Доходные дома — обычно это многоквартирные дома, построенные специально для сдачи в аренду, чаще всего на длительный срок. То есть дома, построенные с целью получения дохода.
Немного истории и экономики
Первые доходные дома появились еще в Древнем Риме. Первые этажи были предназначены для разнообразных лавок (магазинов). Выше жили состоятельные люди (2 и, может быть, 3). Под самой крышей — бедняки. Такие дома называли инсулы (лат.
Insula — остров). Их начали строить сначала в Риме, затем в Остии, Александрии, Антиохии. Считается, что строить их стали не раньше 3 века до н.э. Количество этажей в инсулах могло достигать 5 и даже 8. Возможно в 4 веке до н.э. строили двухэтажные инсулы.
Результатом промышленной революции 18-19 веков в США и западной Европе стал быстрый рост городского населения . Соответственно резко увеличился спрос на жилье в городах. С другой стороны, владельцы заводов, газет, пароходов искали способы прибыльного вложения капитала . Вспомнили римский опыт и примерно с конца 18 века в США и Европе стали строить доходные дома максимальной высоты.
Доходный дом спустя 4 года — сколько приносят инвестиции в недвижимость на самом деле?
Первый небоскреб, построенный в Чикаго в 1885 году. Снесён в 1931 году. Высота здания составила 42 метра, 10 этажей. В 1891 было достроено ещё два этажа, и его высота составила 55 метров.
В России, кроме промышленной революции, добавилась отмена крепостного права в 1861 году , которая привела, с одной стороны, к обнищанию дворянства, вынуждая продавать усадьбы в городах, с другой стороны, резкому увеличению городского населения за счет бывших крепостных крестьян, подавшихся в крупные города на заработки. Поэтому основная масса доходных домов построена с последней четверти 19 века до революции 1917 года.
В статье, опубликованной на сайте ЦИАН «Аренда жилья в дореволюционной России» можно найти некоторые интересные данные.
В европейских столицах 19 века средняя годовая доходность дома составляла около 1,5% от его стоимости, а в Санкт-Петербурге — от 8,5% до 15%.
На долю доходных домов в Петербурге в 1917 году приходилось примерно 80% построек, в Москве не менее 40%. Такой вид бизнеса приносил существенную пользу для городского бюджета: в 1913 году общий доход Москвы, например, составил 47 млн руб., 7 млн из которых — налоги с владельцев доходных домов.
Бывшие доходные дома кроме Москвы и Санкт-Петербурга можно встретить в Саратове, Казани, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Иркутске, Томске и других городах. А, например, в Ростове-на-Дону на сегодня около 50 бывших доходных домов являются объектами культурного наследия. Вот несколько:
Источник: dzen.ru
Доходный дом — это что такое в современной жизни? Преимущества и недостатки, отзывы владельцев
В современном мире сдачей жилья в аренду уже никого не удивишь. Некоторые люди специально приобретают квартиры для того, чтобы впоследствии сдавать их и иметь с этого прибыль. А вот раньше, еще в девятнадцатом веке, подобная практика была невозможна. Однако существовал несколько иной вид бизнеса — доходные дома, который приносил своим владельцам немалую выручку. Итак, что же это — доходный дом.
Чем рискует владелец доходного дома? Инвестиционный бизнес-проект или КАБАЛА
Разберемся с понятием
Термином «доходный дом» принято называть жилые дома, рассчитанные на большое количество квартир. Конечно, многоэтажек-небоскребов в восемнадцатом-девятнадцатом веках не возводили, но в то время большим уже считался дом в три-четыре этажа. Итак, подобный многоквартирный дом, принадлежащий какому-то одному частному лицу либо целой организации, лицу юридическому (например, часто владели доходными домами детские дома и приюты), строился для того, чтобы впоследствии быть сданным в аренду и приносить своему хозяину неплохой доход (оттого и такое название).
Внешний вид
Эти дома часто строились так называемой подковкой, со внутренним двориком в виде колодца, под которым нередко располагались подсобные помещения (по крайней мере, доходные дома в Санкт-Петербурге практически все построены по такому принципу). Квартирки в таких домах, разумеется, были не слишком большие, а расположение их, как правило, организовывалось либо вокруг лестничных клеток, либо вокруг коридоров.
