В зависимости от качества офисы делятся на три основные группы — A, B и C. В общем случае, офисы класса A расположены в новых или недавно отремонтированных зданиях, класса B — в зданиях, построенных или отремонтированных в течение последних 10 лет, класса C — в зданиях, возведенных или отремонтированных более чем 10 лет назад. Однако дата строительства и качество ремонта — это еще не всё.
Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются помещения класса A. Компания Colliers выделяет 10 ключевых характеристик, присущих этому типу офисов.
Престижное местоположение
Офисы класса A находятся в местах с хорошим транспортным сообщением, рядом с основными объектами инфраструктуры и парками. Немаловажную роль играет престижность локации. Например, к классу А принадлежат многие офисы рядом с Белым домом и Капитолием в Вашингтоне.
Как правило, к офисам класса A относятся высотные здания в центральных деловых районах крупных городов.
Новизна
Важную роль играет состояние здания относительно даты его постройки. Новизна — это черта, присущая зданиям класса A. Однако к этому типу могут также относиться вторичные помещения, отремонтированные в соответствии с высокими стандартами качества.
Особенности классов жилья в новостройках: стандарт, комфорт, бизнес, элит
Оснащенность объектами инфраструктуры
Объекты инфраструктуры здания могут быть обязательными (например, парковка) или желательными (терраса на крыше Именно они отличают одно здание от другого. Как правило, офисное здание класса A имеет торговые точки, кафе, химчистку и банкоматы.
Узнаваемый стиль
Зданиями класса A зачастую становятся достопримечательности, популярные строения, спроектированные известными архитекторами и выдержавшие проверку временем. Пример таких зданий — лондонский небоскреб спроектированный компанией Foster and Partners.
Надежная строительная система
Здание класса A оснащено надежным инженерным оборудованием: эффективными системами вентиляции и отопления, исправными системами пожарной безопасности, высокоскоростными лифтами, количество и мощность которых способны удовлетворить нужды работников.
Качественная отделка
Отделка как офисов, так и мест общественного пользования внутри здания должна быть качественной и отвечающей требованиям арендаторов.
Соответствие техническим параметрам
К этой категории относятся такие факторы: расстояние между колоннами, глубина оконного проема, высота потолков, рейтинг LEED. Всё это должно соответствовать строительным нормам.
Высокая стоимость аренды
Офисы класса A высоко ценятся на рынке, поэтому и стоят дороже, чем офисы классами ниже. Например, по данным Savills, офисы класса A в Лондоне в феврале 2015 стоили класса B —
Лучшие арендаторы
Имидж здания класса A поддерживают компании, снимающие в нем офисы. С точки зрения фирм, роскошный офис в известном здании, за который платится высокая это своего рода визитная карточка, привлекающая клиентов и обеспечивающая достойные условия труда работникам. Поэтому, как правило, офисы класса A арендуют дорогие компании с хорошей репутацией. Например, в здании Tower 185, четвертом по высоте в Германии, расположенном во Франкфурте, ключевым арендатором является компания PricewaterhouseCoopers (PwC).
Известные владельцы и управленцы
Имена и репутация компаний, владеющих и управляющих зданием, обычно говорят сами за себя. Пример — небоскреб One Bryant Park, принадлежащий финансовому конгломерату Bank of America.
Юлия Кожевникова, Tranio.com
Поделитесь статьей
Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.
Турция
Дубай
Греция
Паспорта и ВНЖ
Получайте свежие статьи по почте
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
Источник: tranio.ru
Офисная недвижимость, особенности классификации
Рынок офисной недвижимости сегодня переживает бурный рост и, как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима классификация основополагающих определений и терминов.
Мировая и российская практика классификации
В мировой практике офисные здания делятся на категории «А», «В» и «С». В большинстве случаев границы между классами довольно размыты. Часто при оценке офисного помещения класса «С» заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса «В», и удивляется, почему его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.
В США классификацию офисных помещений устанавливают такие организации, как Совет международных норм и Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости. В России на данный момент существует несколько попыток разработки классификации объектов различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости:
В 2008 году НП «Гильдия Управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД) разработала и приняла собственную классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. Целью классификации стал маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. В 2002 году ГУД уже пыталась вывести на рынок подобную систему классификации, но она не прижилась, так как не была востребована рынком. Сегодня многие специалисты рынка недвижимости пользуются именно этой классификацией.
