Наверняка многие из вас достаточно часто слышат утверждение, что современное управление (в смысле, менеджмент организации) должно быть процессно-ориентированное. Появились даже отдельные специализации людей: архитектор бизнес-процессов, аналитик бизнес-процессов и т.п. То есть эти люди должны выстраивать всю систему с использованием определенных правил и «кирпичиков».
Новые международные и отечественные стандарты в областях управления качеством, экологического менеджмента, управления активами и рисками имеют в своей основе процессный подход к управлению. Очевидно, что и в области ТОиР также можно повысить эффективность, если применять процессный подход к управлению. Многие проблемы, связанные с отсутствием формализованных процессов управления, проявляются при проектах внедрения информационных систем, реорганизации с определением ответственных за результат. Эти проблемы можно частично устранить, управляя деятельностью как процессом и имея одну целевую модель как ориентир для множества проектов.
Сложность применения процессно-ориентированного подхода в ТОиР заключается в том, что сама предметная область очень сложная. На сегодняшний день еще никем в мире не придумана одна единственная правильная модель организации этой функции, которая позволяет гарантированно получить желаемый результат. Большинство систем управления ТОиР на наших предприятиях построено и функционирует на экспертном опыте конкретных людей, которые реально знают свое оборудование и в режиме реального времени управляют работами по поддержанию его работоспособности, другими словами, практически «живут» им. Очевидно, что такой неформализованный подход нельзя назвать эффективным. Люди и их опыт может быть разным, уход этих людей не должен никак прерывать целостность всей системы управления, а зачастую целостность всего бизнеса.
Собственно, мы решили все-таки сделать попытку и описать в первом приближении наиболее понятные процессы в виде модели «какдолжно быть», которой должна соответствовать любая современная организация ТОиР. Эта модель разработана с учетом нашего собственного опыта обследований и проектирования процессов для большого количества предприятий, а также на основе анализа зарубежного опыта реализации передовых практик, который доступен в соответствующей профессиональной литературе. Очень часто проблемой при проектировании новых процессов является то, что люди, которые их проектируют, никогда в них не работали, и понять, на базе чего делать передовую систему, зачастую не могут Данная статья является первой в серии публикаций, где мы расскажем о собственной «идеальной модели» и обсудим прикладные вопросы ее применимости. Сама модель разработана с использованием специального инструмента моделирования — Business Studio и позволяет сравнительно быстро адаптировать типовые процессы под конкретное предприятие, но при этом оставляя общее «ядро» логики управления.
Общая идеология построения типовых бизнес-процессов Prostoev.NET
Для эффективного управления техническим обслуживанием и ремонтом (ТОиР), а также упрощения процедуры проектирования и внедрения процессного подхода к управлению ТОиР, ООО «Простоев.НЕТ» сформирована модель «A0 Деятельность по поддержанию надежности, проведению ТОиР технологических систем и оборудования», состоящая из 10 типовых процессов:
А1 Ведение справочников и объектов ТОиР в ИС (информационной системе);
А2 Регистрация эксплуатационных показателей;
А3 Поддержание надежности оборудования;
A4 Диагностика;
А5 Планирование работ по ТОиР;
А6 Управление работами по ТОиР;
А7 Обеспечение промышленной безопасности при выполнении работ по ТОиР;
А8 Выполнение работ по ТОиР;
А9 Обеспечение работ по ТОиР запасными частями и инструментами;
A10 Управление финансами, экономикой и бухгалтерией в области ТОиР.
