Отчет об оценке должен содержать обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества. При этом, согласно Закону «Об оценочной деятельности в РФ», при составлении Отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность Отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Необходимым условием подготовки качественного Отчета об оценке является удовлетворение Отчета следующим критериям: Соответствие Отчета об оценке установленным требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. Отчет об оценке должен формировать у пользователя объективное представление об объекте оценки во всех существенных аспектах, которые влияют на ценность рассматриваемого имущества (подробное описание объекта оценки, позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости и т.д.).
Отчет об оценке должен быть представлен в таком виде, чтобы пользователь мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения стоимости объекта оценки (включая расчет отдельных показателей). В Отчете об оценке должен быть четко аргументирован выбор конкретных подходов к оценке, методов оценки и способов определения отдельных показателей.
Оценщик. Передача 8. Как написать отчёт и не попасть под суд
Данные, используемые в Отчете об оценке, должны поддаваться верификации, т.е. должна существовать объективная возможность проверки достоверности всех указанных в Отчете фактов (в частности, цен и характеристик аналогов объекта оценки, набора прав, ассоциируемых с объектом оценки и т.п.). В Отчете об оценке должны найти отражение все обстоятельства, допущения, ограничения, которые принимались во внимание в процессе оценки.
В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, позволяющая пользователю данного отчета, на являющемуся специалистом в данной области, понять все стадии процесса проведения оценки и значимость действий оценщика по отношению к установлению стоимости объекта оценки. Оценщик должен обосновать выбор примененяемых методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
Отчет об оценке должен содержать описание и объяснение расчетов, позволяющие осуществить проверку сделанных оценщиком выводов в рамках применения используемых методов оценки. В тексте отчета об оценке должны присутствовать правильно оформленные ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие судить об авторах и времени ее создания, или должны быть приложены распечатки материалов.
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, заключений специальных экспертиз, документов технической инвентаризации, и другие имеющие информационную ценность документы по объекту оценки, если таковые имеются. Отчет об оценке должен иметь постраничную нумерацию, быть прошитым и подписанным оценщиком, осуществившим оценку, а также скреплен личной печатью оценщика (в том случае, если он осуществляет оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой) или печатью и подписью руководителя фирмы, сотрудником которой является оценщик.
Отчет начинается с краткого вступительного раздела — введения, в котором: излагается суть задания (оценки) и перечисляются используемые источники информации; дается краткое описание предприятия и его капитала; уточняется вид стоимости, который следует определить в процессе оценки; приводятся методы оценки, примененные в данном отчете, и вывод. При изложении задания отмечаются: оценочная компания и группа, кем она была нанята, дата, на которую действительна оценка, и цель оценки.
Во введении желательно описать, что производит предприятие, где оно расположено, каким капиталом владеет и как последний распределяется. Далее сообщается стандарт стоимости, который будет использоваться в оценке исходя из ее цели. Полезно дать определение применяемого вида стоимости.
Во введении также кратко излагаются методы оценки и приводится вывод о величине стоимости оцениваемого предприятия. В общеэкономическом разделе должны приводиться лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия.
Эти же данные могут быть в разделе, посвященном методам оценки при прогнозировании доходов и расходов предприятия. В таком случае данный раздел не выделяется. Раздел, посвященный характеристике отрасли, должен познакомить потребителя отчета с особенностями отрасли, ее положением в настоящее время и в будущем.
Особое внимание уделяется характеристике рынков сбыта и факторам, влияющим на спрос. В разделе также приводится информация о конкуренции в отрасли и положении оцениваемого предприятия по сравнению с положением ведущих конкурентов. Главная цель раздела, посвященного характеристике предприятия, — выявление его особенностей и их влияния на рыночную стоимость.
Основные вопросы, рассматриваемые в разделе: предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров и услуг, условия сбыта, наличие поставщиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с акциями предприятия. В данном разделе раскрывается группа вопросов, касающихся текущей деятельности предприятия.
Во-первых, отмечается, какую продукцию производит данное предприятие и какие услуги оно оказывает; выделяются ведущие виды продукции или услуг и показывается их процентное соотношение. Во-вторых, для прогнозирования будущих доходов предприятия важна информация о его рынках сбыта и о том, какое место оно там занимает, о потребителях его продукции и их финансовом положении.
