Чем отличается бизнес класс от комфорт класса в новостройке

Продвижение недвижимости требует особого подхода не только из-за высокой стоимости клика и лида. В этом материале руководитель группы отдела контекстной рекламы в iConText Вероника Радько объясняет, как класс жилья определяет предпочтения покупателей и на что лучше реагирует целевая аудитория разных типов жилых комплексов.

Агентство iConText группа digital-компаний iConText Group

В конце 2017 года AdIndex провел опрос девелоперов о сотрудничестве с рекламными агентствами. Треть респондентов отметила низкое качество идей, отсутствие инновационных методов продвижения и слабую экспертность некоторых подрядчиков. Чаще всего агентства предлагали стандартную рекламную стратегию, которая могла не отвечать целям клиента. Иногда агентства не вникали в специфику бизнеса застройщиков и предпочитали работать с привычными решениями.

Продвижение недвижимости в контекстной рекламе действительно требует особого подхода. Чтобы рекламировать в контекстной рекламе какой-то продукт, мы должны хорошо знать его и иметь представление о целевой аудитории. Что касается недвижимости, проблемы начинаются уже на начальном этапе — с классификации жилья.

Классы жилья. Эконом, комфорт, бизнес и элит, в чем разница?

Классы жилья в новостройках и их отличия

В России можно выделить несколько классов жилья: эконом, комфорт, бизнес, элитный. У каждого из них есть свои особенности и своя целевая аудитория — они и определяют подход к продвижению.

Остановимся на классах подробнее:

1. Эконом . Помимо того, что этот класс жилья — самый доступный, у него также есть технические отличия. Высота потолков не превышает 2,7 м, площадь кухни — до 8 кв. м, в квартире могут быть смежные комнаты. Главная задача застройщиков — минимизировать цену.
2. Комфорт . Также относится к классу недорогого жилья, но есть отличия: высота потолков может достигать 2,75 м, площадь кухни — до 12 кв. м. В отличие от предложений эконома, квартиры могут находиться ближе к центру города.
3. Бизнес-класс — сегмент высококачественного жилья. Технические характеристики лучше, чем в предыдущих двух классах: например, потолки увеличиваются до 3 м, площадь кухни может превышать 12 кв. м. Покупатели, которые интересуются жильем бизнес-класса, проявляют большой интерес к качеству жилья, комфорту и развитой инфраструктуре. Цена в этом случае не играет решающей роли, как в случае с комфортом и экономом.
4. Элитная недвижимость . Не такой востребованный сегмент в отличие от более дешевого жилья, но запросы целевой аудитории гораздо выше. Например, аудитория, которая ищет элитное жилье, просматривает индивидуальные предложения, обращает внимание на дополнительные преимущества: расположение дома, закрытую территорию, круглосуточную охрану, вид из окна, соседей, архитектуру дома, уровень отделки общих помещений, наличие вертолетной площадки, причала для яхт и др. Для покупателей такой недвижимости актуален запрос на уникальность жилья.

Важно понимать и отличие квартиры от апартаментов.

Апартаменты с юридической точки зрения не считаются жилым помещением. В них нельзя прописаться, как в квартире. Застройщик не обязан возводить дом с апартаментами в районе с развитой инфраструктурой. У покупателя есть возможность полной перепланировки помещения, он владеет лишь купленными квадратами, субсидии не предоставляются, налог на имущество составляет 0,5%.

Категория покупателей, которая выбирает это жилье, не так хорошо защищена законом при участии в долевом строительстве, в отличие от покупателей квартир. Такое предложение наиболее актуально для покупателей, которым не хватает на квартиру.

Стоит учесть, что, продвигая апартаменты, специалист не может писать в рекламных объявлениях «квартиры», а реклама — цена за лид — будет дороже.

Квартира — вид жилого помещения с возможностью оформления прописки. Застройщик обязан при строительстве ЖК думать о развитой инфраструктуре в районе. Стоимость квартир выше, чем апартаментов, но квартплата ниже, налог на имущество — 0,1%. При определенных условиях предоставляются субсидии. На перепланировку необходимо разрешение.

