Экономическое устаревание бизнеса это

Методы расчета экономического устаревания в затратном подходе оценки недвижимости

• метод экспертных оценок;
• метод сравнения продаж;
• метод капитализации потери дохода.

Расчет экономического (внешнего) устаревания экспертным методом

Последовательность определения экономического (внешнего) устаревания экспертным методом.

1. Изучение документации на объект оценки (в большей степени на земельное регулирование территории).
2. Осмотр местоположения объекта оценки.
3. Выявление внешних негативных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
4. Предоставление исходной информации экспертам для определения влияния негативных факторов на стоимость.
5. Анализ информации, полученной от экспертов.
6. Определение степени доверия к экспертам.
7. Согласование величины внешнего износа объекта оценки.

Пример определения экономического (внешнего) устаревания экспертным методом

Исходные данные. Объект оценки – жилой деревянный дом, расположенный в отдаленном районе г. Перми. Рассматривая окружение оцениваемого объекта, выяснили, что основные строения вокруг оцениваемого объекта – это ветхие деревянные жилые дома. В 30 м от объекта оценки проходит линия электропередач (ЛЭП).

Между бизнесом и экономической теорией. Лекция 2. (Н.Кульбака)

В 50 м расположена насыпь, за которой находится несанкционированная свалка бытовых отходов. Дорога, пролегающая к дому, грунтовая, 500 м длиной. Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта составляет 1,5 км. Помимо этого данная местность согласно градостроительному зонированию является зоной потенциального катастрофического затопления р. Камой.

В результате анализа информации, которую предоставили эксперты, заполняем следующую таблицу (табл.24).

Экономическое устаревание при оценке бизнеса предприятия

• Это потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами (экономическими и неэкономическими)

Экспертная оценка внешнего устаревания

Результаты оценки экономического (внешнего) устаревания по предложенному фактору или параметру, %

Близость остановки общественного транспорта

Сумма значений внешнего износа

Степень доверия к эксперту

Сумма значений внешнего износа с учетом взвешивания

Итого согласованное значение внешнего износа 11,8% (2,5+5,85+3,45)

Примечание: экспертами по оценке экономического (внешнего) устаревания оцениваемого объекта выступали специалисты оценочной организации ООО «Оценка недвижимости».

? Высшее строительное образование, стаж работы в оценочной деятельности 6 лет;

?? Высшее экономическое образование, стаж работы в оценочной деятельности 8 лет;

. Высшее экономическое образование, стаж работы в оценочной деятельности 5 лет.

Оценив состояние окружения объекта, можно сделать вывод, что оцениваемый объект имеет значительное экономическое (внешнее) устаревание. По оценке экспертов, экономическое устаревание объекта равно 11,8%.

Запланированное устаревание / Экономические мифы / Жак Фреско и Дух Времени

Расчет экономического (внешнего) устаревания методом сравнения продаж

Исходные данные для примера примем такие же, как для примера, рассмотренного в табл. 17.

Найти: значение экономического (внешнего) устаревания здания.

Согласно расчету обоснованная величина износа и устареваний получилась равной 25,1%.

Известными методами были определены значения физического износа и функционального устаревания:

Соответственно воспользовавшись формулой (17), можно найти .

= 25,1 – 18 – 5 = 2,1%.

Ответ: = 2,1%

Примечание. Если сумма значений физического износа и функционального устаревания больше или равна значению ИиУ , то экономическое устаревание отсутствует.

Расчет экономического устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия

Последовательность определения экономического (внешнего) устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия:

1. Изучение документации на объект оценки;
2. Осмотр местоположения объекта оценки;
3. Выявление внешних негативных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки;
4. Анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости;
5. Выбор объектов-аналогов, которые схожи между собой во всем, кроме одного из негативных факторов внешнего воздействия;
6. Определение средней величины разницы между аналогичными объектами по выбранному негативному фактору;
7. Расчет потери дохода из-за фактора внешнего воздействия путем умножения средней величины разницы арендной ставки за один кв.м сдаваемой площади на количество кв.м оцениваемого объекта и подлежащих сдаче в аренду;
8. Расчет ставки капитализации для оцениваемого объекта (см. доходный подход определения стоимости);
9. Расчет экономического (внешнего) устаревания из-за фактора внешнего воздействия путем соотнесения потери дохода к ставке капитализации;
10. Анализ полученного результата;
11. При наличии нескольких негативных факторов внешнего воздействия пункты 5-10 повторяются и в итоге величины экономического (внешнего) устаревания суммируются.

