Дома бизнес класса это апартаменты

Если мы мечтаем о богатом и огромном жилище, как правило мы представляем себе картину приблизительно такого содержания: апартаменты большой площади расположены на много выше любой самой высокой точки города, из окон которых отлично виден весь прекрасный окружающий мир. Но, несмотря на красивый урбанистический пейзаж, проживание в элитных апартаментах имеет несколько нюансов, знать о которых нужно обязательно перед покупкой такой недвижимости.

В первую очередь при приобретении апартаментов нужно знать о их юридическом статусе, который кардинально отличается от обычной классической квартиры так как является нежилым помещением. Постоянную регистрацию в апартаментах получить не возможно, кроме отдельных случаев.

Также кардинально отличаются налоговые и коммунальные платежи. «Для сравнения тариф на воду выше приблизительно на 10%, на электроэнергию выше на 27%, отопление Вашего апартамента будет стоить на 25% выше. В следствие вышеуказанного, общий счет за коммунальные услуги будет приблизительно выше от 2 до 2,5 тысяч рублей чем у аналогичной по общей площади недвижимости со статусом жилья.

Обзор квартиры в доме бизнес-класса

При этом нужно учитывать разницу в цене обычной квартиры и цены апартаментов, которая для площади 100 кв.м. составит около 2 млн.руб. Эта разница на много лет вперед покроет увеличенные коммунальные расходы.

Среди недостатков апартаментов также можно назвать дополнительные налоговые расходы на недвижимость. Обычные квартиры для сравнения облагаются налогом 0,1% от стоимости, а для апартаментого жилья ставка составляет 0,5%.

Здесь нужно учесть, что хотя налоги на квартиры и ниже, но их нужно погашать единой суммой раз в год. Оплату налога на апартаменты можно поделить на весь год, вследствие чего оплата проходит не так плачевно для личного бюджета.

Еще одним из недостатков апартаментов считают высокую ипотечную процентную ставку, которая значительно ухудшает возможности покупки через ипотечный кредит данного вида недвижимости.

Главное преимущество

Одним из основных преимуществ апартаментов является их рыночная стоимость. Среднерыночная цена на апартаменты ниже на 20% относительно аналогичной квартиры. Данный факт открывает широкие возможности по применению такой недвижимости.

Во-первых это возможность покупки апартаментов в престижных районах города по цене значительно ниже аналогичных квартир.

Во-вторых это хорошая инвестиция (от 3 млн рублей) с минимальным риском ведь после ввода дома в эксплуатацию цена апартаментов неизбежно вырастает.

И на последок это возможность выхода в арендный бизнес для получения стабильного дохода, ведь ставки на аренду апартаментов и квартир между собой не отличаются и даже при некоторых обстоятельствах у апартаментов могут быть выше, а прописка при аренде такой недвижимости не интересует ни арендодателя, ни арендатора.

Цена на апартаменты ниже по причине того, что поскольку статуса жилья данная недвижимость не имеет, строить инфраструктуру (детские садики, школы, детские площадки, магазины) строительной организации не нужно. Соответственно данные работы не входят в смету данных проектов и значительно снижают стоимость 1 кв.м. такого жилья.

ЖК БИЗНЕС КЛАССА | КВАРТИРЫ ОНЛАЙН | ЖК СИМВОЛ ОТ ДОНСТРОЙ

Но если разобраться, в престижных центральных районах инфраструктура уже построена в достаточном количестве и полностью удовлетворяет спрос рынка, в ином случае всегда можно подобрать апартамент поближе к тому или иному учебному заведению.

Среднерыночная стоимость квадратного метра апартаментов на сегодня колеблется около 235 тыс. руб, в свою очередь в элитном сегменте Москвы средневзвешенная сотимость колебалась вокруг 791,4 тысяч руб/кв.м.

Целевая аудитория

Поскольку цены на недвижимость достаточно высоки, сегмент рынка апартаментов пользуется популярностью. Как только в бизнес-классе и комфорт-классе появились серьезные проекты, часть рынка апартаментов относительно общего объема рынка недвижимости возросла до невиданных ранее 25-30%.

Опытные маркетологи сферы недвижимости изначально считали целевой аудиторией рынка апартаментов исключительно малобюджетный сегмент, но как показала практика продажи недвижимости такого типа, апартаменты приобретают чаще всего для проживания, в том числе жителями Москвы, у которых есть место прописки, но не достаточно площади для комфортного жилья.

Как следствие появился спрос на жилье не только класса комфорт, а и бизнес-класса. Темпы продаж третьего квартала 2014г апартаментов догнали по объему квартирный сегмент рынка недвижимости.

На данный момент времени целевая аудитория рынка апартаментного жилья очень разнообразна: от одиноких мужчин и женщин среднего и старшего возрастов до семейных пар с детьми и молодых бездетных людей, что легко объяснить низкой рыночной ценой апартаментной недвижимости.

