Достойная заработная плата сопоставимая с прибылью топ менеджеров солидных компаний
Эта идея пассивного дохода поможет за короткие сроки достичь такого уровня прибыли, который превысит среднюю зарплату. Это дает быстрый результат и в самое короткое время выводит на большой уровень.
Пенсия от трехсот тысяч рублей
С прибыльным домом будете обеспечены пенсией. Не стоит пожизненно работать, получая за это 8000–10000 руб. Вы купите только один дом, и к вам будет идти 300.000–400.000 рублей (эта сумма ваша пенсия). Уплаты за ипотеку завершатся. Вся денежная прибыль станет вашей.
Вложения в недвижимое имущество. Что обойдется выгоднее: покупка или постройка прибыльного дома?
Большинство вкладчиков интересует какой вариант выгоднее: постройка или покупка здания. Особенно этим интересуются те, кто осознал доходность от прибыльного дома. Поскольку они решили выгодно сделать вклады в недвижимое имущество и хотят получения большей прибыли, очередным их вопросом стал не выстроить ли дом самим. Вас тоже это заинтересовало? Давайте поразмышляем это рентабельно или нет.
ОТКРЫЛ ДОХОДНЫЙ ДОМ | РАБОТАЮ ГОД | РЕЗУЛЬТАТЫ | ДЕНЬГИ НА НЕДВИЖКЕ
Минусы и плюсы строительства новостройки.
При строительстве дома положительные стороны:
- Выберите, где будет ваш участок.
- Не надо заниматься переделкой, хорошее для вложений расположение.
- Максимум дохода учитывая то, что все продуманно для последующей ренты. Можно быть спокойным, что вся территория окупиться.
Это существенные плюсы, принимая во внимание то, что вы начинаете с нуля. Другое дело, если у вас имеется земля для постройки. Но бывает, что ее лучше продать и инвестировать полученные деньги.
Отрицательные стороны:
- Длительный срок на строительство. При хорошем исходе будет построен за год.
- Необходима начальная большая сумма, и будут дополнительные расходы.
- Могут возникнуть сложности с регистрацией.
Главный недочет: длительное ожидание и большие траты. Обесценивание строительных материалов возможно навредит вам.
Положительные, отрицательные стороны покупного помещения
При покупке построенного дома минус состоит в его переделке. У многих вкладчиков опасение больших расходов, которых в действительности получается миновать.
В основном объект, купленный вами, обходится выгоднее, чем себестоимость стройматериалов. Строительство такого дома с нуля будет стоить гораздо дороже по сравнению с готовым.
А в чем причина такой выгоды?
Во время застройки на это шли совсем другие траты. Год за годом и стройматериалы дорожают, и мастера запрашивают больше денег. Не забываем также про перспективу скинуть цену, особенно имея дело с крупным объектом. С большой вероятностью вы получите дополнительную скидку. А во время постройки такая возможность отсутствует: не вам, так другому продадут материал.
В случае с частной собственностью вы сможете перепланировать по своему видению каждый квадратный метр своего объекта, тем самым выжимая максимум пользы.
Вывод: приобретя дом в готовой форме для разделения его на небольшие помещения — самая прибыльная тактика. Это будет стратегически выгодным для новичков-инвесторов, так как прибыль в этом случае начнет идти раньше, чем закончится само строительство. Для этого даже не понадобятся большие вложения собственных средств.
Четыре дельных совета в поисках объекта вложений по приобретению прибыльного дома
Расскажем о часто совершаемых ошибках вовремя поиска дома. По каким основным критериям необходимо выбирать дом-мечту инвестора? Важен ли экстерьер и как быть с не представительным домом?
Вам помогут эти ценные советы:
Будьте оптимистом : в поисках хорошего варианта необходимо время, потребуется обследовать много местности. Не обойдется без ошибок и чувства тревоги. Отбросьте это и настройтесь на позитивную волну. Позитив поможет вам не прозевать бриллиант среди дешевых стекляшек.
