Что такое рентный бизнес

УК Д.У. ЗПИФ комбинированный (или ЗПИФ недвижимости) — арендодатель. В составе активов ПИФ имеется объект коммерческой недвижимости, который сдается в аренду.

Арендаторы — организации, арендующие помещения в офисном центре (объекте коммерческой недвижимости).

Первоначальный собственник недвижимости — организация или физическое лицо, передавшее объект недвижимости в состав активов ПИФ при его формировании.

Владельцы инвестиционных паев — первоначальный собственник недвижимости или бенефициары, которые приобретают у него инвестиционные паи.

Этапы

1. При формировании ЗПИФ недвижиости первоначальный собственник объекта недвижимости, обремененного правами аренды, вносит его в состав активов ПИФ.
2. УК Д.У. ПИФ перезаключает договоры аренды с арендаторами.
3. Бенефициары приобретают инвестиционные паи у первоначального собственника недвижимости по договору купли-продажи или другими способами, если этого необходимо для налоговой оптимизации (например, путем выхода бенефициара их ООО и т.п.).

Оптимизация

Налоговая оптимизация

При использовании данной бизнес-схемы оптимизируется налог на прибыль. Действительно, рентный бизнес, инкорпорированный в ПИФ недвижимости, приносит доход. Если доходы владельцам паев не выплачиваются или выплачиваются из части прибыли, соответствующие средства можно реинвестировать путем финансовых вложений или в новый строительный проект без промежуточного налогообложения. УК Д.У. ПИФ не является плательщиком налога на прибыль.

ЗПИФы недвижимости: брать или нет? // Наталья Смирнова

Безопасность

На имущество, входящее в состав активов ПИФ нельзя обратить взыскание по долгам управляющей компании или владельцев инвестиционных паев. С юридической точки зрения это обеспечивает дополнительную защиту активов.

Приближение бенефициаров к деньгам

Соответствующая реструктуризация бизнеса, как правило, имеет дополнительную цель — наделить инвестиционными паями бенефициаров бизнеса. Статус «пайщика» весьма привлекателен — информация о владельцах паев не является публичной, доход по паям и/или ликвидационную стоимость пая владелец пая получает без промежуточного налогообложения.

Узнайте о рисках и особенностях применения данной схемы!

Строительство коммерческой и промышленной недвижимости

ПИФ в роли инвестора – простое решение для налоговой оптимизации

• Для девелоперов

• Защита активов
• Оптимизация налогообложения
• Приближение бенефициаров к деньгам
• Повышение статуса компании

Веерное малоэтажное строительство

Строим коттеджный поселок без договора ДУС на кредитные деньги и экономим на налогах

• Для девелоперов

• Оптимизация налогообложения
• Приближение бенефициаров к деньгам
• Повышение статуса компании

Многоэтажное строительство

Строительство по 214-ФЗ? ЗПИФ поможет сэкономить!

• Для застройщиков

• Оптимизация налогообложения
• Минимизация средств на эскроу-счетах
• Безопасность активов

ЗПИФ интеллектуальной собственности

Наконец-то ЗПИФ может инвестировать в IP!

Купить готовый арендный бизнес — в чем подвох? Как могут врать цифры

• Для фармацевтических компаний
• Для высокотехнологических производств

• Защита активов
• Оптимизация налогообложения
• Упорядочивание структуры активов

119049 г. Москва, 1-й Люсиновский переулок, дом 3Б
Тел./факс: +7 (495) 646-04-62
Powered by Ph

1. Персональные данные не являются общедоступными.
2. Оператор вправе поручить обработку персональных данных пользователя – физического лица третьим лицам, на основании заключаемых с этими лицами договоров.
3. Перечень действий с персональными данными, на совершение которых дается согласие – сбор, запись, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передача (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение.
4. Данное Согласие дается на обработку персональных данных с использованием средств автоматизации.
5. При обработке персональных данных оператор руководствуется ст. 24 Конституции Российской Федерации; ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006г. №152-ФЗ «О персональных данных»; Уставом и своими внутренними документами, определяющими политику в сфере обработки персональных данных; настоящим согласием на обработку персональных данных.
6. Персональные данные обрабатываются в течение 3 (Трёх) календарных лет с момента отправки пользователем сообщения обратной связи, содержащего персональные данные.
7. Согласие может быть отозвано пользователем – физическим лицом или его представителем путем направления оператору письменного заявления по его адресу.
8. В случае отзыва пользователем – физическим лицом или его представителем согласия на обработку персональных данных оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия субъекта персональных данных при наличии оснований, дающих в соответствии с нормативными актами Российской Федерации осуществлять обработку персональных данных без согласия субъекта персональных данных.
9. Настоящее согласие действует с даты его предоставления пользователем – физическим лицом до даты одного из следующих событий, которое наступит раньше:

• отзыв согласия в письменной форме (п. 8 настоящего согласия);
• прекращение обработки персональных данных в соответствии с п. 9 настоящего согласия.