Стоит также отметить, что в связи с непростыми временами для ведения бизнеса, серьезную позитивную динамику показывает сегмент покупки апартаментов с целью сдачи в аренду после введения в эксплуатацию дома. При этом в сегменте элитных апартаментов больший спектр инфраструктуры позволит развить статус гостиницы. Но в этом случае существенно увеличиваются управленческие расходы такого комплекса, в связи с этим наиболее инвестиционно привлекательными будут проекты сочетающие в себе апартаменты и отель — так называемые апарт-отели.

Основным сегментом продаж по общей площади недвижимости комфорт- и бизнес-класса являются апартаменты соответственно 40-50 и 70-80 кв.м. Также наблюдается тенденция покупки одним клиентом сразу нескольких комфорт-апартаментов с целью объединения их в одно помещение с огромной результирующей суммарной площадью по сходной цене.

Так как доходность инвестиций в апартаменты фактически уже достигла уровня доходности нежилых встроенных помещений (street retail), прогноз роста уровня продаж данного сегмента апартаментов очень оптимистичен. Наблюдается тенденция, что еще во время этапов закрытых торгов уходят самые интересные предложения, то есть у инвесторов существует огромный отложенный спрос на данный тип недвижимости, который будет удовлетворен очень нескоро.

Темпы реализации апартаментной недвижимости даже в сегменте класса бизнес и премиум в успешно реализованном проекте достигают от 20 до 50 продаж в месяц, что является своеобразным рекордом на рынке недвижимости и являются лакмусовой бумажкой успешности инвестиций в недвижимость данного типа.

Отельный пятизвездочный сервис.

Как уже говорилось внутри рынка апартаментной недвижимости представлено много типов разнообразных как по площади, так и по районированию объектов. Принципиально разделяют следующие категории этого жилья: апартаменты высокобюджетного класса, которые размещены около бизнес-зон, престижных районов и т.д., и апартаментная недвижимость, в роли жилья, то есть комфорт-класс и эконом-класс, которая размещена преимущественно в зонах массовой застройки и строительство в промышленных зонах.

Также пользуются большим спросом апартаменты класса элит-, бизнес- с набором дополнительных сервисов пятизвездочных отелей. Такие апартаменты также будут пользоваться спросом в случае удачного расположения. Также обычно в таких проектах консьерж-служба будет бесплатной и может взять на себя выполнение услуг, таких как уборка, доставка еды на дом, покупка билетов и т.д.

При покупке апартамента в составе многофункциональных комплексов отличным бонусом может стать ничтожно малая дистанция от места проживания до места работы, вплоть до размещения офиса компании и апартаментов в одном здании.

Также основным отличием комплексных решений апартаментных проектов элитного класса от традиционных квартирных решений, будет возможность пользования услугами конференц-зала, использование переговорных благодаря наличию презентационного оборудования и высокоскоростных сетей доступа.

Беря во внимание вышесказанное стало ясно, что постоянной прописки в апартаменте не получить, за то можно получить временную прописку, которая аналогичная постоянной, кроме некоторых ограничений в получении ИНН, регистрации на бирже труда, постановке в очередь на улучшение жилищных условий.

При этом нужно заблаговременно поинтересоваться у застройщика статусом дома в разрешительных документах. И если назначением дома указана гостиница — получить временную прописку будет не сложно. На данный момент таким статусом обладают МФК «Фили Град», МФК «Водный, МФК «IQ-квартал», комплекс «Око» и возможно другие.

На практике же, стало очевидным то, что отсутствие прописки в сегментах бизнес- и элит-покупателей не пугает, так как обычно апартаменты становятся не первым, и даже не вторым вложением средств в недвижимость. Снова мы вернулись к тому, что низкая себестоимость такой недвижимости в новостройках подталкивает людей на осознанное вложение денег, с целью получения дополнительной выгоды или освобождения своего старого жилья под другие нужды.

И хотя временную прописку нужно обновлять раз в пять лет, это не займет много времени. А при наличии консьержа или управляющего комплексом, оформление документов обычно поручают этим работникам.

Не так давно, в государственную Думу был подан законопроект об уравнении в статусе классического жилья и апартаментов, который пока не принят. На обсуждении сразу возник вопрос об обеспечении девелоперами всей инфраструктуры при строительстве МФК. Однако в дальнейшем, возможно, данный проект примут, и проблема постоянной регистрации вообще отпадет сама собой.

Источник: xn--80abwaa1a3aj3c.xn--80adxhks

Почему элитные апартаменты лучший выбор для покупателя?