Таким способом в современной России возводят дома общажного типа. Планировка во всех таких помещениях тоже была совершенно однотипной. Сам дом украшался какими-то архитектурными изысками лишь с фасада. На его обстановку не тратилось много средств — предполагалось не вкладывать их в доходные дома, а получать с них.
Особенности доходных домов
К вышесказанному стоит добавить, что в девятнадцатом веке и начале двадцатого столетия подобные дома составляли основной способ проживания для простого народа. Владельцы доходных домов хорошо понимали, насколько прибыльно их дело, и соревновались между собой в цене. Вообще надо сказать, что чем больше квартир было в доме, тем он был дешевле. Малое же количество жилых помещений делало доходный дом чуть ли не элитным местом для жизни, за которое требовалось и раскошелиться.
А еще часто в доходных домах размещались различные лавки и магазинчики — на первых этажах, конторы и всевозможные мастерские — выше, в подвалах располагались склады. Кроме того, нередко сам хозяин доходного дома тоже жил в нем, так что какое-то пространство уходило на его собственные апартаменты. Соответственно, на арендуемые помещения под жилье оставалось уже не так много места.
На кого ориентировались
Зачастую доходные дома строили для какой-то конкретной социальной группы, например, для университетских профессоров. А еще нередко возводили дома для наиболее бедных слоев населения. Это были как так называемые ночлежки, где можно было только переночевать, так и дома для постоянного места жительства. Впоследствии доходные дома стали делать ориентированными на определенные категории граждан — молодые семьи, одиноких служак без семьи, деловых людей.
История доходных домов
Нужно сделать шаг назад, в прошлое, чтобы понять, как вообще в России появились доходные дома. Не нужно думать, что их больше не было нигде, кроме нашей страны. Были, да еще как! Первые доходные дома в мире возникли не где-нибудь, а в Древнем Риме, и произошло это так давно, что просто не укладывается в голове — в третьем веке еще до нашей эры!
В Европе же популярность доходных домов невероятно возросла к середине девятнадцатого века. Тогда подобные заведения строили повсеместно, целый квартал мог состоять из одних только доходных домов.
Доходные дома в нашей стране
В России первые доходные дома начали появляться чуть раньше, в конце века восемнадцатого. Однако то были лишь первые ласточки, самый пик же, расцвет подобного строительства пришелся на ту же самую середину девятнадцатого столетия. Возникновению доходных домов предшествовали некоторые факторы.
В первую очередь в это время в двух столичных городах (а речь сейчас идет преимущественно о них, поскольку именно Москва и Санкт-Петербург подали пример остальным населенным пунктам страны) из-за активного развития науки и образования, а также резкого роста промышленности появилось большое количество нуждающихся в жилье студентов, рабочих, преподавателей, инженеров — людей, в общем, бедных, но готовых платить. Их требовалось где-то поселить, и доходные дома оказались наилучшим вариантом выхода из положения. Кроме того, в стране как раз в тот период имелись свободные финансовые средства, которые необходимо было куда-то вложить.
Пазл сошелся, доходные дома начали свое активное существование. Таким образом, доходные дома — это не только место для проживания, но еще и необходимый государству тип бизнеса.
Москва
Несмотря на свой столичный статус, первооткрывателем по части доходных домов в России Москва не была — им был Петербург, тогдашняя столица. Но Москва отставала не сильно. Еще в девяностых годах восемнадцатого столетия первые, пробные, так сказать, учреждения подобного типа открыли свои двери и кошельки для страждущих.
Для строительства отбирались только лучшие из лучших архитекторов столицы. Они работали приблизительно в одном ключе: модерн или неоклассицизм. Самый первый доходный дом в Москве был возведен архитектором Казаковым на Ильинке; это здание, которое в те годы сдавалось внаем не только под жилые квартиры, но и под лавки, сохранилось и поныне. Кроме Казакова, известным архитектором являлся также и Осип Бове, чьему «перу» принадлежит большое количество доходных домов столицы.
А если говорить о заказчиках, то кого только среди них не было! Бум на строительство доходных домов, на возможность получения «легких денег» охватил всех — и предпринимателей, и купцов, и учебные заведения, и даже церкви. К двадцатому веку в Москве насчитывалось уже более полутысячи подобных заведений. Все они условно делились на четыре категории. Разница заключалась в комфорте и условиях для проживания.
