Что такое жилой комплекс бизнес

В 2015 г. покупателям квартир Московской агломерации предлагалось больше 1100 новостроек на самых разных условиях – от «ипотеки с господдержкой» и «рассрочкой на 18 месяцев», до «трейд-ин» и лизинга апартаментов. При этом большинство жилых комплексов эконом- и комфорт-класса, какими бы они продвинутыми ни казались, по сути, представляют собой однообразные бездушные коробки с минимальным набором социальной инфраструктуры, в которых неуютно и неудобно жить, заниматься малым бизнесом.

Гигантские, скучные объемы, угнетающие сознание и фактически производящие «социальное насилие» над жителями. Есть, конечно, комплексы – исключения из этого правила, но их доля на рынке видится менее 8%, а представленные в них «бонусы» представляют скорее нижний порог европейской нормы, чем «превышение ожиданий» жителей мегаполиса. Прогресс в улучшении «социального качества» многоквартирных домов есть (чего стоят усилия Правительства Москвы по принудительной модернизации типовых серий жилых домов до 2016 года), но улучшения пока касаются больше общего конструктива и деталей технической отделки фасадов. Целенаправленное же формирование активной социально-культурной и предпринимательской атмосферы в новых жилых комплексах если и происходит, то в большинстве случаев очень робко, ограничено или вообще не далее бумажных архитектурных концепций.

ЖК Болконский. Жилой комплекс бизнес-класса от компания RBI. Что получилось? / #КРУГЛОВ_НЕДВИЖИМОСТЬ

Разные застройщики массового жилья (элитные комплексы здесь не рассматриваются) приступили к решению означенной проблемы по-разному. Кто-то, как например, «Мортон», «Сити-XXI век», «Лидер» и Urban Group продвигают формализованные «гуманные» концепции жилых кварталов: «Мортонград» (создание при жилых комплексах бизнес-инкубаторов и Русских культурно-просветительских центров), «Миниполис» (сдача коммерческих помещений в аренду предпринимателям-жильцам, соседские клубы), «UP!-квартал» (качественная архитектура и ландшафтный дизайн, консьерж-служба), «Города для жизни» (авторская индивидуальная архитектура, «двор без машин»), соответственно. Кроме того, компании «Мортон» и «Сити-XXI век» работают над формированием особой, ориентированной на укрепление традиционных ценностей, атмосферы в построенных ими школах и детских садах. В «Миниполисах» и «Городах для жизни» стимулируется развитие местного малого бизнеса в помещениях первых этажей, для чего последние (или часть из них) не продаются на рынке, а передаются в аренду специально подобранным предпринимателям из числа самих жителей комплекса. Причем подбор будущих арендаторов-предпринимателей начинается уже на этапе продажи квартир.

Up-квартал «Сколковский»

Миниполис «Радужный»

Реализация концепции «Мортонград» сопровождается такими необычными ходами, как, например, проведение в 2014 году международного архитектурного конкурса на концепцию культурных центров, победителем которого стало молодое московское бюро с оригинальным проектом «Дача во дворе» (абсолютное попадание в тренд).

Мортонград «Путилково»

Другие крупные застройщики региона также ищут пути повышения нематериальной ценности проживания в своих жилых комплексах. Например, TEKTA GROUP в своей концепции «Надмосковье» делает акцент на профессиональном ландшафтном дизайне (правда их комплексы скорее относятся к бизнес-классу).

Чем отличаются КЛАССЫ ЖИЛЬЯ. Подробный разбор всех классов жилья в новостройках 6+

Проект «Надмосковье»

Компания «Самолет девелопмент» особое внимание уделяет созданию качественных спортивных площадок с тренажерами (фитнес на свежем воздухе). Застройщик ROSE GROUP реализует формат жилого строительства «Микрогород» (проект «В лесу»), главной особенностью которого является реализация градостроительного принципа «квартал» (в европейском понимании), в котором «секции домов имеют свой уникальный дизайн, с узнаваемым выразительным фасадом, образуют защищенное внутридворовое пространство, где располагаются уютные и безопасные детские площадки, а также скверы для прогулок и зоны для занятий спортом». Другим достоинством этого проекта является благоустроенный и освещенный в ночное время парк площадью 7 Га с каскадом прудов (естественные «кондиционеры»), извилистой сетью пешеходных дорожек.

Микрогород «В лесу»

В июле 2015 г. Культурный центр компании RDI в рамках стратегии «Живи увлеченно» запустил на пилотном жилом комплексе «Ново-Молоково» сервис постпродажного обслуживания «Службу Городских сервисов» (СГС).

Представленные примеры жилых комплексов подтверждают развитие «гуманного» тренда в современной архитектуре. Видимо в скором времени следует ожидать появления общепринятой классификации массовых жилых комплексов с активным использованием показателей человеческого потенциала и доли жителей ЖК из категории «креативного класса».