Сконцентрируйтесь и станьте наблюдательнее : забудьте о прошлом неудачном опыте, перестаньте думать о плохом. Уберите страх и прочие причины, из-за которых не видно появляющихся благоприятных обстоятельств. Рассмотреть своевременно хороший вариант и взяться за него получится только у непредвзято и открыто воспринимающего реальность.
Наберитесь терпения : у писателей есть выражение — «Чтобы написать книгу, надо не отрывать зад от стула». Это касается и вкладов в недвижимое имущество. Необходим большой временной промежуток на езду по объектам, на общение с агентами бирж, с заемщиками. И время, чтобы изучить сайты, газеты.
Не давайте рыночной атмосфере привести вас в замешательство : на торговой площадке недвижимого имущества всегда есть и будут трудности и непредвиденные препятствия. Там ничего не станет идеальным. Не слушайте разубеждающих и отговаривающих (друзья, СМИ) от поисков благоприятных возможностей и новых шансов.
Представьте себе два дома. Первый элитный и комфортный со всеми удобствами. Второй в запущенном полуразваленном состоянии. Какой из них выберите вы? Наверняка, тот с удобствами. Сказать вам какой выбрал бы я? Ни один из них…
Частое заблуждение — давать оценку объекту исходя из своих критерий и посмотреть его “на себе”.
Он не должен быть домом вашей мечты, а оказаться мечтой инвестора!
Чем больше степень запущенности внутри дома, тем выгоднее поторговаться. Ремонтом все равно придется заняться. И для чего тогда добавочно оплачивать представительный вид? При перепроектировке трудно отвечать сделанному дорогому ремонту и это несет большие расходы.
При покупке прибыльного дома много значит, как он выглядит внешне. В аренду берут охотнее и радостнее дом с красивым видом. Очень привлекательная внутренняя отделка не притянет к себе, если снаружи будет старинная избушка. Внешний фасад затратное дело. Пожалейте ваши деньги и старания и откажитесь от него.
Лучший выход из положения — отыскать объект, которому нужен только легкий поверхностный ремонт. Его будет не сложно за пару месяцев сделать пригодным и отдать в аренду. Множество недостатков и дефектов сильно снизят стоимость, запрашиваемую собственником.
Расскажу об интересном примере
Прям сразу за Московской кольцевой автомобильной дорогой есть дом, в котором проживает женщина и ее 20 кошек. Неподалеку над проезжей частью переход. В доме все разодрано и печально.
«Благоухание» не передать словами. У всех покупателей пропадает дар речи, они все стремительно уходят оттуда.
Вкладчику необходимо смотреть на ситуацию под другим углом зрения. Объект просто супер!
Московская кольцевая автомобильная дорога. Рядом с домом популярный гипермаркет, хороший район, бурлящая жизнь… Пытливому инвестору — вкушать блага!
В любом случае необходимы перепланировка и ремонт — от запаха ничего не останется.
Начни, действуй и держи легкий доход!
Доходные дома как бизнес. Будет ли спрос?
В этом году правительству предложили направить 30 млрд рублей на возведение объектов для социальной аренды. Во всем мире такие объекты называют доходными домами. В них могут снять квартиры как люди, которые приезжают в город на долгое время (проектные работники, студенты), так и жители городов в различных жизненных ситуациях (например, увеличение семьи).
С одной стороны, это неплохая альтернатива гостиницам, с другой, аренда предполагается долгосрочная, и такие объекты, как правило, оснащены и соответствующей инфраструктурой.
В Европе и США доходные дома строят на средства инвесторов, и в итоге они получают неплохую прибыль. Около половины жилья там арендуется гражданами поближе к месту работы, есть постоянный спрос со стороны населения. В России практика строительства доходных домов не так распространена.
Во-первых, менталитет россиян заставляет их покупать квартиры в собственность — всего 5% жилья арендуется. Во-вторых, девелоперы не спешат строить доходные дома. Есть несколько примеров подобных объектов в Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, но этот опыт не тиражируется пока на масштабы всей страны.
Идею доходных домов в разное время поддерживали мэр Москвы Юрий Лужков, депутаты Госдумы, власти регионов (Иркутска, Приморья). Автором последней инициативы стал гендиректор АИЖК Александр Плутник. Причем он придал идее модный инновационный формат. Доходные дома планируется начать строить в Москве уже в текущем году, так как именно в мегаполисах они имеют наибольший потенциал.
