Вопрос от читателя нашего сайта: Что такое бизнес-парки?
Ответ: Бизнес-парк — это территория с множеством офисных зданий, объединенных какой-то одной концепцией (например архитектурой, либо какого-то научного или производственного типа).
Бизнес-парки – сравнительно новый формат для российского рынка коммерческой недвижимости. Конечно, в Москве, Санкт-Петербурге, да и во многих других городах существует достаточное количество бывших промзон, перепрофилированных под офисно-складские комплексы, и иногда именуемых бизнес-парками. Но правильно ли называть такие территории «бизнес-парками» и что вообще включает в себя это понятие? Давайте разбираться.
В классическом (западном) понимании бизнес-парк должен представлять собой нескольких строений небольшой этажности, объединенных общей инфраструктурой. В эту инфраструктуру могут входить рекреационная зона (площади, парки, прогулочные места), торгово-выставочная зона (павильоны), транспортный хаб и т. д.
Поскольку такая концепция предполагает наличие просторной территории, считается, что этот формат наиболее пригоден для территорий, удаленных от центра города. В Москве это будет зона третьего транспортного кольца, а также МКАД. Стоит отметить, что в западной концепции бизнес-парка немаловажную роль играет благоприятная экологическая обстановка на территории комплекса, что подразумевает расположение данного формата за пределами города.
Насчет этого термина до сих пор есть множество споров. Например, можно ли отнести к бизнес-парку офисный комплекс с одним арендатором? Тем не менее очевидно, что термин бизнес-парк – это больше о территориях, чем о зданиях. Пространство бизнес-парков должно быть выполнено в одной концепции. На этой территории должны быть реализованы все условия для комфортной работы: высококлассные офисные здания, просторная парковка, магазины, гостиница, предприятия торговли и сферы обслуживания, такие, как рестораны, фитнес-зал, химчичистка, и даже, возможно, ясли-сад.
Иными словами, сотрудник компании, имеющей офис на территории бизнес-парка, должен трудиться, не покидая территорию для решения своих бытовых проблем. В этом случае работодатель получает мотивированные кадры с высокой трудоспособностью, а также, учитывая предполагаемое расположение комплекса за чертой города, преимущества сниженной по сравнению с центром города арендной ставки. При этом добираться на работу владельцы автомобилей смогут «с ветерком», двигаясь навстречу традиционным транспортным пробкам.
Есть ли у такого формата минусы? Разумееться, есть. Поскольку формат бизнес-парков предполагает наличие огромной территории, то очевидно что такие объекты строятся, в основном, за городом, на приличном удалении от центра города. И здесь мы имеем следующее неудобство — сотрудникам и клиентам, пользующимся общественным транспортом, может быть сложно добираться до места, в связи с чем возникает необходимость организации автобусного сообщения для перевозки людей от станций метро до офиса и обратно.
Также отметим, что размещение офиса в бизнес-парке подойдет, в основном, только крупным компаниям. Некоторым арендаторам также будет некомфортно находится в окружении конкурентов или быть скованными в плане дизайна и ремонта зданий (напомним, у бизнес-парка должна быть единая концепция). Ну и четвертый минус — в глазах российских арендаторов расположение офиса за пределами центрального делового района понижает его престижность.
Источник: nedvio.com
По газонам ходить Почему бизнес-парк лучше офисного небоскреба
Бизнес-парки — рай для компаний, которым не нужно регулярно принимать у себя в офисе клиентов. На Западе такие деловые пространства существуют уже больше полувека, у нас же развиваются только в последнее десятилетие.
Впервые бизнес-парки — «города» для офисных работников за пределами настоящих мегаполисов — появились в 1960-х годах в США. Около 20 лет спустя идея прижилась в Англии — огромные деловые комплексы в пригородах Лондона стали пользоваться популярностью среди американских IT-компаний. По такому же принципу сегмент начал развиваться в России — основной спрос на него сформировали западные арендаторы.