Учитывая эти отличия, можно лучше понять целевую аудиторию, которой будем продавать жилье.

Что нужно покупателям недвижимости

У каждого объекта недвижимости есть свои преимущества, которые нужно показать в рекламе. В процессе работы с застройщиком Bonava мы выявили закономерность в том, что больше всего привлекает покупателя того или иного класса жилья. Об этом мы и расскажем далее.

Жилые комплексы от Bonava находятся в Санкт-Петербурге, представлены в классах комфорт и бизнес.

К комфорт-классу относятся ЖК Magnifika Lifestyle и ЖК Grona Lund. Это квартиры в шведском стиле, которые находятся в районах с развитой инфраструктурой. Как и во всех остальных проектах, дома построены из энергоэффективных и экологичных материалов. Разница этих двух ЖК в расположении: Magnifika Lifestyle находится ближе к центру, а Grona Lund за городом.

К бизнес-классу относятся жилые комплексы Magnifika Residence и Skandi Klubb. Квартиры просторных планировок в скандинавском стиле рядом с центром.

Как мы изучали реакцию покупателей на акции

В течение года мы меняли креативы для жилых комплексов Bonava, продвигали акции, специальные предложения и наблюдали за реакцией пользователей и динамикой ключевых показателей, одним из которых было количество лидов.

На диаграмме ниже мы отобразили процентное отношение полученных лидов, разделив их по содержанию объявлений. Можно заметить, что покупатели бизнес-класса заинтересованы в подарках или уникальных предложениях. А аудитория, искавшая жилье комфорт-класса, в первую очередь обращала внимание на условия покупки, возможность взять ипотеку или ипотечные каникулы, воспользоваться материнским капиталом и т. д.

Вот примеры наших рекламных текстов:

• Ипотека: Ипотека от 7,3%. Квартиры с отделкой. 15 минут от метро.
• Подарок: При покупке квартиры 3 очереди парковочное место в подарок.
• Скидка: При пакетной сделке (покупка квартиры и парковочного места) получите скидку до 10%.

Для квартир комфорт-класса в Magnifika Lifestyle, несмотря на интересные предложения, лучше отработала реклама с информацией об ипотечных программах, а в бизнес-классе был хороший отклик на акции и подарки.

Подобные тесты и наблюдения позволяют лучше узнать свою аудиторию, создавать новый или менять существующий подход к продвижению.

Выводы

Очевидно, что учитывать класс жилья при планировании рекламной активности крайне важно.

Продвигая комфорт-класс, нужно принимать во внимание платежеспособность покупателя. В этом случае хорошо работают все рекламные предложения, которые несут денежную выгоду для покупателя: скидки при оформлении ипотеки, программы льготного кредитования с пониженной ставкой, скидки на квартиры на первом этаже.

У бизнес-класса другая целевая аудитория, ее привлекают дополнительные подарки и бонусы. Например, кладовая или парковочное место в подарок. Покупатели жилья бизнес-класса обращают внимание на комфортные условия для жизни, инфраструктуру и приятные бонусы в ЖК: квартиры с красивым видом на залив или огражденная территория со своей парковой зоной. Как правило, все это — особенности жилого комплекса, которые влияют на выбор, и вокруг них нужно строить рекламную кампанию.

Стоит отметить, что мы продолжаем показывать ипотечные предложения бизнес-классу и скидки для экономкласса: не стоит полностью лишать аудиторию какого-то предложения. Но имея представление о предпочтениях целевой аудитории, мы можем изменить подход к продвижению и увеличить продажи.

Не забывайте отслеживать отображение предложений и акций на всех ресурсах. Бывает, что застройщики с некоторой периодичностью запускают на сайтах новые предложения, но забывают сообщать о них агентству.

Клиенту важно понимать, что вы смотрите на его продукт со всех сторон. Работа над креативами с учетом потребностей целевой аудитории, ситуации на рынке и в стране в целом — один из факторов, который позволяет наладить работу с клиентом.