ОФОРМИТЬ ПОДПИСКУ

Здравствуйте, !

Рентный доход от недвижимости — насколько это легко?

Сегодня хотела бы поговорить с Вами о своей самой любимой теме — о недвижимости. Как часто мне приходилось слышать: «Вот бы мне иметь одну-две квартирки в Москве, сдавать их в аренду и жить в свое удовольствие, без забот». Признаюсь, до того, как я сама начала сдавать квартиры в аренду, я думала точно так же. Главное, чтобы была квартира, а уж доход с нее получать не проблема.

Сколько людей приезжает в Москву, сколько желающих снять жилье — будешь только успевать отбиваться от желающих и выбирать нанимателей. Буквально каждое объявление о продаже квартиры сопровождается комментарием, что это — отличная инвестиция. Но, увы, не все так просто.

При неграмотном подходе к сдаче квартиры, можно получить очень низкую доходность.Бывает, что можно вместо доходности получить большую головную боль и навсегда отказаться от желания сдавать что-либо в аренду. Не верите? Давайте посмотрим по этапам.

Этап первый. Ремонт и подготовка квартиры в сдаче

Шикарный ремонт, сделанный в квартире эконом класса в спальном районе Москвы, никогда не окупится. Однако, квартира совсем без ремонта будет либо очень долго сдаваться, либо сдастся значительно ниже рынка. Важно найти «золотую» середину. Недавно я делала небольшой косметический ремонт в одной из своих квартир. Вложение 7 тысяч рублей буквально преобразило квартиру, увеличило интерес к недвижимости, сделало ее запоминающейся, и, в результате, квартира была сдана на 1 тысячу в месяц дороже, чем предполагалось.

Этап второй. Поиск нанимателей.

Самый первый вопрос, с которым Вам надо определиться на данном этапе, это кого Вы хотите видеть среди своих квартиросъемщиков, а кого — нет. Цена ошибки может быть равна полной стоимости ремонта всей квартиры и не покроется никаким страховым депозитом. Проблемы с соседями, правоохранительными органами, думаю, Вам тоже не нужны.

Второй вопрос, сдавать самому или с помощью риэлтора. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Многие риэлторы, в погоне за собственной выгодой, стремятся максимально снизить арендную ставку. По своему опыту скажу, что грамотного риэлтора найти не сложно, а очень сложно. Однако, если Вам посчастливилось встретить такого профессионала, то результат превзойдет Ваши ожидания.

Совсем недавний пример: одна и та же квартира рекламировалась двумя разными риэлторами, по одной и той же цене. У одного не было ни одного звонка за неделю, а у другого за неделю было 5 показов, и собственник смог сам выбрать нанимателя. Есть разница, правда? Если Вы решили сдавать свою квартиру с помощью риэлтора, необходимо знать, как проконтролировать риэлтора и как отличить профессионала.

Этап третий. Заключение договора.

Многие считают, что заключение договора — это простая формальность. И подписывают, не глядя, нечто или не подписывают ничего вообще. Оба варианта плохи, и правильно составленный договор не только защищает права собственника квартиры, но и может явиться неплохим аргументом в спорных ситуациях с нанимателями. А вот устные договоренности имеют обыкновение забываться или трактоваться каждой стороной по-разному.

Этап четвертый. Отношения с нанимателями и их завершение.

Договор подписан — наниматели въехали — можно расслабиться. Увы, иногда все самое интересное только начинается. Неоплаченные счета, просрочки с внесением арендной платы, решение вопросов ремонта, причинение ущерба квартиры, — вот далеко не полный список проблем, с которыми Вы можете столкнуться в течение периода аренды. Потери могут быть сравнимыми с годовой арендной платой. И тут главное правильно завершить Ваши отношения с нанимателями, обезопасив себя от претензий с их стороны.

Этап пятый. Налоги, регистрация жильцов, страховка.

Если Вы сдаете квартиру в аренду, то рано или поздно у Вас возникнут вопросы. Про налоги (в настоящий момент есть три варианта), надо ли страховать квартиру и где, надо ли регистрировать жильцов. Незнание и невыполнение тех или иных законов не освободит Вас от претензий контролирующих органов и ответственности. Поверьте, лучше знать о них заранее.

Как видите, сдача квартиры в аренду порой может повлечь за собой множество неприятностей, если заранее не знать обо всех подводных камнях, которые могут встретиться на каждом этапе.