Итак, к первой категории относились дома «барского» типа на двадцать квартир. Ко второй — для высокооплачиваемых банковских служащих на тридцать пять квартир. В третью категорию попадали учителя и чиновники среднего звена; дома для них имели по несколько корпусов, а сами квартиры имели довольно-таки скромные размеры. Ну и, наконец, к четвертой категории принадлежали люди, приехавшие в Москву на заработки; в домах для них были не полноценные квартиры, а просто каморки с койками. А в подвале такого дома часто делали ночлежку для тех, кто вообще ничего не мог заплатить.
Самый расцвет строительства доходных домов в Москве пришелся на предреволюционные годы. Согласно статистическим данным, в период с 1911 по 1917 год в столице было возведено аж целых 195 домов, тогда как десятилетием раньше, например, всего 134, а в промежуток между 1891 и 1895 годами вообще смешное число — девятнадцать. Впрочем, по другой статистике эти же девятнадцать домов эксплуатируются до сих пор; из тех же 195 домов, что были построены в начале минувшего века, «в работе» до настоящего момента остались всего. тоже девятнадцать. Всему виной советский период — именно тогда очень большое количество доходных домов столицы было переделано под коммуналки.
Доходные дома Петербурга
Несмотря на то что активное распространение в Питере доходные дома нашли лишь в девятнадцатом столетии, существовали они в Северной Пальмире задолго до того. Удивительно, но прообразы более поздних доходных домов в Петербурге появились еще при Петре и даже благодаря ему.
Все дело в том, что Петр запретил строить в столице — именно ею Питер при царе и был — дома из чего-либо, кроме камня. А население города постоянно увеличивалось — вот и придуман был выход: строительство доходных домов. Пока жил Петр, их успели возвести более шестисот штук, при Елизавете — и того больше, ведь именно она разрешила делать на первых этажах таких домов торговые лавки. При Елизавете, кстати, доходные дома не назывались доходными — их именовали спекулятивными.
Что при Петре, что при Елизавете доходные дома в СПб строились не выше четырех этажей. Первый пятиэтажный доходный дом появился в Северной Пальмире только в девятнадцатом веке, и тогда же началось действительно активное распространение этой новой моды. Спрос на жилье в таких домах всегда был выше предложения — дело в том, что многие люди не желали связываться с обременительными неудобствами обслуживания собственного жилья, предпочитая просто снимать квартиру, а потому доходные дома все возводили и возводили. Более половины построек в Питере в то время занимали именно доходные дома. Санкт-петербуржцы бережно относятся к культурному наследию, а посему многие из данных заведений сохранились в городе и по сей день, несмотря на то что после событий 1917 года большая часть их была ликвидирована.
Доходные дома в других городах
Москва и Петербург были первыми, но не единственными городами, где действовали доходные дома. Они лишь подали пример, а за ними последовали и иные населенные пункты. Считается, по некоторым сведениям, что во всей России до революции работало свыше шестисот таких домов.
Ростов-на-Дону
«Доходный дом — это удобно и выгодно!» — поняли предприимчивые ростовчане немногим позже, чем в главных городах страны. Строительство здесь велось не менее активно, и до сих пор сохранилось около пятидесяти доходных домов Ростова, которые представляют его историческую часть. Возводятся новые доходные дома и сейчас, однако к этому вопросу мы вернемся чуть позже.
Краснодар и Сочи
А вот в Сочи и Краснодаре доходные дома начинают появляться только сейчас. Причем строятся они, конечно, не в три этажа и даже не в пять — это большущие высотки, называемые также отелями долговременного пребывания. Что за новая волна популярности доходных домов, особенно на юге России? Об этом далее.
Доходные дома и современность
В настоящее время действительно вновь началось строительство доходных домов, квартиры в которых предоставляются либо под жилье, либо под офисы. Мало того, планируется, что в Москве через два года количество подобных построек составит двадцать процентов от числа всех возводимых зданий. Возвращение к строительству доходных домов обусловлено тем, что это на самом деле удобно для людей, которые не в состоянии сами обеспечить себя жильем, и здорово решает проблему отсутствия крыши над головой. Ведь во времена популярности доходных домов бездомных на улицах было попросту не найти. По отзывам, доходный дом — действительно удобная вещь, которая постепенно начинает завоевывать утерянные позиции.