| А1 Ведение справочников и объектов ТОиР в ИС (информационной системе) | Сам процесс управления построен на представлении оборудования в виде неких записей (справочников и данных). Полнота описания оборудования позволяет гарантировать, что сам процесс управления его состоянием будет привязан именно к этому оборудованию. С учетом того, что с точки зрения процессов ТОиР оборудование попадает в них как данность, мы не описываем всю цепочку (от определения требований к характеристикам, сами процессы изготовления, испытания, строительство). В большинстве случаев описание объекта происходит из паспорта либо «вживую» у самого объекта. |
| А2 Регистрация эксплуатационных показателей | После того как оборудование и технологические системы описаны, можно начинать работу по фиксации параметров эксплуатации. К ним мы относим наработку, пуски-остановы. Именно эта информация необходима для запуска счетчиков планирования работ по ТОиР. |
| А3 Поддержание надежности оборудования | В процессе эксплуатации мы наблюдаем за всеми несоответствиями в работе оборудования, фиксируем и анализируем их. Именно на этом этапе формируется реальная статистика работы (и отказов) оборудования, которая должна быть использована при планировании предупредительных работ по ТОиР. Ведь мы планируем не ради того, чтобы наши планы ППР соответствовали неким усредненным нормативам, не правда ли? |
| A4 Диагностика | Именно налаженные процессы управления надежностью приводят нас к необходимости диагностировать отдельные виды дефектов, чтобы предупреждать отказы или знать о времени их возникновения. |
| А5 Планирование работ по ТОиР | Очень важный момент в построении всей нашей модели заключается в том, что только зная результаты, получаемые в вышестоящих проектах, можно говорить, что у нас есть основа для планирования. Планирование в нашей модели представляет собой группу процессов определения плановой потребности в ресурсах (люди, запчасти, инструменты, время простоя) на горизонтах планирования от нескольких лет до месяца. |
| А6 Управление работами по ТОиР | Следующая группа процессов после планирования позволяет уже более точно организовать выполнение спланированных работ с учетом реальных условий выполнения работ. Обычно горизонты этого планирования — неделя и дни. |
| А7 Обеспечение промышленной безопасности при выполнении работ по ТОиР | После определения состава работ и объектов, где они должны проводиться, реализуются процессы обеспечения промышленной безопасности. |
| А8 Выполнение работ по ТОиР | После того как работа определена, реализуется сам процесс выполнения, в ходе которого фиксируется вся необходимая информация, необходимая для контроля работ на этом этапе. После завершения работы она должна быть отражена в виде закрытых документов или записей в информационной системе. |
| А9 Обеспечение работ по ТОиР запасными частями и инструментами | Наличие планов работ с полным пониманием, что и когда нам потребуется, позволяет эффективно организовать процесс обеспечения ТМЦ. |
| A10 Управление финансами, экономикой и бухгалтерией в области ТОиР | Поскольку вся наша модель построена на идее ресурсного планирования, то в любой момент времени мы можем оценить полную стоимость работ и реализовать, таким образом, весь комплекс задач, связанных с финансами для ТОиР. То, что эти процессы в нашей модели условно находятся на последнем шаге, не означает, что они не такие важные. Это просто подчеркивает, что мы используем именно ресурсный метод планирования, где первична оценка состояния оборудования и определение планов работ, а не оценка денег. |
Взаимосвязь процессов на верхнем уровне отражена на диаграмме «A0 Деятельность по поддержанию надежности, проведению ТОиР технологических систем и оборудования» (рис. 1).
А1 Ведение справочников и объектов ТОиР в ИС
Итак, первой группой процессов в нашей модели является А1 Ведение справочников и объектов ТОиР в ИС.
Основой создания и совершенствования системы управления ТОиР является база данных (БД) по оборудованию. Основной единицей информации в БД является запись о единице оборудования. БД оборудования используется на всех этапах управления ТОиР (описание оборудования, нормирование ремонтов, учет технического состояния и наработки, прогнозирование, планирование и учет выполнения ремонтов) и многими участниками (бухгалтеры, экономисты, технологи, ремонтники).
Чтобы иметь возможность планировать ремонт или ТО конкретной обслуживаемой единицы оборудования, а также вести учет ремонтной истории (дефекты, отказы, параметры состояния, наработка), необходимо чтобы эта единица была описана в системе (паспортизирована), поэтому процесс «А1 Ведение справочников и объектов ТОиР в ИС» является первым в приведенной модели. Он состоит из следующих подпроцессов (рис. 2):
A1.1 Ведение единых классификаторов и справочников;
A1.2 Ведение реестра систем и позиций;
A1.3 Ведение реестра оборудования. Рассмотрим более подробно подпроцесс «A1.1 Ведение единых классификаторов и справочников» (рис. 3).
