Перед многими компаниями встает вопрос выбора места для офиса. Большинство предпочитает располагаться в бизнес-центрах. И в этом есть свой смысл. Офис — это внешность фирмы, по которой у ваших клиентов и партнеров создается первое впечатление о вас, так что выглядеть он должен как можно солиднее.
По сравнению с обычными жилыми домами существенно выигрывают помещения в новых, современных и грамотно организованных постройках. Но какими именно достоинствами они обладают кроме тех, что рядом располагают солидные фирмы, таможенный брокер в Санкт-Петербурге, другие именитые фирмы?
Во-первых, аренда в помещении бизнес-центра позволяет существенно сэкономить на посреднике. Найти место в жилых зданиях намного сложнее, а вот выйти на контакт с руководством серьезных заведений проще всего. Достаточно обратиться в компанию и получить информацию о наличии свободных площадей.
Во-вторых, возможность использования готовой инфраструктуры является, практически, самым явным преимуществом такой аренды. В обустройстве всех бизнес-центров уже все заранее продумано для удобства предпринимателей.
Почему выгодно платить каждую неделю 100₽ в бизнес центре не работа?
Как правило, к их услугам предоставлены помещения для ведения переговоров и конференций, есть столовая или кафе для всех сотрудников. Поблизости достаточно парковочных мест. Так что арендовать офис в таком месте намного выгоднее, потому что в противном случае все вышеперечисленное придется организовывать самостоятельно, что очень хлопотно и финансово дорого.
Не придется заботиться о найме уборщиц, потому что в крупных заведениях есть свой штат обслуживающего персонала или у них заключен договор с клининговой компанией. Стоимость всех предоставляемых услуг включена в общую арендную плату.
В-третьих, все новые бизнес-центры обычно располагаются в центральных частях города. Следовательно, добираться туда будет удобно и самим сотрудникам, и будущим клиентам. Скорее всего, основные объекты городской инфраструктуры располагаются рядом. Как правило, это касается всех важных государственных учреждений.
В-четвертых, иметь офис на территории бизнес-центра – это статусно, солидно и современно. Отношение к вашей компании будет совсем иным, если офис располагается в солидном месте. Представьте, кто закажет таможенное оформление товаров в неизвестной фирме, офис которой располагается в небольшом здании на окраине города?
Наверняка, это не все достоинства такой аренды: их намного больше. И, несмотря на более высокую стоимость арендуемых квадратных метров, эти вложения оправдываются многими современными удобствами и предлагаемыми услугами.
Источник: chnsk.ru
Бизнес-центры: расчет на «своего» покупателя.
Торговля в бизнес-центрах имеет свои плюсы и минусы. Одни товары продаются от случая к случаю, другие разлетаются мгновенно. Чтобы получать от торговли в бизнес-центрах стабильный доход, нужно учитывать их специфику
Инвестиции в недвижимость: купить квартиру под сдачу или коммерческое помещение? Считаем выгоду!
В Москве расположено 90 деловых центров наивысшего класса «А» и более 350 – класса «В». Ежедневно в офисы, расположенные в них, приходят сотни тысяч людей. На первый взгляд кажется, что любой бизнес-центр, как заведение, которое посещает множество обеспеченных людей, – клондайк для торговцев. Однако чаще всего это иллюзия.
Магазин, расположенный в самом обычном месте, может приносить своему владельцу куда большую прибыль. Почему так происходит?
Основная проблема бизнес-центров состоит в том, что большинство из них закрыто для сторонних посетителей. Особенно центры класса «А». Одно из главных требований арендаторов дорогих офисов – безопасность. А ее можно обеспечить только при отсутствии свободного доступа в здание. В результате круг потенциальных покупателей в бизнес-центрах сужается до его постоянных «обитателей».
И сложно рассчитывать, что каждый из них будет регулярно делать какие-то дорогие покупки, не покидая рабочего места. Поэтому даже если в офисном здании работают 1000 человек и каждый десятый покупает что-то в одном из магазинов, это очень мало для ведения эффективного бизнеса.
При этом аренда торговой площадки в таком месте может стоить так же дорого, как аренда офиса. Брать меньше арендодателям невыгодно. Они стремятся выжать из всех имеющихся площадей как можно больше. Именно поэтому в проектах многих бизнес-центров изначально не предусматривается мест для размещения киосков и магазинов. Хотя нельзя сказать, что торговля здесь совсем не приветствуется.