Доступная роскошь
По словам Романа Щербака, директора департамента офисной недвижимости Praedium, качественные бизнес-парки можно построить только на больших свободных площадях: суть проектов заключается в создании максимально удобных условий для работы, то есть развитой инфраструктуры, в экологически чистых районах.
Конечно, при этом немалое значение имеет хорошая транспортная доступность. Расположение для бизнес-парков выбирают недалеко от важных магистралей и аэропортов, железнодорожных вокзалов и метро (или до ближайших станций организовывают шаттл-басы). Также огромный плюс для локации — природные возможности для отдыха (озера, реки, леса).
Обычно площадь бизнес-парков составляет 10-20 гектаров. Их территорию занимают малоэтажные офисные здания с максимально эффективными планировками, парковые зоны, инфраструктурные объекты (магазины, кафе, спортивные клубы и прочие), большие автомобильные стоянки. И все это — в единой концепции.
«А ставки аренды в два-четыре раза ниже, чем на офисные здания такого же класса в черте города (в зависимости от их расположения)», — говорит Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисных помещений CBRE.
Елизавета Голышева, заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL, отмечает и другой очевидный плюс бизнес-парков: «Возможность арендовать большой объем площадей в одном объекте: для компаний, которым нужно от 30 тысяч квадратных метров, бизнес-парки — фактически единственная опция при здоровой ситуации на рынке». Кроме того, в таких проектах не бывает проблем с парковками благодаря масштабам территории.
Бизнес-парки по-русски
В Москве первый бизнес-центр за чертой города, «Кантри Парк», построили в конце 2003 года. А первый настоящий бизнес-парк — «Крылатские Холмы» (Крылатская улица, 17) — открылся в начале 2006 года. Несмотря на удаленное расположение и отсутствие поблизости метро, проект стал очень успешным: все площади были сданы еще до его ввода крупным международным холдингам сфер IT и телеком, фармацевтики, ТНП (товары народного потребления). Однако второй московский загородный бизнес-парк, «Олимпия Парк» (Ленинградское шоссе, 39), кстати — не менее успешный, появился только в 2011 году.
И сегодня классические бизнес-парки — это довольно редкое явление для столицы, хотя их количество постепенно увеличивается. По словам Клавдии Чистовой, все они находятся в юго-западном и северо-западном направлениях (особенно популярны Киевское, Калужское, Новорижское шоссе, поселение Румянцево). Дело в том, что это наиболее благоприятные районы с экологической точки зрения, здесь находятся международные аэропорты, а также коттеджные поселки и престижные жилые комплексы.
После 2012 года бизнес-парки возводят, в основном, на территории Новой Москвы. Например, по данным CBRE, сейчас идет строительство таких крупных современных проектов, как NEOPOLIS, G10, К2, Comcity. В ближайшие годы введут «Сколково Парк» и Tower 1 в составе проекта «Крокус Сити».
Елизавета Голышева объясняет столь высокую популярность присоединенных территорий, в первую очередь, развитием здесь транспортной инфраструктуры и увеличением активности. В ближайшие годы недалеко от Киевского шоссе откроются станции метро «Солнцево» и «Румянцево», затем — хордовая линия вдоль Киевского шоссе.
При этом, по словам Ильи Байбуса, директора по развитию бизнеса RD Construction, и сами бизнес-парки способствуют комплексному освоению прилегающим к ним территорий: строительству дорог, торговых центров, жилых комплексов.
Юлия Прокопенко, директор по маркетингу компании Storm Properties: «В преимуществах формата компания Storm Properties смогла убедиться лично, переехав в проект «К2 Бизнес-парк», девелопментом которого она занимается. Практически сразу было развеяно самое главное опасение — транспортная доступность. Движение в противотоке основному движению транспорта позволяет избежать пробок. Ни один сотрудник не принял решение о смене работы».
Конечно, «заМКАДье» создает некоторые трудности для сотрудников арендаторов, живущих в «старой» Москве, но в проектах, где организовано транспортное сообщение с городом посредством шаттл-басов, обычно все чувствуют себя хорошо.