Апартаменты пока не имеют статус жилья, однако это сегодня играет на руку покупателям и инвесторам. Ведь именно такое отличие даёт возможность приобрести по более выгодной цене уникальный объект недвижимости в центре и лучших районах Москвы. При этом многие часто полагают, что апартаменты могут нести какие-то дополнительные серьёзные налоговые обременения, а их жители лишаются социальной инфраструктуры и льгот из-за отсутствия регистрации. Но в этом лишь доля правды — при грамотном выборе объекта, апартаменты могут стать идеальным местом проживания и более высокодоходным инвестиционным инструментом, чем жильё.

Менее привлекательное позиционирование апартаментов во многом результат информационной работы продавцов квартир. Ведь с появлением нового более выгодного формата, им приходится объяснять покупателю, почему он должен платить больше. Но с каждым годом спрос на апартаменты растёт и подстёгивает предложение.

Так, по данным международного агентства элитной недвижимости Savills, на долю апартаментов в элитном сегменте сегодня приходится 41%. Из 79 элитных проектов 32 — это апарты и один проект совмещает оба формата. Аналитики отмечают, что средняя цена квадратного метра на квартиры составляет 911 тыс.руб/кв.м, а для апартаментов — 875 тыс.руб/кв.м.

Лучшая локация, интересные планировки и архитектура

Застройщики жилья ограничены более жёсткими градостроительными нормами, которые к тому же зачастую уже морально устарели и не соответствуют требованиям современной жизни. Поэтому некоторые жилые комплексы даже премиум-класса не могут похвастаться идеальной локацией, многообразием планировочных решений и даже такими немаловажными архитектурными элементами как панорамные окна или эксплуатируемая кровля. А вот при строительстве комплекса апартаментов, у девелопера есть больше шансов использовать фантазию архитектурного бюро и выбрать более интересную площадку под строительство, так как нормативные требования к таким объектам существенно ниже.

Такой тип недвижимости обладает хорошей ликвидностью, за счёт высоких качественных характеристик, уникальных локаций и стоимости, которая на 15-25% ниже жилья. А темпы роста цены у квартир и апартаментов одинаковые, так что разница в прайсе сохраняется в течение всего периода строительства.

Быстрая окупаемость

Что касается арендного бизнеса, то здесь статус жилья, ради которого в том числе переплачиваешь при покупке квартиры, нивелируется. Арендная ставка зависит только от локации, метража, качества отделки и мебели. Арендатору, особенно дорогого помещения, не важен его юридический статус.

Иногда за счет более удачного месторасположения и характеристик апартаменты сдаются даже дороже квартир. Соответственно, за счет меньшей цены «входа» в проект и более высокой арендной ставки апартаменты приносят инвестору больший доход. В среднем, по подсчётам экспертов, если срок окупаемости квартиры при сдаче в аренду составляет 15-17 лет, то по сегменту апартаментов этот срок — 8-10 лет.

Ставка налога равноценна квартире

Главная «страшилка» про апартаменты заключается в их налоговом статусе. Распространенное мнение, что такой тип недвижимости обязательно будет обходиться в 1,5-2%, что значительно превышает ставку налога, который оплачивают собственники жилья. Действительно, столкнуться с такими новостройками в Москве можно, но далеко не все проекты апартаментов считаются по таким ставкам. Как объясняет Олег Ступеньков, руководитель брокерско-консалтинговой компании ТОП Идея,

в премиум и deluxe классах клиенты действительно обращают внимание на разницу в налогообложении. «Если это комплекс апартаментов в составе офисных центров, собственник оплачивает 2% от кадастровой стоимости. Выходит существенная сумма и покупатели часто отказываются от покупки таких апартаментов именно по этой причине», — говорит он. Но акцентирует внимание на том, что если речь идёт об апартаментах гостиничного типа, ежегодный налог на них составляет 0,5% от кадастровой стоимости. «Принимая внимание тот факт, что кадастровая стоимость апартамента оценивается значительно ниже кадастровой стоимости квартиры – выходят те же затраты, что и на квартиру», — уточняет он.

Такое мнение поддерживает Елена Нефедьева, руководитель офиса продаж комплекса премиальных апартаментов RED7, и приводит в пример проект ГК «Основа», который относится к апартаментам гостиничного типа. ««Владельцы премиальных апартаментов RED7 будут платить налог по ставке 0,5% от кадастровой стоимости квадратного метра. Комплекс апартаментов находится в центре, но кадастровая стоимость апартаментов в нём будет ниже, чем у квартир в этом районе, которые не могут предложить ни собственную обширную инфраструктуру, как в нашем проекте, ни сопоставимый комфорт и высокотехнологичность проживания. Еще одним преимуществом апартаментов является их стоимость. И несмотря на то, что собственники квартир платят налог по меньшей ставке, итоговая сумма налога получится равнозначной».