Интересные факты о доходных домах
- Первый пятиэтажный дом в Санкт-Петербурге был возведен на Лиговке.
- Только четыре процента от всего количества государственных служащих на середину девятнадцатого столетия обладали собственными квартирами, остальные предпочитали жилье снимать.
- В пятиэтажных домах, как правило, второй и третий этажи отводились для более обеспеченных квартиросъемщиков, наиболее бедных же, в том числе неимущих студентов, селили под самый верх, ближе к чердаку и крыше.
- Квартиры для средних чиновников имели приблизительно по две-три комнаты, кухню и помещения для обслуживающего персонала.
- Каждый владелец доходного дома стремился выгодно подчеркнуть отличие своего дома от других, для этой цели фасады украшались.
- Владельцы домов имели собственную прислугу, которая мыла общие лестничные пролеты. Часто в таких доходных домах был еще и швейцар, тогда в объявлении указывалось, что дом со швейцаром.
Таким образом, вопрос о том, что это — доходный дом, ясен. Осталось лишь подождать, когда доходные дома вновь распространятся по всей стране.
Источник: www.syl.ru
Доходные дома 21 века: миф или реальность
Рынок институционального арендного жилья в России имеет давние традиции. Потребность в нем высока, поэтому власти постоянно предпринимают попытки вывести аренду из «серой» зоны и развивать доходные дома, однако это не приводит к их массовому распространению. Разбираемся, что такое цивилизованная аренда, почему она не становится популярным явлением в современной России и что предпринимается для ее развития.
Для справки
Институциональное арендное жилье – это рынок долгосрочной сдачи жилья в аренду. По данным ДОМ.РФ, рынок арендного жилья более чем на 97% представлен частными владельцами, находится в тени и, в основном, на нем действуют краткосрочные договоры аренды. Как следствие, в государственный бюджет не попадают существенные налоговые суммы – порядка 200 млрд ежегодно. При этом более 4,7 млн. российских семей рассматривают аренду как долгосрочное решение жилищного вопроса.
Получается, что потенциал рынка огромен.
Вот основные причины, почему возникает потребность в долгосрочной аренде жилья:
- миграция рабочей силы;
- учёба вдали от дома;
- курортный бизнес;
- медицинские потребности, сосредоточенные в определённой локации;
- интерес к культурно-историческому наследию;
- паломничество.
Есть и еще один важный пласт причин – социальный. Долгосрочная аренда жилья становится решением, когда у граждан нет средств на покупку собственного, или они находятся в промежуточном состоянии: определяются или строят свое жилье. Есть потребность и в льготной аренде жилья: для пенсионеров и инвалидов, военных и иных представителей силовых структур, а также для госслужащих, сотрудников компаний из других регионов.
На сайте ЕРЗ опубликовано исследование от Фонда «Институт экономики города» о влиянии арендного жилья на городскую экономику. На слайде ниже обозначены преимущества распространения такого вида жилья:
Несмотря на спрос, который будет только возрастать с падением доходов населения, арендное жилье не строится массово, а представлено рядом отдельно взятых проектов.
Предисловие мегаполиса. Есть ли у загородной недвижимости шанс на перезагрузку? Читайте в GMKBlog
Мировой опыт
В развитых странах мира также очень велика потребность в арендной недвижимости. Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, привел данные о доле арендного жилья: до 40% в США (в зависимости от штата), 45% — во Франции, 55% — в Германии, более 50% — в Австрии, более 60% — в Швейцарии.
Это общие цифры арендной недвижимости, но в целом проблемы «серой аренды» там нет, сделки совершаются прозрачно. Для сравнения, в России доля арендного жилья всего 7% от общего жилищного фонда (по данным ДОМ.РФ) , большая часть приходится на частников.