Источник: ppc.world

Классы квартир в новостройках — в чем отличия?

Многие считают, что стоимость жилья напрямую зависит от его класса – эконом (стандартное жилье), комфорт, бизнес, элит… Это так и не совсем так. Давайте разбираться, какие классы квартир есть в новостройках, чем они отличаются друг от друга и на что влияет класс жилья.

Комфорт – во главу угла!

Самая распространенная классификация квартир в новостройках основывается на степени комфортности жизненного пространства. Когда-то, на заре развития рынка недвижимости, квартиры в новостройках подразделялись на стандартные (типовые серии панельных домов) и элитные. Элитные дома возводились из кирпича, квартиры в них были почти такими же, как в привычных «панельках», только больше во много раз.

Потом стало ясно, что «элитность» — это еще особенности образа жизни и, соответственно, пространственной организации квартир. Пришло понимание, что элитный дом элитному дому рознь. Отличия стали проявляться в богатстве отделки подъездов и ландшафтном дизайне, уровне приватности и инфраструктуре. Премиальный сегмент разделился на классы «бизнес» и «де-люкс».

А несколько лет назад стало ясно, что и массовые новостройки могут быть разными. Так появился еще один класс – «комфорт».

Классификация или стандартизация?

Казалось бы – в чем разница. Дело в том, что классификация «работает с тем что есть», то есть рассортировывает квартиры, имеющиеся в наличии. А стандартизация задает некие обязательные критерии.

В случае с классификацией квартир в новостройках ситуация двоякая. С одной стороны, в 2012 г. Российская Гильдия Риэлторов и Федеральный фонд содействию развитию жилищного строительства разработали многоуровневую систему классов квартир в новостройках. И основана она была на вполне конкретных нормативных документах – Сводах правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».

С другой стороны, критерии, заложенные в этой классификации, не могут оставаться обязательными и неизменными. Совершенствуются технологии строительства, появляются новые конструкционные и планировочные решения.

С третьей стороны, данная классификация, по определению, показывает лишь общие тенденции. При определении стоимости конкретной квартиры вряд ли кто-то будет строго ориентироваться на то, относится она к массовому сегменту или к комфорт-классу.

К критериям, заложенным в данной классификации, у специалистов и в момент ее принятия были вопросы. А сейчас – тем более. Но все равно, данная классификационная таблица служит отличным ориентиром.

Если посмотреть на таблицу, то окажется: главными элементами являются степень уникальности проекта, типы несущих конструкций и размеры квартир.

Первый критерий, практически не вызывает вопросов. К эконом-классу относятся панельные дома массовых серий. В комфорт-классе уже вправе ожидать большого разнообразия архитектурных опций. Бизнес-класс строится по индивидуальному проекту, а элитный – по уникальному.

Но все прочие критерии сегодня несколько сместились. Например, классификация подразумевает, что площадь однокомнатной квартиры в эконом-классе начинается с 22 кв. м, в комфорт-классе от 34 кв. м, в бизнес-классе – от 45 кв. м, а в элитном – от 60 кв. м. Сегодня есть проекты комфорт-класса, в которых можно встретить однокомнатную квартиру площадью 18-19 кв. м, небольшие студии спроектированы даже в жилье повышенного комфорта.

То же касается и инженерного обеспечения. Терморегуляторы на радиаторах сегодня есть во всех новостройках, даже эконом-класса.

Кому нужна классификация новостроек?

На самом деле, классификация квартир нужна исключительно для маркетинговых целей. Причем, в этой фразе нет никакого негатива. Да, квартиры нужно продавать. Но это — достаточно дорогой товар, чтобы его можно было просто «впарить». Упоминание класса в рекламном объявлении сразу снимает много вопросов – и относительно того, сколько это квартира может стоить, и относительно того, сколько потом придется платить за обслуживание (что тоже немаловажно).

Очевидно, что стандартные квартиры – это не просто нижний ценовой диапазон. Это панельное типовое строительство. Любой потенциальный покупатель может без труда представить себе возможные планировки (здесь сюрпризы не ожидаются), обустройство двора и парковок. Кстати, некоторые потенциальные покупатели выбирают эконом-класс не столько из-за цены, сколько потому, что хотят приобрести стандартный и привычный продукт.

