Продавая материальные активы другому физлицу (бизнес индивидуального предпринимателя), продавцы зачастую настаивают на заключении соглашения о намерениях, а не договора купли-продажи во избежание уплаты налогов. В данной статье предлагаем разобрать, будет ли подобное соглашение считаться юридически значимым в случае указания в нем всех необходимых данных.
Обложение налогами дохода, который был получен при отчуждении активов, можно исключить, если согласно оформляемому соглашению о намерениях активы не будут фактически передаваться в собственность от одного лица другому, а деньги за них выплачиваться не будут.
Пункт 1 статьи 210 НК России гласит, что при формировании налоговой базы принимаются к учету все доходы плательщика налогов, которые он получил в виде денег и в естественном виде, либо право на владение которыми у него появилось, прибыль в форме материальной выгоды, устанавливаемой согласно ст. 212 НК России.
Типы необлагаемой налогами прибыли обозначены в ст. 217 Налогового кодекса России. Если в нашем примере оформление сделки нацелено на получение права владения мат.активами за деньги, нужно оформлять договор купли-продажи.
Как составить соглашение о намерениях?
Если мат. ценностями выступает недвижимое имущество, переход права владения нужно зарегистрировать согласно статье 131 ГК России.
В оформлении договора о намерениях, а не купли-продажи нет ничего целесообразного. Кроме того, это не соответствует реальной воле сторон. Данный документ судебный орган может признать незаключённым либо назвать предварительным договором (ПД) купли-продажи (ст. 429 Гражданского кодекса России), по которыму стороны обязаны подписать в дальнейшем договор о переходе собственности, осуществлении деятельности либо предоставлении обслуживания (основной договор (ОД)) на условиях, описанных в предварительном договоре.
При нежелании стороны оформлять основной договор 2-я сторона может потребовать у суда принудить ее подписать этот документ. Но если сторона, которая по договорным условиям обязана была передать в собственность второй стороны активы, в момент привлечения к делу судебного органа не будет иметь право собственности на данные активы (предположим, в случае продажи активов иному лицу), то принудить ее передать второй стороне в собственность активы судебный орган не может. При этом имеется возможность взыскания через суд с недобросовестной стороны причиненного ущерба (требуется предоставление доказательств того, что ущерб был причинен из-за противоправного поведения стороны).
Законодательство еще регламентирует, что ПД всегда включает положения, предоставляющие возможность установления предмета, положения ОД, в отношении которых по требованию какой-либо стороны следует урегулировать все вопросы при оформлении предварительного договора (пункт 3 ст. 429 Гражданского кодекса России). Если такое правило не будет соблюдено, судебный орган вправе признать предварительный договор (соглашение о намерениях) незаключенным.
Теперь попытаемся разобраться, на чем основываются приведенные аргументы.
ДОГОВОР О НАМЕРЕНИЯХ VS ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
П. 2 статьи 218 Гражданского кодекса России гласит, что право владения мат. ценностями, находящимися в распоряжении владельца, может перейти иному лицу согласно договору мены, купли-продажи, дарения либо другого подобному документу об отчуждении ценностей.
Рассматриваемая альтернатива договору купли-продажи не относится к самостоятельным типам договора, регламентированным ГК России, поэтому в случае спорной ситуации судебный орган будет изучать правовой аспект этого документа и выяснять реальную волю сторон при его подписании.
Пояснения, приведенные в решении Пленума ВС России от 25 декабря 2018 г. № 49 “Об отдельных аспектах использования общих положений ГК России об оформлении и интерпретации договора”, указывают на то, что квалифицируя договор для вынесения решения по поводу применения к нему правил о заданных разновидностях договоров (п. 2 и 3 ст. 421 кодекса), нужно в первую очередь принимать во внимание сущность законодательного урегулирования соответствующего класса обязательств и специфику договоров, описанных в законодательстве либо другой нормативной документации, вне зависимости от обозначенного сторонами названия подвергавшегося квалификации договора, наименования сторон, нюансов исполнения.
Документ относится к категории заключенных, если у сторон, в характерной для аналогичных ситуаций форме, получилось договориться по ключевым договорным положениям.
Ключевыми можно назвать условия о договорном предмете, условия, приведенные в законодательстве либо других подобных документах в качестве значимых либо необходимых для документации рассматриваемого типа, условия, в отношении которых по просьбе одной из сторон надо прийти к соглашению (пункт 1 статьи 432 вышеупомянутого кодекса).
В п. 2, 3 ст. 433 кодекса указано, что если согласно законодательству для составления договора еще возникнет необходимость в передаче мат.активов, документ считается заключённым со дня передачи активов (статья 224 все того же кодекса). Договор, который подлежит госрегистрации, является для иных лиц заключённым со дня его госрегистрации, если нормативные акты не регламентируют иное.