Источник: baeva.finance

Почему в эпоху пандемии стоит инвестировать в рентные фонды коммерческой недвижимости

По данным Global Investment Managers, совокупная стоимость активов недвижимости под управлением 100 крупнейших менеджеров увеличилась в последние годы на 9,1%, составив 3,83 трлн долларов, другие источники оценивают ее в 4,12 трлн долларов. В 2008 году эта цифра составляла 1,2 трлн долларов. Для сравнения: согласно прогнозу МВФ, ВВП России в 2020 году составит 1,46 трлн долларов, а Великобритании — 2,64 трлн долларов.

В России, по оценкам Accent Capital, по итогам первого полугодия активы рыночных ЗПИФов коммерческой недвижимости для неквалифицированных инвесторов выросли на 5 млрд рублей, до 85 млрд. Крупные российские банки и девелоперы активно открывали подобные фонды в прошедшем году. Стоимость чистых активов рыночных ЗПИФов (аналоги REIT) — 23,9 млрд рублей, капитализацию инвестиций в России мы оцениваем в более чем 2,5 трлн рублей.

Российские ЗПИФы недвижимости — это 4% инвестиционных сделок в 2020 году, или около 8 млрд рублей инвестиций из 200 млрд всего инвестиционного объема. При этом такой подход к инвестициям предпочитают пока состоятельные индивидуалы, привлечение массовой розницы с потенциалом выше 2 млн инвесторов — перспектива ближайших лет.

Почему же российские инвесторы начали считать фонды коммерческой недвижимости более привлекательными?

1. Защита от инфляции. Качественно подобранная недвижимость считается надежным инструментом у таких консервативных институтов, как пенсионные фонды и страховые компании. В Западной Европе и США они являются основными владельцами первоклассной коммерческой недвижимости, стабильно приносящей рентный доход. Офисы, торговые центры, промышленные объекты и даже рекламные щиты, больницы и тюрьмы активно используются во всем цивилизованном мире для институционального, коллективного и частного инвестирования.

2. Диверсификация стандартного инвестиционного портфеля. Коммерческая недвижимость обладает рядом особенностей, которые делают ее уникальной, отличной как от корпоративных финансов, так и от ценных бумаг. Например, большая часть коммерческой недвижимости в мире не принадлежит публичным корпорациям, деятельность которых облагается налогом. В основном ею владеют физические лица или учреждения, освобожденные от налогов, или инвестиционные трасты недвижимости (REIT), которые являются публичными и не облагаются налогом на корпоративном уровне.

3. Понятная экономическая природа. Принцип работы фонда легко понять, в отличие от структурированных банковских продуктов, которые сейчас активно продвигаются на фоне падения ставок по депозитам. Фонд приобретает качественно подобранные, действующие и заполненные арендаторами объекты. Интерес пайщика заключается в том, чтобы вкладывать небольшие суммы в объекты институционального качества (класса А), получая доход и при этом не занимаясь управлением недвижимостью.

Как работает ЗПИФ?

Если вы не являетесь квалифицированным инвестором, для вас доступен только один тип фонда — ЗПИФ недвижимости, паи которого не ограничены в обращении. Такой фонд имеет право инвестировать только в действующие, заполненные арендаторами объекты коммерческой недвижимости. Минимальный порог входа для таких фондов установлен на уровне 300 тыс. рублей.

По оценкам нашей компании, за последние пять лет количество рыночных ЗПИФов рентной и коммерческой недвижимости (без учета кэптивных фондов) выросло с трех до 17. Таким образом реализуется интерес инвесторов к продуктам с постоянными денежными выплатами как альтернативе депозитам. Именно рентные фонды наиболее близки по риск-профилю и прогнозируемости к инструментам с фиксированной доходностью.

Активы, которые входят в обеспечение фонда, не принадлежат какому-то физическому лицу, таким образом, их нельзя присвоить, утаить или увезти за границу, их существование не зависит от политических и экономических катаклизмов. Фонд зарегистрирован в ЦБ РФ, который ведет тщательный контроль за его деятельностью. Доходы пайщики фонда получают от арендной платы, которую выплачивают арендаторы объектов (торговой, офисной, логистической недвижимости, которая входит в обеспечение фонда).

Доходность коммерческой недвижимости напрямую зависит от арендной платы, арендные платежи индексируются в соответствии с инфляцией в долгосрочном контракте — это основа прогнозируемого роста стоимости и доходности актива. Являясь также защитой от волатильности, долгосрочные арендные контракты, содержащие условия индексации ставок аренды на инфляцию, формируют основу для прогнозирования денежного потока и стоимости актива, противостоя резким колебаниям рынка.

Инвестиции в коммерческую недвижимость означают регулярные и прогнозируемые дивиденды (купонный доход), формируемые за счет арендных платежей, а также постоянный прирост капитала, который происходит за счет индексации ставок аренды. Это хорошая альтернатива акциям и облигациям.

Спасет ли коммерческая недвижимость от экономического кризиса?

