Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;
3. Принципы, связанные с рыночной средой;
Особое место занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.
Разведка и геолого-экономическая оценка месторождений полезных ископаемых. Аннотация
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.
Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.
Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.
Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.
Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:
— остаточной продуктивности земли;
— предельной продуктивности (принцип вклада);
— возрастающего и уменьшающего дохода;
В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:
Тема 8. Затратный подход при оценке недвижимости.Часть 1.
· труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,
· капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;
· предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,
· земля, которая компенсируется рентой.
Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.
Застройщик на основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену, которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.
Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, т.е. остаточную продуктивность земли, если, например:
· земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка б льшие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;
· земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города, но близко к Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить б льшие деньги, а собственник земли – получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;
· земельный участок расположен в красивом месте на берегу реки и за это будущий владелец загородного дома готов платить б льшие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.
Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.
Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.
Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.
Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.
Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.
На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.
С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.
Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.
Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию.
Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.
По сути – это обратная сторона предыдущего принципа – сбалансированности.
Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.
Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:
· физическое разделение участка земли;
· разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);
· разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);
· разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);
· разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).
«Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.
Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:
— зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;
— предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;
— уровень конкуренции на рынке недвижимости;
— изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.
Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.
Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».
Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.
Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.
Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.
Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.
Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.
Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.
Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.
Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».
Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости.
Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.
Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:
— во-первых, соответствуют юридическим нормам;
— во-вторых, реализация которых возможна физически;
— в-третьих, осуществимы финансово;
— в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).
Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.
«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.
Материал предоставлен сайтом AUP.Ru (Электронная библиотека экономической и деловой литературы)
Источник: www.konsalter.ru
Принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника (принципы полезности, замещения, ожидания).
• Принцип полезности – означает способность объектов собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте в течение определенного времени. Чем выше потребность объекта собственности, тем больше его ст-сть.
• Принцип замещения – означает, что максимальная ст-сть объекта определяется наименьшей ст-стью аналогичного объекта с эквивалентной полезностью.
Это означает, что неразумно платить за объект собственности больше, если другой такой же объект с аналогичной полезностью м.б. приобретен за меньшую ст-сть.
• Принцип ожидания – заключается в том, что инвестор, вкладывая деньги в объект сегодня, в будущем ожидает получить доход от использования данного объекта, в т.ч. от его продажи в конце срока использования. Т.е. данный принцип заключается в ожидании будущего дохода.
Принципы оценки бизнеса, связанные с рыночной средой (принципы зависимости, соответствия, регрессии и прогрессии, конкуренции, изменения, спроса и предложения, принцип разделения имущественных прав).
• Принцип зависимости от рыночной среды – означает, что ст-сть объекта оценки зависит от рыночной среды, в которой он функционирует, в т.ч. и от ст-сти соседствующих объектов.
• Принцип соответствия требованиям рынка – означает, что максимальная ст-сть объекта оценки возникает тогда, когда потребительские хар-ки соответствуют потребностям и ожиданиям соотв. рынка.
• Принцип регрессии имеет место, когда объект оценки хар-ся излишними улучшениями относительно других аналогичных объектов данного рынка.
• Принцип прогрессии. имеет место, когда в рез-те функционирования соседних объектов (напр.: объектов инфраструктуры, наличия прир. ресурсов) рыночная цена оцениваемого объекта может оказаться выше его ст-сти.
• Принцип конкуренции – предполагает анализ влияния конкурентной борьбы на величину дохода от данного бизнеса.
• Принцип изм-ия ст-сти – основан на том, что ст-сть бизнеса и его компонентов зависит от внешней среды, состояние которой постепенно меняется.
• Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав – означает, что имущественные права следует разделить или соединить таким образом, чтобы увеличить общую ст-сть оцениваемого объекта.
Принципы оценки бизнеса, связанные с эксплуатацией объекта оценки (принцип факторов производства, принципы вклада, пропорциональности, наилучшего и наиболее эффективного использования, принцип остаточной продуктивности земельного участка).