– В наших бизнес-центрах специально построены «антресольные» этажи, – рассказывает вице-президент компании «Чайка Плаза» Эльвира Аль Али. – Мы предполагали, что на них можно будет развернуть торговлю всевозможными сопутствующими товарами, и таким образом сотрудники фирм-арендаторов получат дополнительные удобства. Для привлечения торговых фирм мы установили чисто символическую арендную плату – за один магазинчик нужно платить всего $120-130 в месяц. Но даже несмотря на это, активная торговля не пошла. Были попытки торговать чаем-кофе, сувенирной продукцией, мобильными телефонами, цветами. Но со временем эти торговые фирмы уходили, так как работа только на внутренних потребителей не приносила им ожидаемых доходов.
– У нас пытались торговать косметикой, ставить аппараты по продаже снэков, – рассказывает начальник отдела развития и реализации проектов бизнес-центра «Даев Плаза» Татьяна Лючинская. – Но это оказалось невыгодно ни нам, ни торговцам. Поэтому мы эту работу свернули.
Более популярная среди застройщиков концепция – возведение многофункциональных зданий. Офисный и торговый центры объединяются под одной крышей, но имеют разные входы. По сравнению с «чистыми» бизнес-центрами, они, как правило, строятся в многолюдных местах, где велик поток автомобилистов и пешеходов.
– Офис должен быть офисом – считает глава представительства компании Vinette Trading Company (центр «Олимпик-Плаза») Алексей Горинов. – Торговая и бизнес-зона должны быть функционально разделены. В нашем здании сделано именно так. Посетителями торгового центра являются не работники фирм, сидящих в офисном центре, а проходящие мимо люди.
На чем можно заработать?
Какими товарами выгодно торговать в бизнес-центрах? Здесь все зависит от его категории, уровня компаний-арендаторов и количества работающего в них персонала. Последний параметр – один из самых важных.
Несложно посчитать, что торговля теми же цветами вряд ли может принести ощутимую прибыль, если в бизнес-центре трудится 1000-2000 человек. Если представить идеальную ситуацию, что всем сотрудникам – и мужчинам, и женщинам – на дни рождения будут дарить цветы, каждый день на точке будет продаваться не более трех-пяти букетов. А всплески продаж возможны только несколько раз в году – перед 8 марта или 1 сентября.
Такую же логику можно применить в отношении других товаров. Часто в бизнес-центрах пытаются торговать сувенирной продукцией. Но это тоже невыгодно. Как правило, о подарках коллегам сотрудники заботятся заранее. А незапланированные покупки оказываются единичными.
Что касается торговли канцтоварами, то продажи будут тем успешнее, тем ниже уровень арендаторов, снимающих офис. В крупных компаниях канцелярские товары и расходные материалы для оргтехники – бумага, картриджи для принтеров и т. д. – закупаются централизованно и большими партиями. Рядовые сотрудники самостоятельно покупают себе разве что ручки или блокноты. На этой мелочевке опять же много не заработаешь.
Установка аппаратов по продаже газированной воды, соков, горячих напитков и снэков оправдывает себя в тех центрах, где нет продуктовых ларьков и точек общепита. Если речь идет о бизнес-центре класса «А», в котором есть кафе, то его сотрудники скорее предпочтут выпить чашку натурального кофе в комфортной обстановке, нежели покупать менее качественный растворимый напиток в бумажном стаканчике.
Правда, есть и исключения. По словам Эльвиры Аль Али, в одном из бизнес-центров компании «Чайка-Плаза» успешно идет торговля у владельцев продуктового магазина и аптеки.
– Все люди периодически заболевают, но при этом многие вынуждены оставаться на работе. Идти куда-то за лекарствами в случае необходимости проблематично. Поэтому аптека функционирует у нас давно и стабильно. А в магазине хорошо продаются продукты быстрого приготовления, готовая еда, соки, чай и кофе, – говорит она.
Что касается услуг – продажи авиабилетов, изготовления полиграфической продукции, продажи турпутевок, – то они пользуются спросом в деловых центрах только в том случае, если цены на них сопоставимы со среднерыночными. Иначе продажи опять же будут носить случайный характер, что не позволит фирме получать стабильную прибыль.
