Что значит аренда бизнеса

Арендный Бизнес подразумевает получение дохода от сдачи помещения в аренду.

Что такое субарендный Бизнес?

Это Бизнес реализованный на арендованном объекте. Помещение арендуется у собственника на долгий срок и сдается в субаренду небольшими отделами, что дает более высокий месячный арендный поток.

Философия и главное преимущество субарендного Бизнеса.

Чтобы зарабатывать на недвижимости не обязательно покупать ее в собственность, тем самым замораживая десятки и сотни миллионов рублей. Сама по себе недвижимость не дает доход. Можно грамотно использовать чужую недвижимость, тем самым зарабатывая столько же или больше, чем сам собственник.

Почему собственник сам не может сдать помещение нескольким арендаторам?

В большинстве случаев собственники помещений достаточно инертные люди. Владея дорогостоящим активом они предпочитают сдать помещение в «одни руки» и избавить себя от лишних хлопот.

Зачем продавать такой прибыльный Бизнес?

Абсолютное большинство объектов субарендного бизнеса, изначально создаётся на продажу. Рынок субарендного Бизнеса достаточно молодой и очень узкий. На конец 2020 года над созданием объектов такого рода для последующей их продажи работет не более 10 групп людей. Все участники рынка так или иначе знают друг-друга.

О ЧЕМ ГОВОРИТЬ С АРЕНДОДАТЕЛЕМ

И большинство объектов отдают на продажу в нашу компанию, которая также стояла у истоков субарендного Бизнеса. На рынке субарендного Бизнеса вы, практически, не встретите повторных продаж данных объектов, что говорит о их востребованности и высоком интересе со стороны инвесторов.

Создание объектов субарендного Бизнеса — это тоже вид Бизнеса и не скроем, достаточно прибыльный. Поэтому все объекты, которые создаются — предлагаются к продаже. Но до момента продажи, объект генерирует прибыль их собственникам. Поэтому, на рынке субарендного Бизнеса вы вряд-ли найдет продавца, который вам продаст объект ниже рыночной цены.

Я увидел этот же объект у другого продавца.

Объекты субарендного Бизнеса очень востребованы на рынке готового Бизнеса. Нам постоянно звонят посредники, включая самые крупные агентства по продаже готового бизнеса и просят дать на продажу тот или иной объект. Иногда мы идем им навстречу. Но вы должны понимать, что в цене этого объекта будет заложена двойная комиссия. А как известно, за все платит покупатель.

Home

Аренда бизнеса: выгоды собственника — риски арендатора

В практике функционирования значительных по размеру хозяйственных комплексов, со сложной инфраструктурой и большим количеством персонала, возникают вопросы временного возмездного пользования такими комплексами (их частями) для целей извлечения прибыли. Например, аренда гостиничного комплекса как целостного бизнеса или завода по розливу алкогольных (безал­когольных напитков) для производства специальных серий напитков (как и любого другого завода для производства серии продукции — одежды, парфюме­рии, лекарственных средств и проч.) и другие случаи.

Топ-12 Бизнес Идей На Аренде. Бизнес На Аренде. Бизнес Идеи

В таких ситуациях перед менеджментом компаний-владельцев встает масса проблем организационного и финансового порядка. Ведь юридические лица могут владеть не только гостиничными комплексами и заводами по розливу напитков, но и иными активами, выбытие которых нежелательно (например, иные производственные мощности, непрофильные склады, филиалы, осуще­ствляющие независимое от основного предприятия производство), либо име­ются обременения (долги), которые отпугивают потенциального арендатора.

Решение данной задачи возможно двумя способами:

· Аренда имущественного комплекса как суммы основных средств.

· Аренда имущественного комплекса как предприятия.

При всем богатстве выбора другой альтернативы нет?

При принятии управленческого решения по вопросу о выборе наиболее предпочтительного способа передачи в аренду бизнеса с сохранением части имущества за арендатором следует учитывать:

1. В отношении имущественного комплекса. При формировании предприя­тия как имущественного комплекса активы, непосредственно не связан­ные с производственным циклом могут в него не включаться. При этом у арендодателя сформируется два объекта аренды — зарегистрированных (или незарегистрированных) как самостоятельные имущественные комп­лексы. Например, юридическое лицо «Столица» имеет два филиала: «Первопрестольная» — гостиница в Москве, «Северная столица» — гостиница в Санкт-Петербурге. При самостоятельной регистрации филиалов в каче­стве имущественных комплексов арендодатель сформирует два объекта аренды — «Первопрестольная» и «Северная столица», которые могут ис­пользоваться двумя различными арендаторами;

2. В отношении аренды основных средств. Состав имущества, передавае­мого в аренду, при отсутствии зарегистрированного имущественного комплекса определяется волей сторон, закрепляемой в передаточном акте. В этом случае состав имущества, не передающегося в аренду, фор­мирует непосредственно менеджмент арендодателя.