Еще одна причина покупать апартаменты для собственного проживания или инвестиций сегодня – дополнительный прогнозируемый в этом году рост цен, который относится только к этому сегменту и не затронет жильё. По оценке Яны Глазуновой, генерального директора VSN Realty, если амнистия апартаментов, которая активно обсуждалась в конце прошлого года состоится, то «после принятия поправок мы ожидаем для этих лотов прибавления в цене на 24%».

Источник: novostroycity.ru

Апартаменты vs квартира: в чем разница и что выбрать в 2023 году

Вложить деньги можно не только в квартиру, но и в апартаменты. Разобрались вместе с экспертами, что лучше купить, в чем разница и какие ставки предлагают банки по ипотеке.

Что такое апартаменты

Апартаменты — это нежилые помещения, которые по условиям близки к жилой недвижимости. В них можно жить, как и в обычных квартирах, но нельзя регистрироваться постоянно. Апартаменты оборудуют в административных зданиях и домах, имеющих статус гостиниц или бизнес-центров. Часто такие объекты возводят на месте старых заводов и промзон, где жилое строительство запрещено.

Так как апартаменты считаются нежилыми помещениями, застройщикам не нужно создавать специальную инфраструктуру вокруг дома — строить поликлиники, садики и школы. Из-за этого цены на такую недвижимость ниже, чем на жилые квартиры, говорит Владимир Кузнецов, председатель Общероссийского профсоюза медиаторов.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Главное отличие апартаментов от квартир — это статус. Они являются нежилой недвижимостью. В них нельзя получить постоянную регистрацию — только временную по месту пребывания. Из-за этого, а также из-за отсутствия инфраструктуры апартаменты дешевле, чем обычные квартиры. Но из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей больше, как и имущественный налог.

Разберем различия подробнее.

Закон, определяющий статус апартаментов, планируют принять до конца 2023 года, говорил «Интерфаксу» депутат Госдумы РФ Владимир Ресин. «В этом году мы планируем разобраться с вопросом апартаментов. Хочу сразу сказать: маловероятно, что апартаменты приравняют к жилью, это сегодня лишь вид коммерческой недвижимости и только», — отметил Ресин.

Минусы и плюсы апартаментов

• Более высокие коммунальные и налоговые платежи.
• Непостоянный состав жильцов, большая их часть — это арендаторы, которые будут постоянно меняться.
• Для застройщиков апартаментов нет требований по созданию инфраструктуры в виде ближайших детских садов и школ — их может и не быть рядом.
• Нельзя оформить постоянную регистрацию.
• Нельзя использовать льготные программы и маткапитал.

• Цена при продаже обычно немного ниже аналогичных квартир (примерно на 7–15%).
• Часто при продаже сразу предлагаются услуги управляющей компании, которая будет сдавать апартаменты в аренду и управлять ими, принося вам пассивный доход.
• Есть комплексы апартаментов, где застройщик обеспечивает жильцам сервис хорошего гостиничного уровня.

25.08.2022 17:05

Что лучше покупать

Для личного проживания лучше покупать квартиру, для сдачи в аренду — апартаменты, считает Алексей Давыдов, инвестор в недвижимость, соучредитель УК «ДАЛИ»:

«Это общее правило, из которого бывают и исключения: в последнее время на рынке появляется много качественных комплексов с апартаментами, которые можно также покупать для личного проживания».

«Если покупатель не планирует постоянно проживать в апартаментах, то это хороший вариант, позволяющий сэкономить на цене покупки, — говорит Владимир Кузнецов. — Многие комплексы апартаментов удобны благодаря своему расположению, такая покупка может стать выгодным вложением».

10.08.2022 15:50

Появление выгодных ипотечных программ и льготных кредитов на покупку жилья спровоцировало снижение спроса на апартаменты.

«Спрос на апартаменты значительно ниже спроса на квартиры — составляет примерно 10% от общего спроса на жилье, но держится уже продолжительное время, — говорит Алексей Давыдов. — Хотя в последнее время наблюдается одновременно две тенденции: спрос на апартаменты немного снижается, а их предложение на рынке — растет. При этом покупают апартаменты чаще в инвестиционных целях — для получения дохода от аренды самостоятельно или через управляющую компанию».

Что предлагают банки по ипотеке на покупку квартиры

Квартиру на рынке новостроек в России можно купить с помощью государства. Существует несколько льготных программ ипотеки, например:

• Льготная ипотека на новостройки под 8% годовых, доступна гражданам РФ от 18 лет.
• Семейная ипотека под 6% годовых, доступна семьям с детьми.
• Льготная ипотека для IT-специалистов под 5% годовых, доступна сотрудникам IT-компаний.
• Дальневосточная ипотека под 2% годовых для тех, кто хочет купить жилье в ДФО.

Ставки по ипотеке на покупку вторички выше. Вот что, например, предлагают банки весной 2023 года:

Источник: www.banki.ru