Доходный подход в оценке бизнеса преимущества и недостатки

В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.
Цель моей работы – рассмотреть доходный поход, увидеть способы и области его использования, выявить его положительные и отрицательные стороны.

Введение
Основная часть.
1.Теоретические аспекты и общие принципы оценки объектов недвижимости.
— Виды стоимостей.
— Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.
— Общие принципы и подходы к оценке объекта недвижимости.
2. Доходный подход как один из методов оценки недвижимости.
— Характеристика доходного подхода. Его особенности.
— Этапы доходного подхода
— Метод капитализации доходов
— Метод дисконтирования денежных потоков

Оценка бизнеса: Метод сравнимых компаний — Преимущества и недостатки (часть 3)

— Преимущества и недостатки доходного подхода.
Заключение.
Используемая литература.
Приложения.
а) Образец отчета об оценке объекта недвижимости.
б) Характеристики объекта оценки.

Работа содержит 1 файл

При доходном подходе сегодня, как правило, используют два метода определения стоимости предприятий. В тех случаях, когда предприятия имеют разработанные и утвержденные бизнес-планы работы на те или иные периоды календарного времени до ожидаемого конца срока их использования по назначению, в существующих учебниках и научной литературе по оценочной деятельности рекомендуется применять и применяется на практике метод дисконтирования соответствующих ожидаемых (прогнозируемых) годовых доходов.

При отсутствии у оцениваемых предприятий таких бизнес-планов в указанных публикациях предлагается использовать и практически используется метод прямой капитализации капитализируемых доходов этих предприятий, полученных преимущественно за последний полный год их работы либо усредненных за несколько последних лет.

Существующий теоретический посыл доходного подхода, состоящий в том, что стоимость предприятия определяется только на основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемый объект может принести до окончания срока его жизнедеятельности, на мой взгляд, является принципиально ошибочным, так как при таком подходе игнорируется тот очевидный факт, что предприятие является имущественным комплексом, что оно обычно не витает в воздухе, а стоит на дорогостоящей земле и, кроме того, величину его стоимости в значительной степени образуют нематериальные активы, особенно в той их части, которая в современных системах бухгалтерского учета и отчетности предприятий не оценивается. Анализ общеизвестных случаев продажи конкретных предприятий и компаний в нашей стране и за рубежом, и, в частности, тех, которые относятся к объектам высоких технологий, показывает, что их рыночная цена, за счет стоимости имевшейся у них земельной и латентной нематериальной собственности намного, иногда в десятки раз превышала их бухгалтерскую балансовую стоимость, подсчитанную затратным методом.

Фундаментальный анализ: Доходный подход

Наибольшее число недостатков-неопределенностей при использовании его для определения стоимости предприятий безусловно имеет метод дисконтирования капитализируемых доходов:

— отсутствует однозначное представление о том, какими конкретно капитализируемыми доходами должен заниматься оценщик (совокупными доходами, чистыми доходами с учетом или же без учета той или иной доли амортизационных средств, прибылью до уплаты или же после уплаты налогов и процентов и т.д.); n

— сегодня в условиях рыночной и особенно переходной экономики часто бывает неизвестно, что будет завтра. Прогнозировать доходы на те или иные по продолжительности отдельные периоды календарного времени, как минимум на пять лет вперед, — это примерно то же самое, что «строить воздушные замки», или что одно и то же — «писать вилами по воде»;

— для прогнозов будущих доходов за базу обычно принимают фактический доход за последний отчетный год, а он, в силу, например, неудовлетворительного уровня менеджмента на предприятии, может во много раз, и даже на порядок, отличаться от возможного в нормальных условиях организации производства и труда при наличии квалифицированной управленческой команды;

— в переходных экономиках инфляционные процессы крайне нестабильны, не исключены кризисы и дефолты, поэтому прогнозы уровней инфляции для ожидаемых доходов предприятия ненадежны;
— при использовании метода дисконтирования капитализируемых n доходов не учитываются стоимости большей части нематериальных активов и земельного участка предприятия;

— результаты оценки стоимости предприятия, полученной методом дисконтирования доходов, не учитывают его интегральный (физический, моральный и экономический) износ, а также существующий баланс кредиторской и дебиторской задолженностей предприятия, а также ряд других факторов, влияющих на величину оценки его стоимости.