По замыслу АИЖК, все участники рынка только выиграют от реализации проекта: люди получат доступные цены (около 10 000-15 000 рублей в месяц за аренду «однушки»), инвесторы смогут вложить деньги под привлекательный процент, а застройщики получат и прибыль, и правовую защиту, в том числе с помощью различных новых законов. Одна из таких законодательных новелл – создание целевого фонда для выкупа у девелоперов строящегося жилья. АИЖК при этом выступит соинвестором и гарантом по строительным рискам. Также могут быть выпущены ипотечные ценные бумаги, которыми будут обеспечены обязательства застройщика-наймодателя под залог доходного дома. Банки-кредиторы получат возможность их рефинансировать, продав закладную в АИЖК.
И все равно идея доходных домов в России по-прежнему вызывает вопросы. Доходные дома — низкомаржинальный бизнес с длительным сроком окупаемости. Для девелоперов, привыкших к более высоким доходностям и быстрым срокам окупаемости, такая модель бизнеса не будет выгодной.
В России дорогие кредиты – порядка 15-20% годовых, поэтому максимально быстро покрыть расходы девелоперов может именно продажа квартир, а не сдача жилья в аренду. По нашим оценкам, окупиться реально могут разве что дорогостоящие апартаменты (цена 150 000-200 000 рублей в месяц), их нельзя отнести к социальной аренде. Классический же доходный дом будет окупаться до 30 лет.
Сотрудничество частного бизнеса (застройщиков) и государства могло бы ускорить реализацию идеи, например, если бы девелоперы оставались собственниками доходных домов, а государство создало бы комфортные условия работы в этом сегменте – налоговые каникулы, льготы, недорогую аренду земли под застройку. Однако создание такой нормативной базы — дело небыстрое, мы вряд ли увидим работающие механизмы на рынке в этом или 2018 году.
Еще можно построить недорогое социальное арендное жилье в регионах, но непонятно, где будут работать эти люди, которые потенциально должны обеспечить на него спрос. Недорогое жилье – неэффективная экономика региона и безработица, то есть такие объекты заведомо убыточны.
Конечно, экономическая нестабильность, спад, снижение платежеспособного спроса требуют от всех участников рынка новых подходов к работе. Поэтому некоторые застройщики начинают использовать смешанные механизмы, сочетающие в себе продажу и аренду – например, выкуп с обратной арендой, механизм, работающий с туристической недвижимостью. Застройщик продает апартаменты, но далее управляет жилым комплексом, сдавая в аренду приезжающим отдыхать. Доход делится между собственником жилья и собственно УК.
Также могут получить распространение такие формы работы как timeshare, когда один объект недвижимости и покупается в собственность и впоследствии сдается в аренду нескольким лицам, фракционная недвижимость, при которой за каждым собственником остается право посещения и проживания в квартире в течение некоторого времени (опять же работает в курортной недвижимости), и др.
Для развития концепции доходных домов девелоперам однозначна нужна поддержка государства. Сроки окупаемости проекта можно снизить за счет продажи части квартир, также могут быть введены менее жесткие строительные нормативы для подобных объектов.
Безусловно, речь идет не о нормативах безопасности, а о таких параметрах, как, например, уменьшение площади дворовой территории или числа машиномест. Также доходным домам нужен широкий пиар, который также обеспечить можно только на федеральном уровне. Население должно знать о такой возможности, о преимуществах социальных арендных домов, в частности, о недорогой цене. Кроме того, государство может выделить участки под строительство доходных домов с удобным расположением – близким к деловому центру мегаполисов, например.
И еще один момент — глобально единственным стимулом развития рынка доходных домов в России может стать повышение общего уровня жизни россиян. Если люди перестанут думать, как они будут платить за жилье на пенсии, тогда арендный рынок будет расти. На текущий момент доходные дома и не слишком выгодны для девелоперов, и не слишком востребованы у населения – арендаторы выбирают съёмное жилье до тех пор, пока не накопят первоначальный взнос на ипотеку.