• Принцип факторов произ-ва – означает необходимость учета в процессе оценки всех факторов произ-ва с точки зрения их состояния на момент оценки и перспектив изм-ия в будущем.
• Принцип вклада – предполагает учет вклада каждого фактора в формирование дохода и его влияния на ст-сть объекта.
• Принцип остаточной продуктивности земельного участка – предполагает компенсацию земли после оплаты других факторов произ-ва.
• Принцип (сбалансированности) пропорциональности – основан на том положении, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов, при котором достигается его максимальная ст-сть.
• Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) – это разумное и возможное использование объекта оценки, выбранное среди законных альтернативных вариантов, которое обеспечивает ему наивысшую текущую стоимость.
Дата добавления: 2015-12-08 ; просмотров: 105 | Нарушение авторских прав
mybiblioteka.su — 2015-2023 год. (0.009 сек.)
Источник: mybiblioteka.su
Финансовый подход к оценке стоимости предприятия
Финансовый подход к оценке стоимости предприятия – это определение стоимости предприятия на основе оценки роста благосостояния владельцев собственного и заемного капиталов. Финансовый подход основан на концепции управления стоимостью и имеет множество модификаций.
Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» определено, что основными подходами к оценке являются сравнительный, доходный и затратный подходы, которые взаимно дополняют друг друга. При этом каждый подход основан на использовании определенных финансовых характеристик организации, так или иначе влияющих на величину его стоимости. Все они имеют свои преимущества и недостатки, свои области применения и объединяют достаточно большое количество разных методов.
Сравнительный подход
Сравнительный подход основан на принципе замещения, который говорит о том, что стоимость предприятия не может сильно отличаться от стоимости другой организации, обладающей эквивалентной для потенциального покупателя полезностью.
Достоинством сравнительного подхода является реальное отражение реального спроса и предложения, поскольку цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке.
Сравнительный подход реализуется посредством трех основных методов.
- Метод сделок, или метод продаж, базируется на сборе и анализе информации по реальным сделкам купли-продажи организаций-аналогов. Однако сбор подобной информации затруднен, что в большей мере усугубляется наличием двойных цен (реальных цен купли-продажи и цен для налоговых органов) и небольшим объемом сделок на российском фондовом рынке. Соответственно, использование данного метода целесообразно при наличии информации по реальным сделкам купли-продажи организаций-аналогов и большого объема сделок на фондовой бирже.
- Метод отраслевых коэффициентов, или метод соотношений по видам экономической деятельности, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и важнейшими производственно-финансовыми показателями. Проблема применения данного метода заключается в отсутствии надежной статистики в российских условиях, необходимой для расчета этих коэффициентов.
- Метод организации-аналога, или метод рынка капитала, основан на рыночных ценах акций сходных организаций. Предполагается, что инвестор, действуя по принципу замещения, может инвестировать либо в организации, у которых известна цена акции, либо в оцениваемую организацию, которая не размещает своих акций на фондовом рынке. Этот метод основывается на финансовом анализе оцениваемой и сопоставимых организаций.
Метод рынка капитала или метод организации-аналога является наиболее приоритетным для практического применения в рамках сравнительного подхода, поскольку основан на реальных ценах акций, сложившихся на фондовом рынке. [2]
Применение сравнительного подхода позволяет получить предварительную оценку рыночной стоимости компании при сопоставлении с результатами деятельности предприятия-аналога. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Эти расчеты полезны и для оценки конкурентоспособности организации, определения приоритетов развития бизнеса.
Сравнительный подход отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности организации, в то время как, например, доходный подход ориентирован на прогнозы будущих периодов.
Доходный подход
При оценке стоимости предприятия на основе доходного подхода основой расчетов служит доход, который, как предполагается, может получить предприятие в будущем.