Однако для принятия окончательного решения о способе передачи бизнеса в аренду недостаточно определения возможностей по операциям со структурой и составом объекта аренды. Более детально достоинства и недостатки имеющихся альтернатив проявляются при их сопоставлении по следующим критериям: объект регистрации, расходы на регистрацию, срок подготовки объекта к передаче как приведенный срок реализации сделки (аренды), отнесение эксплуатационных затрат, налогообложение и изменение состава объекта аренды (см. Таблицу).

Сравнение вариантов аренды бизнеса

Передача в аренду основных, средств

Передача в аренду имущественного комплекса

1 объект: договор аренды сроком более одного года

2 объекта: имущественный комплекс; договор аренды

Расходы на регистрацию

Госпошлина за регистрацию договора аренды

Затраты на фор­мирование (инвен­таризацию) и ре­гистрацию имуще­ственного ком­плекса в ГБР

Госпошлина за регистрацию до­говора аренды имущественного комплекса

Срок оформления объекта в аренду

15 -30 дней на регистрацию договора аренды

30 — 45 дней на формирование имущественного комплекса (инвен­таризации); 30 — 45 дней на регистрацию ком­плекса в ГБР

15-30 дней на регистрацию до­говора аренды имущественного комплекса

Отнесение эксплуатацион­ных расходов для целей нало­гообложения

Отнесение и размер эксплуатационных затрат на одну из сторон договора аренды, которая определяется согла­шением сторон

Отнесение и размер эксплуатационных затрат на одну из сторон договора аренды, которая определяется согла­шением сторон

Начисляется и учитывается собствен­ником

Начисляется арендатором, а учитыва­ется собственником

Налог на имущество

Бухгалтерский и налоговый

Общие правила учета аренды недвижимого имущества

Нет прямых указаний в ПБУ и НКРФ по особенностям учета имущества

Способ оформления права аренды

Договор аренды с приложениями по видам имущества

Договор аренды на имуществен­ный комплекс

Регистрация в ГБР выбытия части объекта аренды

Только в отношении недвижимости

В отношении движимого имущества

В отношении недвижимого имущества

Право распоряжения арендованным имуществом

Не вправе распоряжаться арендованным имуществом

Арендатор изна­чально имеет права по распоряжению имуществом

В договоре могут быть предусмот­рены ограничения по распоряжению имуществом

Объектом договора аренды не могут быть обязательства

Необходимость переформирова­ния объекта аренды в ГБР при изменении состава движимого имущества

В состав имущественного комплекса (как предприятия) помимо имущества передаются обязательства, торговые марки

Размер арендной платы

Может опреде­ляться в отноше­нии каждого объекта аренды

Определяется в целом в отношении всего комплекса

ИТОГО

Выводы по итогам сравнения. Сравнительная таблица позволяет сделать следующие выводы по существующим способам аренды бизнеса:

· Аренда суммы основных средств имеет соотношение 1/7 — условно
положительных качеств.

· Аренда имущественного комплекса имеет соотношение 7/5 — условно
положительных качеств.

Выявленное соотношение свидетельствует о том, что более предпочтитель­ной, с точки зрения оперативности, затратности и простоты юридического оформления, является аренда основных средств. Юридическая защищенность, режим амортизации и налогового учета обеих альтернатив — идентичны, опреде­ляются соглашением сторон и требованиями действующего законодательства РФ.

Сложности аренды имущественного комплекса

Наряду с классифицируемыми и сопоставимыми критериями аренды биз­неса существует значительное количество сложностей, подтверждающих пра­вильность выводов из сравнительной таблицы и отрицательно характеризующих аренду предприятия как имущественного комплекса (далее — аренда предпри­ятия). Рассмотрим их подробнее.

1. Технология аренды предприятия

После принятия решения о передаче в аренду предприятия на подготови­тельной стадии собственник имущественного комплекса должен осуществить его полную инвентаризацию. В ходе инвентаризации проверке подвергается не только движимое и недвижимое имущество, но и все налоговые и финансовые обязательства арендодателя. Инвентаризация является способом удостовере­ния состава передаваемого предприятия (императивная аналогичная норма о чем содержится в ст. 561 ГК РФ «Удостоверение состава продаваемого пред­приятия»). Пункт 1 указанной статьи предписывает: «состав и стоимость про­даваемого предприятия определяются на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации».