Эксперт отмечает, что, несмотря на популярность аренды за рубежом, опыт других стран не всегда удачный:
«В США плохо управляемая политика стоимости недвижимости привела к тому, что ряд категорий работников не имеет возможности не только купить, но и снимать жильё. Попытка же сделать его более доступным привела к масштабному кризису 2008 года. А во Франции и ряде других европейских стран активно защищают права арендатора, но при этом могут довести до разорения арендодателя (выселить арендатора, попавшего в сложную жизненную ситуацию нельзя, а все обязательные платежи арендодатель должен платить). В России развивать арендную недвижимость необходимо с учетом и ошибок, и положительного опыта других стран».
История доходных домов в России
Наша страна имеет весьма успешное решение «квартирного вопроса» в прошлом: первые доходные дома появились в Москве в период 1785–1790, а масштабное их строительство началось полтора века назад. В начале прошлого столетия рынок жилья в двух российских столицах был преимущественно арендным и там жили представители самых разных социальных слоев: профессора и преподаватели учебных заведений, банкиры, инженеры, госслужащие, представители творческой интеллигенции, студенты, рабочие.
На долю доходных домов, к примеру, в Петербурге приходилось примерно 80% построек. В Москве – более 40%. Строились они и в других промышленно развивающихся городах Российской империи – Самаре, Нижнем Новгороде, Ярославле, Екатеринбурге, Омске, Екатеринодаре, Киеве, Одессе, Ростове-на-Дону и других. Этот бизнес приносил значительный доход домовладельцам и существенные денежные поступления в городскую казну.
В советский период «арендным» жильём можно было условно назвать разве что «ведомственные квартиры» и заводские или студенческие общежития. Реальный рынок аренды и найма жилья практически ушёл в тень, варился по своим правилам, без финансовой отчётности и налоговых отчислений в бюджет. Квартиры или комнаты преимущественно сдавались без официального договора, по устной договоренности между собственником и арендатором. Лишь некоторые крупные агентства недвижимости, включившись в «оборот» этого сегмента, ввели некий регламент, привлекли юристов, нотариусов, чтобы иметь гарантии, что человек внезапно не окажется на улице, только потому что у хозяина поменялись планы, с другой стороны, чтобы «съёмщик угла» обеспечивал должный порядок в помещениях.
В постсоветской России попытки возродить традиции доходных домов в столице начали предприниматься четверть века назад. Первым проектом стал ЖК в Николоворобьинском переулке в Москве. При высокой (в среднем — 10 тысяч долларов) ежемесячной оплате проживания все квартиры в нём были заполнены в короткий срок.
Жильцами стали банкиры, представители иностранных компаний, региональные элиты, несколько известных актёров. Успех воодушевил московские власти и уже заявлялось о целой сети подобных проектов. Однако выяснилось, что даже определения подобному виду недвижимости нет ни в одном законодательном документе. Так пилотный объект вошёл в разряд экспериментальных.
Российская практика
По поручению Президента РФ развитием цивилизованного рынка арендного жилья последние пять лет в стране занимается ДОМ.РФ. Они работают по двум направлениям:
- Выкупают существующий жилой фонд, который сдают в аренду;
- Финансируют строительство новых арендных квадратных метров.
Сейчас термин «доходный дом» уже не в ходу. Вместо них появились арендные и наемные дома, эти два термина закреплены законодательно. Все жилые помещения и в арендном, и в наемном доме предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование по договору найма.
И тот и другой дом будет принадлежать одному владельцу – частному лицу, коммерческой или государственной организации. Ключевое различие между ними – в задачах, которые они выполняют. Задача арендного дома – принести максимальную прибыль владельцу за счет арендных платежей, к строительству таких домов привлекаются инвесторы. В наемном доме часть квартир сдают по льготным ставкам, чтобы решить жилищный вопрос и помочь малоимущим группам населения обрести комфортное и доступное жилье.
Потребность есть и в арендных, и в наемных домах: по словам директора по развитию арендного жилья ДОМ.РФ Вероники Янушкевич, формат безопасной аренды с прозрачным договором, качественным ремонтом, сервисами для арендатора и всем необходимым для комфортного проживания более чем востребован.
ДОМ.РФ действует активно: почти 10 тыс. семей улучшили свои жилищные условия. Реализуемые проекты есть почти в 30 городах: Москве, Воронеже, Приморском и Хабаровском краях, Татарстане, Тюменской и Сахалинской области.