Среди первопроходцев «гуманного» тренда можно назвать «зеленый» интерьер от прославленного архитектора Нормана Фостера, правда, в головном офисе английской страховой компании. На московском же рынке жилой недвижимости пионером «гуманного» тренда была компания «Ведис Групп» с микрорайоном «Марфино».

Проект Н.Фостера

Микрорайон «Марфино»

Каждый из перечисленных примеров концептуальных кварталов носит во многом экспериментальный и ограниченный характер. Системно же, затронутая проблема может решаться только в рамках концепции «всеобъемлющего планирования» – целостно спроектированного, детально просчитанного и предварительно протестированного комплекса «околодевелоперских» элементов.

По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова: «Мы должны думать о людях, которые здесь живут и работают. Чтобы они не уезжали в Сеул, Париж или Лондон». Как создать комфортную жилую среду для «креативного класса»? Радикально поднять качество жизни в массовых ЖК можно путем реализации трех подсистем:

– Трансформация первых трех этажей жилых домов в территорию развития для: эко-рекреации, местного малого бизнеса и внутреннего туризма. Например, при проектировании необходимо учитывать и последующее создание адаптированных коммерческих помещений для таких видов малого бизнеса, как: торгово-гаражный комплекс с автотехклубом, автомойкой, шиномонтажом; двухэтажные гаражи в качестве склад-офисов для микробизнеса; фитнес-центр, хостел или мини-гостиница, небольшая теплица с зеленью или розарием, крафтовая пивоварня или сыродельня с дегустационным залом.
– Культурное оживление внешних и внутренних пространств (скульптуры, бюсты, таблички, панно, постеры, стрит-арт, мини-музеи).
– Грамотная IT-поддержка всего комплекса активностей и пассивностей (это Интернет и строительное информационное моделирование – BIM).

Самое сложное в реализации – это подсистема трансформации первых трех этажей ЖК. В свою очередь она включает в себя три группы качеств:

– Пористая структура помещений – разноэтажная и визуально разнообразная – для скорости 5 км./ч.
– Озеленение кровель и интерьеров, включая зимние сады, водные поверхности, микро-парки и сити-фермерские теплицы. Обязательно с автоматизированной системой эксплуатации. Здесь же дизайнерское оформление входных групп (например, в виде деревянных срубов или в стиле «офис а-ля Яндекс»).
– Запуск «джентельменского набора» из точек притяжения малого бизнеса. Это крафтовая пивоварня, пекарня, автотехклуб, баня с детским бассейном, семейные кафе, военно-патриотический детский клуб с тиром, батутом и скалодромом. В идеале сам Застройщик создает физически каждый такой малый бизнес, запускает его и затем передает по конкурсу арендаторам с правом выкупа.

Реализация приведенных качеств возможна только в жилых комплексах эконом и комфорт класса, так как только в них доступна аудитория от 1500 человек, а требуемые инвестиции можно распределить как минимум на 50 тыс.кв.м.

Вторая часть статьи – здесь .

Источник: www.berlogos.ru

Что такое жилой комплекс с точки зрения покупателя и застройщика

Застройщики активно используют понятие ЖК как коммерческое, прибавляя к нему уникальное наименование. Любой дом с квартирами и парой магазинов стали называть жилым комплексом, оперируя этим названием независимо от масштабов проекта. Ограничений на применение понятия нет, потому мы раскроем его более подробно и приведем основные признаки ЖК, имеющие значение для потребителя.

Понятие ЖК — жилого комплекса — не нормативное, оно не раскрыто и не определено в Градостроительном или Жилищном кодексе. Это либо коммерческое наименование объекта, либо вид архитектурно-планировочного решения застройки.

Жилой комплекс это.

Жилым комплексом называют одно или несколько жилых строений (корпусов, многоквартирных домов), расположенных на ограниченной, связанной с ними и благоустроенной территории, объединенных единой архитектурной концепцией (исполненных в едином стиле) и дополненных объектами инфраструктуры.

Основные признаки ЖК

Что можно понять из этого вольного определения? Здесь перечислены основные признаки, на которые опирается девелопер проекта, присваивая ему коммерческое наименование ЖК:

• участок земли выделен под жилое строительство, внесен в генплан, находится в собственности или аренде у застройщика;
• проект предусматривает строительство многоквартирных домов или одного дома (в том числе и многосекционного) независимо от количества этажей;
• на территории имеются или заложены в проект элементы благоустройства — дорожки и площадки, места отдыха, МАФ и озеленение;
• проектом предусмотрено единое управление комплексом одной УК;
• несколько строений имеют одинаковые элементы отделки, созданы в рамках одной концепции, образуют общность с участком и объектами инфраструктуры.

