Договор аренды с правом выкупа довольно часто используется в хозяйственной деятельности организаций. Он сочетает в себе элементы двух договоров – аренды и купли-продажи. Поэтому бухгалтерский и налоговый учет операций, которые совершают в рамках этого договора, имеют ряд особенностей.
Общие положения
Договор аренды с правом выкупа отличается от договора аренды, который не предусматривает выкуп объекта аренды, тем, что право собственности на арендованное имущество переходит от арендодателя к арендатору. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора в двух случаях. Во-первых, когда срок аренды истек.
А во-вторых, если срок аренды еще не закончился, но арендатор внес всю выкупную цену, которая прописана в договоре. При этом арендная плата по соглашению сторон может быть зачтена в выкупную цену (ст. 624 ГК).
Особенности налогообложения зависят от условий договора. В нем можно прописать, что собственник получает только арендные платежи. При этом ставится условие – переход права собственности должен происходить только после полной оплаты аренды.
Аренда с правом выкупа или купля-продажа с рассрочкой платежа
Стороны могут предусмотреть переход прав собственности в дополнительном соглашении, которое заключается уже после окончания срока аренды. Иногда арендатор обязуется перечислять и арендные, и выкупные платежи одновременно. При этом их суммы в договоре разграничены.
Учет первых двух вариантов отличается от третьего. Рассмотрим каждый из них.
Перечисление только арендных платежей
В данном случае арендодатель и арендатор в течение срока аренды учитывают платежи как арендную плату. Делить сумму платежа на арендную и выкупную здесь не нужно. Суммы арендной платы по договору полностью засчитываются в выкупную цену, а выкупная цена равна сумме арендной платы за весь период действия договора аренды. Получается, что платежи по договору аренды, с одной стороны, являются платой за пользование имуществом, а с другой – авансами в счет предстоящей поставки. Но последнее предположение неверно.
К договору аренды имущества с условием выкупа применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 ГК, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Следовательно, договор аренды с правом выкупа не равнозначен договору продажи товара с оплатой его в рассрочку (см. ст. 489 ГК). Поэтому денежные средства, которые периодически вносит арендатор, нельзя рассматривать как авансы, переданные в счет оплаты приобретаемого имущества.
Таким образом, до момента, когда арендные платежи будут учтены в составе выкупной цены имущества (и соответственно до перехода права собственности на арендованное имущество) их следует рассматривать только как арендную плату.
Арендодатель начисляет НДС с сумм платежей на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса. Арендатор соответственно принимает к вычету НДС с сумм арендной платы в порядке, который устанавливают статьи 171 и 172 Налогового кодекса. При расчете налога на прибыль арендодатель учитывает платежи в составе доходов от реализации (ст. 249 НК) или внереализационных доходов (ст.
АРЕНДА С ПРАВОМ ВЫКУПА — инвестиции в недвижимость, которые делают богатым
250 НК). Арендатор относит платежи к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК).
На момент перехода права собственности действуют уже правила договора купли- продажи. На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса арендодатель начисляет НДС с цены реализации как при обычной купле-продаже. Он производит эту операцию в том отчетном периоде, в котором подписано дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества с зачетом арендной платы.
При этом цена реализации зависит от условий договора аренды. Если там указано, что арендные платежи засчитывают в счет выкупной стоимости, то арендодателю придется заплатить НДС с общей суммы всех платежей. Но в соглашении стороны могут предусмотреть, что в выкупной стоимости учитывается только часть перечисленной арендной платы. Это уменьшит цену реализации и соответственно налоговые обязательства. Поскольку оплата уже была произведена, налог начисляется на момент перехода права собственности независимо от учетной политики организации.
Денежные суммы, которые перечислял арендатор в период действия договора, считаются платой за пользование имуществом. Поэтому он правильно поступит, если включит в затраты арендные платежи. Суммы НДС по этим платежам можно предъявить к вычету в течение срока аренды. Это будет совершенно правомерно.
Если арендатор учитывает арендные платежи, исчисляет и уплачивает налоги правильно и своевременно, то сможет избежать многих проблем. Ему не придется пересчитывать суммы налоговых платежей и вносить изменения в налоговые декларации за прошлые периоды. Соответственно, не будет оснований и для начисления пени за неуплату налога.
Арендатор принимает основное средство на баланс на основании договора аренды и дополнительного соглашения о переходе права собственности на указанное имущество. Сторонам следует также составить акт (накладную) приема передачи основных средств (форма № ОС-1, утвержденная постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а). Согласно ПБУ 6/01 и статье 256 Налогового кодекса такое имущество подлежит амортизации и в бухгалтерском, и в налоговом учете.