Пример определения экономического (внешнего) устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия

Исходные данные. Объект оценки – административное кирпичное трехэтажное здание, расположенное в районе средней удаленности от центра города. Общая площадь здания 352 кв.м. Для данного типа недвижимости закономерно соотношение стоимости земли и здания в общей стоимости недвижимости 30 и 70%. Объект оценки находится в окружении ветхой деревянной жилой застройки, поэтому присутствует внешний износ.

Анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости показал, что средний уровень арендной платы составляет 500 руб. за 1 кв.м общей площади здания. Объекты, которые расположены среди ветхих жилых домов, сдаются в аренду в среднем за 450 руб. / кв.м. Потери с 1 кв.м общей площади вследствие износа составляют 50 руб. Потери дохода здания за год равны

352 кв.м * 50 руб. * 12 мес. = 211 200 руб.

Поскольку данные потери относятся ко всему объекту недвижимости, а земельный участок устареваниям не подвержен, то следует определить потерю дохода, приходящегося на здание:

потеря дохода, приходящегося на здание

Источник: www.refmag.ru

Функциональное и экономическое устаревание и методы их определения

Функциональное устаревание — уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта, обусловленное развитием новых технологий в сфере производства аналогичных машин, оборудования или транспортных средств. Такое умень­шение привлекательности, в свою очередь, вызывает обесценение.

Функциональное устаревание проявляется, как правило, с появлением объектов-конкурентов, а не постепенно, как физический износ.

По причинам, вызвавшим функциональное устаревание, выделяют моральный и технологический износ.

Моральный износ — это износ, причина которого — улучшение свойств изделий аналогичных оцениваемому (изменение технических параметров или конструктивных решений, появление новых возможностей, большей экологичности, эргономичности и т.д.) или удешевление их производства.

Моральный износ можно разделить на три группы, исходя из статей затрат, с из­менениями в структуре которых связан износ:

1) устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами (повы­шенными инвестиционными издержками).

В него включается устаревание, вызванное усовершенствованиями и изменениями в компоновке, конструкции, используемых материалах, схеме производственного про­цесса, размерах и номенклатуре оборудования, а также количестве выпускаемых изде­лий — по сути дела всеми усовершенствованиями, которые делают новую технологию более дешевой. Разница между полной стоимостью воспроизводства и полной стоимо­стью замещения представляет собой величину избыточных капитальных затрат.

2) устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами.

В результате развития новых технологий не только становится дешевле произве­сти или купить объект, но и процесс его эксплуатации становится менее дорогостоящим или более эффективным.

Следует отметить, что первый вид морального износа ведет к удешевлению про­изводства данного изделия, а второй — к удешевлению эксплуатации готового.

3) устаревание, обусловленное низкой экологичностью, эргономичностью и т.д.

Как правило, новое оборудование превосходит старые аналоги не только по техническим параметрам или более низкой себестоимости, но и является более экологич­ным, эргономичным, обладает современным дизайном и пр.

Технологический износ — это износ, причина которого — различия в дизайне и со­ставе конструкционных материалов, используемых в объектах-аналогах, по сравнению с оцениваемым объектом, а также изменение технологического цикла производства, в ко­торый включен оцениваемый объект. Например, изменение технологического процесса производства радиооборудования и повсеместный переход от навесного монтажа к пес­чаному привело к тому, что станки — автоматы по изготовлению монтажных точек пе­рестали иметь спрос на предприятиях радиопромышленности.

Таким образом, технологический износ в отличие от морального делает рассмат­риваемое оборудование ненужным в принципе в рамках новой технологии.

Следует также отметить, что в отличие от морального технологический износ может быть определен лишь экспертно и, следовательно, приближенно.

Функциональное устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами, сводится к расчету потерь, вызванных продолжением эксплуатации уста­ревшего оборудования. Оно определяется как текущая стоимость будущих избыточных операционных расходов в следующей последовательности:

1) определяются эксплуатационные расходы по оцениваемому объекту;

2) определяются аналогичные расходы по аналогичному современному оборудованию;

3) определяется разница в эксплуатационных расходах (сумма избыточных еже­годных операционных расходов);

4) учитывается влияние налогов (подоходного или налога на прибыль);

5) определяется остающийся срок экономической жизни, в течение которого бу­дут существовать эти избыточные расходы;

6) капитализируются (переводятся в текущую стоимость) избыточные операци­онные расходы по соответствующей ставке дохода на весь остающийся срок экономиче­ской жизни.