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица (например, при передаче в аренду) оно не прекращает свою деятельность в ка­честве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имуще­ственным комплексом, а лишь набором отдельных видов имущества, не вклю­чающих обязательства юридического лица (например, долги).

Аренда предприятия не влечет прекращения производственной или иной деятельнос­ти, которая осуществлялась арендодателем, т.е. объектом передачи является имущественный комплекс в ходе его текущей хозяйственной деятельности, без остановки процессов производства и оказания услуг. При передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся права тре­бования и долги предприятия, то есть его дебиторская и кредиторская задол­женности.

Передача кредиторской задолженности предприятия проводится только с письменного согласия кредиторов. Арендодатель обязан до передачи предприятия в аренду письменно сообщить кредиторам о предстоящей аренде (п.1 ст.657 ГК РФ). Известить кредиторов о том, что задолженность перед ними будет передана другому лицу, необходимо за три месяца до даты предпо­лагаемой передачи. Этот срок оговорен как период, в течение которого креди­торы, не согласившиеся с такой передачей задолженности, могут требовать от должника прекращения или досрочного выполнения обязательств, а также воз­мещения причиненных убытков (п.2 ст.657 ГК РФ).

В случае если арендодатель передаст предприятие вместе с кредиторс­кой задолженностью арендатору и не предупредит об этом кредиторов, они вправе предъявить иск об удовлетворении требований. Ответственность пе­ред кредиторами несет не только арендодатель, но и арендатор, это обуслов­лено п.4 ст.657 ГК РФ — в силу него стороны договора аренды предприятия несут солидарную ответственность по долгам, которые без согласия кредито­ров переведены на третье лицо.

2. Налоговые риски

Полученный в аренду имущественный комплекс арендатор обязан поста­вить на собственный баланс на основании ст. 659 ГК РФ. Первичным докумен­том для бухгалтерского учета станет передаточный акт. В том периоде, когда арендатор поставит на баланс арендованный имущественный комплекс, у него возникают дополнительные обязательства по налогу на имущество.

Это свя­зано с тем, что объектом налогообложения по налогу на имущество организа­ций (для российских организаций) признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользо­вание, распоряжение или доверительное управление), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным поряд­ком ведения бухгалтерского учета (п.1 ст.374 НК РФ). При этом пунктом 1 ста­тьи 375 НК РФ установлено, что налоговая база по данному налогу определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообло­жения. При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости.

По договору аренды предприятия арендодатель обязан передать арендатору во временное возмездное владение и пользование все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.

Материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприя­тия (запасы сырья, материалы, топливо и пр.), арендодатель вправе передать арендатору на условиях, в порядке и пределах, определенных договором (в от­личие от основных фондов, передаваемых в полном объеме). В передаточном акте арендодатель должен указать балансовую стоимость оборотных активов, входящих в имущественный комплекс. Если же их оценка будет завышена, то это можно квалифицировать уже не как передачу арендатору оборотных активов в составе имущественного комплекса, а как их реализацию. С суммы такого превышения стоимости имущественного комплекса над его балансовой оценкой арендодатель должен исчислить НДС и налог на прибыль.

Записи в бухгалтерском учете производятся на основе данных передаточ­ного акта. В передаточном акте указывается балансовая стоимость имущества, определяемая по данным промежуточного баланса на дату передачи предприя­тия в аренду. Для составления передаточного акта арендодатель проводит оценку всех составных частей передаваемого в аренду имущественного комплекса и полную инвентаризацию предприятия с проверкой наличия и состояния всех активов и обязательств, подлежащих передаче. Одновременно проверяется достоверность данных бухгалтерского учета.

В соответствии с п.1 ст.659 ГК РФ все расходы по подготовке предприятия к передаче в аренду несет арендодатель, если договором аренды не предусмот­рен другой порядок. В этом случае затраты арендатора на эти цели не учи­тываются для целей налога на прибыль в его налоговом учете.

Ни в одном нормативном акте по бухучету не раскрыты особенности бух­галтерского учета операций, связанных с договором аренды предприятия как имущественного комплекса. Неурегулированность данных вопросов приводит к трудностям, связанным с несогласованностью действий сторон по учету имущества, финансовым и налоговым рискам.