«Бизнес-класс по цене комфорта» — тоже очень емкая формула. За ней скрываются нестандартные планировки, качественная внешняя отделка и, возможно, хорошая внутренняя инфраструктура. При этом сразу сообщается, что квартиры находятся в среднем ценовом диапазоне.

Но «эконом» (стандартное жилье), «комфорт», «бизнес», «де люкс» — это все названия классов новостроек из упомянутой выше классификации Гильдии риэлторов.

В рекламных объявлениях их встречается гораздо больше. Например, класс «премиум». Впервые введен компанией Дон Строй и потом подхваченный другими компаниями. А недавно в компании ФСК «Лидер» заговорили о классе «комфорт плюс».

Хорошая классификация квартир считается признаком цивилизованного рынка. По методике определения классов квартир в новостройках защищают диссертации. Но при этом есть эксперты рынка недвижимости, которые считают, что классы новостроек только сбивают покупателей с толку. Что ориентироваться при покупке надо, прежде всего, на репутацию застройщика и заявленные параметры, а вовсе не декларацию класса. Хотя, если посмотреть, то, особенно в Подмосковье, класс квартиры далеко не всегда связан с ценой.

Цена не всегда вырастает вместе с заявленным классом дома, что наглядно видно на этой диаграмме компании Est-a-Tet с анализом цен на новостройки г. Видное

Кстати, за пределами МКАД особенно заметно, что разница в цене между бизнес-классом и комфорт-классом имеет тенденцию сглаживаться.

Специалисты «Метриум Групп» заметили, что в течении 2016 г. рублевый эквивалент разницы в стоимости между самыми доступными предложениями в комфорт- и бизнес-классе сократилась почти в 3 раза. Сейчас для того, чтобы «повысить класс», необходимо заплатить на 1.07 млн рублей больше, а годом ранее «добавка» бы составила 3.03 млн рублей. Стоимость самой недорогой квартиры бизнес-класса сегодня почти сравнялась с минимальным уровнем цен в массовом сегменте в 2013 году.

В качестве примера аналитики «Метриум Групп» приводят проект «Штат 18» в Новокосино, в рекламе которого используется слоган «бизнес-класс по цене эконом». Минимальная стоимость квартиры 22 кв. м составляет 3.8 млн рублей (данные «Метриум Групп»), что, впрочем, гораздо выше цены ожидания от квартиры эконом-класса в Новокосино.

Классификация элитных новостроек

Особая классификация существует у новостроек «де-люкс». Еще несколько лет назад специалисты в области элитной недвижимости рассуждали о том, что человек, покупающий квартиру за 15 млн долларов не может жить в одном доме с человеком, чья недвижимость оценивается в 3 млн долларов – слишком разный уровень жизни и требования к инфраструктуре. При каком-то уровне доходов человеку уже необходимо, чтобы в доме была отдельная комната для охраны, для приходящего персонала (например, частных учителей). Так родилось понятие «элитный клубный дом», где существует строгий отбор жильцов.

За пределами МКАД покупатели элитной недвижимости ценят приватность и близость к природе. Поэтому в этом сегменте строятся коттеджные поселки и таунхаусы, но не многоквартирные дома. Есть примеры проектов в классе «премиум» (высший сегмент бизнес-класса). Например, ЖК LEVEL Barvikha Residence, где самое дешевое предложение – квартира 52 кв. м – оценивается в 14.63 млн. рублей. Данный жилой комплекс расположен в самом престижном районе Подмосковья, в окружении элитной застройки.

Класс новостройки или класс квартиры?

Хотя существующая классификация относится именно к квартирам, на самом деле, правильно говорить о классе дома. Очень часто по одной квартире, особенно маленькой площади, сложно сказать, к какому классу она принадлежит.