Если в организации достаточно большое количество оборудования, то неизбежно возникает необходимость вносить изменения в справочники БД, поэтому на предприятии должна быть выделена роль или должность ответственного за ведение БД.
В приведенной модели за указанные процессы отвечает отдел нормативно справочной информации (НСИ), структура которого представлена на рис. 4. Для небольших организаций функции специалиста НСИ по ТОиР может выполнять один из наиболее продвинутых пользователей в отделе, который занимается непосредственно планированием и выполнением работ по ТОиР.
Основными справочниками, которые необходимо вести в процессе работы, являются:
- классификатор оборудования;
- группы моделей оборудования;
- модели;
- атрибуты;
- узлы;
- дефекты;
- типовые воздействия;
- типовые ремонтные операции;
- специальности и квалификации;
- машины и механизмы;
- типовые счетчики;
- стратегии ТОиР;
- ТМЦ;
- подрядчики.
Пример классификатора оборудования приведен в табл. 1, пример справочника атрибутов и узлов — в табл. 2 и 3 соответственно. Процедура процесса «A1.1 Ведение единых классификаторов и справочников» такова:
- При необходимости внесения изменений в справочники специалист НСИ осуществляет проверку на обоснованность заявки на создание новых записей в классификаторах и справочниках и либо принимает ее к исполнению, либо, если в существующих справочниках есть записи, соответствующие запрашиваемой, отклоняет заявку. Специалист НСИ может обратиться за консультацией к технологическому персоналу;
- Специалист НСИ создает/изменяет записи в соответствующих классификаторах и справочниках, например, создает:
• класс — насосы;
• подкласс — центробежные насосы;
• назначает подклассу соответствующие атрибуты — производительность м3 в час и т.д.;
• узлы — рабочее колесо, корпус и т. д;
• операции — демонтаж, чистка, монтаж и т.д.;
• воздействия — ТО, ТР, КР;
• модель — SМК 2х3х11Н;
• типовые ТМЦ — вал, крышка корпуса и т.д.
Ниже перечислены критерии, по которым определяется необходимость занесения записи в реестр оборудования. Для того чтобы запись об объектах попала в БД, она должна удовлетворять критериям:
- Обязательные критерии:
• является объектом учета основных средств в бухгалтерии;
• является объектом технического надзора, имеется отдельный регистрационный номер;
• отдельное планирование и учет ремонтных заказов;
- Дополнительные критерии:
• требуется учет перемещения этого объекта по местам установки и хранения;
• отдельный учет наработки;
• отдельный учет технического состояния (дефекты, параметры технического состояния);
• отдельный учет затрат на объект.
При принятии решения о создании отдельной ЕО или объединении объектов в одну ЕО сначала применяют обязательные критерии и создают список активов, затем по видам оборудования применяют дополнительные критерии и дополняют список активов.
Источник: prostoev.net
Что отдать на аутсорсинг
Достаточно большое количество компаний различной бизнес — ориентации за последние 2 — 3 года на порядки увеличили свои активы. Поэтому одним из основных императивов помимо дальнейшего развития в направлении усиления конкурентоспособности, уменьшения себестоимости и оптимизации бизнес-процессов станет вопрос размещения увеличенного штата посредством аренды или покупки соответствующей недвижимости. Причем, если еще несколько лет назад соотношение объема сделок по аренде и покупке офисных помещений составляло 90:10, то сегодня количество сделок по покупке возросло до 30%. Что говорит о явных смещениях интересов, хотя эксперты и называют данную тенденцию временной, указывая на некие мировые нормы взаимодействия профильных и непрофильных активов.
Тем не менее, приведу базовые критерии к ответу на вопрос: что выгоднее — арендовать или покупать недвижимость?
Аренда недвижимости для офисных целей выгодна для быстро развивающейся компании (вне зависимости от профиля основного бизнеса) в случае, когда затраты на аренду меньше или равны условным затратам на эксплуатацию собственных помещений, а бюджет профильного развития составляет до 70% от операционной прибыли. При уровне собственной доходности выше, чем уровень доходности в коммерческой недвижимости.