Также отдаленное расположение означает сложности для компаний, которым необходимо регулярно принимать у себя клиентов. Поэтому в бизнес-парках нередко снимают помещения под бэк-офисы крупные холдинги, которым сложно объединить все свои подразделения в рамках единого офиса в центре.
«Чаще всего в бизнес-парках арендуют помещения компании IT и телеком (около 50 процентов арендаторов), производственные и промышленные, авто и логистические, предоставляющие услуги крупным корпорациям, ТНП, торговые сети, фармацевтические организации, банковского сектора и сферы инноваций. Это их «стихия»: большие площади, дополнительные складские помещения, развитая инфраструктура. К ним относятся как крупные российские, так и международные компании», — говорит Роман Щербак.
Особая привлекательность
Поскольку к плюсам формата относятся дополнительные возможности, высокое качество офисов и максимально развитая инфраструктура, управление такими проектами обычно поручают профессиональным компаниям, обладающим соответствующими знаниями и опытом.
Александр Устинов, директор по развитию RD Management, поясняет: «Речь идет об управлении доходностью и эксплуатацией объекта с большой прилегающей территорией, паркингом, собственными въездом и выездом. Эти особенности, например, с точки зрения технической эксплуатации подразумевают, что все инженерные системы комплекса должны быть объединены в единую автоматизированную систему управления (BMS), благодаря которой достигается единое управление микроклиматом (отопление, приточно-вытяжная вентиляция, система кондиционирования)».
Арендаторы чувствуют себя в бизнес-парках максимально комфортно, понимают, что все системы работают исправно (особенное значение это имеет для крупных компаний, которые обычно и снимают в таких проектах помещения, — им необходима безаварийная работа оборудования). В комплексах поддерживают привлекательный внешний облик, обеспечивают на высоком уровне клининг, наличие качественных кафе, ресторанов, магазинов. Кроме того, в бизнес-парках даже устраивают развлекательные мероприятия, фестивали, акции, праздники.
Цена вопроса
Итак, какие же ставки в бизнес-парках? Клавдия Чистова рассказывает: «Средняя ставка аренды на офисные помещения в бизнес-парках за МКАД составляет 200-300 долларов за квадратный метр в год, не включая эксплуатационные расходы и НДС. Существующие бизнес-парки относятся к сегменту класса А. Средняя ставка аренды на офисные помещения класса А в зоне между ТТК и МКАД равна 450-550 долларов за квадратный метр в год, не включая эксплуатационные расходы и НДС».
Александр Аргунов, директор по PR и маркетингу BPS International, резидент офисного комплекса «Кантри Парк»: «Мне нравится большая территория: парк, набережная с яхт-клубом, бассейн, обед можно провести на пляже. Это нетипично для Москвы. Здесь в хорошем смысле расслабляющая загородная атмосфера. Как будто вы из многоквартирного дома приехали на дачу — есть пространство, своя собственная земля, ухоженная территория. Совсем другие ощущения».
Но Елизавета Голышева уточняет, что сегодня, в условиях кризиса, массового ввода новых проектов и увеличения доли свободных офисов, можно найти площади и в рамках Москвы по ставкам, сравнимым с «заМКАДными» объектами. По словам собственника ГК «Экоофис» Андрея Ковалева, ставки в бизнес-парках «Дербеневский» и «Кожевники» на момент выхода проектов на рынок составляли порядка 700 долларов за квадратный метр в год, в период между кризисом 2009 и 2014 годов — порядка 550, сейчас — 350-400 долларов за квадратный метр в год. Разница еще и в том, что сейчас ставки номинируются в рублях.
При этом, скорее всего, с завершением кризиса именно бизнес-парки начнут развиваться снова быстрее других офисных проектов: идея экономить без потери качества весьма привлекательна.
А в более отдаленном будущем столичные бизнес-парки, по словам Клавдии Чистовой, могут начать делиться на отраслевые, как это происходит других странах. Например, уже сейчас первая очередь в Comcity будет почти полностью занята компаниями сфер IT и телеком (среди которых Oracle, «Ростелеком», «Группа компаний Систематика»).
Источник: lenta.ru