Арендодатель при исчислении налога на прибыль уменьшает начисленный доход от реализации на остаточную стоимость имущества (ст. 268 НК).
Арендные и выкупные платежи
Здесь ситуация иная. В договоре разграничиваются арендные и выкупные платежи. Арендодатель с суммы аренды уплачивает НДС на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса, а с выкупных платежей – согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса.
При переходе права собственности на арендованное имущество арендодатель исчисляет НДС с выкупной цены в общем порядке. При этом сумму НДС с ранее полученных сумм выкупных платежей (авансов) второй раз в бюджет не уплачивают. Она подлежит вычету (п. 8 ст. 171 НК).
Платежи по выкупу арендованного имущества при расчете налога на прибыль не учитывают до тех пор пока не произойдет переход права собственности на него (подп.1 п. 1 ст. 251, п. 14 ст. 270 НК).
Если арендатор использует имущество в производственной деятельности, то плату за пользование этим имуществом учитывает при налогообложении прибыли. Соответствующий НДС он принимает к вычету в общем порядке. При этом арендатор не имеет права на вычет сумм НДС по выкупным платежам, которые он уплачивает в течение срока действия договора, до полного выкупа имущества (подп.
1 п. 2. ст. 171 НК). Вычет НДС возможен при переходе права собственности на арендованное имущество, если от арендодателя получен соответствующий счет-фактура (п. 1 ст. 172 НК).
Пример
Арендодатель в январе 2005 года передал арендатору основное средство по договору аренды с правом выкупа. Первоначальная стоимость – 70 000 руб., норма амортизации – 700 руб. в месяц. В договоре аренды стороны установили:
– срок действия договора – январь – декабрь 2005 года;
– выкупная цена ОС – 72 000 руб. (в том числе НДС – 10 983 руб.);
– арендатор ежемесячно перечисляет 7 200 руб. (в том числе НДС – 1 098 руб.), из которых 6 000 руб. (в том числе НДС – 915 руб) – платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, а 1200 руб. (в т.ч. НДС – 183 руб.) – плата за пользование основным средством.
Арендуемое имущество переходит в собственность арендатора в декабре 2005 г. в момент внесения им всей обусловленной договором выкупной цены.
В учете арендодателя будут сделаны записи:
В январе и далее ежемесячно в течение действия договора:
Дебет 51 Кредит 76
– 7200 руб. – получены денежные средства от арендатора;
Дебет 76 Кредит 62
– 6000 руб. – отражена сумма по выкупу ОС;
Дебет 62 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 915 руб. – начислен НДС с выкупного платежа;
Дебет 76 Кредит 90-1
– 1200 руб. – отражена арендная плата;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 183 руб. – начислен НДС с арендной платы.
В декабре (помимо проводок, связанных с получением очередных арендных платежей от арендатора, в учете арендодателя отражается выбытие арендованного имущества. Реализация основного средства отражается в операционных доходах (п. 7 ПБУ 9/99):
Дебет 76 Кредит 91-1
– 72 000 руб. – отражена реализация ОС;
Дебет 02 Кредит 01
– 8 400 руб. (700 руб. х 12 мес.) – списана амортизация;
Дебет 91-2 Кредит 01
– 61 600 руб. (70 000 руб. – 8 400 руб.) – списана стоимость ОС;
Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 10 983 руб. – начислен НДС;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 62
– 10 983 руб. – произведен вычет НДС;
Дебет 62 Кредит 76
– 72 000 руб. – зачтены ранее полученные платежи по выкупу ОС;
Дебет 91-9 Кредит 99
– 2 000 руб. (72 000 руб. – 8 400 руб. – 61 600 руб.) – определена прибыль от реализации.
В учете арендатора будут сделаны записи:
– 72 000 руб. – объект ОС принят на забалансовый учет;
Дебет 76 Кредит 51
– 7200 руб. – перечислены денежные средства арендодателю;
Дебет 60 Кредит 76
– 6000 руб. – перечислен аванс по выкупу ОС;
Дебет 20 Кредит 76
– 1017 руб. – отнесена на издержки производства сумма арендной платы;
Дебет 19 Кредит 76
– 183 руб. – начислен НДС по арендной плате;
Дебет 68 Кредит 19
– 183 руб. – произведен вычет НДС при получении от арендодателя счета-фактуры;
В декабре (помимо проводок, связанных с арендными платежами за декабрь, в учете отражается выкуп арендованного имущества):
Дебет 08 Кредит 76
– 61 017 руб. – отражены расходы по выкупу ОС;
Дебет 19 Кредит 76
– 10 983 руб. – начислен НДС по ОС;
Дебет 76 Кредит 60
– 72 000 руб. – ранее перечисленные авансы зачтены в счет выкупа ОС;
Дебет 01 Кредит 08
– 61 017 руб. – ОС принято к учету;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 10 983 руб. – вычет НДС при получении от арендодателя счета-фактуры на выкупную стоимость ОС;
– 72 000 руб. – снято с забалансового учета арендованное имущество.