Покупка недвижимости выгодна для стабильной компании в случае, когда затраты на аренду больше условных затрат на эксплуатацию собственных помещений, а возможность безболезненного выделения средств на покупку недвижимости составляет до 25% от операционной прибыли компании. Уровень доходности ниже, чем уровень доходности в коммерческой недвижимости.
Недвижимость априори подразумевает ее эксплуатацию
По идее, как только принято решение о покупке или аренде недвижимости, необходимо определиться с человеком, который в рамках компании будет руководить реализацией проекта покупки (аренды), ремонта (реконструкции) и эксплуатацией (техническим обслуживанием) недвижимости и сервисом для сотрудников. Чем раньше произойдет вхождение в проект подобного специалиста, тем меньше будет вероятность возникновения форс-мажорных рисков от принятия дилетантских решений. Идеальный случай, когда специалист учувствует в разработке концепции развития недвижимых активов компании. Этот факт, на мой взгляд, является началом (нулевым отчетом) деятельности вашей собственной службы эксплуатации.
Становление и организация собственной службы эксплуатации
Стратегическими целями службы эксплуатации является обеспечение увеличения стоимости недвижимости (реверсивной стоимости как говорят специалисты, если быть корректными) путем управления показателями физического износа, путем ежедневной реализации (тактические цели) режимов и стандартов эксплуатации.
Для организации службы эксплуатации необходимо три утвержденных основополагающих принципала:
1. Режимы и структура эксплуатации.
2. Штатное расписание.
3. Бюджет эксплуатации.
Особо важный момент, от которого зависит правильность принятых режимов эксплуатации, штатных расписаний и бюджетов, это объективный анализ исходной информации, сбор которой, в свою очередь процесс архисложный. Ведь вы можете сколь угодно профессионально организовать технологию работы службы эксплуатации, но если, предпосылки были не верны, то противоречия в бизнес-процессе неминуемы. Нужно себе очень четко представлять что искать, где и как. Сбор исходной информации — это, безусловно, весьма специфический процесс, но и он поддается структурированию и тут основной качественный параметр — опыт специалиста. К примеру, если взять исходную информацию (которая подразделяется на общую техническую информацию, техническую документацию и информацию об ограничении функционирования объекта) за 100%, то в наличии оказывается не более 20-30%, следуя методике, этот показатель можно увеличить до 60-70%.
Началом этапа организации собственной службы вероятнее всего считать сбор всей возможной исходной информации, в свою очередь становление службы происходит после утверждения принципалов и наличия 80% штата на объекте, а окончание, на мой взгляд, происходит после реализации квартального бюджета эксплуатации.
Выход собственной службой эксплуатации на «проектную мощность» происходит после года эксплуатации объекта недвижимости, так как должен пройти полный цикл, который в эксплуатации недвижимости равен 12 месяцам. За начало отсчета обычно принимается дата приказа о назначении руководителя службы. С большой долей уверенности можно утверждать, что стадия стабилизации наступает на исходе второго цикла.
Передача постановки службы эксплуатации на аутсорсинг
Возможна передача постановки службы эксплуатации на аутсорсинг профессиональной эксплуатирующей компании. Специалисты сформируют организационную структуру службы эксплуатации, регламентируют основные вопросы взаимодействия службы эксплуатации с управляющей компанией и контрагентами, установят регламенты работы и принципы оказания услуг по техническому обслуживанию, систематизируют и пропишут основные бизнес-процессы эксплуатации объекта недвижимости.
Стадия стабилизации
Для «заострения интереса» эффективность работы собственной службы эксплуатации определяется в сравнении с конкурентными преимуществами специализированных организаций, которые предлагают коммерческую услугу по эксплуатации.
Сравнения собственника между собственной технической службой или привлечением профессиональной эксплуатационной компании на аутсорсинге, лежит, на мой взгляд, в трех плоскостях.
1-ая плоскость: оптимизация затрат как производная экономической эффективности
Затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание со стандартным пакетом услуг, (к примеру) для бизнес-центра класса «В» площадью 5 000 м2 с привлечением специализированной эксплуатирующей организации составляют 2,5 — 3 $/ м2. в месяц.