3. Права арендатора предприятия

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во вре­менное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Арендатору также разрешено без со­гласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имуществен­ного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, сдавать их в субаренду и пе­редавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких цен­ностей другому лицу.

Единственным ограничением для арендатора при осуществлении столь широкого спектра самостоятельных правомочий является условие о том, что осуществляемые действия в отношении объекта аренды не должны уменьшать его стоимость.

4. Трудовые отношения с работниками

В Трудовом кодексе не прописан механизм взаимоотношений работодате­ля с работниками в случае передачи предприятия в аренду, в связи с чем арен­додателю и арендатору необходимо самостоятельно вырабатывать политику в отношении работников предприятия.

В такой ситуации сторонам необходимо заранее согласовать вопрос о пе­реводе работников предприятия, передаваемого в аренду, к арендатору. Затем арендодатель предупреждает работников о предстоящей сдаче предприятия в аренду. Такое предупреждение оформляется в письменной форме и совершает­ся не позднее, чем за два месяца до момента передачи предприятия в аренду.

В отношении работников предприятия, передаваемого в аренду, возникает еще один сложный вопрос: вправе ли арендодатель передать арендатору свою кредиторскую задолженность по заработной плате? Исходя из норм гражданского законодательства, стороны договора аренды предприятия могут это сделать, но только с письменного согласия кредиторов, в данном случае, работников. Если работники не согласятся на такой перевод долга по зарплате, то арендодатель должен рассчитаться с ними самостоятельно.

Вопрос об аутсорсинге (аренде) персонала остается прямо не урегулиро­ванным нормами трудового законодательства. Настойчивым арендаторам, не желающим принимать к себе в штат персонал, обслуживающий арендуемое предприятие, но нуждающимся в услугах такого персонала, рекомендуется зак­лючить обыкновенный договор возмездного оказания услуг с арендодателем. Состав услуг по такому договору должен описывать все бизнес-процессы арен­дованного предприятия, которые передаются на исполнение персонала арендо­дателя. В этом случае работники останутся в штате арендодателя, но фактически будут выполнять трудовые функции для арендатора.

Отрицательными последствиями такой схемы являются риски:

· Контроля над бизнесом.

· Ответственности за производственные результаты.

· Ответственности за ущерб, причиненный имуществу арендатора и третьих лиц.

Отсутствие однозначных решений по преодолению перечисленных рис­ков делает аутсорсинг персонала малопривлекательным для практического использования.

5. Передача арендодателю имущества, приобретенного арендатором в период действия договора аренды

При окончании договора аренды предприятия арендатор возвращает в со­ставе предприятия имущество, приобретенное за время аренды. В учете эта операция отражается стандартно:

· У арендатора — как обычное выбытие основных средств.

· У арендодателя — как их поступление в составе имущественного комплекса.

Это относится и к налоговому, и к бухгалтерскому учету.

Арендатор может передать собственнику имущественного комплекса до­полнительно приобретенные основные средства как по балансовой стоимости, так и по рыночной цене. В любом случае, такая передача расценивается и отра­жается в учете как реализация. Арендатор и арендодатель должны оформить Акт о приеме-передаче объекта основных средств. Кроме того, арендатор дол­жен выставить арендодателю счет-фактуру с указанием стоимости передавае­мого оборудования и суммы НДС.

6. Переходный период в процессе передачи предприятия

В период между моментом регистрации предприятия как имущественного комплекса и вплоть до момента регистрации его передачи в аренду арендода­тель предприятия вправе совершать любые сделки. При этом необходимо учи­тывать, что к моменту передачи предприятия в аренду (не совпадающему по времени с его регистрацией как имущественного комплекса) арендодатель должен вновь провести повторную инвентаризацию предприятия и отра­зить все изменения, произошедшие с предприятием в названный отрезок времени, в передаточном акте. Арендатор может согласиться принять пред­приятие с произошедшими изменениями (например, получением кредита) либо отказаться принять предприятие с теми изменениями, которые произошли в его составе, и не подписывать договор аренды предприятия.