Экономическое устаревание — это потеря стоимости, обусловленная внешними факторами, такими как: законодательные изменения, ограничивающие или ухудшаю­щие права собственности, потеря рынка и т.д. Экономическое устаревание называют также внешним износом, т.к. оно зависит от причин внешних по отношению к самому объекту оценки.

Так как экономическое устаревание — результат внешнего влияния, которое воздействует на предприятие в целом, а не на каждый объект в отдельности или их группу, поэтому экономическое устаревание чаще оценивается с применением доходного под­хода.

Среди причин экономического устаревания можно выделить следующие:

1) сокращение спроса;

2) возросшая конкуренция;

3) изменения в структуре запасов сырья;

4) рост расценок на сырье, рабочую силу или коммунальные услуги без соответ­ствующего увеличения цены выпускаемой продукции;

6) высокие процентные ставки;

7) законодательные ограничения;

8) изменения в структуре рынка товаров,

9) факторы окружающей среды.

При расчете величины экономического устаревания используют принцип заме­щения, т.е. учитывают полезность объекта. В силу экономических причин часть обору­дования (инвестиций, мощностей и т. д.) оказывается не задействованной и не приносит никакой пользы. А поскольку полезность объекта в связи с недоиспользованием мень­ше, чем у объекта, работающего с полной производительностью, то и стоимость его уменьшается.

«Недоиспользование», а в результате потеря стоимости, выражается уравнением:

где — кэ коэффициент экономического устаревания;

Np — реальная мощность или реальная производительность объекта;

Nн — номинальная мощность или номинальная производительность объекта;

п — «коэффициент торможения», коэффициент Чилтона, отражающий влия­ние закона экономии на масштабе.

Иногда недоиспользование может быть причиной функционального устаревания, а иногда и физического износа оборудования. Например, если предприятие работает не в полную мощность по экономическим причинам, то потери, обусловленные недоиспользованием, относятся к экономическому устареванию; если же нарушен производст­венный баланс (имеются узкие участки производства), то потери могут быть отнесены на функциональное устаревание. Недоиспользование может возникнуть и в силу физи­ческих причин, таких как плохое техническое обслуживание, отложенный ремонт, недостаток запчастей и пр. Во всех случаях оценщик должен выявить причины и сопутствующие обстоятельства, приведшие к недоиспользованию техники, чтобы четко разде­лить виды износа и устаревания и правильно их учесть.

Источник: studopedia.su

Экономическое устаревание

потеря стоимости актива, вызванная внешними экономическими и неэкономическими факторами.

Поделиться

• Telegram
• Whatsapp
• Вконтакте
• Одноклассники
• Email

Научные статьи на тему «Экономическое устаревание»

Проблемы инновационного менеджмента

Современная социально – экономическая система пронизана инновационными разработками.
разработки Низкий уровень интереса со стороны коллектива Высокая стоимость Сложность внедрения Быстрое устаревания.
Особенности инновационного продукта Первая особенность – сложность внедрения Вторая особенность – быстрое устаревание.
Быстрое устаревание Инновационные продукты устаревают очень быстро.

Автор Виктория Андреевна Останкова
Источник Справочник
Категория Инновационный менеджмент
Статья от экспертов

Практика применения методов расчета экономического устаревания в определении кадастровой стоимости недвижимости

Рассмотрена практика применения в 2010-2016 годах методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости при их государственной кадастровой оценке (ГКО). Описаны особенности различных методов, выявлены их недостатки. Указано на необходимость разработки рекомендаций по определению экономического устаревания недвижимости при ГКО с четкими критериями применимости каждого метода.

Автор(ы) Пылаева Алёна Владимировна
Кольченко О.В.
Источник Имущественные отношения в Российской Федерации
Научный журнал

Обесценение активов МСФО

ожидаемого. произошли глобальные изменения технических характеристик объекта внеоборотных активов (моральное устаревание.
), рыночных требований, правовых или экономических условий, в которых организация вела свою хозяйственную.
источниками информации могу быть: у внеоборотного актива проявились показатели морального или физического устаревания.
полезного использования вместо неопределенного; внутренняя отчетность организации демонстрирует, что экономическая

Автор Ольга Александровна Блохина
Источник Справочник
Категория Бухгалтерский учет и аудит
Статья от экспертов

Практика применения методов расчета экономического устаревания при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

В статье рассматривается практика применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Российской Федерации в 2015 2017 гг. Фактологическая база исследования 348 отчетов об оценке из Фонда данных государственной кадастровой оценки, в которых определена рыночная стоимость 425 объектов недвижимости в 39 субъектах Российской Федерации. Сделан вывод о необходимости разработки рекомендаций по определению экономического устаревания недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Источник: spravochnick.ru