В «стандартный пакет» входит выполнение всех функций службы главного инженера, техническое обслуживание инженерных коммуникаций, клининг, снабжение непроизводственными товарами, обеспечение пропускного режима на территорию, технический консалтинг и дополнительный сервис для сотрудников и клиентов.
Затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание со «стандартным пакетом» услуг собственной службы составляют порядка 3,5 — 4 $/ м2. в месяц. Разница в 1 $/ м2 в месяц -это, с одной стороны, цена доверия к независимым эксплуатационным компаниям, а с другой стороны, стоимость желания «тотального» контроля собственника над всеми процессами.
2 — ая плоскость: качество предоставления услуг
Как правило, качество предоставляемых услуг специализированными организациями выше, чем услуги, предоставляемые собственной службой. На сегодняшний день из всех направлений эксплуатации здесь лидирует клининг. Именно услугу комплексной уборки офиса чаще всего отдают на аутсорсинг. Собственная клининговая служба требует серьезных трудовых и материальных затрат.
Клининговая компания на аутсорсинге обеспечит надлежащий контроль качества уборки, все инструкции производителей по очистке оборудования и отделочных материалов будут соблюдены. Помимо знания технологий современной уборки специалисту профессиональной клининговой службы не чужды навыки делового общения, его внешний вид не вредит имиджу здания.
С другой стороны, качество и спектр услуг собственной компании при должном административном руководстве могут быть несопоставимы со сторонними организациями, к примеру, выполнение заявок сотрудников фирмы относительно аварийно — ремонтных работ в собственных квартирах. Перед проблемой «течет кран» или «не спускает бачок» все равны — и курьер, и генеральный директор. Решая подобные вопросы, собственная служба эксплуатации предоставляет даже не сервис, а комфорт жизнедеятельности. Но это уже высший пилотаж…
3 — я плоскость: профессиональная подготовка кадров
При всех равных возможностях и экономическую эффективность, и качество услуг обеспечивают специалисты.
Собственник, заключая договор на эксплуатацию, заключает его с генеральным директором на основании очень красивого и дельного коммерческого предложения, а выполняет условия договора конкретный специалист, а здесь уже возможны различные нюансы… Выбирая себе руководителя собственной службы эксплуатации, собственник может подстраховаться от подобных издержек, но с другой стороны, нет страховки ответственности за риски непрофессиональных решений. В случае с подрядной организацией такую ответственность можно будет хотя бы поделить.
Тенденции развития службы эксплуатации
Что касается экономической эффективности собственной службы эксплуатации и аутсорсинговой компании, то ситуация выглядит следующим образом: рост благосостояния и развитие бизнеса формирует новые стандарты сервиса обслуживания и качества услуг.
В случае с собственными службами эксплуатации это приводит к увеличению затрат по сравнению со стоимостью услуг сторонней эксплуатирующей организации (более дорогие специалисты, более дорогие расходные материалы, более широкий перечень услуг).
В случае со сторонними эксплуатационными компаниями происходит оптимизация затрат за счет конкуренции, сетевого подхода (веерное обслуживание нескольких объектов) и оптовых цен на расходные материалы.
В итоге себестоимость своих служб растет, стоимость услуг на эксплуатацию сторонней организации остается постоянными.
Единственный выход для собственных служб — аутсорсинг, для тех направлений эксплуатации, затраты по которым сопоставимы со стоимостью услуг сторонних организаций, с допущением, что качество услуг не хуже, а ответственность за выполнение — выше.
Эта динамика развития подтверждается практикой исследований.
В 2003 году затраты на аутсорсинг для собственных служб эксплуатации составляли не более 10 — 15 % от общих расходов. Это обслуживание лифтового хозяйства, обслуживание приборов учета энергообеспечения, мероприятия по дератизации и дезинсекции, обслуживание охранно-пожарной сигнализации, обслуживание систем связи.
В 2004 году этот показатель увеличился минимум вдвое за счет аутсорсинга обслуживания систем вентиляции и кондиционирования, обеспечения пропускного режима, некоторых видов профилактических и планово-предупредительных ремонтов.
В 2005 — 2006 году доля аутсорсинга продолжила рост до 50 — 60 % от величины эксплуатационных затрат за счет таких направлений как клининг, текущее техническое обслуживание инженерных коммуникаций и основных строительных конструктивов, проведение плановых сезонных осмотров и технический обследований.