Для примера, посмотрите на этот план…

Такая однокомнатная квартира может быть в доме разных классов

Можно ли только на основании этой схемы сказать, к какому классу принадлежит квартира? Ну, пожалуй, в стандартном жилье ее не встретишь: в панельном доме между кухней и спальней обязательно будет стенка. А вот для комфорт- и бизнес-классах планировка типична. Хотя квартира, скрывающаяся за конкретно этой схемой, относится к элитному классу.

Эта планировка «однушки» в элитном жилом квартале I’M, которая, по информации компании Est-a-Tet, стоит 15.51 млн. рублей (для площади 37.95 кв. м). Что же… в однокомнатных квартирах часто нет места для «элитных» архитектурных элементов – террас, панорамных окон, арок.

Спрашивается, зачем тогда покупать квартиру высокого класса небольшой площади? Как правило, это делают из-за местоположения дома, окружения и возможности пользоваться всем набором услуг дома высокого класса.

Понятно дело, если речь идет о квартире большого размера, то сомнений, к какому она классу принадлежит, не возникает.

План трехкомнатной квартиры в элитном ЖК «Садовые кварталы»

О высоком уровне данной квартиры говорит как большая общая площадь, так и большая площадь гостевой зоны. Кухня и гостиная вместе занимают больше 60 кв. м.

Обратите внимание на четкое зонирование – выделены приватная и гостевые зоны. Из гостиной есть вход в кабинет, который тоже относится к гостевой зоне. Почему «кабинет», а не «спальня»? У него нет собственного санузла.

Могут ли в одном доме быть квартиры разных классов?

Многие специалисты по недвижимости скажут, что это нонсенс. Что класс квартиры нельзя определять в отрыве от дома. Но, как всегда, бывают исключения. Прежде всего, это касается домов бизнес-класса. Очень часто, особенно в высотных домах, на последних этажах организуются пентхаусы, которые однозначно относятся к элитному сегменту.

Правда, на территории Подмосковья и Новой Москвы таких примеров довольно мало.

Прежде всего, власти Московской области ограничили этажность домов, и пентхаусы просто стало негде строить. Но и, главное, не так много мест, где в Подмосковье люди готовы покупать элитную недвижимость в многоквартирном доме.

Один из уникальных примеров – жилой комплекс «Маяк» в Химках. В башне высотой 41 этаж запроектировано четыре двухэтажных пентхауса (уникальный пример пентхаусов в Подмосковье!), каждый площадью около 450 кв. м. Высота потолков составит около 4 метров, а со второго этажа будет предусмотрена возможность выхода на отдельную 30-метровую террасу. Из пентхаусов «Маяка» будут открываться захватывающие виды на канал им. Москвы.

Но вот попытки сделать «особые» квартиры в домах эконом- или комфорт-классов оказывались неуспешными. Просто потому, что люди, готовые платить дополнительные деньги за некие архитектурные «фишки», хотят иметь соответствующее социальное окружение.

Тренд – повышение класса новостроек

Сегодня, когда в пределах «старой» Москвы предлагается большое количество доступных проектов, застройщикам территорий за МКАД не остается ничего иного, как повышать класс новостроек, вводя в них элементы бизнес-класса, оставаясь при этом в ценовом диапазоне массового сегмента.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», отмечает, что «в некоторых жилых комплексах с доступными квартирами спроектированы входные группы с панорамным остеклением, есть лоты с прекрасными видовыми характеристиками. Таким образом, покупатель даже с небольшим бюджетом сегодня имеет возможность выбрать квартиру европейского качества – как в Москве, так и в Подмосковье».

Одна из главных тенденций – участие в разработке проектов комфорт-класса именитых архитекторов, замеченных ранее в работе над проектами премиальных сегментов. Например, «Баркли. Медовая долина» спроектирован Арьеном де Гротом, главным архитектором голландского бюро KuiperCompagnons, ЖК VESNA — АБ «Остоженка» под руководством Александра Скокана.