Итак, чтобы планировать свои будущие доходы от торговли в деловом центре, нужно изначально рассчитывать только на внутренних потребителей. Поэтому, по мнению специалистов, торговля может быть выгодной только в крупных бизнес-центрах, где работает от 5000 человек. В следующем году в Москве ожидается введение в строй нескольких таких крупных центров – площадью более 50 тыс. кв. м. В них прибыль может приносить торговля разнообразными товарами: и парфюмерией, и сувенирной продукцией, и канцтоварами – за счет большого числа потенциальных потребителей.
А вот в небольших «чистых» бизнес-центрах при нынешней стоимости аренды стабильно работать смогут только индивидуальные предприниматели, ведущие небольшой семейный бизнес. Если предприниматель совмещает функции и продавца, и хозяина бизнеса, то тогда месячный доход в $400-500 может оказаться для него приемлемым.
Кстати, в скором времени конкуренцию желающим торговать в бизнес-центрах могут составить сами владельцы зданий.
– Мы хотим, чтобы на нашей территории продавались сопутствующие товары и услуги. Но так как сторонним компаниям это невыгодно, сейчас мы организовываем собственные сервис-бюро, – рассказывает Эльвира Аль Али. – В них можно будет заказывать полиграфическую продукцию, бизнес-букеты, авиабилеты. На этом мы не планируем зарабатывать. Все делается только для того, чтобы нашим арендаторам было удобнее, чтобы мы отличались в лучшую сторону от других бизнес-центров, так как конкуренция на рынке недвижимости достаточно высока.
Источник: www.md-marketing.ru
Как выгодно снять офис в бизнес-центре
Если выбираете офис первый раз, сложно обойтись без ошибок и попасть в яблочко: не прогадать с парковой, правильно составить договор, учесть скрытые платежи и штрафы.
О том, как избежать ошибок и не попасться на уловки собственников, на что обратить внимание при выборе или составлении договора аренды, рассказал Виктор Решетников, директор департамента офисной недвижимости ILM.
Перед поиском помещения
Перед тем как искать офис и перебирать сотни объявлений, определитесь с требованиями, которым должно отвечать будущее помещение. Кроме адекватной стоимости, можно составить два списка критериев — важные и второстепенные. К важным отнесите расположение, планировку, инженерное оснащение, безопасность, близость точек питания, парковку.
Простоe подключение, удобная интеграция, 20 способов оплаты. Подключите приём платежей через ЮKassa.
Пример важных критериев:
— В Пресненском районе Москвы.
— Не дальше 10 минут пешком от метро.
— Не менее 5 машиномест на парковке.
— Планировка Open Space.
— Круглосуточный доступ в офис.
— Место для комфортной работы 10 сотрудников — 70 кв. метров.
Как посчитать нужную площадь? По норме СанПиНа 2.2.2/2.4.1340-03 на каждого работника в офисе должно быть не меньше 4,5 кв.м. Добавьте сюда проходы, места под шкафы, гардероб. Из нашей практики площадь офиса можно оценивать из расчета 7-10 квадратных метров на человека. Заранее подумайте, сколько людей у вас будет через 1-2 года.
— Общепит в шаговой доступности.
Подумайте, нужен ли вам офис. Бывает, что в команде 3-4 специалиста, а остальные работают на удаленном доступе. Или стартап пробует бизнес-модель и много людей ему не нужно. Тогда логичнее не торопиться с арендой. Лучше снять несколько мест в коворкинге. Здесь есть все необходимое — офисная техника, рабочие места, секретарь и «переговорки».
Стоимость рабочего места в коворкингах получится дешевле, чем в собственном офисе.
Где и как искать офис
Искать офис можно двумя способами:
1. При помощи консалтинговой компании.
Консалтинговая компания — это посредник, которому платит собственник коммерческой недвижимости. У нее в распоряжении актуальные данные по рынку. Как правило, уже в день обращения вы получите подходящие предложения. Таких компаний много и в Москве, и в Санкт-Петербурге, и в крупных региональных городах. Те, что на слуху — ILM, Off.ru, Fortex, Caos, JLL, Knight Frank.
Плюсы обращения в консалтинговое агентство — вы быстрее найдете подходящий вариант, вам помогут оформить документы, снижается риск нарваться на мошенника-арендодателя. За последний пункт агентство отвечает репутацией. А еще профессиональный брокер всегда знает среднерыночную ставку аренды в каждом бизнес-центре и помогает добиться максимального дисконта.
