Рынок аренды ждут потрясения. Арендаторы получили право на отсрочку платежей в 2020 году, а также уменьшение размера платы, если использовать объекты было невозможно. Что будет с арендодателями, юристами и судьями, попытались спрогнозировать наши эксперты. Судя по всему, закон писали в спешке, он повлечет за собой немало юридических рисков.
В среду, 1 апреля, вступил в силу закон об экстренных мерах в связи с распространением нового типа коронавируса. Правительство получило право объявлять режим чрезвычайной ситуации. А также вводить новые меры поддержки бизнеса в том, что касается аренды, банкротств и госзакупок.
Видимо, на случай, если пандемия потребует более жестких мер и они нанесут еще более тяжелый удар по экономике. Эти нормы во многом бланкетные – это значит, что их еще дополнят и конкретизируют. Но уже сейчас представители бизнес-сообщества и юристы активно их обсуждают и пытаются понять, что всех ждет.
Общую оценку дал партнер VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Транспортное право группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Банкротство (споры high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа Страховое право Профайл компании × Игорь Чумаченко. По его мнению, меры явно недостаточные. Закон не предлагает действенной помощи, которая поможет бизнесу сохранить рабочие места и продолжать выплачивать зарплату согласно требованиям президента и правительства. «По сути, затраты на реализацию «антикризисных» мер переложены на бизнес», – отметил эксперт.
Перспективы арендного бизнеса. БУДУЩЕЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. То, что вам никто не скажет
В частности, пока нет указаний, что задействуются средства Фонда социального страхования, куда бизнес много лет перечислял значительные средства, или Фонда национального благосостояния, приводит пример Чумаченко.
Портал «Право.ru» поинтересовался у экспертов, как они оценивают изменения для арендаторов и арендодателей.
Кратко о законе: что поменяется в арендных отношениях*
1. Арендодатель по требованию арендатора обязан будет предоставить «отсрочку оплаты за 2020 год» (условия и сроки пока не уточняются, их установит правительство).
2. Изменить размер арендной платы можно в любое время и любое количество раз по соглашению сторон (впрочем, так и сейчас делают).
3. Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость.
* – правила действуют со дня, когда введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Например, в Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, а в большинстве регионов – 19 марта.
ГОТОВЫЙ АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС: Плюсы и минусы покупки коммерческой недвижимости как инвестиции
Отсрочка оплаты и свободное изменение арендной платы
Если договор аренды «старый», то есть заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС в регионе, то арендатор может потребовать у арендодателя отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Арендодатель обязан заключить допсоглашение в течение 30 дней с момента обращения. «Требования к условиям и срокам отсрочки предусмотрит правительство», – говорится в законе.
Раньше власти уже установили послабления для арендаторов государственной и муниципальной собственности. Но теперь изменение касается всех видов собственности и всех договоров аренды.
В разрешении менять арендную плату по соглашению сторон эксперты не видят смысла, потому что это и так не запрещено. На это указывает многочисленная судебная практика. Видимо, еще одно свидетельство того, что закон принимали в спешке.
Уменьшение арендной платы: когда, сколько и на сколько?
Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость. Эта норма вызывает у юристов больше всего вопросов. Хотя именно здесь закон не предусматривает дополнительной возможности конкретизировать нормы.
Что значит «невозможность использования имущества», задается вопросом Александр Куликов из Олевинский, Буюкян и партнеры Олевинский, Буюкян и партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) 13 место По выручке на юриста 25-26 место По количеству юристов 27 место По выручке Профайл компании × . На практике может быть много неоднозначных ситуаций. Например, магазин закрылся для посетителей, но работал на доставку. В офисе никого не было, но продолжали работать расположенные там серверы, а сотрудники трудились удаленно. «Учитывая, что помещения заняты имуществом, а договор аренды продолжает действовать, то выходит, что арендодатель точно так же не мог использовать имущество, как и арендатор», – говорит Куликов.
Закон дал арендатору право уменьшить размер платы, если он не мог использовать недвижимость по назначению. Но даже если офис или магазин закрылись, то там, скорее всего, осталось имущество арендатора. Значит, арендодатель тоже не может использовать свои помещения.
«Не очень понятно, о каком периоде идет речь, – комментирует партнер Адвокатское бюро «А2» Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) × Михаил Кюрджев. – Идет ли речь о периоде, когда недвижимое имущество нельзя было использовать, или за весь 2020 год?» Кроме того, не совсем ясно, как и на насколько будет уменьшаться арендная плата, какова ответственность арендодателя, если он откажется, отмечает управляющий партнер Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × Денис Литвинов.