Важным признаком ЖК является не только наличие, но и функциональная связанность объектов инфраструктуры и территории. Это означает, что участок и нежилые объекты на нем рассчитаны на использование в первую очередь жильцами.

Инфраструктура и благоустройство в жилом комплексе

Кроме того, девелопер проекта или застройщик должны создать инфраструктурные объекты, используя собственные средства, а не привязывать ЖК к уже существующим учреждениям. Инфраструктура в виде магазинов, паркингов и стоянок, ДОУ, сервисов и общепита может располагаться в первых этажах корпусов, на участке, в общем стилобате.

Разница между жилым домом и ЖК

Построить дом рядом с действующей школой еще не означает создать ЖК. При отсутствии привязанной к дому на генплане благоустроенной территории, расположенных на ней объектов торговли, сервиса или учреждений социального назначения это будет жилой многоквартирный дом в составе микрорайона, квартала, участка комплексной или точечной застройки.

Где покупать квартиру от застройщика — в ЖК или жилом доме?

Что выгоднее — купить квартиру в ЖК или в жилом доме? Где жилье будет качественнее и дешевле? Ответ довольно сложен, поскольку большинство многоквартирных домов строится по типовым проектам. То есть, качество будет примерно одинаковым. А на стоимость могут повлиять затраты застройщика на инфраструктуру.

Чем больше объектов, тем выше расходы. Но при этом повышается уровень комфортности, что заметно влияет на возможности проживания в доме.

Хотим напомнить, что категория ЖК определяется по единой классификации многоквартирных домов, где рассматривается строение, корпус или дом с элементами благоустройства и оснащенности. А отнести дом к комфорт-классу или категории «бизнес» без дополнений или благоустройства участка невозможно! Потому большинство объектов на рынке новостроек девелоперы стараются вывести в ранг жилых комплексов.

Источник: novostroyker.ru

Бизнес-план жилого комплекса

Отзыв на бизнес-план
коттеджного поселка Открыли кредитную линию на 700 млн. рублей на строительство коттеджного поселка. Разработанный бизнес-план прошел проверку в банке, никаких дополнительных вопросов не возникло.

Панина Л.Р., главный бухгалтер ООО «СтройСервисПлюс»

Отзыв на бизнес-план
строительства деревянных домов При расширении объемов строительства удалось привлечь частные инвестиции в размере 90 млн. рублей. Проведенный всесторонний анализ, подробные расчеты бизнес-плана наглядно показали все преимущества развития проекта.

Трушин Т.Б., г. Казань

Отзыв на бизнес-план
склада Получили 50 млн. рублей от инвестора. Первоклассная работа, грамотные расчеты, профессиональный анализ рынка, понятное описание.

Самойлов Л.Д., Директор склада, г. Москва

Зачем вам нужен бизнес-план жилого комплекса?

1. Для описания своей идеи для инвесторов и кредиторов. Без этого документа привлечь финансирование просто невозможно.
2. Для формирования детального графика работ по проекту и согласования его этапов.
3. Для реализации успешной стратегии по продажам квартир и выхода на плановый срок окупаемости.
4. Для контроля за сроками, бюджетом и качеством исполнения проекта.

Пример бизнес-плана жилого комплекса

Выберите
подходящий вариант

Расширенный
с финансовыми расчетами
с финансовой моделью Excel

Расширенный
с внесением корректировок

Стандартный вариант бизнес-плана

Расширенный бизнес-план жилого комплекса с полным анализом бизнеса и финансовым планом на 5 лет

Расширенный бизнес-план жилого комплекса с полным анализом бизнеса и финансовым планом на 5 лет

Детализированная финансовая модель жилого комплекса

Детализированная финансовая модель жилого комплекса

• Анализ прибыли и рентабельности в разрезе отдельных бизнес-направлений и продуктов
• Анализ рисков и запаса прочности бизнеса по объему продаж, себестоимости и кредитной нагрузке
• Прогноз продаж поквартально на 5 лет
• Прогноз расходов поквартально на 5 лет
• Расчет условий получения и возврата кредита
• Расчет точки безубыточности
• Отчет о Движении Денежных средств поквартально на 5 лет
• Анализ финансовых и инвестиционных показателей

• Анализ прибыли и рентабельности в разрезе отдельных бизнес-направлений и продуктов
• Анализ рисков и запаса прочности бизнеса по объему продаж, себестоимости и кредитной нагрузке
• Прогноз продаж поквартально на 5 лет
• Прогноз расходов поквартально на 5 лет
• Расчет условий получения и возврата кредита
• Расчет точки безубыточности
• Отчет о Движении Денежных средств поквартально на 5 лет
• Анализ финансовых и инвестиционных показателей

Корректировка бизнес-плана под ваши цифры силами наших аналитиков в течение 5-и рабочих дней