В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу.
В профессиональном сообществе логистов, девелоперов, аналитиков и оценщиков постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громоздкость. Вместе с тем, нельзя сказать, что ситуация с классификацией офисных помещений совсем критическая — некий обобщенный стандарт на рынке есть. Вслед за мировым сообществом в нашей стране все офисные помещения в зависимости от качества делятся в порядке ухудшения на классы «А», «В» и «С». Есть и категория «D» — это совсем экзотика, но некоторые участники все-таки используют такое обозначение. Это связано с тем, что большая часть помещений и зданий являются наследием советской эпохи, не имеющего аналогов в современном мире, и часто назначить им даже класс «C» не представляется возможным.
Класс «А»
Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс «А» должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса. Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города (для Москвы стандартом служит Центральный административный округ), в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения.
В основной своей массе это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку.
Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а архитектурное решение должно быть от известного и уважаемого авторитета в этой области.
В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А постоянно повышаются . Появились т.н. интеллектуальные здания (или умные офисы ), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства; контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса систем. На этом фоне многие бизнес-центры, построенные в 90-х годах и позиционировавшиеся как офисы класса А, не выдерживают конкуренции с новыми постройками и становятся офисами ниже классом.
Преимущественно, арендаторами офисных помещений в бизнес-центрах класса А являются иностранные компании и крупнейшие представители российского бизнеса. Для более точного определения этот класс делят на три подкласса: «А1», «А2», «А3». Иногда практикуется деление на «А+, «А», «А-» либо «А++», «А+», «А», что по сути одно и тоже). Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного и они, скорее, носят косметический характер.
Подкласс «А1»
Этот подкласс характеризуется следующими качественными свойствами:
Источник: www.realto.ru
Классификация офисных помещений
Офис – это помещение любой организации и, именно по нему можно ориентироваться, как компания относится к своей деятельности и своим клиентам. Развитие общества диктует новые требования для организации деятельности компаний.
Для этого, здания, где размещаются офисы должны соответствовать ряду качеств. Чтобы упростить процесс выбора помещения для аренды, существует классификация офисов с перечнем определенных качеств.
При создании своего бизнеса нужно учитывать престижность и комфорт помещения, предназначенного под офис. Для этого введена классификация офисов в виде шкалы: А, В, С, D.
Общие сведения
Каждому виду соответствуют свои качества. Первые две категории (класс «А» и «В») разделены на несколько подвидов. Знание качеств помещения нужно учитывать при подборе офиса под конкретный вид бизнеса. Арендатору проще ориентироваться среди большого разнообразия вариантов на рынке недвижимости, а также в стоимости аренды, зная к какому классу можно отнести его компанию.
Подробности
Офисы класса «А»
Это – наиболее престижные типы недвижимости, используемые для размещения бизнеса. Как правило, они располагаются в современных деловых центрах, где созданы наиболее удобные условия для деятельности офисов.
При строительстве данной недвижимости строго выдержаны инженерные условия. Планировка помещений соответствует современным требованиям, отделка выполнена с использованием высококачественных материалов.
Как правило, находятся они в элитных районах, расположенных в центре города с удобным подъездом к объекту. Для работающего в таких офисах персонала созданы комфортные условия для деятельности, быта и отдыха.
Арендаторами офисов класса «А», чаще всего, являются крупнейшие компании либо филиалы иностранных предприятий.
Класс «А» соответствует всем параметрам современных сооружений и включает в себя:
— централизованную систему управления объектом,
— оснащение ультрасовременной системой пожарной безопасности,
— высокие потолки (около 3 метров),
— скоростные лифты с ожиданием не более полминуты,
— оснащение качественными системами связи, охраны и коммуникаций,
— наличие комфортных зон отдыха, залов для заседаний, зоны reception,
— наличие качественной системы кондиционирования,
— наличие наземной либо подземной охраняемой парковки.