Для меня вектор развития собственной службы эксплуатации, как центра финансовых затрат, в своей эволюции движется к цивилизованным западным стандартам, где составляющие профессионального facility management это грамотно спланированный, четко взвешенный и хорошо скоординированный аутсорсинг.
Разделяй и властвуй
Если собственником бизнес-центра принято решение о передачи эксплуатации на аутсорсинг, встает вопрос о выборе эксплуатирующей организации. Покупать ли услуги в комплексе или по отдельности? Дело в том, что сами сторонние организации, работающие на аутсорсинге, используют эту технологию для организации своего бизнеса.
Чаще всего на аутсорсинг отдается обслуживание систем вентиляции и кондиционирования, лифтового оборудования, систем противопожарной безопасности, клининг. Таким образом, аутсорсинг — это одна из наиболее современных моделей хозяйствования, позволяющая добиться преимуществ в условиях беспрецедентно растущей конкуренции. Независимые эксплуатационные компании сотрудничают с лучшими сетевыми компаниями и за счет этого обеспечивают профессиональную эксплуатацию на любом коммерческом объекте.
Взаимодействие управляющего бизнес-центром и аутсорсинговой компании
Главная причина конфликтов между управляющим бизнес-центром и независимой эксплуатирующей компанией — недоверие. Для устранения этого барьера необходимо максимальное разграничение функций управляющего и эксплуатирующей компании. Инструменты, которые помогают достичь этого:
* Профессионально составленный договор на обслуживание, где четко прописываются права и обязанности сторон, ответственность и риски.
* Сетевой график в удобном для восприятия и контроля формате, согласованный обеими сторонами.
* Конкретное, ясное описание услуг, предоставляемых эксплуатирующей организацией.
* Оперативный обмен информацией между обеими сторонами. Технологии: организация внутреннего коммуникативного пространства, позволяющего оперативно информировать управляющего о действиях эксплуатационной службы и получать обратную связь: электронная почта, внутрикорпоративная сеть, ведение баз данных, гибкая система отчетов.
* Возможность контроля деятельности эксплуатирующей организации со стороны управляющего. Технология: автоматизации деятельности службы эксплуатации, когда управляющий имеет доступ к базам данным по всем работам, которые ведет эксплуатирующая организация, может в любой момент обратиться к ним и лично убедиться в прозрачности действий последней.
* Дополнительный сервис, способствующий скорейшему установлению доверительных отношений между управляющим и эксплуатирующей организацией, например, месяц бесплатной титульной эксплуатации.
Сравнительный анализ собственной службы эксплуатации и эксплуатационной службы на аутсорсинге
Собственная служба эксплуатации
Эксплуатационная компания
Штат
Количество сотрудников в обоих случаях определяется спецификой конкретного объекта.
1. На плечи собственника ложатся все кадровые процедуры: поиск, отбор и обучение технических специалистов, проведение мероприятий по охране труда и технике безопасности. 2. Неизбежно создание отдела снабжения, который будет заниматься поставками оборудования, инструментов и расходных материалов, используемых в процессе эксплуатации и клининга. 3. Затраты на работу со штатом будут выше по причине дополнительной нагрузки на сотрудников кадровой службы, бухгалтерии, службы главного инженера, отдела снабжения.
1. Поиск, отбор, обучение и адаптация специалистов под специфику конкретного объекта.
2. Ведение всех кадровых процедур в соответствии с трудовым законодательством.
3. Решение спорных вопросов и конфликтных ситуаций с сотрудниками.
4. Проведение мероприятий по охране труда и технике безопасности
5. Проведение аттестации и гарантия 100%-заменяемости технического персонала;
6. Обеспечение сотрудников спецодеждой и всем необходимым оборудованием, инструментами и расходными материалами.
Инструмент и оборудование
1. Самостоятельно производятся закупки инвентаря для уборки, расходных материалов, инструментов и оборудования, используемого в процессе технического обслуживания.