Концептуальная формула для определения оценки текущей стоимости предприятия (Осп) методом дисконтирования доходов в общем виде выглядит следующим образом:

Осп = Ди/(1 + Кд),
где Ди — поток капитализируемого дохода предприятия в и-том периоде календарного времени;
Кд — ставка (коэффициент) дисконтирования потока Ди;
П — число рассматриваемых периодов календарного времени (лет) работы предприятия.
Считается, что метод дисконтирования доходов при оценивании стоимости предприятий целесообразно применять в следующих случаях:

— при ожидании, что будущие доходы будут существенно отличаться от текущих;
— при наличии экономических обоснований оценок размеров ожидаемых в будущем доходов;
— оцениваемый объект находится в стадии строительства или же только что построен:
— если оценивается крупный многофункциональный коммерческий объект (гостиницы, пароходы, крупные предприятия и т.д.);
— потоки доходов и расходов оцениваемого объекта носят сезонный характер.

Есть основания полагать, что этому методу приписываются достоинства и возможности, которые у него отсутствуют. Где найти предприятия, соответствующие перечисленным условиям? Можно ли определить этим методом стоимость гостиниц, пароходов и других подобных объектов, если они должным образом не загружены? Такие вопросы можно продолжить. Налицо беспочвенная фетишизация рассматриваемого метода для задач, которые при его использовании корректно не решаются.

Аналогичные недостатки-неопределенности характерны и для метода прямой капитализации дохода предприятия, применяемого для определения его стоимости, правда, за исключением двух наиболее одиозных моментов: при этом методе отпадает необходимость использования сомнительных прогнозов потоков будущих доходов и ожидаемых уровней их инфляции. Все остальные недостатки, естественно, остаются. Степень достоверности получаемых ставок капитализации и дисконтирования капитализируемых доходов примерно одинаковы.

Общий вид концептуальной формулы для получения оценки стоимости предприятия (Осп) методом прямой капитализации капитализируемого дохода:
Осп = Дкс/Кк,
где Дкс — среднегодовое за ряд последних лет либо фактическое за последний отчетный год значение капитализируемого дохода предприятия;
Кк — ставка (коэффициент) капитализации дохода Дкс.

Формально по рекомендуемой формуле метода прямой капитализации доходов предприятия получается, что если по каким-то причинам оно временно, например, в течение последнего года не работало, то его стоимость при нулевом доходе также равна нулю. Очевидный нонсенс, но иногда им пользуются.

Предполагается, что этот метод наиболее эффективен для объектов, имеющих стабильные годовые доходы (т.е., когда ожидается, что будущие доходы предприятия будут примерно равны текущим или темпы их возможного роста могут быть достоверно просчитаны), а также для предприятий с однозначно определенной и стабильной арендной платой на многие годы вперед (а где такие взять, учитывая что в настоящее время ставки аренды меняются ежегодно?).

Считается, что метод прямой капитализации доходов отличается простотой расчетов и отражает сложившуюся рыночную конъюнктуру. Однако этот метод не рекомендуется применять при отсутствии надежной информации о результатах достаточного количества уже совершившихся аналогичных рыночных сделок. Таким образом, получается, что для оценивания стоимости предприятий, каждый случай продажи которых обычно уникален, применять этот метод нельзя.

При использовании фактических значений ожидаемых доходов или фактического значения капитализируемого дохода для определения стоимости оцениваемых предприятий оценивают не реальную стоимость предприятия, а стоимость, которая напрямую увязывается с уровнем профессиональной состоятельности и эффективности работы его управленческой команды. Если производственные и доходопроизводительные возможности какого-то конкретного предприятия используются всего лишь на 10%, то это не означает, что оценка его стоимости должна быть в десять раз ниже той, которая была бы при нормальной загрузке его на полную мощность. Про такое предприятие можно сказать, что уровень профессионализма, качество его управленческой команды, а, следовательно, и эффективность управления его производственной деятельностью на порядок ниже, чем требуется в рассматриваемом случае, но это обстоятельство не должно оказывать существенного влияния на величину его стоимости. Управленческая команда может быть заменена более эффективной, размеры получаемых предприятием доходов могут существенно вырасти, в то время как его имущественно-земельный комплекс и стоимость останутся без изменений.

Учитывая изложенные выше соображения, нетрудно прийти к выводу, что достоинства, приписываемые существующим методам доходного подхода к получению оценок стоимости предприятий, при достигнутом уровне их теоретической проработки и накопленного опыта применения этих методов в практике оценочной деятельности не явно видны. Первоочередная в настоящее время задача оценщика предприятий — как можно больше угодить интересам заказчика, какими бы они не были, чтобы не потерять этот заказ, проще всего решается путем использования именно нынешнего доходного подхода и его методов решения таких задач. Получение научно, экономически и социально обоснованных оценок действительной стоимости предприятий на данный момент времени — проблема второго плана. Тем более, что практика рассмотрения спорных оценок предприятий в арбитражных судах нашей страны пока не известна и в обозримом будущем вряд ли получит необходимое распространение.