Участие именитых архитекторов постепенно становится «визитной карточкой» UP-кварталов от ФСК «Лидер». По крайней мере, два их последних проекта могут похвастаться уникальной архитектурой. Проект UP-квартала «Римский» разработан мастерской Михаила Филиппова (автора элитного «Итальянского квартала» в столице). А UP-квартал «Скандинавский» проектировало шведское архитектурное бюро Semrén Månsson внесли по-настоящему скандинавских подход к зонированию территории и проектированию квартир. Из «изюминок» — вход в спальню через гардеробную комнату или расположение в центре квартиры ванной комнаты. Все «скандинавские» планировки отличаются особой функциональностью. И даже использование ванны в качестве «ядра» квартиры оправдывает себя.

Дело в том, что такой проект создает эффект простора в квартире. У детей появляется много мест для игр. И, главное, можно гибко варьировать местоположение и размеры кухни. Как рассказали представители архитектурного бюро, данный прием был уже апробирован в Санкт-Петербурге, в жилом комплексе Skandi-Klubb.

К сожалению, в самых первых квартирах, вышедших в продажу в ап-квартале «Скандинавский» данных планировок нет.

Скандинавская планировка на российской почве. Обратите внимание в центре квартиры спроектирована ванная комната (проект одной из квартир ЖК Skandi-Klubb в Санкт-Петербурге)

Еще один элемент бизнес-класса, который начинает приживаться в комфорт-классе – это наличие гостевых санузлов. В ЖК «Новокрасково» два санузла есть в трехкомнатных квартирах. А в ЖК «Мир Митино» — даже в двухкомнатных.

Высокие потолки, характерные для бизнес-класса, сегодня так же плавно «перетекают» в комфорт-класс. Потолки от 2.9 м – является характерным признаком премиального сегмента. Однако теперь ряд застройщиков предусматривает высокие потолки и в новостройках комфорт-класса. Наиболее яркие примеры – проекты компании Urban Group (хайфлэты с потолками 3.2 м в ЖК «Лайково» и др.).

Классы новостроек по энергетической эффективности

Классификация новостроек по уровню комфорта – вовсе не единственная из возможных. Например, квартиры в новостройках можно классифицировать по энергоэффективности. В 2011 году был издан приказ Министерства регионального развития РФ N 161 «Об утверждении Правил определения классов энергетической эффективности многоквартирных домов и Требований к указателю класса энергетической эффективности многоквартирного дома, размещаемого на фасаде многоквартирного дома».

В соответствии с этим приказом, который так и остался только на бумаге, на каждом доме должны были быть укреплены таблички, указывающие на его класс в соответствии с энергопотреблением. Присвоенный класс действует в течении 10 лет. Сам класс должны были бы определять на основании общедомовых приборов учета тепла и электропотребления и нормировать на климатические условия (как мы знаем, в столице бывают и теплые, и холодные зимы), а так же на реальное количество жителей.

Если бы эта система заработала, то у жителей и у потенциальных покупателей появился бы очень хороший инструмент, позволяющий оценивать, сколько они будут платить за коммунальные услуги и обслуживания дома. Всего подразумевалось 9 классов от А++ до G. К высоким классам энергопотребления относились классы А++, А+, А и В. Более того, предполагалось, что в каждом подъезде будут висеть таблички, показывающие, какое есть энергопотребление на 1 кв. м в этом доме и какое оно в среднем по городу.

Данная классификация должна была бы соответствовать европейской. Где, кстати говоря, очень распространены классификации новостроек по их экологичности.

Источник: www.kvartirazamkad.ru

Бизнес vs комфорт: в поисках отличий

Критерии разных классов жилья строго не определены, а границы между ними весьма условны. Слова «бизнес» и «комфорт» в рекламном буклете мало что говорят о характеристиках будущего дома.

Что общего между архитектурно выверенным небольшим домом на Чапаева, 16 и без изысков спроектированными зданиями «Европа Сити»? Между тем оба жилых комплекса, расположенные на Петроградской стороне, относятся к бизнес-классу. Почему в ЖК Suomi на Васильевском строится комфорт-класс, а расположенный за ним The RESIDENCE позиционируется как уверенный бизнес?