В-третьих, необходимо дать информацию о системе снабжения и основных поставщиках. В-четвертых, в этом разделе приводятся данные о численности персонала предприятия, указывается, сколько человек занято постоянно, а сколько временно или сезонно. Полезно привести данные о квалификации кадров и их текучести.
В-пятых, обязательно дается информация о состоянии управления на оцениваемом предприятии. Эти данные могут быть приведены в виде списка ведущих руководителей с пояснениями об их образовании и карьере. Заканчивается данный раздел обобщением факторов, которые, на взгляд оценщика, оказывают положительное и отрицательное влияние на стоимость предприятия.
Раздел, посвященный анализу финансового состояния предприятия, содержит информацию для всех трех подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного. В разделе анализируются бухгалтерские балансы и отчеты о финансовых результатах деятельности предприятия за ряд предшествующих лет, рассчитываются важнейшие финансовые показатели.
Если в бухгалтерскую отчетность вносятся определенные поправки, то это отражается в отчете. Раздел методов оценки, применяемых для оценки данного предприятия, начинается с обоснования выбора тех или иных методов. После этого излагается последовательность оценки данного предприятия выбранными методами.
Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия. Как правило, здесь показатели стоимости, полученные разными подходами, сводятся в табличную форму, им придаются определенные веса, и на этой основе выносится заключение о величине стоимости. В приложении содержатся также копии документов, характеризующих академическое образование и профессиональную подготовку оценщиков, участвующих в написании отчета.
Ограничение
Для продолжения скачивания необходимо пройти капчу:
Источник: studfile.net
Процесс оценки
утвержден Приказом Минэкономразвития РФ об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки №200 от 14.04.2022
I. Основные этапы процесса оценки
1. Процесс оценки включает следующие действия:
1) согласование задания на оценку заказчиком оценки и оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, путем подписания такого задания в составе договора на оценку объекта оценки (далее – договор на оценку) или в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от договора на оценку, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2021, № 27, ст. 5179) (далее – Федеральный закон);
2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4) согласование промежуточных результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (в случае необходимости), и определение итоговой стоимости объекта оценки;
5) составление отчета об оценке объекта оценки (далее – отчет об оценке).
2. Процесс оценки не включает финансовую, юридическую, налоговую проверку и (или) экологический, технический и иные виды аудита.
3. В процессе оценки необходимо соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также следовать положениям методических рекомендаций по оценке, одобренных советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.
II. Допущения оценки в отношении объекта оценки и условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки
4. В процессе оценки для определения стоимости может требоваться установление допущений в отношении объекта оценки и (или) условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки. Эти допущения могут быть приняты на любом этапе процесса оценки до составления отчета об оценке.
5. Допущения, указанные в пункте 4 настоящего федерального стандарта оценки, подразделяются на две категории:
- допущения, которые не противоречат фактам на дату оценки или в отношении которых отсутствуют основания считать обратное;
- допущения, которые не соответствуют фактам на дату оценки, но отражают возможные изменения существующих на дату оценки фактов, вероятность наступления которых предполагается из имеющейся у оценщика информации (специальные допущения).
Специальное допущение должно быть реализуемо с учетом применяемых предпосылок стоимости и цели оценки и соответствовать им.
Если оценщик использовал специальное допущение, то данный факт должен быть отражен в формулировке объекта оценки.
6. Допущения могут оказывать существенное влияние на результат оценки. Они должны соответствовать цели оценки. Допущения в отношении объекта оценки и (или) условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки не должны противоречить законодательству Российской Федерации и должны быть согласованы заказчиком и оценщиком и раскрыты в отчете об оценке.
III. Ограничения оценки
7. В процессе оценки могут быть выявлены ограничения в отношении источников информации и объема исследования, например, в связи с невозможностью проведения осмотра объекта оценки. Ограничения могут оказывать существенное влияние на результат оценки.
8. Ограничения, а также связанные с ними допущения должны быть согласованы оценщиком и заказчиком и раскрыты в отчете об оценке.
9. Оценка не может проводиться, если с учетом ограничений оценки оценщик не может сформировать достаточные исходные данные и допущения в соответствии с целью оценки или если объем исследований недостаточен для получения достоверного результата оценки.
IV. Работа с информацией
10. В процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников.
При этом оценщик учитывает:
1) допущения оценки;
2) компетентность источника информации и независимость источника информации от объекта оценки и (или) от заказчика оценки.
