-клуб и (или) спортзал, парковка, кафе и т.д.
Бизнес-план строительства бизнес-центра – это проект большого количества мероприятий по организации и согласованию работ. Чтобы создать бизнес-центр с нуля под ключ, понадобится не менее двух лет.
Бизнес-план бизнес-центра должен включать в себя:
- подробное описание самого объекта;
- технико-экономическое обоснование его рентабельности;
- все технические аспекты;
- смету расходов на уборку, охрану, оплату коммунальных услуг;
- план рекламной кампании и многое другое.
Составление бизнес-плана — это часть большой объемной работы по планированию открытия бизнес-центра. Нередко современные предприниматели упрощают эту работу тем, что находят готовый образец или пример бизнес-плана, после чего используют его как шаблон, адаптируя под свои индивидуальные условия. Перед постройкой объекта обязательно нужно просчитать все варианты развития бизнеса, чтобы быть готовым к любым обстоятельствам.
Резюме проекта
Это дополнительный документ, который составляется как приложение к бизнес-плану.
Резюме составляется на основе готового проекта для того, чтобы упростить введение в курс дела того человека или группы людей, которые будут знакомиться с проектом. Резюме должно содержать всю информацию о характере инвестиций и порядке выплаты дивидендов. Причем средства могут быть как взятые в кредит, так и свои собственные.
Кроме этого, в резюме обязательно нужно указать, на протяжении какого периода планируется вывести весь проект на необходимые показатели самоокупаемости.
В резюме должны быть указаны основные технические характеристики:
- количество этажей здания (включая цокольные, подвальные и полуподвальные уровни);
- общую площадь;
- количество отдельных офисных и торговых помещений;
- наличие паркинга (стоянки).
Также в документе должны быть отражены основные принципы маркетингового продвижения всего коммерческого проекта.
Основные услуги бизнес-центров – это предоставление помещений в аренду для использования в разных коммерческих целях:
- помещения для офисов малой площади (до 50 кв. метров);
- помещения для офисов большой площади (до 200 кв. метров);
- помещения под магазины и бутики на нижних этажах;
- залы для конференций;
- помещения для кафе, спортзалов, индивидуальных кабинетов;
- паркинг с возможностью аренды парковочных мест.
Что нужно учитывать после того, как будет составлен бизнес-план офисного центра
Анализ рынка
Перед началом любого бизнеса необходимо провести анализ и мониторинг ситуации в той сфере, в которой Вы собираетесь работать. В данном случае нужно собрать максимум информации обо всех бизнес-центрах, которые есть в городе или даже регионе.
Информацию нужно собирать, исходя из нескольких критериев:
- общей (суммарной) площади всех бизнес-центров;
- особенностей инфраструктуры каждого объекта;
- общего количества отдельных помещений;
- стоимости аренды 1 кв. метра;
- провайдеров;
- сотрудничества с обслуживающими компаниями – «клининговыми, охранными и т.д.
Весь этот массив данных нужен для прогнозирования рентабельности любого нового проекта.
Как заработать на мини-офисах или бизнес на сдаче в аренду рабочих мест
Маркетинговый план
Он должен отражать все аспекты деятельности, от которых будет зависеть финансовая успешность Вашего дела.
Целевая аудитория
Это первое, с чем нужно определиться. В зависимости от того, для каких конкретно компаний и фирм будут предназначены помещения в Вашем бизнес-центре, и будет зависеть все дальнейшее продвижение. Для этого нужно тщательно изучить специфику спроса в районе предполагаемого расположения объекта, проанализировать целевую аудиторию возможных (или уже существующих) конкурентов. На основе этой информации и должен быть построен план проведения рекламной кампании и поиска клиентов, а также маркетинговое обоснование ценообразования. Поиск потенциальных клиентов необходимо начинать задолго до того, как помещения будут готовы к эксплуатации, чтобы проект начал приносить доход сразу после окончания строительных и отделочных работ.
Финансовый план
Составляется на ближайшие 8-10 лет. В нем должны быть указаны все факторы, от которых зависят расходы и доходы. Финансовый план является документом, наглядно отражающим:
- все расходы и затраты на открытие и продвижение проекта;
- экономическую эффективность проекта и его перспективы в плане окупаемости и прибыльности.
Прогнозирование доходности бизнес-центра строится на основании стоимости 1 кв. метра площади с учетом периодического повышения арендных ставок (1 раз в 2-3 года). Обычно период окупаемости составляет не менее трех лет.
Источник: inmoney.biz