Неискушенному взгляду неведомо, чем руководствуются застройщики, определяя классность своего проекта. Особенно трудноуловимы границы между бизнесом и комфортом, тогда как цены различаются весьма ощутимо. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», на конец апреля средняя стоимость квадратного метра в обжитых районах города такова: на квартиры в новостройках комфорт-класса 112 тыс. руб. за кв. м, в бизнесе – 167,2 тыс. руб.

Размытые критерии
Девелоперы признают, что единой методики определения класса жилья на рынке нет. Однако попытки ее создания предпринимались. «У нас есть классификация, разработанная нами и используемая Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД) для городов свыше миллиона жителей. Мы всегда пользуемся ею при работе над концепциями объектов недвижимости для наших заказчиков, при подготовке аналитических отчетов и для структурирования информации о рынке», – говорит руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Евгения Литвинова.

Однако представители строительных компаний не удовлетворены принятой Гильдией методикой. «Классификация ГУД очень формалистичная и, с моей точки зрения, не отражает действительности. Классифицируя свои объекты, мы ориентируемся прежде всего на собственные стандарты качества, на свои представления о комфорте и необходимых опциях», – пояснил руководитель маркетинговой лаборатории компании LEGENDA Всеволод Глазунов. На собственное видение и наработки опираются также специалисты компаний «ЮИТ Санкт-Петербург», RBI и многие другие застройщики.

Границы между классами размыты по ряду причин. Зачастую – из-за банального желания продавца разрекламировать свой товар. «Многие застройщики, не вкладываясь в качественное строительство, пытаются тем не менее позиционировать свои объекты выше и лучше, чем они есть на самом деле», – поясняет директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

Изредка случается и обратная ситуация – компания занижает класс своего объекта по сравнению с похожими новостройками. Это может случиться из-за маркетингового просчета на начальной стадии продаж (тогда через пару недель или месяцев объект, выведенный на рынок в классе комфорт, внезапно поднимается до бизнеса). Либо же – из-за более строгих, чем у соседей, внутренних регламентов и собственных стандартов.

В итоге на рынке возникает некоторая сумятица и ЖК одного класса разительно отличаются друг от друга. «Если сравнивать некоторые городские жилые комплексы и проекты в Кудрово или Девяткино, то они сильно разные по качеству, хотя позиционируются в рекламе как комфорт-класс», – приводит пример Всеволод Глазунов.

Отсекающие признаки
В ходе опроса экспертов удалось выделить три более-менее внятных отличия бизнеса от комфорта. В первую очередь следует обратить внимание на локацию жилого комплекса. Подходящее место для жилья бизнес-класса – это, безусловно, исторический центр, а именно места с не самыми выдающимися видовыми характеристиками (в самых выдающихся строят элиту), а также престижные пригороды: Петродворцовый, Пушкинский и Курортный районы. «В последние два года к районам традиционной локации жилых комплексов бизнес-класса добавились правый берег Невы (Калининский, Выборгский и Красногвардейский районы) и территории, прилегающие к северной и средней части Московского проспекта, в особенности возле Парка Победы», – добавляет директор управления аналитического маркетинга компании RBI Вера Сережина.

У объектов комфорт-класса более широкая география. Они с одинаковым успехом строятся на окраинах Василеостровского, Адмиралтейского районов и в новых микрорайонах, появляющихся по периметру Петербурга.

Встречаются в городе также пограничные территории, где допустимо строительство жилья обоих классов. «У потребителя в восприятии какого-либо места также возможно расслоение – кто-то здесь еще готов задорого купить жилье бизнес-класса, а кто-то думает, что это место больше подходит для комфорта. Поэтому когда потенциальный клиент стоит на перепутье, то лучше предложить в жилом комплексе корпуса двух вариантов – в этом случае девелопер получит покупателей из обеих целевых аудиторий», – считает Екатерина Гуртовая.