В наемных домах ставка льготной аренды снижена на 80% от рыночной. Пилотный проект, например, реализован в Воронеже, где 25% квартир переданы в аренду льготным категориям граждан: работникам культуры, образования, науки, здравоохранения, социальной защиты. Недополученные доходы субсидируют в равных долях ДОМ.РФ и Воронежская область.
Особенно активно развиваются арендные проекты ДОМ.РФ на Дальнем Востоке, одним из наиболее перспективных направлений для привлечения профессиональных молодых кадров. Вот несколько примеров:
- Для работников судостроительного комплекса «Звезда» в Приморье строят 67 домов на 4,6 тыс. квартир, часть из них уже построена. Квартиры сдаются по доступным ставкам.
- Для сотрудников компании «Полюс Алдан» в якутском посёлке Нижний Куранах построен дом на 35 квартир, а в ЖК «Уюн-парк» в Южно-Сахалинске ЖК на 148 квартир.
- Ещё один арендный проект запустят на острове Русский для резидентов ИНТЦ «Русский», а также студентов и преподавателей Дальневосточного федерального университета (ДВФУ).
По мнению Вероники Янушкевич из ДОМ.РФ, корпоративная аренда – большое подспорье для бизнеса и региональной экспансии:
«Открытие нового производства невозможно без привлечения кадров. Учитывая значительную миграцию молодых специалистов в столицу, зачастую на местном рынке они в дефиците. Для предприятий это готовое решение для привлечения и удержания высококвалифицированных кадров. Кроме того, во многих регионах создаются условия для получения качественного образования.
Благодаря пилотному проекту, НИУ ВШЭ первым из вузов в стране реализовал сервисную модель размещения 700 студентов, классическую для мировых университетов. В феврале 2022 года Президент России поручил масштабировать успешный опыт в регионах. В августе на форуме «Среда для жизни» было подписано соглашение о создании арендного дома для студентов Тамбовского госуниверситета им.
Г. Р. Державина. В нём планируется разместить 500 обучающихся. Вскоре ДОМ.РФ передаст Владивостокскому государственному университету 42 квартиры в ЖК «Айвазовский» в районе бухты Патрокл для размещения студентов, научных сотрудников и педагогов вуза в рамках арендного проекта».
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, считает комфортное проживание сотрудников одним из ключевых факторов развития российского производства:
«На мой взгляд, нельзя говорить об индустриализации и решении задач импортозамещения, обходя стороной мотивацию сотрудников. Если мы действительно хотим развивать полноценные отраслевые секторы, производства замкнутого цикла в экономике нашей страны, нам нужно создавать и жилой фонд под развитие этих отраслей.
При этом формируя стандарты недвижимости не только для управленческого состава, но и для линейных сотрудников и рабочих на период строительства и эксплуатации новых предприятий. Возможно имеет смысл даже передача жилья в собственность по выработке лет, как это было в СССР. Путь от доходной недвижимости к возможности обеспечить жильём специалистов – это путь, который необходимо пройти для достижения тех целей и задач, которые сегодня стоят перед нашей страной. Мотивация должна быть наглядной».
Курортный девелопмент: проблемы и стимулы для развития. Читайте в GMKBlog
Барьеры для развития
На развитие арендного жилья и привлекательность этого сегмента для девелоперов и инвесторов влияют два фактора:
- естественное смещение потребительского спроса в пользу аренды и, соответственно, повышение ставок аренды;
- создание налоговых и экономических стимулов для вовлечения профессиональных игроков и поддержания справедливой конкуренции на рынке.
Ксения Поленова, директор по маркетингу и PR WE- ON GROUP, считает, что развитие арендного жилья в России имеет волновой характер :
«Спрос на подобное жилье то повышается, то угасает в зависимости от многих факторов. Например, в 2015 году формат был очень популярен – люди охотнее арендовали, чем покупали собственное жилье, потому что ипотечные платежи составляли до 75% ежемесячной заработной платы. Молодежь до 35 лет стала рассматривать съемное жилье, как удобный вариант для собственной мобильности, пребывания или рядом с местом работы, или, наоборот, на удаленке где-нибудь в природном оазисе, вдали от городского шума. При этом оставляя себе возможность спокойно копить на первый взнос для покупки собственного жилья, в котором можно получить прописку и спокойно создавать семью».