Агентство берет на себя осмотр, подготовку и согласование коммерческого предложения, разбор договора, юридическое сопровождение, а в некоторых случаях — помощь с отделкой и даже организацию переезда.
Самостоятельно вы можете искать коммерческую недвижимость на сайтах-агрегаторах: Авито, Циан, Яндекс.Недвижимость, Арендатор и т.д. Здесь есть шанс найти интересные объявления, зато поиски обещают быть долгими и мучительными. В онлайн-каталогах встречаются не всегда актуальные предложения, а зачастую и снятые с рынка.
Можно с первого звонка договориться о просмотре, но чаще вы услышите, что условия в объявлении некорректны. Такие поиски могут затянуться на несколько месяцев. Если вопрос поиска помещения срочный, лучше обратиться к профессионалу.
Самому ходить по улицам нет смысла. Все предложения уже есть в интернете. Газеты или бумажные объявления используют редко. Искать «ногами» нужно, если вы ищете место с хорошей проходимостью. Например, открываете пекарню или кофе навынос.
Тогда можно стать у точки с кликером, чтобы считать людей. Но это из разряда маркетинговых исследований, а не поиска офиса.
Есть вариант взять помещение в субаренду. Большой плюс подобного формата — привлекательная стоимость. Но перед заключением договора субаренды обязательно проверьте договор арендатора с собственником, в нем должно быть разрешение на сдачу помещения в субаренду.
Осмотр помещения
Перед тем как войти
Обратите внимание, загружена ли парковка, какого она размера и удобно ли к ней подъехать на личном автомобиле. Посмотрите, сколько на самом деле идти до метро или остановки общественного транспорта. Есть ли рядом инфраструктура — кафе, магазины, химчистки. Посчитайте, сколько точек питания возле вашего потенциального офиса — сотрудникам нужно где-то обедать.
Можно даже зайти в пару мест и оценить, дорого ли здесь кормят. Это быт, но он определяет комфорт.
Сразу на входе
Смотрите, есть ли ресепшн, как организована охрана, как устроена система контроля и управления доступом. Узнайте, записывает ли охранник посторонних, проверяет или нет документы. Если охрана бдит, по этажам не будут ходить посторонние, и во время работы к вам в офис не ворвется консультант Орифлейм. Поднимаясь на этаж, обратите внимание на чистоту в лифтах, температуру в здании — должно быть тепло зимой, прохладно летом.
Инженерные коммуникации
Обратите внимание на системы центрального кондиционирования и вентиляции. Они должны быть исправны и нормально работать. Проверьте количество розеток в помещении. Узнайте, какую нагрузку они выдерживают: не вылетят ли пробки, если в одну розетку подключить МФУ и шесть стационарных компьютеров. Хорошо, если в помещении уже будут проложены структурированные кабельные сети для быстрого подключения рабочих мест к интернету и телефонии.
Состояние ремонта
Если помещение с ремонтом, проверьте состояние кухни и санузла. Не должно быть сломанной сантехники или другого оборудования. Пройдитесь по всем помещениям — убедитесь, что нет посторонних запахов, не пахнет сыростью, плесенью и не тянет из соседнего офиса разогретым борщом.
Спросите у соседей
Узнайте у других арендаторов насколько им комфортно в данном бизнес-центре.
Узнайте подробности
Приготовьтесь к тому, что платить придется не только за помещение. Стоимость аренды состоит из нескольких частей:
1. Базовая ставка. Это та часть денег, которая ложится в карман арендодателю.
2. Эксплуатационные расходы. Сюда входит плата за охрану офисного здания, обслуживание инженерных сетей, уход за территорией, вывоз мусора, уборка и мытье окон в здании плюс все услуги управляющей компании, которые обеспечивают работу офисного здания.
3. НДС. Сразу уточните, включен налог в стоимость аренды или нет.
4. Коммунальные расходы. В половине случаев это электричество по счетчику. Иногда в коммуналку входит отопление, вода и электричество. Уточните, кто и в каком объеме оплачивает эти расходы. Если коммуналку платите вы, не забудьте проверить все счетчики, переписать и внести в договор и акт приемки-передачи актуальные показания на дату вашего фактического въезда.
5. Парковка. Уточните, положена ли вам парковка и сколько мест вы получите. Как правило, количество мест зависит от занимаемой вами площади офиса — чем больше, тем больше машиномест. Спросите, фиксированные они или нет. Если нет, то вы будете платить не за места, а за возможность припарковаться, если кто-то не сделает это раньше вас.