Если при совершении сделки права владения недвижимостью (участки земли, участки земных глубин, все имеющее отношение к земле, то есть объекты, передвигать которые без огромного вреда их назначению не разрешается, в частности постройки, конструкции, недостроенные объекты) будут переходить от 1-го лица 2-му, согласно пункту 1 статьи 131 вышеупомянутого кодекса право владения и иные вещные права на недвижимость, ограничения таких прав, их появление, передача и прекращение следует зарегистрировать в едином госреестре путем обращения в службы, занимающиеся госрегистрацией прав на недвижимое имущество и подобных сделок.
Как следствие, если стороны будут составлять договор, где будут указаны положения соглашения купли-продажи, предположим, договорной предмет – индивидуально-определенный объект, обязательство одной стороны обеспечить передачу объекта в собственность 2-й стороне и обязательство второй стороны заплатить за него, стоимость объекта, правила оплаты, при появлении разногласий судебный орган вправе посчитать этот документ договором купли-продажи, как бы он ни назывался.
Если же в документе будут указаны условия не о договорном предмете, а об определенном объекте, имеющем некие особенности, которые позволяют выяснить, какой объект, в каком объеме будет передаваться, обязательстве продавца передать во владение вышеупомянутый объект потребителю и проч., судебный орган посчитает этот договор незаключённым, так что право собственности на объект у потребителя возникать не будет.
Источник: alrf.ru
Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости
Договор о намерениях купли-продажи недвижимости — образец этого документа, грамотно составленный с юридической точки зрения, в условиях отсутствия достаточного правового регулирования указанной процедуры поможет избежать ошибок в процессе совершения сделки такого рода. Кроме того, он позволит сторонам избежать дополнительных расходов. О составлении такого договора и пойдет речь в нашей статье.
Вам помогут документы и бланки:
- Предварительный договор купли-продажи недвижимости — правовое регулирование
- Содержание договора намерения купли-продажи недвижимости, образец
- О расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости
Предварительный договор купли-продажи недвижимости — правовое регулирование
Законодательство не определяет понятия «предварительный договор» или «договор о намерениях», что порождает правовые коллизии на практике в связи с тем, что договаривающиеся стороны часто совершают письменные сделки, поименованные именно так. Некоторую ясность в этот вопрос в части предварительных договоров купли-продажи недвижимости внес Пленум Высшего арбитражного суда РФ в своем постановлении от 11.07.2011 № 54. В частности, п. 8 указанного постановления определяет, что при рассмотрении соответствующих споров в судах последним надлежит рассматривать такие договоры, как договоры купли-продажи будущей (той, что будет создана или приобретена в будущем) недвижимости, содержащие условие о предоплате. Соответственно, к предварительному договору о продаже недвижимости применяются нормы главы 30 Гражданского кодекса при наличии условия, подпадающего под действие ст. 487 о предварительной оплате.
Содержание договора намерения купли-продажи недвижимости, образец
В силу указанных выше норм и особенностей сделки в договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества обязательно включаются следующие условия:
- дата составления и подписания документа (могут быть и разными, что также должно отражаться в документе);
- данные сторон, в т. ч. данные удостоверения личности, указание места жительства, даты рождения, наименования либо Ф. И. О. (в зависимости от категории каждой стороны);
- указание на намерение в будущем совершить сделку по покупке-продаже недвижимого объекта (заключить соответствующий договор);
- подробное описание предмета договора и будущей сделки (адресные данные, данные кадастрового учета, технические данные и т. п.);
- описание правоустанавливающих документов, подтверждающих правомочия стороны, в будущем выступающей продавцом;
- цена сделки (стоимость объекта);
- сроки подписания непосредственного договора купли-продажи;
- порядок расчетов по договору (сроки внесения задатка, иных денежных сумм, способ их передачи) и иные условия по усмотрению сторон.
Образец предварительного договора такого рода для получения наглядного представления о его содержании вы можете скачать бесплатно, кликнув по картинке ниже:
О расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости
К расторжению предварительного договора применимы общие нормы Гражданского кодекса, закрепленные в главе 29. Таким образом, он может быть расторгнут:
- в связи с обстоятельствами, указанными в договоре, если они допускают расторжение по инициативе одной из сторон;
- по обоюдному согласию в любых случаях;
- по решению суда в случае нарушения условий, указанных в п. 2 ст. 450 ГК (нарушение существенных условий и иных случаях, указанных в нормативном акте либо самом договоре);
- при существенном изменении условий, в которых находились стороны в момент заключения договора (при отсутствии договоренностей также потребуется судебное решение).
На практике оснований для расторжения подобных договоров может быть множество — от значительного изменения цен на рынке недвижимости в период между заключением предварительного договора и моментом подписания основного до банальной финансовой несостоятельности будущего покупателя.
Как видите, к договору предварительной купли-продажи недвижимости применимы общие нормы купли-продажи с обязательным указанием условия о предварительной оплате. Расторжение его происходит по общим правилам и основаниям, указанным в главе 29 ГК.
Источник: nalog-nalog.ru
Соглашение о намерениях: что это такое и как его составить
Свое желание сотрудничать будущие партеры могут закрепить в соглашении о намерениях. Как составить такой документ, какую юридическую силу он имеет, повествуем в нашей статье.