Также он отмечает, что норма противоречит Гражданскому кодексу – праву арендодателя расторгать договор аренды в случае неуплаты арендных платежей два раза подряд (ст. 619 ГК). «И если в конкуренции двух указанных норм побеждает правило об арендных каникулах, то это привязывает арендодателя к неплатежеспособному арендатору на неопределенный срок», – предупреждает Литвинов.
Что ждет арендодателей, юристов и суды
Поправка об уменьшении арендной платы усилит переговорную позицию арендаторов на переговорах, считает партнер Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Региональный рейтинг. группа Банкротство группа Интеллектуальная собственность группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × Дмитрий Некрестьянов. Если же стороны не договорятся мирно о размере «скидки», то не исключается, что арендаторы вообще не будут платить, пока спор не разрешит суд, считает партнер Пепеляев Групп Пепеляев Групп Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Комплаенс группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Цифровая экономика группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры mid market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Международный арбитраж группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Экологическое право × Алексей Коневский.
У юристов-договорников работы будет достаточно: стоит ждать многочисленных переговоров по вопросу отсрочек и снижения арендной платы, прогнозирует партнер INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Региональный рейтинг. группа Банкротство группа Интеллектуальная собственность группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право Профайл компании × Александр Латыев. «А потом, когда переговоры в основном провалятся, новая работа будет у юристов-судебников», – ожидает эксперт.
Огромное дело «отложенных» исков ждет и суды, которые сейчас фактически приостановили текущую работу. Им придется определять, какое снижение арендной платы законно и справедливо. Судебная система может надорваться под валом дел, прогнозирует Латыев. По его мнению, лучше, если правительство заранее озаботится этим вопросом и выпустит универсальную методику для расчетов.
Судебная система может надорваться под валом «отложенных» дел.
Не исключается, что разъяснения потребуются от Пленума Верховного суда.
Чтобы смягчить удар для арендодателей, Мишустин пообещал дать регионам и муниципалитетам «рекомендации снизить налоги для арендодателей» и объявил, что «меры по противодействию коронавирусу будут рассматриваться как форс-мажор по договорам аренды». Впрочем, судя по уже заявленным мерам, можно предвидеть, что государство и дальше будет скупо на поддержку. Ведь бюджеты регионов тоже пострадают, а налог на имущество – это один из самых существенных источников доходов для субъектов.
Словом, арендодатели очень пострадают. Не только потому, что лишатся денег сейчас, но и потому, что по завершении карантинных мер спрос на аренду помещений снизится из-за кризиса, рассуждает Латыев. Он предсказывает банкротства тех, кто зарабатывал на сдаче в аренду, особенно если они до этого брали кредиты на строительство или реконструкцию своих объектов. А эти объекты будут выброшены на рынок по гораздо меньшей цене, чем они стоили недавно, прогнозирует Латыев.
- Арендаторов любых помещений – отсрочки по платежам в 2020 году (на каких сроках и условиях, скажет правительство) и уменьшение арендной платы, если использовать имущество невозможно (на сколько, вообще непонятно, возможно, будут решать суды).
- Арендодателей – потеря доходов от аренды (вплоть до банкротства).
- Суды – вал исков.
- Юристов – работа на переговорах и в судах, где будут определяться новые условия аренды.
В период кризисов и рецессий выигрывает тот, кто быстро приспосабливается к новым условиям. Поэтому предлагаем онлайн-конференции для юристов:
- 9 апреля – «Налоги и сборы в период пандемии».
- 14 апреля – «Коронавирус и трудовые отношения».
- 16 апреля – «COVID-19 и бизнес: стремительное изменение юридической реальности».
Источник: pravo.ru
Доходность аренды падает. Стоит ли вкладывать в российскую недвижимость сегодня?
Доходность рынка аренды квартир снижается три года подряд. И, например, в Москве инвестиции в жилье в среднем принесут 3,5% годовых. Разбираемся, какие перспективы у вложений в российскую недвижимость сейчас.
«Припарковать» деньги в доходном жилье
- доход от поступления арендных платежей;
- последующая перепродажа жилья по более высокой цене относительно стоимости покупки.
По результатам опросов, половина россиян считают недвижимость наиболее интересным инструментом для инвестиций. Разбираемся, насколько это выгодно и какие есть варианты.
По оценкам ЦИАН, новостройки в России в 2021 году подорожали на 29–38%. Цена на вторичном рынке следовала за ценой на первичном — по расчетам аналитиков Сбербанка, рост составил 20%, ЦИАН оценивает его в 19%. Росстат зафиксировал в 2021 году рост среднемесячной зарплаты по РФ на 12,5%, до 55,7 тыс. рублей. Доходы не поспевают за ценами на недвижимость.