Более четко оцифрованы два других отсекающих признака. По классификации от «Петербургской Недвижимости», принятой ГУД, высота потолков после чистовой отделки в домах бизнес-класса не может быть ниже, чем 2,8 м. В комфорте – от 2,6 м. С этим критерием согласились все собеседники, причем настаивали, что актуальными для рынка являются даже более жесткие показатели. «Высота потолка в объектах бизнес-класса не должна быть менее 3 м – это правило, существующее уже лет десять. В комфорт-классе после стяжки и косметической отделки потолки должны быть как минимум 2,7 м», – уверена Екатерина Гуртовая.

Третий признак – парковки. В методике ГУД этот критерий описан довольно расплывчато: в домах бизнес-класса наличие парковки обязательно, в комфорте – необязательно. Застройщики подходят к вопросу более строго. «Коэффициент обеспеченности парковочными местами в домах бизнес-класса должен быть равен единице, в комфорт-классе – 0,5-0,7. И если еще четыре года назад подземный паркинг был атрибутом бизнес-класса, то теперь он все чаще встречается в новостройках комфорт-класса», – говорит Вера Сережина.

Справедливости ради добавим, что нередко встречаются строящиеся объекты бизнес-класса, в которых парковочных мест не хватит даже для половины жителей.

Спорные моменты
В отношении остальных критериев, как выяснилось, у участников рынка нет единого мнения. Главным камнем преткновения стал вопрос о том, может ли дом бизнес-класса быть панельным. По мнению Веры Сережиной, пока нет, и не потому, что современная панель менее качественный материал, чем кирпич, а из-за стереотипов восприятия и ожиданий покупателей.

Екатерина Гуртовая не согласна с коллегой. «Очевидно, что в центре города, где строятся объекты бизнес-класса, сами фасады не могут быть панельными (и никто не разрешит такой облик домов). Но в других локациях – почему нет? Современная панель – это высококачественные современные многослойные стеновые конструкции. Это заводская продукция, которая поступает на строительную площадку в готовом виде, принципиально отличающаяся от советской панели», – рассуждает она.

Второй немаловажный вопрос, вызвавший разногласие у комментаторов, – инженерная начинка домов. В классификации «ПН» – ГУД большой разницы в этом отношении между двумя классами нет: почти в каждой графе указано «согласно нормативам». Разве что лифт в новостройках бизнес-класса должен быть импортного производства да вода подвергаться грубой очистке. «Инженерные системы в бизнес-классе, как правило, не сильно отличаются от комфорта. Может, батареи поприличнее будут да какой-то фильтр дополнительный появится, а в остальном набор инженерии скорее обусловлен нормативными требованиями, нежели классностью», – соглашается Всеволод Глазунов.

Но некоторые застройщики взыскательно относятся к своему продукту. Так, даже в классе комфорт нередко устанавливаются не белорусские лифты, а фирмы OTIS, предусмотрена очистка воды и коллекторная система отопления (последнее является атрибутом элиты и встречается не во всех проектах бизнес-класса).

Еще труднее определить класс объекта по архитектурному решению, оформлению парадных и дворов. В этих вопросах у застройщиков довольно много свободы для творчества. Зачастую решения принимаются под влиянием эмоционального подхода, который Вера Сережина сформулировала следующим образом: «Бизнес-класс – это статус, и владелец квартиры в доме этого класса должен иметь возможность похвастаться жильем».

Понять застройщика
Рынок недвижимости растет не только количественно, но и качественно. Как рассказали собеседники, набор удобств, который десять лет назад был характерен для элитного жилья, сегодня практически целиком перекочевал в бизнес. А вчерашние отличительные черты бизнес-класса уже встречаются в комфорте и порой даже в экономе. Возможно, именно поэтому на рынке нет единых стандартов классификации жилья – методические разработки просто не успевают за практикой.

Что делать покупателю в отсутствие четкого водораздела между классами новостроек? Не доверять безоглядно словам «комфорт» или «бизнес» в рекламном буклете – они мало что говорят о характеристиках будущего дома. Лучше постараться понять, что именно конкретный застройщик вкладывает в данное понятие и какой набор удобств получит владелец квартиры.

Текст: Елена Денисенко Фото: Алексей Александронок

Источник: www.bn.ru