Источник: bishelp.ru
Аренда нежилого помещения с правом выкупа: что это и как правильно заключить договор?
В России предусмотрена возможность заключать соглашение об аренде нежилых помещений с последующим правом выкупа. Такая юридическая формулировка страхует как арендодателя, желающего в итоге продать недвижимость, так и арендатора, если он планирует получить право собственности в будущем.
В материале мы расскажем о сути такого договора, поговорим о различиях аренды с правом выкупа от лизинга, рассрочки и других форм взаимоотношений между владельцев и арендатором. Вы также узнаете, как правильно составлять договор, вписывать цену выкупа и проводить налоговые подсчеты после завершения сделки.
Что это означает?
Аренда с правом выкупа – вид взаимоотношений между владельцем недвижимости и арендатором, предусматривающий договоренность о перепродаже нежилого помещения после окончания срока. Выкуп арендованного имущества у владельца оговорен в пункте 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По закону, передача арендованной недвижимости в собственность арендатора может быть произведена в случае получения текущим владельцем всей обусловленной в письменном договоре выкупной суммы.
Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества
- В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
- Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
- Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества
Если стороны условились о последующем выкупе недвижимости уже после заключения соглашения об аренде, намерение фиксируется в дополнительном договоре.
Отличие от других соглашений
От купли-продажи
Договор с правом выкупа является смешанным, он включает в себя как положения аренды, так и соглашения купли-продажи недвижимости. При этом, выкуп не является основной целью таких взаимоотношений и представлен в виде намерения. Стороны согласовывают возможность выкупа, указывают сумму и сроки выполнения такой сделки.
Юридически «аренда с правом выкупа» считается вариантом рассрочки при покупки недвижимости. Она подойдет лицам и предприятиям, которые не могут приобрести нежилое помещение сразу, однако заинтересованы в том, чтобы получить право собственности.
От лизинга
Аренда с правом выкупа отличается от финансовой аренды, так называемого лизинга, хотя, сам лизинг, по ГК РФ, считается разновидностью аренды и регулируется общими правилами о договорах такого типа. Главное отличие аренды и лизинга заключается в количестве сторон, участвующих в сделке. Лизинг предусматривает подписание договоров между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом недвижимости.
Для проведения сделки (сдачи в аренду) лизинговая компания специально приобретает в аренду товар. Аренда оформляется без посредников, арендатор обращается напрямую к владельцу недвижимости.
Справка! Предложить лизинг в Российской Федерации могут только физические лица, аренда с правом выкупа доступна для всех владельцев недвижимости, физических лиц.
Лизинг от аренды отличает и возможность подобрать нежилое помещение. Если арендатор обращается в лизинговую компанию, он получает право указать на конкретную недвижимость, которую хочет арендовать. После этого лизинговая фирма выкупает объект, дабы заключить сделку с арендатором.
По факту в процессе оформления лизинга заключается сразу два договора, один (договор купли-продажи) – между продавцом и арендодателем (юридическим лицом), второй (договор финансовой аренды) – между арендодателем и арендатором имущества. Сроки лизинга, как правило, велики, также возможен и выкуп недвижимости арендатором, он прописан в пункте 1 статьи 28 Федерального закона от 29.10.98 № 164.
От рассрочки
Аренда с правом выкупа и рассрочка – два разных способа приобрести квартиру с отложенным погашением ее выкупной стоимости. Рассрочку оформляют юридические лица, владельцы недвижимости, например, застройщики. Также подобную услугу предоставляют банки.
Рассрочка отличается от ипотеки меньшими сроками и более крупными платежами, соответственно. После уплаты первоначального взноса и заключения договора по рассрочке покупатель сразу получает право собственности. Аренда с правом выкупа – получения прав собственника сразу же не предусматривает, только после окончания договора.
Как определить стоимость такой недвижимости?
Выкупная стоимость нежилой недвижимости определяется с учетом ее главной особенности – цели использования. Так называемые коммерческие помещения покупаются для получения доходов в ближайшем будущем. Именно поэтому чаще всего при оценке стоимости недвижимости такого типа используется доходный метод.