Необходимость оценки недвижимости возникает в случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой комплексное исследование, основная цель которого — объективное определение рыночной стоимости объекта.

Как правило, оценка недвижимости имеет фиксированную цену, но в ряде случаев стоимость данной операции может колебаться в зависимости от удаленности объекта, площади и других параметров.

В данной работе я рассматривала доходный подход к оценке недвижимости, его методы и их характеристику.

В первой главе раскрываются теоретические аспекты и общие принципы оценки объектов недвижимости. Приводится определение цены объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Раскрывается классификации стоимостей объектов недвижимости, их основные понятия.

Рассматриваются факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

Также приведены общие принципы

• Принцип соответствия
• Принцип спроса и предложения
• Принцип конкуренции
• .Принцип изменений
• Принцип внешнего воздействия
• Принцип ожидания
• Принцип замещени
• Принцип полезности
• Принцип сбалансированности
• Принцип предельной продуктивности
• Принцип вклада
• Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)

В моей работе более подробно рассматривался доходный подход к оценке недвижимости. Он основан на определении текущей стоимости ожидаемых от неё доходов и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Таким образом, поводя итог, можно сказать следующее:

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

— арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

— часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности. Арендная плата является общепринятой и наиболее широко

используемой базой для определения доходности недвижимости. Если объект недвижимости по своему функциональному назначению предназначен для ведения специфического бизнеса (например, гостиницы, рестораны и др.), то объект оценивается с точки зрения его коммерческого потенциала.

Так как в основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные доходы во время владения, а также доход от продажи собственности после окончания владения (стоимость реверсии).

Источник: www.stud24.ru

СУЩНОСТЬ ДОХОДНОГО ПОДХОДА, ЕГО ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

В данной статье рассмотрены основы оценки стоимости бизнеса . Изучен доходный подход . Рассмотрена сущность применения доходного подхода . Приведены основные преимущества и недостатки подхода.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Ухолов М.С.

Характеристика методов оценки стоимости товарных знаков
К вопросу Об оценке рыночной стоимости предприятий

Оценка стоимости предприятия с использованием метода дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода

Подходы и методы оценки стоимости предприятия

Критический обзор основных методов оценки гудвилла непубличных компаний, применяющихся при планировании слияний и поглощений

i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

ESSENCE OF THE INCOME APPROACH, ITS ADVANTAGES AND DISADVANTAGES

In this article we consider the basics of business valuation. An income approach has been studied. The essence of the application of the income approach. The main advantages and disadvantages of the approach are given.

Текст научной работы на тему «СУЩНОСТЬ ДОХОДНОГО ПОДХОДА, ЕГО ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ»

бакалавр, студент магистрант 2 курса направление «Экономика» Мытищиский филиал Московский государственный технический университет имени Баумана Россия, г. Мытищи СУЩНОСТЬ ДОХОДНОГО ПОДХОДА, ЕГО ПРЕИМУЩЕСТВА И

Аннотация: В данной статье рассмотрены основы оценки стоимости бизнеса. Изучен доходный подход. Рассмотрена сущность применения доходного подхода. Приведены основные преимущества и недостатки подхода.

Ключевые слова: оценка стоимости, доходный подход, бизнес, методы, преимущества.

Ukholov M.S., bacalavr 2-year student of the master’s degree in Economics Mytishchi branch of the Moscow State Technical University named after

Bauman Russia, Mytishchi ESSENCE OF THE INCOME APPROACH, ITS ADVANTAGES AND DISADVANTAGES.

Annotation: In this article we consider the basics of business valuation. An income approach has been studied. The essence of the application of the income approach. The main advantages and disadvantages of the approach are given.

Key words: cost estimation, income approach, business, methods, advantages.

Оценка бизнеса — это комплекс действий, которые исполняет профессиональный оценщик для предоставления обоснованного заключения о стоимости предприятия (бизнеса) на определенную дату в денежных единицах. Оценщик производит анализ финансового, организационного состояния предприятия, так же исследует его динамику и в конечном итоге делает выводы о позициях среди конкурентов и перспективах развития.

Доходный подход в оценке используется чаще всего, ведь любой инвестор вкладывает свои денежные средства для получения будущих доходов, способные не только окупить вложенные средства, но так же принести прибыль, преумножив этим благосостояние инвестора.

В федеральном стандарте дается следующее определение данного подхода: «Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки» (ФСО №1). [1]

Сутью подхода является определение времени и размеров дохода получаемых инвестором, а так же в выявлении рисков с которыми это связано. Для его применения необходима достоверная информация, которая позволяет спрогнозировать будущие доходы и расходы предприятия (бизнеса).

Доходный подход основан на принципе ожидания и чем выше доход, тем выше его рыночная стоимость. Он включает в себя два метода (рис 1).