Иногда собственник помещения указывает единую ставку аренды, в которую входят все вышеупомянутые пункты или часть из них.
Если хотите сэкономить, торгуйтесь по базовой ставке. Остальные расходы фиксированные и уменьшить их, отказавшись, например, от уборки, чаще всего не получается.
На что еще обратить внимание?
Арендные каникулы. Если помещение без ремонта, вы можете получить отсрочку по оплате пока ведутся отделочные работы. Как правило, так можно получить 1-2 месяца арендных каникул в зависимости от метража помещения.
Охрана. Как работает, как и кого пропускает. Узнайте, до скольких можно находиться в офисе, как получать дополнительные карты для прохода в здание, сколько они стоят и что делать, если теряешь свой электронный ключ.
Индексация. Если договор долгосрочный, скорее всего, в нем будет прописана ежегодная индексация — стоимость аренды будет каждый год увеличиваться на оговоренный процент. Это обычная рыночная практика, но обратите внимание, устраивают ли вас такие условия.
Управляющая компания. Не всегда собственник управляет зданием. Это может быть сторонняя управляющая компания. Она либо сдает офисы, либо организует обслуживание бизнес-центра или же занимается и тем, и другим. Соберите отзывы о ней, уточните стоимость дополнительных услуг — например, вызов сантехника или услуги электрика.
Коммерческое предложение
Если помещение нравится, а условия, озвученные собственником, устраивают, следующим шагом вы должны получить коммерческое предложение. КП — не формальность. Это обязательный документ, в котором оговариваются все финансовые условия и положения по будущей сделке. В коммерческом предложении может быть от 15 до 30 пунктов:
— сроки, в которые будет подписан договор;
— кто будет регистрировать договор (если он долгосрочный);
— порядок страхования имущества и ответственности перед третьими лицами;
— период и возможность расторжения договора — например, с уведомлением за 3 месяца;
— депозит, размер которого, как правило, варьируется от 1 до 3 месяцев;
— если собственник сам делает ремонт, в КП прописывают, что и в какие сроки будет сделано.
Коммерческое предложение подписывают обе стороны сделки. На согласование условий уходит не меньше недели. Это нужно, чтобы финансовая составляющая была заранее определена и на стадии договора не возникало лишних прений сторон.
Договор
Следующий этап — договор. Перед подписанием попросите собственника предъявить все юридические документы:
— Документы, подтверждающие полномочия подписанта;
— Документ на право собственности помещения, здания.
Если к зданию прилегает наземная парковка, на которой вам предлагают арендовать машиноместо, проверьте правоустанавливающие документы и на нее. Вы должны проверить, принадлежит ли парковка собственнику.
С вашей стороны нужны точно такие же документы плюс выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
Бывает, что помещение сдает не собственник, а арендатор. Проверьте, есть ли в его договоре пункт о разрешении на субаренду. Иначе договор могут расторгнуть в одностороннем порядке без возврата денег.
Не торопитесь подписывать договор. Внимательно изучите его с юристом. Еще раз обратите внимание на финансовые составляющие. Ответственно отнеситесь к словам «в одностороннем порядке». Например, не должно быть пунктов о том, что арендодатель по собственной инициативе и без согласования с вами может:
— увеличить размер оплаты и индексации;
— разрешить проходить на вашу территорию третьим лицам;
Изучите все пени, штрафы и неустойки — их размер и условия. Если этого не сделать, можно столкнуться с существенными затратами.
Например, вам надо через неделю выезжать из офиса. Вы предупреждаете об этом собственника. В договоре прописан минимальный срок уведомления о расторжении договора — полгода. Депозит составил 2 месяца аренды. В этом случае не получится сразу расторгнуть договор аренды.
Придется сначала выплатить штраф.Серьезные штрафы могут быть предусмотрены за курение или употребление спиртного на территории.
Акт приемки-передачи помещения
Укажите в договоре, что принимаете офис после подписания акта приемки-передачи помещения. Изучите все недостатки — сломанные краны, шум в системе вентиляции, старая розетка на входе. Укажите недостатки в акте, пропишите, кто, за какие средства и в какой срок их обязуется устранить. Опишите всю технику и мебель, укажите их состояние. Так с вас не возьмут лишнего после окончания аренды и не придут за мифической «плазмой», которая якобы здесь всегда стояла.
Источник: yookassa.ru