Все изменения, произошедшие в составе предприятия в период между ре­гистрацией предприятия как имущественного комплекса и его передачей в арен­ду, вносятся регистрирующим органом (Федеральной регистрационной службой) в специальный подраздел ЕГРН посредством заполнения листа запи­си об изменении. Данное требование установлено постановлением Правитель­ства РФ от 18.02.1998 № 219, раздел II «Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государ­ственный реестр прав на недвижимое имущество». Лист об изменениях запол­няется государственным органом, осуществляющим ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7. Место регистрации имущественного комплекса

При территориальном расположении юридического лица, желающего пере­дать предприятие в аренду, вне границ г. Москвы и Московской области вопрос места государственной регистрации сделки с имущественным комплексом приоб­ретает определенную актуальность. Сложности в данном вопросе вызваны требо­ваниями Правил «Внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс. «, утвержденных приказом Министерства юстиции РФ от 04.03.2005 № 16, пункт 2 которых устанавливает, что государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) на предприятие осуществляет Федеральная регис­трационная служба, территориально расположенная в г. Москве. На практике это означает, что регистрация предприятия и изменение состава имущества, входящего в него, производится в г. Москве, что приводит к существенному удо­рожанию и техническому усложнению процедуры аренды предприятия. Основную статью затрат образуют командировочные, транспортные и наклад­ные расходы.

кандидат юридических наук, руководитель

Юридического департамента АО «МКД» PKF

Источник: mcdpartner.ru

Нужно ли регистрировать ИП, чтобы взять в аренду готовый бизнес?

собираюсь взять в аренду готовый бизнес, нужно ли регистрация ИП Для этого? и каие вообще документы нужны?

27 декабря 2019, 07:26 , Святослав, г. Барнаул
Ответы юристов
Ирина Кустова
Юрист, г. Вологда
Общаться в чате

Что значит в аренду.
Если вы будете его брать, практически заниматься им полностью, то придется открыть, даже если будете работать по франшизе регистрироваться надо.
1. ИП — по нему будут по мимо налогов, выплаты обязательные 33000 р.в год с 2020 увеличиться до 36000 руб, По ИП штрафы не большие, если наложат от 300 р до 20000 т.р.
ИП отвечает своим имуществом, как физическое лицо. Надо устанавливать онлайн кассу.
2. ООО открытие дороже, штрафы от 20000 до 500 000 тр.
Нет обязательных платежей, можно себя устроить на полставки и платить не большие платежи как за руководителя.

27 декабря 2019, 08:06
Похожие вопросы

Здравствуйте, у моего папы неделю назад умерла жена, моя мачеха. Дом был при покупке записан на нее, отец там тоже прописан. Скажите пожалуйста нужно ли ждать полгода, для вступления в наследство, чтобы оформить все на отца? И вообще с чего нам начать?

Показать полностью
Вчера в 12:40 , вопрос №3715348, Анна, г. Воронеж
Семейное право

Добрый день! Муж меняет имя. Нашему несовершеннолетнему ребёнку обязательно менять отчество сразу или можно подождать до окончания школы? И какие гос.учереждения нужно пройти, что изменить ребёнку отчество. Нужно ли моё согласие (матери), на смену отчества несовершеннолетнему сыну?

Нужно ли разрешение опеки?

Показать полностью
22 мая, 07:31 , вопрос №3713685, Елена, г. Москва
Лицензирование

Прохожу обучение Классическому массажу, программа НЕ медицинская. Нужно ли будет оформлять такую деятельность как ИП или достаточно самозанятости?

22 мая, 05:50 , вопрос №3713582, Людмила, г. Москва
Предпринимательское право

Добрый день! Я собираюсь открыть IT-стартап. У меня есть прототипы мобильного приложения, бизнес план и т.п., но я ничего не понимаю в юридических вопросах и собственно формальной стороне ведения бизнеса. Мне предлагают инвестиции, а у меня еще даже юрлица нет.

Мне нужна консультация юриста и специалиста по ведению дел с финансами и инвестициями, но нет понимания как такого специалиста найти. Решил начать отсюда. Прошу ответить на следующие вопросы: Вот вводная — 3 человека в команде, практически нулевой стартовый капитал ( 70к в месяц я сейчас на трачу на развитие этой идеи, больше нету).

В планах получить инвестиции на развитие стартапа на 1-2 года. Хотелось бы прмвлеч 50-200 млн ₽ 1. Предлагают инвестиции из минэка. Какие риски у этого? Как от этих рисков защищаться? Как искать специалиста, который эти инвестиции правильно оформит? 2. Какое юрлицо лучше открыть для получения инвестиций? ООО?

3. Все приложения — это взаимодействие с AppStore и GooglePlay. Хотелось бы конечно, чтобы приложение было доступно по всему миру. Но первые инвестиции и запуск будет в России. Если, например, минэк даст деньги, приложение запустится в России, то как потом его запускать в западной европе (с учетом возможности открыть там другую компанию). Нужно ли думать об этом сейчас или можно отложить?

Источник: pravoved.ru