Источник: brodv.ru
Доходный дом в России что это такое, как построить доходный дом
Что такое доходный дом? Жилой дом с множеством квартир, предназначенных для передачи в аренду, назвали доходным домом. Второе значение выражения доходный дом – архитектурный стиль середины девятнадцатого века стран Европы. Обычно в таком здании квартиры группируются вдоль коридоров или вокруг лестничных маршей, все имеют сходную планировку.
Постройка здания предполагала устройство небольшого внутреннего дворика, основная же часть земли домовладельца была под самим строением. Архитектурно оформлялся только уличный фасад.
Доходные дома находились в собственности частных лиц и различных учреждений и организаций. В России девятнадцатого века домовладельцами, извлекающими доход от сдачи квартир в аренду, были даже учебные заведения, монастыри и приюты сирот, благотворительные организации. Нередко сами архитекторы, если позволяли им средства, строили доходные дома для себя лично. По своей сути это гостиницы, но с длительным проживанием – до десятков лет.
Зарубежный опыт
Европейские страны являются родоначальниками доходных домов в смысле их современного понимания. Стандартное обустройство дома аренды – это первый этаж занимают торговые предприятия, а все верхние этажи отводятся под жильё. Жители Германии из всего европейского населения более всего предрасположены к аренде квартир в доходных домах, их даже прозвали «нацией арендаторов». Число жилых зданий для сдачи квартир в аренду среди всей недвижимости Германии достигает тридцати процентов, а более половины жителей отдают предпочтение аренде квартир, а покупают их ближе к сорока годам.
Доходные дома воспринимаются как особого рода гостиницы, обустроенные для продолжительного проживания. В странах Западной Европы прошлого века доходные дома получили широкое распространение, и владельцев собственного жилья там мало. Большая часть населения Европы для постоянного проживания использует арендное жильё и не чувствует себя ущемлённой в каких-то правах.
Доходные дома в России
Немного истории
Прототипом первых доходных домов Москвы в конце восемнадцатого века стало жилое здание купца Воротникова. На первом этаже располагались торговые лавки и трактир, питейное заведение. Второй этаж занимал сам хозяин строения, а все остальные этажи заселялись служащими или сдавались в аренду. До революции лидером по количеству доходных домов в городах России был Санкт-Петербург.
Полезная статья по теме: Посуточный съем квартиры: рекомендации для того, чтобы не обманули
В России девятнадцатого века они были весьма востребованы среди самых широких слоёв населения – от героя романа Достоевского студента Раскольникова до героя романа Булгакова профессора с мировым именем Преображенского. С приходом к власти большевиков в 1917 году доходные дома были упразднены, а квартиры этих строений стали коммунальными.
Казалось бы, доходность этого бизнеса определяется платёжеспособностью арендатора, но это не всегда так. Речь идёт о низкокачественном жилье – небольших помещениях с перегородками, так называемых клетушках и каморках. В них жильцам предоставлялся самый минимум благоустройства: кухня и умывальная комната общие, отопление и канализация. Такие конструкции зданий обеспечивали высокую доходность. В настоящее время ситуация примерно та же: квадрат малогабаритной гостиничного типа квартиры стоит дороже квадрата трёхкомнатной новой квартиры.
Достоинства доходного дома
Если говорить об управляемости жилых зданий – где она эффективнее, УК, ТСЖ или доходный дом, ответ будет однозначный в пользу последнего. И это логично потому, что коллективная собственность подразумевает множество мнений, и редко когда удаётся прийти к общему решению. Преимущества доходного дома очевидны:
- профессиональное управляющее лицо (юридическое или физическое) одновременно его владелец, материально заинтересовано в эффективном управлении и отличном состоянии дома,
- нет необходимости вести бесконечную борьбу за оплату аренды и коммунальных услуг, арендатор сможет быстро подобрать себе более доступный вариант арендованного жилья, и в доме подбирается постоянный состав арендаторов,
- жильцы не тратят своё свободное время на решение вопросов домоустройства,
- у нанимателя появляется возможность накапливать денежные средства на удовлетворение других своих потребностей,
- отпадает необходимость общения нанимателя с владельцем арендуемой квартиры – собственнику доходного дома (наймодателю) это не нужно.