11. Способы получения информации могут включать составление запросов к информированным источникам, получение исходных документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью, поиск рыночной информации из различных источников. Для выполнения оценки оценщик может привлекать организации и квалифицированных отраслевых специалистов, обладающих знаниями и навыками, не относящимися к компетенции оценщика.
12. В процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. Информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в следующих случаях:
1) если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки (например, статистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки);
2) если использование такой информации допускается в особом порядке в рамках соответствующих специальных стандартов оценки при определении стоимости отдельных видов объектов оценки.
13. Заказчик оценки, правообладатель объекта оценки или иное уполномоченное ими лицо должны подтвердить, что предоставленная ими информация соответствует известным им фактам. Объем данных, требующих такого подтверждения, и форма подтверждения определяются оценщиком с учетом особенности содержания информации, ее существенности, если особые требования не указаны в задании на оценку. Информация должнабыть подтверждена одним из следующих способов:
1) путем заверения заказчиком копий документов и материалов;
2) путем подписания заказчиком письма-представления, содержащего существенную информацию и (или) перечень документов и материалов, с подтверждением того, что информация соответствует известным заказчику фактам, планы и прогнозы отражают ожидания заказчика.
- 1. Ассоциация
- 2. Экспертиза
- 3. Методическиe материалы
- 4. Деятельность
- 4.1. Оценка для Правительственной комиссии
- 4.2. Образование
- 4.3. Безопасность Оценщика
- 4.4. Оспаривание кадастровой стоимости
- 4.5. Cертификация
- 4.6. Международный опыт
- 4.7. Мероприятия
- 4.8. Нормативные правовые акты
- 4.8 .1. ФСО I
- 4.8 .2. ФСО II
- 4.8 .3. ФСО III
- 4.8 .4. ФСО IV
- 4.8 .5. ФСО V
- 4.8 .6. ФСО VI
- 4.8 .7. ФСО №1 (не актуален)
- 4.8 .8. ФСО №2 (не актуален)
- 4.8 .9. ФСО №3 (не актуален)
- 4.8 .10. ФСО №5
- 4.8 .11. ФСО №7
- 4.8 .12. ФСО №8
- 4.8 .13. ФСО №9
- 4.8 .14. ФСО №10
- 4.8 .15. ФСО №12
- 4.8 .16. ФСО №13 (не актуален)
Источник: srosovet.ru
ОТВЕТЫ на наиболее часто встречающиеся вопросы по применению новых ФСО (часть 1 от 02.11.2022)
Уважаемые коллеги,
В ходе прошедших конференций, круглых столов, вебинаров и телемоста у оценщиков появились типовые вопросы по применению новых ФСО. Методический совет РОО подготовил ответы на четыре вопроса, которые на данный момент больше всего волнуют оценщиков. Формулировки ответов скорректированы и одобрены Методическим Советом РОО на заседании 02.11.2022г.
ВОПРОС 1.
Какие ФСО применяются при составлении отчетов, основанием для оценки по которым являются договоры на оценку, заключенные до даты вступления в силу новых ФСО (до 06.11.2022г. включительно)
ОТВЕТ: Согласно письму №Д20и-35699 от 01.11.2022 г. Минэкономразвития РФ, направленному в адрес Ассоциации «Русское общество оценщиков»:
Согласно статье 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», договор на проведение оценки должен содержать в том числе указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки объектов оценки.
В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
При этом положениями пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса предусмотрено, что, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
С учетом изложенного при проведении оценки объектов оценки и составлении соответствующих отчетов по договорам, заключенным до вступления в силу обозначенных актов, применяются федеральные стандарты, указанные в таких договорах.
В связи с недопущением нарушения прав и законных интересов оценщика, заказчика оценки, а также потребителей оценочных услуг, для предотвращения возникновения разногласий по применению оценщиком в отчете тех или иных ФСО, рекомендуется заключить с заказчиком дополнительное соглашение к договору на оценку, когда он был заключен до 07.11.2022, и указан продолжительный срок действия (рамочные договоры) и при условии предварительной договоренности с заказчиком оценки.
Приложение 1 — Письмо МЭР Приложение 2 — Форма уведомления.
ВОПРОС 2.
Справедливая стоимость не указана ни во вступающем в силу ФСО II, ни в ФЗ. При том, что перечисляя в совокупности рыночную, инвестиционную, ликвидационную, кадастровую и равновесную стоимости, они в остальном ссылаются друга на друга. Как корректно указать именно справедливую стоимость в качестве итогового результата, не нарушая требования ФСО и ФЗ?