1. Эксплуатационная компания самостоятельно производит закупку всего необходимого инвентаря, инструментов и оборудования. 2. Закупки осуществляются для нескольких объектов и хранятся в специально отведенных для этого местах. 3. Приобретаемое оборудование используется на нескольких объектах и максимально задействовано. 4. Решены вопросы сервисного и гарантийного обслуживания.
2. Организация хранения, обслуживания, ремонта оборудования и решение вопросов сервисного и гарантийного обслуживания.
3. Приобретаемое оборудование дорогостояще, используется редко, но его наличие на объекте обязательно.
Поставщики оборудования и расходных материалов
1. Необходимость создания и ведения базы поставщиков.
2. Необходимость проведения маркетинговых исследований.
1. База поставщиков сформирована, ведется и регулярно обновляется.
2. Закупки осуществляются по более низким ценам за счет скидок, предоставляемым сетевым операторам.
Технологии
1. Определяются непосредственно руководителем эксплуатационной службы и зависят от его опыта и профессиональных навыков.
1. Обслуживание осуществляется с учетом правил и норм технической эксплуатации объекта.
2. Наличие собственных стандартов эксплуатации и постоянное совершенствование технологий обслуживания.
3. Использование инноваций в эксплуатации объекта недвижимости.
Прозрачность
1. Техническое обслуживание объектов осуществляется по факту возникновения неисправности.
2. Бюджет составлен приблизительно, часто статьи расходов неоправданно занижены или, наоборот, завышены.
1. Плановость
Наличие гибкого сетевого графика обслуживания, в котором прописан перечень работ, их исполнители, периодичность выполнения, а также четко определены меры контроля исполнения данного документа.
2. Бюджетирование
Наличие прозрачного годового бюджета, в котором детализируются все статьи затрат на основе утвержденного сетевого графика обслуживания.
Аварийность
1. При эксплуатации «по факту» аварийность в 2-3 раза выше, чем при профилактической эксплуатации.
2. Отсутствует четкий алгоритм действий во время внештатной или аварийной ситуации.
1. Низкая аварийность, поскольку основное внимание уделяется ежедневному профилактическому обслуживанию.
2. Круглосуточная аварийная служба оперативно реагирует на заявку, что позволяет минимизировать возможный материальный ущерб.
Взаимодействие с контрагентами
Осуществляется собственными силами.
Наличие наработанных деловых контактов с поставщиками энергоресурсов и коммунальных услуг, органами государственной власти, производителями и поставщиками необходимого оборудования («Водоканал», «Энергосбыт», «ТЭК», Энергонадзор, Энергосбыт, ТЭК, СЭС, Пожарнадзор, Госгортехнадзор и пр.)
Гарантии
Отсутствуют. Определяются личной ответственностью каждого конкретного сотрудника эксплуатационной службы.
Качество услуг гарантирует подписанный договор на обслуживание.
Источник: www.systemestate.ru
Бизнес процессы обслуживания и содержания зданий
Процесс эксплуатации здания сопровождается процессом содержания технических и эксплуатационных параметров здания. Системам технического содержания зданий, применяемых в России в настоящее время, посвящается эта статья.
В России для сохранения качеств здания в процессе эксплуатации существует две системы технического содержания как комплекс взаимосвязанных организационно-технических мероприятий по поддержанию и восстановлению этих качеств:
- Система планово-предупредительного ремонта производственных зданий (ППР);
- Система технического обслуживания и ремонта гражданских зданий (ТОиР).
Требования к системе ППР регламентируется МДС 13-14.2000 «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений». Постановление Госстроя от 19.12.1973г. № 279, а к системе ТОиР — ВСН 58-88(р) «Положение об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 и «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» Постановление Госстроя от 27.09.2003 г. № 170
Обе системы сходны по содержанию, но различны по идеологии.
В основе обеих систем лежит комплекс операций (работ, мероприятий) заранее планируемый по объему, месту и времени проведения, который проводится на инженерных системах и конструктивных элементах здания.
В основе системы ППР лежит планирование всех видов ремонтов с заполнением межремонтного периода техническим обслуживанием. На весь срок службы здания без изменения его функционального использования назначаются даты проведения капитальных ремонтов. В период между запланированными капитальными ремонтами планируется даты текущих ремонтов. В период между текущими ремонтами планируется выполнение работ по техническому обслуживанию. Все ремонты и проведение ТО планируются в определенной последовательности в соответствии с требованиями проектной эксплуатационной или нормативно-технической документации.