Возведение государственных и муниципальных жилых зданий для сдачи квартир в аренду позволит устранить множество затруднений. Нуждающиеся в крыше над головой жители города обретут возможность жить хоть и не в своей, но в современной благоустроенной квартире за умеренную плату. Строительство доходных домов государством станет таким демпфером между предложениями на жилищном рынке и спросом на квартиры, и это приведёт к ограничению повышения стоимости жилья.
Полезная статья по теме: Способы бесплатно подать объявление на «Авито» о сдаче квартиры
Кроме того, они создадут серьёзную конкуренцию на сегодняшнем рынке арендного жилья, представленном только лишь большим количеством физических собственников квартир, сдающими их в аренду. Сегодня вся эта деятельность осуществляется в теневой стороне экономики, но с появлением серьёзного конкурента в лице государства ситуация должна измениться и из тени выйдут многочисленные денежные потоки. Уже сегодня намечается тенденция к продаже собственниками жилья, используемого для сдачи внаём – так называемого лишнего жилья, и цены на рынке недвижимости уже не растут, а повсюду отмечается их падение.
Кто будет инвестором строительства российских доходных домов
Идея строительства жилых зданий для сдачи жилья в аренду возродилась в России уже в начале текущего столетия, и её стали обсуждать на всех уровнях, и вскоре в Москве был сдан первый такой объект. Пока это был эксперимент, осуществлённый правительством города. Эксперимент оказался удачным, но эта удача была предопределена тем, что все квартиры в здании были элитного уровня, и сегодня в них живут иностранные граждане, которые могут себе позволить себе вносить довольно высокую арендную плату. Гораздо больший интерес вызывают квартиры экономкласса, насколько доходными будут объекты с такими квартирами?
Бизнес по содержанию доходного дома и сдаче жилья в аренду может быть интересен как способ долгосрочных вложений. Насколько это выгодно потенциальному инвестору? Экономическую выгоду можно будет увидеть только в том случае, если сократится время возврата инвестиций.
При сегодняшних кредитах в 11% годовых возврат инвестированных в строительство доходного дома денег произойдёт, в лучшем случае, через 18 лет. Если уменьшить стоимость кредита вдвое, то и окупаемость станет возможной уже через девять лет. Такой окупаемостью уже реально можно заинтересовать инвестора.
Но рынок аренды жилья практически во всех регионах на низком уровне. Это обусловлено падением благосостояния населения, а также демпинговыми ценами застройщиков – они предлагают долгосрочные рассрочки, и платежи арендные оказываются на уровне рассроченных за новое жильё. В таком случае большинство плательщиков предпочитают платить не за арендованное, а за своё жильё.
Общественное мнение показывает, что с появлением доходных домов желающих вселиться в них за небольшую плату будет предостаточно. Сегодня доходными домами называют здания, возведённые именно для того, чтобы в нём жили квартиросъёмщики. Основанием для вселения в такое здание является договор найма или аренды квартиры.
На примере строительства доходных домов в Москве можно видеть, что инвестировать по-крупному по силам только государству. Но и иностранные инвестиции тоже вполне удовлетворяют требованиям по минимальному их объёму. Так, в Санкт-Петербурге один такой объект застройки купил Пенсионный фонд Финляндии, и в настоящее время в нём уже сдаются квартиры как с мебелью, так и без мебели. Конечно, в зависимости от этого за жильё арендаторам приходится платить соответствующие деньги. На цену аренды оказывает влияние и то, на каком этаже квартира расположена.
Полезная статья по теме: Как сдать помещение в аренду
Строительство доходных домов – это уже не только Москва и Санкт-Петербург, но и многие другие регионы страны:
- Татарстан,
- Краснодарский край,
- Самара,
- Новосибирская область и другие.
Можно ожидать, что в недалёком будущем начнётся строительство таких объектов и по стране в целом, и это, наконец-то, поможет обеспечить выполнение давнего, но действительного и сегодня, лозунга: каждой семье – отдельную квартиру!.
Источник: domosite.ru