Офисы класса «А» можно условно разделить на подклассы: «А1», «А2», «А3», имеющие минимальные отличия друг от друга. Подобное разделение нужно для более детальной характеристики конкретного объекта.
Для подкласса: «А1» присуще:
— расположение в центре города с удобным подъездом к объекту;
— «возраст» объекта до 3-х лет,
— удобная планировка помещения,
— наличие объектов питания (ресторан, кафе),
— большие окна, способствующие хорошему естественному освещению.
Требования к объектам подкласса «А2» менее строгие в отношении местонахождения. Это может быть относительно новое здание после реконструкции. По параметрам незначительно отличается от первого варианта.
«Возраст» объекта подкласса «А3» может составлять до 30 лет, после масштабной реконструкции. Возможна нерациональная планировка.
Офисы класса «В»
Они мало чем отличаются от офисов класса: «А». Объекты недвижимости имеют категорию «рабочих помещений». В офисах такого плана размещаются сотрудники крупных организаций, не имеющие отношения к топ-менеджменту, а также здесь арендуют площади маленькие фирмы и компании.
Для данных объектов характерно:
— месторасположение в отдаленных от центра города районах,
— «возраст» здания не более 10 лет,
— высота потолков от 3-х метров и качественно выполненная отделка помещений,
— современно оборудованные места общего пользования и зоны для отдыха,
— развитая система услуг объекта и бизнеса.
Офисы класса «С»
Как правило, размещаются в перестроенных под офисные помещения сооружениях «советской эпохи», которые строились без учета современных запросов. Могут быть удалены от центральной транспортной развязки. Ремонт проведен с использованием бюджетных материалов, могут быть перебои с электроэнергией и системой услуг (инфраструктурой). Как правило, уровень обслуживания таких объектов невысокий.
Для данных объектов характерно:
— размещение на городских окраинах в постройках, не соответствующих сегодняшним требованиям,
— «возраст» сооружения свыше 20 лет,
— обычный ремонт и нерациональная планировка,
— возможны проблемы с парковкой (недостаток парковочных мест),
Офисы класса «D»
Не соответствуют современным требованиям. Размещаются, как правило, за чертой города, в перестроенных производственных и административных сооружениях, институтах либо в других, давно возведенных зданиях с устаревшими коммуникациями. Данный сегмент привлекателен для арендаторов доступной ценой. Обычно такой вариант приемлем для мелких компаний, которых не заботит вопрос престижа. Однако, погоня за низкой стоимостью может обернутся «неожиданными» затратами на ремонт.
Для данных объектов характерно:
— отсутствие капитального ремонта,
— нерациональная планировка, несоответствующая требованиям, предъявляемым к офисным помещениям, а также, использование под офис полуподвальных помещений,
— отсутствие систем жизнеобеспечения,
— отсутствие охраняемой парковки,
— отсутствие системы управления объектом.
Итоги
Сегодняшний рынок недвижимости представляет много объектов, которые построены с учетом всех требований и пожеланий современного делового мира. Выбирая офис, каждый арендатор получает то, что ему нужно в соответствии с видом его бизнеса и финансовыми возможностями. Имея понятие о представленной классификации офисов, арендатору легче определить какое именно помещение подойдет для конкретного вида предпринимательства.
Виталий Белов/ автор статьи
Меня зову Виталий Белов и я автор этого сайта, мне 40 лет и я профессионально занимаюсь бизнесом более 15 лет. На моем счету много направлений, в которых я смог попробовать себя. В самом начале пути я открыл свое ИП по ремонту компьютерной техники, а после и свой магазин по продаже ноутбуков, ПК и комплектующих, сейчас это инвестиции в стартапы. Запустил сайт и делюсь опытом с читателями, если вам было полезно или есть опыт, жду ваших комментариев! Желаю вам прибыльного бизнеса!
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Вам также может быть интересно
Бизнес 0 7 222
Назаров Александр Юрьевич: карьерный путь в «Ростехе» длиной в 10 лет Биография российского топ-менеджера
Бизнес 0 7 657
Ведение бизнеса 0 8 379
Проведение тендеров по госзакупкам регулируется двумя федеральными законами – ФЗ-44 и ФЗ -223. Участниками
Источник: onlineserviceip.ru