До февраля 2022 года эксперты рынка недвижимости прогнозировали замедление роста цен до 10% из-за возрастающих ипотечных ставок. К маю тональность прогноза сместилась в сторону снижения: так, по данным компании «Метриум», «квадрат» подешевел на 1% за последний месяц весны по сравнению с апрелем. Но сегодня аналитики вновь предрекают рост: по мнению экспертов «ИНКОМ-Недвижимости», после летней просадки на 5–7% осенью цены могут возрасти на 15–20% от текущих уровней. Предлогом для смены вектора экспертных оценок стал перезапуск программы субсидирования ставок (по льготной ипотеке с 22 июня она снижена с 9 до 7% годовых).
Строящаяся инвестпривлекательность
При инвестициях в рынок строящегося жилья риски выше, чем на вторичном рынке:
- виртуальные квадраты сдать в аренду, чтобы компенсировать текущие затраты, нельзя;
- гарантий, что по окончании строительства стоимость «квадрата» вырастет на пропорциональный объем уже понесенных выплат, нет.
При этом вторичный рынок можно хотя бы превратить в источник дохода в виде арендной платы.
На ценообразование квадратного метра жилья в каждом конкретном регионе влияет много факторов:
- доходы населения;
- демографическая фаза (рост или снижение), с которой увязан спрос на жилье;
- снижение уровня безработицы (или появление новых рабочих мест);
- количество вузов и численность студентов, которые нуждаются во временном жилье и готовы арендовать;
- объем вводимого жилья.
Последний критерий считается одним из наиболее важных: при дефиците квадратных метров на рынке жилья стоимость очевидно должна расти, при излишках — снижаться.
По оценке ДОМ.РФ, в 2023 году будет сдано в эксплуатацию 35,4 тыс. квадратных метров, что почти на 30% больше, чем планируется в 2022-м.
По данным Единого реестра застройщиков, к маю 2022 года объем ввода жилья по отношению к аналогичному периоду прошлого года в целом по стране вырос на 40%. Но если смотреть в структуре регионов, согласно оценке ДОМ.РФ, то в мае по отношению к аналогичному периоду 2021-го снижение сдачи жилых объектов уже зафиксировано в Новгородской, Ульяновской, Новосибирской областях и в Москве. Косвенно можно предположить, что в этих регионах на горизонте года-двух из-за снижения объемов может сформироваться дефицит по предложению нового жилья и, как следствие, рост цен.
Покупка квартир: цена вопроса
Инвестиции в покупку жилья в перспективных регионах нужно совершать осторожно и учитывать расходы на поездки в этот регион. По данным Restate.ru, на первичном рынке Челябинска с июня 2021 по июнь 2022 года средняя цена «квадрата» выросла на 84%, до 100 тыс. рублей, в Волгограде — на 57%, до 88,4 тыс. рублей, в Петербурге и Москве — на 43% и 29% соответственно (245 тыс. и 324 тыс. рублей).
Расчет для инвестиции в жилье с учетом ипотеки
Снижение ставки по ипотеке на покупку строящегося жилья до 7% годовых (хотя еще в апреле она была 12%) должно сделать покупку строящегося жилья более доступной и, как следствие, увеличить спрос. Для примера: при размере кредита 6 млн рублей и сроком 20 лет ежемесячный платеж по ипотеке на условиях мая — июня 2022 года (то есть 9% годовых) составлял 53 983 рубля, после снижения до 7% — 46 517 рублей, то есть меньше на 13%.
23.06.2022 15:27
Если оценивать по уровню дохода заемщиков (традиционно на выплату кредита должно уходить не более половины дохода), то по новым условиям доход семьи должен составлять не менее 93 тыс. рублей против 108 тыс. рублей, как это было в мае — первой половине июня.
При привлечении ипотечного кредита доходность инвестиций нужно считать по формуле аннуитетного платежа. В первые годы срока кредита основная доля приходится на выплату процентов.
Если взять за основу стоимость квартиры в 4,4 млн рублей и 20% величину первоначального взноса, то при кредите в 3,5 млн рублей под 7% годовых сумма выплаченных процентов в первый год составит 242 тыс. рублей (задолженность сократится на 126 тыс. рублей). Таким образом, для нулевой доходности приобретенная однушка должна подорожать за год не менее чем на 3% (на сумму выплаченных процентов). С учетом понесенных расходов на оформление сделки — около 4%. За пять лет объем выплаченных процентов превысит 1,1 млн рублей, что повысит цену квартиры еще на четверть.