Система ТОиР включает в себя две подсистемы: систему технического обслуживания (ТО) и систему ремонтов (РО). Система ТО предназначена для повседневного поддержания параметров качеств, а система РО — для восстановления нормативных эксплуатационных параметров технических систем зданий. Обе системы «идут» параллельно весь срок эксплуатации здания. Планирование работ по ТО и РО осуществляется аналогично ППР. Отличие состоит в относительной самостоятельности плана ТО и плана РО, а согласованность проведения работ на одних и тех же объектах обеспечивается планом вывода оборудования в ремонт и из эксплуатации.
Следует отметить, что система ТОиР хорошо поддается описанию на языке бизнес-процессов, что в свою очередь позволяет автоматизировать все процессы ТОиР при помощи информационных технологий.
В обеих системах различают три основных метода обслуживания:
- по событию (ответное обслуживание) — обслуживание на предельном состоянии технических систем — эксплуатация до отказа, до аварии;
- по ресурсу (профилактическое обслуживание) — плановое обслуживание с планированием мероприятий по ресурсу инженерного оборудования и конструктивных элементов: нормативный срок службы, по наработке в машино-часах; по числу отказов; и др.;
- по состоянию (предупредительное обслуживание) — плановое обслуживание с планированием мероприятий по значениям фактических (текущих) параметров технического состояния элементов инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий.
Фигура 1. Сравнение методов обслуживания.
Техническое обслуживание представляет собой комплекс взаимосвязанных операций по поддержанию работоспособности и исправности оборудования при его эксплуатации, при ожидании (если оборудование в резерве), хранении и транспортировании. В техническое обслуживание включен следующий комплекс работ:
- диагностика и контроль технического состояния оборудования и конструктивных элементов органолептическим и (или) инструментальным методом;
- поддержание в исправном (или только в работоспособном) состоянии оборудования;
- очистка, смазка, регулировка и подтяжка разъемных соединений, замена отдельных составных частей (быстроизнашивающихся деталей) в целях предупреждения и прогрессирующего износа, а также устранение мелких повреждений;
- в объеме технического обслуживания выполняются работы по оценке технического состояния оборудования для уточнения сроков и объемов последующих обслуживаний и ремонтов.
Ежегодно, по результатам технического осмотра и технического обслуживания оборудования, составляется график РО и график ТО с уточнением объемов, перечня и стоимости проведения работ. Все результаты проведенных работ по ТО и РО фиксируются в эксплуатационной документации объекта и учитываются при формировании следующих планов РО и ТО.
Фигура 2. Структура-модель технического обслуживания.
Планирование ремонтов осуществляется на основании следующей информации:
- информация о межремонтных периодах и сроках замены конструктивных элементов, узлов и элементов инженерного оборудования;
- фактическое техническое состояние технических систем, их физический и моральный износ;
- технико-экономические показатели конструктивных элементов, строительных материалов, узлов и агрегатов оборудования и сетей инженерных систем;
- информация о новых строительных материалах и технических решениях, строительных и ремонтных технологиях.
Капитальный ремонт связан с временным прекращением работы оборудования или конструктивного элемента на ремонтируемом участке и является комплексом инженерных, строительных и организационных мероприятий по устранению физического и морального износа, не предусматривающий изменения основных технико-экономических показателей здания, включающий замену отдельных базовых конструктивных элементов и базовых частей оборудования и сетей инженерных систем.
Фигура 3. Структура-модель ремонтного обслуживания.
Первый капитальный ремонт установленного инженерного оборудования проводится в сроки, указанные в технической документации завода-изготовителя. Ремонт оборудования осуществляется также по мере необходимости с учетом результатов регламентных испытаний и осмотров. Периодичность ремонтов может быть изменена исходя из фактического технического состояния оборудования или конструктивного элемента. Внеочередные ремонты выполняются в случае отказов оборудования или конструктивного элемента, а также после исчерпания эксплуатационного или механического ресурса.
Источник: cherem24.ru