Что такое соглашение о намерениях
Соглашение о намерениях – это документ, в котором стороны закрепляют свое желание сотрудничать друг с другом в определенной сфере или заключить в будущем конкретный договор, например, купли-продажи предприятия. Законом такой вид документа не предусмотрен, однако контрагенты вправе составить его в силу свободы договора (п. 2 ст. 421 ГК). Он может носить различное название: соглашение о намерениях, меморандум о сотрудничестве, протокол о намерениях.
Соглашение о намерениях нужно, чтобы предварительно закрепить условия будущей сделки и при этом сохранить возможность отказаться от ее заключения. Это удобно, например, если продавец ведет переговоры сразу с несколькими потенциальными покупателями недвижимости.
Также подписанный документ может выступить доказательством того, что стороны действительно вели переговоры по сделке. В частности, оно может потребоваться при взыскании убытков на основании п. 3 ст. 434.1 ГК, если контрагент внезапно и неоправданно прервал переговоры, когда другая стороны не могла этого ожидать.
Соглашение о намерениях может помочь, если у сторон возникли разногласия при исполнении договора, который они заключили на его основе. Так, при толковании договора суд может обратиться в том числе к соглашению о намерениях, чтобы установить действительную общую волю сторон (ч. 2 ст. 431 ГК).
Юридическая сила соглашения о намерениях
Юридическая сила соглашения о намерениях зависит от его содержания. Если в документе стороны лишь декларируют свое стремление сотрудничать друг с другом, то он ни к чему их не обязывает. Если же в текст включены конкретные обязанности сторон, например, подготовить спецификацию, явиться на переговоры, то их необходимо исполнить (п. 1 ст. 420, п. 2 ст.
421, ст. 309 ГК).
По общему правилу нельзя понудить заключить договор лицо, с которым подписано соглашение о намерениях. Это возможно только в том случае, если суд квалифицирует такой документ как предварительный договор, поскольку он содержит условия, характерные для такого договора. То, как названо соглашение, при этом значения не имеет.
Отличие соглашения о намерениях от предварительного договора
- содержит условия, позволяющие установить предмет основного договора. Например, предварительный договор аренды помещения будет содержать индивидуализирующие признаки этого помещения: кадастровый номер, адрес, площадь и так далее. В соглашении о намерениях может быть указан только примерный размер помещения и район, в котором оно должно находиться;
- заключен в той же форме, что и основной договор. Так, предварительный договор купли-продажи недвижимости должен иметь вид единого документа, подписанного сторонами. При этом аналогичное соглашение о намерениях может быть оформлено путем обмена электронными документами (ч. 1 ст. 550, п. 2 ст. 434 ГК).
Если соглашение о намерениях обладает указанными признаками предварительного договора, то, чтобы не быть обязанным заключить основной договор, рекомендуем включить в документ оговорку о том, что он не является предварительным договором.
Как составить соглашение о намерениях
Стороны составляют соглашение о намерениях в произвольной форме. Как правило, в нем прописывают, какую сделку они планируют заключить и что для этого необходимо сделать, например, подготовить документацию, провести исследование, подобрать помещение.
Документ может содержать условия о порядке ведения переговоров, например, место и даты планируемых встреч представителей, порядок распределения расходов на их проведение. В этой части к нему применяется пункт 5 ст. 434.1 ГК, посвященный соглашению о порядке ведения переговоров.
В частности, в такое соглашение нельзя включать положения, ограничивающие ответственность за недобросовестные действия сторон.
Чтобы не быть обязанным заключить договор, рекомендуем прямо указать в соглашении, что оно не является предварительным договором и не накладывает ответственность заключить конкретный договор.
Иногда в документе прописывают условие об эксклюзивности, согласно которому сторона обязуется в течение определенного срока не вступать в переговоры об аналогичном предмете с третьими лицами.
Например, не предлагать имущество другим покупателям до окончания переговоров с нынешним. При необходимости можно установить ответственность за нарушение условия об эксклюзивности.
Образец заполнения соглашения о намерениях
Соглашение о намерениях напоминает обычный договор. В него включают следующие положения:
- кто участвует в соглашении, в том числе на основании чего действуют представители сторон;
- о чем стороны планируют договориться. Например, речь идет о сделке по наладке производственной линии для изготовления консервов;
- о том, что соглашение закрепляет партнерские отношения, подтверждает волю контрагентов на заключение сделки;
- какие действия сторонам необходимо совершить в рамках заключения будущей сделки. Например, подготовить техническое задание по изготовлению оборудования, составить смету и график поставки оборудования;
- когда будущие партнеры хотят встретиться, чтобы принять решение о заключении основного договора. Стороны, как правило, прописывают конкретные дату и место встречи;
- о том, что соглашение не является предварительным договором и не накладывает обязанности заключить конкретный договор в будущем.
- соглашение о сотрудничестве
- образец заполнения
- ГК РФ
Источник: www.klerk.ru