Покупка инвестиционного жилья на свои средства
Для дохода от роста стоимости жилья необходимо приобретать ее на собственные сбережения без привлечения ипотеки: самое дешевое предложение по Москве в начале июня, по данным агентства «Экосистема недвижимости «Метр квадратный»» — 4,4 млн рублей, в Петербурге — 3 млн рублей. Доходность от вложений пропорционально равна динамике цены на квадратный метр (за вычетом инфляции). Пока все выглядит более чем привлекательно: в I квартале 2022 года, по данным сервиса «Авито Недвижимость», в крупных городах России квадратный метр жилья в новостройках в среднем подорожал на 7% (по сравнению с IV кварталом 2021 года).
Доходность от вторички
По данным рейтинга компании «Этажи», на начало лета текущего года самым дешевым городом по стоимости вторичного жилья стал Челябинск (средняя стоимость «квадрата» равна 65,2 тыс. рублей). Второе место занял Волгоград (84,3 тыс. рублей), на третьем ─ Омск (85,8 тыс. рублей). В столичных регионах, Москве и Санкт-Петербурге, средняя цена была 336,4 тыс. и 216,3 тыс. рублей соответственно.
Весна 2022 года заставила продавцов жилья стать рентодателями, что обрушило стоимость аренды. Аналитики агентства «Мир квартир» на основе средних цен продажи и аренды квартиры высчитали доходность жилья: в среднем по стране этот показатель снизился с 6% в 2020-м до 4,9% годовых на конец апреля 2022-го.
Лидеры рейтингов среди городов России с наибольшей доходностью от сдачи квартир
(на основе соотношения стоимости при продаже и среднего предложения цены аренды)
Город
Ставка аренды, тыс. руб. / мес.
Доходность, %
Динамика доходности, с октября 2021 по май 2022 года, п. п.
Россия (усредненные показатели)
Источник: www.banki.ru
Коворкинги уйдут: что ждет арендный бизнес после кризиса
Директор управляющей компании RED Андрей Брауде подготовил для «Русбанкрота» аналитический материал о текущей ситуации на арендном рынке – что переживает бизнес, какие наблюдаются тенденции и реально ли снижение цен на недвижимость к осени?
Российский арендный бизнес ощутил на себе последствия обвала рубля и пандемии, охватившей весь мир. Закрылись кинотеатры, рестораны и другие развлекательные заведения. Вместе с ними в вынужденный «отпуск» ушли фитнес-центры, салоны красоты, а торговые площади и помещения стрит-ритейла вполне естественно опустели.
При этом объекты офисной недвижимости, например, бизнес-центры, были открыты на протяжении всего «карантина», а сотрудники продолжали работать в обычном штатном режиме с соблюдением мер, предписанных Минздравом. Что изменилось за это время? Например, ввиду снижения доходов из-за предоставления скидок резидентам, мы вынуждено обратили внимание на дополнительное снижение затрат.
Мы оптимизировали расходы (освещение, режим работы лифтов и эскалаторов) и перевели здания в режим максимальной экономии при соблюдении требований безопасности.
Выход из изоляции для игроков рынка недвижимости начался крайне хаотично. С 11 мая на территории Свердловской области постепенно стали снимать ограничения, некоторые резиденты стали возвращаться в офисы.
В этот перечень вошли различные бизнес-организации, представители общепита, готовящие еду на вынос, и некоторые салоны красоты, которым пришлось резко сократить обычный поток посетителей и принимать, в буквальном смысле, по одному клиенту в час. Указы губернатора переписываются каждую неделю, и многие наши партнеры до сих пор не понимают, кому и в каком объеме можно возвращаться к работе, а кому – нет. В ТЦ работают только продуктовые магазины и торговые точки, продающие электронное оборудование, средства связи и товары первой необходимости. Для других бизнесов запрет губернатора продолжает действовать.
Точнее всего ситуацию передает шутка: «Теперь работать и свободно гулять не только можно, но и нельзя».
Конечно, всех волнует вопрос с арендной платой – снизится она или нет. RED прекрасно понимает, что представителям малого и среднего бизнеса сейчас очень непросто, поэтому мы идем на переговоры. Оцениваем ущерб компаний-партнеров, и в зависимости от этого в каждом случае индивидуально определяем дальнейшие действия.