Рис 1. Методы доходного подхода

Как и любой из подходов в оценке, доходный подход имеет свои преимущества и недостатки.

Можно выделить следующие преимущества:

• Учитывает будущее изменение доходов предприятия;

• Учитывает будущие перспективы развития предприятия;

• Учитывает уровень рисков;

• Учитывает рыночный и временной фактор;

• Помогает выявить проблемы, которые мешают развитию предприятия, и найти способы увеличения доходов.

К недостаткам относят:

• Подход основа на прогнозных данных;

• Сложность прогнозирования будущих результатов предприятия, в связи с недостатком информации;

• Оценка носит субъективный, вероятностный характер;

• Сложные расчеты методов подхода.

Подводя итоги можно сделать вывод, что доходный подход применяется не как имущественный комплекс, а бизнес, который может принести прибыль. Из анализа преимущества и недостатков данного подхода можно сказать, что он не может использоваться в качестве базового, так же как и два остальных подхода.

1. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1)»

2. Грязнова А.Г., Федотова М. А., Ленская С. А. Оценка бизнеса: учебник. М.: Финансы и статистика, 2013г.

3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ // Консультант Плюс

4. Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М.: Издательство Омега-Л, 2012 г.

Филимонов А.М. студент 4 курса, 1 факультет

Князев А.Н. студент 4 курса, 1 факультет научный руководитель: Девяткин Д.Е.

старший преподаватель ВУНЦВВС «ВВА» филиал в г. Челябинске Россия, г. Челябинск СРЕДСТВА КРИПТОГРАФИЧЕСКОЙ ЗАЩИТЫ

Статья посвящена средствам криптографической защиты и их использовании в военной и гражданской деятельности. В статье рассматриваются основные направления их применения и виды. Военнослужащие и гражданский персонал должны использовать эти средства для того, чтобы избежать утечку информации за пределы организации. В статье изложены: основные средства криптографической защиты для того, чтобы военнослужащие и гражданский персонал знали и выполняли все требования при шифровании и дешифровании информации в целях предотвращения её утечки.

Криптографическая защита, корпоративная безопасность, безопасность информационных ресурсов.

Knyazev A.N. students 4 course, 1 faculty Supervisor: Devyatkin D.E.

Senior Lecturer Russia, Chelyabinsk VUNTS VVS «VVA» branch in Chelyabinsk MEANS OF CRYPTOGRAPHIC PROTECTION.

The article is devoted to the means of cryptographic protection and their use in military and civil activities. The main directions of their application and types are considered in the article.

Источник: cyberleninka.ru

ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ДОХОДНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ

Некоторые предприятия сложно оценить с помощью затратного подхода, а для использования сравнительных методик оценки нет соответствующей рыночной информации, например, это:

• — предприятия, связанные с информационно-рекламной сферой деятельности, так как их стоимость зависит от размеров и эффективности первоначальных затрат, последующих объемов реализации услуг и чистых доходов;
• — предприятия, деятельность которых базируется на новых технологиях, когда стоимость предприятия существенно зависит от конъюнктуры соответствующего сектора рынка;
• — предприятия, имеющие исключительные права, каналы связи, каналы реализации продукции, услуг, обладание которыми позволяет таким предприятиям ограничить конкуренцию на соответствующем рынке и получать высокие и стабильные доходы, а следовательно, иметь высокую стоимость;
• — предприятия, действующие на рынке интеллектуальных услуг (оценочных, медицинских, юридических, аудиторских и пр.), так как их стоимость в значительной степени зависит от индивидуальных качеств руководителя, его квалификации, связей и т.д.

Основные недостатки доходного подхода:

• — прогнозирование долговременного потока дохода затруднено сложившейся недостаточно устойчивой экономической ситуацией в России, из-за чего вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочное прогнозного периода;
• — сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования;
• — в процессе прогнозирования денежных потоков или ставок дисконтирования устанавливаются различные предположения и ограничения, носящие условный характер;
• — влияние факторов риска на прогнозируемый доход;
• — многие предприятия не показывают в отчетности реальный доход, на анализе которого базируется доходный подход, или же показывают убытки.

При оценке прогнозируемых разновременных денежных потоков предприятия учитывается стоимость денег во времени.

Преимущества сравнительного подхода:

• — оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных объектов. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе произведенных расчетов.
• — он базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.
• — реальное от отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке.

Недостатки сравнительного подхода:

• — базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия.
• — он возможен только при наличии разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий-аналогов — сложный и дорогостоящий процесс.
• — оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Оценщик обязан выявить различия и определить пути их нивелирования при определении итоговой величины стоимости.

Источник: studwood.net