Рынок «честной» аренды должен стать конкурентоспособным, чтобы иметь возможность развиваться. Однако это осложняется разной налоговой нагрузкой на физические и юридические лица. С этой точки зрения потенциальному инвестору-юридическому лицу невозможно конкурировать с предложением, формируемым физическими лицами. В большинстве регионов России налог на имущество организаций составляет ~ 20–30% от арендной ставки, а для физических лиц – 1%, что делает проекты аренды жилья для юридических лиц экономически неэффективными.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, полагает, что строительство социального жилья возможно только за счет бюджетных средств:
«Интерес к самой теме арендного жилья со стороны государства понятен, т.к. у многих работников нет возможности приобрести недвижимость в рамках их доходов и это не зависит от стоимости ипотечного кредитования. Поэтому при недостатке платежеспособности наличие и развитие арендного жилья могло бы решить проблему. Это обстоятельство особенно важно для социального жилья. Но, строительство такой формата возможно только с поддержкой государства, т.к. коммерческий кредит потребует слишком высокой арендной платы для своей окупаемости».
Другой причиной, ограничивающей развитие арендного жилья, эксперт называет отсутствие социальных гарантий:
Андрей Носов, директор по инвестициям ГК «Гранель», уверен, что формат арендного жилья не привлекателен для девелоперов и частных инвесторов, это и тормозит массовое его развитие:
«В целом, заинтересованы в данном формате могут быть только суверенные государственные фонды, для которых приемлема доходность в 4%. Для девелоперов и частных инвесторов такие проекты в подавляющем большинстве случаев не интересны, ведь окупаемость арендного жилья составляет примерно 18-20 лет, а это длительный срок. С моей точки зрения, в ближайшие десять лет сегмент доходного жилья не получит широкого распространения в России. Возможно лишь появление на рынке единичных проектов с государственным софинансированием».
Помимо низкой доходности, есть и другие причины отсутствия интереса у девелоперов. Арендный бизнес – это долгие деньги, гораздо проще продать квартиры, чем сдавать их в аренду.
Государство принимает меры. По словам Вероники Янушкевич, к настоящему моменту в 16 регионах приняты законы о льготе по налогу на имущество в отношении арендных домов, большая часть – по инициативе ДОМ.РФ. Теперь мяч на стороне местных властей – их задача дать понять бизнесу, что строительство арендного жилья выгодно и целесообразно.
Есть и еще один инструмент, который мог бы стимулировать более активное строительство арендного жилья – земельные участки могут передаваться через признание проекта масштабным в рамках региональной инвестиционной программы. Некоторые субъекты РФ уже приняли поправки в закон о масштабных инвестиционных проектах (МИП) для развития арендного жилья по инициативе ДОМ.РФ: Тюменская, Иркутская, Липецкая области и Камчатский край.
Передача муниципальных земельных участков через МИП происходит без проведения конкурса и позволяет снизить ставку аренды, что уменьшит себестоимость строительства на 5-25% и позволит сдавать квартиры в аренду на более выгодных условиях.
Вероника Янушкевич подтверждает, что девелоперы не стремятся строить арендное жилье. Однако эксперт рассказывает о планах Минстроя внести в госдуму законопроект, способный повлиять на это:
«Большинство девелоперов сегодня не заинтересовано в строительстве арендных домов, потому что при продаже квартир они получают прибыль значительно быстрее, да и отсутствие понятных правил игры на уровне федерального законодательства сказывается. Однако в начале предстоящего года планируется внести на рассмотрение Госдумы РФ законопроект, который позволит субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям и частным застройщикам строить наемные дома, в котором 50% квартир должны предоставляться по договорам социального найма.
Так появится сегмент арендных домов с официальной арендой с определенным уровнем комфорта и сервиса и по приемлемым ценам. Конкуренция должна привести к выводу из серой зоны большей части съёмного жилья в стране. Частные застройщики, которые предложат на аукционах более низкий размер арендной платы за наём жилых помещений в таких домах, получат земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Вместе с тем, документ предусматривает и дополнительную поддержку застройщикам, например, в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой».
Источник: gmk.ru