Еще один интересный вопрос, который задают себе многие инвесторы, — «Как показывает себя коммерческая недвижимость в кризисные периоды, такие, как сейчас?». Этот сектор сохраняет устойчивость практически всегда. Согласно данным ЦБ РФ, доходность комбинированных ЗПИФов в 2017 году находилась на уровне 12,5%, а по итогам III квартала 2020 года значительно выросла и составила 38,5%. При этом доходность ЗПИФов в целом в 2017 году составила 7,2%, в III квартале 2020 года — 14,8%.

«Звездой» уходящего года, безусловно, стала логистическая недвижимость: склады не закрывались на карантин, более того, интерес к ним неуклонно рос с развитием e-commerce. По данным Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ), в первом полугодии 2020-го доля российского e-commerce в общем обороте розничной торговли впервые достигла 10,9% (6,1% в 2019-м) и, таким образом, приблизилась к уровню наиболее развитых с точки зрения онлайн-продаж стран, таких как Китай и США, где этот показатель составляет 29,9% и 13,9% соответственно. Торговая недвижимость испытывала это давление еще до пандемии, и теперь она находится в падении.

Если вы не являетесь опытным инвестором и не знакомы с этим сектором, тогда вам лучше выбрать для начала публичные фонды и купить паи — их можно приобрести как на Московской бирже, так и непосредственно в самом фонде.

На что обращать внимание при выборе фонда?

Если инвестор неопытен и впервые заходит в сектор коммерческой недвижимости, тогда ему стоит выбрать фонд, который инвестирует в стиле CORE. Собственно, это единственно возможный путь для неквалифицированных инвесторов. Для них доступны только те фонды, паи которых не ограничены в обращении. Стиль CORE подразумевает инвестиции в действующие объекты класса А, прошедшие государственную регистрацию и заполненные арендаторами. Очень маловероятно, что в этом случае инвестор потеряет свои деньги, но его интерес к прогнозируемым инструментам с фиксированной доходностью будет реализован вполне.

Существуют также стили Opportunistic и Value-Added, которые означают инвестиции в строящиеся объекты или объекты, которые предназначены для реновации или реконцепции. Однако инвестировать в такие объекты через фонды могут только квалифицированные инвесторы, размер инвестиции при этом составляет от 1 млн рублей.

В коммерческой недвижимости также важны такие понятия, как локация и аллокация. Последнее означает регион размещения, важно, чтобы это был крупный город-миллионник. Что касается локации — объекты недвижимости, входящие в фонд, должны размещаться либо в центре города, либо в непосредственной близи от ведущих транспортных артерий.

Особую роль сейчас играет сектор коммерческой недвижимости — какие-то из них стали бенефициарами пандемии, например склады, какие-то, напротив, пострадали, как торговые центры. Нужно внимательно отслеживать аналитику по каждому сектору перед тем, как выбрать фонд.

Качество коммерческой недвижимости. Повторюсь, если вы не опытный инвестор, то вам лучше остановить свой выбор на фондах, которые инвестируют в недвижимость класса А. Помимо этого, значимые факторы — это ликвидность объектов, входящих в фонд, их заполняемость и целевые арендаторы. Важно, чтобы это были крупные российские или международные компании со сроком аренды, который превышает сроки действия фонда.

Какие риски несут пайщики?

Первый и единственный риск — это низкая ликвидность. Если вы зашли в любую инвестицию, связанную с недвижимостью, выйти из нее сию минуту невозможно — начиная от обычной продажи квартиры и заканчивая паем в инвестиционном фонде.

Выйти из фонда и получить доходность к погашению можно только при продаже объектов и завершении деятельности фонда, ежеквартально выплачивается только купонная доходность. В среднем фонды коммерческой недвижимости в России действуют до пяти лет. В них отсутствует механизм автоматической пролонгации, и это не совсем удобно, ведь качественная коммерческая недвижимость стоит миллиарды рублей. Когда заканчивается срок действия фонда, такие объекты необходимо продать, и здесь могут возникнуть проблемы, связанные с текущей конъюнктурой рынка или отсутствием покупателей. В этом случае придется провести общее собрание пайщиков для продления жизни фонда, а это трудно сделать, когда их тысячи.

Не стоит также забывать о том, что ЗПИФы коммерческой недвижимости хоть и являются хорошей альтернативой депозитам, но имеют меньшую ликвидность. Стать пайщиком такого фонда можно только при его формировании или проведении допэмиссии, а выйти — только после окончания срока действия фонда. Повысить ликвидность таких фондов могут планы Московской биржи, которая в 2021 году намеревается создать сервис по размещению паев.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

nttt nttttu0412u043eu0439u0434u0438u0442u0435nttt ntttu0438u043bu0438nttt nttttu0437u0430u0440u0435u0433u0438u0441u0442u0440u0438u0440u0443u0439u0442u0435u0441u044c.nttt ntt nt»>’ >

Источник: www.banki.ru