Согласно ФСО II п. 22. Если законодательством, нормативными правовыми актами или иными документами, в соответствии с которыми действует заказчик оценки, предусмотрена оценка стоимости, вид которой не определен или отсутствует в пункте 12 настоящего федерального стандарта оценки, должны быть установлены предпосылки, подходящие цели оценки и соответствующие положениям настоящего федерального стандарта оценки. В этом случае в задании на оценку и отчете об оценке должны быть указаны предпосылки, основания для их установления и выбранный вид стоимости.
При этом необходимо учитывать положения статьи 7 Федерального закона о предположении об установлении рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, при составлении задания на оценку и отчета об оценке указывается вид стоимости «справедливая» и предпосылки, соответствующие применяемому МСФО (IFRS).
ВОПРОС 3.
Как практически и в каком разделе отражать в отчете профессиональное суждение в области оценочной деятельности по уровню существенности
Согласно ФСО I п.16
В процессе оценки уровень существенности может быть определен в том числе для:
— информации, включая исходные данные (характеристики объекта оценки и его аналогов, рыночные показатели);
— проведенных расчетов, в частности, в случаях расхождений результатов оценки, полученных в рамках применения различных подходов и методов оценки;
— допущений и ограничений оценки.
Рекомендуется профессиональное суждение по уровню существенности отражать в соответствующих разделах отчета (перечень исходной информации, расчетная часть, допущения и ограничения оценки)
При этом учитывать, что уровень существенности может иметь конкретные значения (например, обоснования выполнять на уровне справочников оценщика или статистики рынка или аналитических обзоров), а также существенность может не иметь количественного измерения (суждения в свободной форме).
ВОПРОС 4
Может ли Методический совет или юридический отдел РОО опубликовать шаблоны описания рыночных предпосылок по наиболее распространенным случаям? Для банка, для банкротства, для оспаривания КС?
Примеры описания рыночных предпосылок:
Рыночная стоимость исходя из предпосылок, указанных в п.14 ФСО II
1) предполагается сделка с объектом оценки;
2) участники сделки являются неопределенными лицами (гипотетические участники);
3) дата оценки __;
4) предполагаемым использованием объекта является НЭИ (наиболее эффективное использование) *;
5) характер сделки добровольная сделка в типичных условиях (без влияния факторов
вынужденной продажи).
Рыночная стоимость для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определяется исходя из предпосылок, характерных для рыночной стоимости, указанных в п.14 ФСО II и п.20 ФСО-7 «Оценка недвижимости».
Для банка, как правило, определяется рыночная и ликвидационная стоимость.
Соответственно две стоимости предполагают два набора предпосылок (рыночная исходя из предпосылок, указанных в п.14 ФСО II и ликвидационная исходя из предпосылок, указанных в п.п. 14 и 20 ФСО II).
Ликвидационная стоимость исходя из предпосылок, указанных в п.п.14 и 20 ФСО II
1) предполагается сделка с объектом оценки;
2) участники сделки являются неопределенными лицами (гипотетические участники);
3) дата оценки __;
4) предполагаемым использованием объекта является НЭИ (наиболее эффективное использование)* или текущее (фактическое) использование исходя из требований банка;
5) характер сделки вынужденная продажа в срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий.
* НЭИ может не соответствовать текущему использованию.
Работа по выявлению сложных вопросов при применении новых стандартов будет продолжена! Методический совет РОО аккумулирует все поступающие вопросы, систематизирует их и готовит ответы. Несомненно, на первом этапе практического применения ФСО в отчетах, их экспертизе в СРО и появлении судебной практики таких вопросов появится еще больше. Ряд вопросов требует консультаций с регулятором. Надеемся, что общими усилиями мы быстро пройдем этот переходный период и адаптируемся к новым требованиям.
Напоминаем, что в личных кабинетах членов РОО размещены материалы для изучения новых ФСО: записи вебинаров, презентации к ним, примеры шаблонов отчета, проверочные таблицы.
- Письмо_МЭР_Приложение 1 pdf, 161 Кб
- Уведомление к договору_Приложение 2 doc, 36 Кб
- Вопросы_ответы_таблица docx, 18 Кб
Источник: sroroo.ru