Чтобы понять, сколько стоит помещение, собственники рассчитывают сумму прибили, которую сможет извлечь потенциальный покупатель после перехода права собственности.
Как рассчитать возможную прибыль?
Оценка проводится как самостоятельно, так и при помощи сертифицированных оценщиков. Иногда помимо доходного способа используется и сравнительный. Однако эксперты не советуют отдавать ему предпочтение – в сфере коммерческой недвижимости часто сложно найти объект с похожими характеристиками, так что результат может быть не точным.
Пункт 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщает, что договоренности, в которых идет речь и переходе права собственности, заключаются по форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества.
В ГК сказано, что арендодатель имеет возможность выбрать вариант выкупа недвижимости, прописать переход права собственности по истечении срока, при условии проплаты выкупной цены или в случае наступления хотя бы одного из вышеуказанных условий. Особенное внимание сторонам следует уделить пункту об оплате, аренда с правом выкупа предусматривает наличие платежей двух типов:
- Арендной платы.
- Стоимости выкупа.
Стороны имеют право договориться о любом способе погашения стоимости, например, прописать оплату аренды как частичное погашение выкупной стоимости или разделить их.
Помимо пункта о выкупе, договор включает в себя часть об обязанностях, правах и сроках арендных взаимоотношений (она ничем не отличается от положений стандартного договора). В некоторых случаях договор аренды с правом выкупа отличается от классического варианта с арендой только наличие одного дополнительного пункта о выкупе.
Важные нюансы
Выкуп нежилого помещения следует вписать в договор отдельным пунктом, включив в него порядок сделки, выкупную стоимость и нюансы перехода права собственности. Намерения сторон очерчиваются при помощи формулировки «арендатор имеет право на выкуп недвижимости», также в договоре необходимо обязательно прописать следующие пункты:
- Сроки и условия наступления перехода права собственности.
- Особенности погашения выкупной стоимости (засчитываются ли арендные платежи в выкупную стоимость и по какому принципу – в полном объеме или частично).
- Выкупная цена и случаи, в которых она может быть изменена.
- Надобность государственной регистрации нового права собственности.
Если не написать выкупную цену
Выкупная стоимость квартиры считается существенным условием договора, в статье 624 ГК РФ сообщается, что договор без указания выкупной цены будет считаться незаключенным, то есть, не несущим обязательства для сторон и не представляющим юридической силы.
Налоговые последствия
Обратите внимание, что права собственности на объект переходит к арендатору только после выполнения им ряда условий. До этого момента обязанность по начислению амортизации остается на арендодателе. Первоначальная стоимость недвижимости напрямую зависит от выбранного способа погашения выкупной стоимости – через арендные платежи или отдельно.
Если арендные платежи входят в выкупную стоимость, то арендатор может получить недвижимость с первоначальной нулевой стоимостью. Согласно положениям статьи 257 Налогового кодекса и статьи 264 НК РФ, арендные платежи не признаются расходами, формирующими первоначальную стоимость. Если выкупная стоимость выделена отдельно, то первоначальная стоимость объекта будет равна прописанной в договоре сумме.
Бухгалтерский учет
Бухгалтеры советуют четко разделять арендную плату от выкупной стоимости, чтобы обойтись без налоговых проблем по завершению сделки.
Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления
Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты. Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.
Понятие аренды помещения с последующим выкупом
Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.
В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.
Преимуществами этого вида сделок считаются:
- Для наймодателя:
- Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
- Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
- Для нанимателя:
- Возможность использовать помещение до его полной покупки;
- Не привлекать кредитные средства;
- Отказаться от выкупа объекта в любой момент.
Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:
- Для арендатора:
- До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
- Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
- В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
- Для арендодателя:
- Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
- Объект может быть использован не по назначению.
Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.
Отличие от лизинга/ рассрочки
Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.
В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.
Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.
Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.
Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.
Подготовка договора
Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:
- Арендное соглашение;
- Договор о продаже.
Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.
Структура документа должна включать:
- Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
- Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
- Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
- Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
- Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
- Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
- Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
- Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
- Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
- Страховые случаи.
Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.
Оценка имущества
Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:
- Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
- Осуществление расчетов в иностранной валюте.
Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.
Переход правомочий собственника
Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:
- Истечения периода действия договорных обязательств;
- Выплаты стоимости объекта полностью.
В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.
Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом
На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:
- Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
- Глобально ухудшает помещение;
- Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
- Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.
Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.
При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.
Учет сделки
Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:
- Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
- Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.
При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.
Для нанимателя
В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.
Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.
Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).
С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.
Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.
Для наймодателя
Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.
Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.
Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.
- В закладки
- Распечатать
- Задать вопрос
- Подписаться
- Наш канал в Яндекс.Дзен
Источник: law03.ru