От коронакризиса пострадали обе стороны: и арендаторы, и арендодатели. Мы просто садимся за стол переговоров и, как партнеры, решаем проблемы. Важно, чтобы проверенные временем резиденты остались работать и после пандемии, но не стоит забывать, что и собственники объектов, и управляющие компании сейчас несут огромные убытки.
Поэтому, здесь нужно договариваться и находить компромисс. При этом арендаторам необходимо приспосабливаться к новым условиям и вступать в коллаборации с другими видами бизнеса. Так, рестораны сейчас готовят еду на вынос, что, кстати, пользуется большим успехом. Также наша компания подготовила специальную программу «Антикризис», нацеленную на вывод объектов стрит-ритейла из кризиса – таким образом и мы, как управляющая компания, адаптируемся к изменившимся условиям, запускаем новые механизмы, генерируем новые уникальные идеи и воплощаем их в жизнь.
Коронакризис показал, что спрос на недвижимость будет всегда.
Во-первых, опыт многих компаний доказал, что удаленка снижает производительность работы сотрудников в разы – здесь и отсутствие условий, располагающих к концентрации внимания, и ухудшение коммуникаций. Во-вторых, не будем забывать про потребность людей в социализации. Кроме того, на удаленке многократно усиливается риск утечки информации, поэтому компании постараются как можно скорее вернуться в свои комфортные офисы. А вот коворкинги после пандемии отойдут на задний план, ведь потенциальный потребитель эпохи постпандемии будет «более чутким» к внешней окружающей среде, в том числе и к гигиене. Вряд ли «общественное» рабочее место теперь будет пользоваться таким же успехом, как раньше, ведь ты даже не знаешь, кто до тебя сидел за этим столом.
Ходят слухи, что осенью недвижимость серьезно подешевеет. В кризис инвестиционный спрос на коммерческую недвижимость традиционно снижается.
Также верно и то, что 4-9 месяцев с момента достижения пика кризиса – золотое время инвестора, когда представляется уникальный шанс купить качественный недооцененный объект, получив максимальную скидку. При этом инвестору сейчас надо быть особенно внимательным при выборе объекта.
Цена является далеко не единственным фактором для принятия решения, нужно оценивать перспективы объекта, заглядывая в будущее. Такой выбор можно смело делать при поддержке управляющей компании, которая имеет многолетний опыт подобных решений, защитит от приобретения рискованных активов и в дальнейшем будет отвечать за доходность приобретаемой недвижимости.
Лучшие объекты приобретаются именно в кризис. До конца года мы ожидаем стагнацию на рынке и далее постепенное восстановление баланса. После стабилизации экономической ситуации стоимость коммерческой недвижимости в национальной валюте существенно увеличивается, что позволит обеспечить короткий срок окупаемости актива. При этом надо учитывать, что данный кризис особенный – существует вероятность второй волны (при этом мы и не можем говорить о том, что эпидемия идет на спад) и повторного усиления ограничений, что внесет свои коррективы в темпы восстановления экономики. Можно с уверенностью утверждать, что этот кризис приведет к существенному переформатированию всех сегментов рынка коммерческой недвижимости.
Например, возрастет спрос на магазины шаговой доступности – находясь на самоизоляции, многие осознали, что магазин «у дома» ничуть не хуже находящегося на окраинах гипермаркета.
Подводя итог, мы хотим подчеркнуть, что пока, к сожалению, нельзя точно сказать, как скоро арендный бизнес выйдет из пике. В России люди продолжают заболевать, хоть и видна тенденция на снижение. При этом наш народ не совсем дисциплинирован: многие требования врачей и Минздрава не соблюдаются, а инфицированные спокойно нарушают домашнюю изоляцию и заражают других.
При этом существенно повышаются требования к качеству обслуживания инженерии и санобработке, что создает дополнительные риски. Кризис заставит собственников объектов коммерческой недвижимости полностью пересмотреть свой подход к управлению.
Им предстоит научиться быть гибкими, чутко контролировать рыночную ситуацию и иметь несколько сценариев действий для различных вариантов развития событий и нештатных ситуаций. То, что происходит сейчас, будет показательным с точки зрения оценки арендаторов, как партнеров – будет видно, кто готов решать возникшие трудности вместе с собственником, и с кем оправданы долгосрочные отношения. Также собственникам необходимо существенно повысить свои навыки проведения переговоров с арендаторами, поскольку именно в кризисные моменты особенно часто приходится сталкиваться с неоправданными манипуляциями с их стороны. Еще важнее сейчас уметь разумно контролировать свои затраты, управлять дебиторской задолженностью и учиться грамотно позиционировать объекты на рынке.
Источник: rusbankrot.ru
