Главный вопрос для любого предпринимателя – где найти подходящее место для обитания своего бизнеса? Наиболее распространенный вариант – снятие нежилого помещения в аренду. Рынок услуг предлагает нам аренду офисных помещений, складских комплексов, торговых площадей и многое другое.
Их стоимость варьируется в зависимости от района, косметического состояния, размеров, новизны и много чего еще. Но важно ведь не только найти подходящее помещение. Нужно еще взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным. Понятно, что последнее будет таковым только в том случае, если есть договор аренды, но практика показывает, что при составлении данного договора нередко возникают вопросы, от решения которых зависит не только правильность составление документа, но и степень заложенных в нем правовых рисков. Итак, что необходимо знать и учитывать при составлении договора аренды нежилого помещения?
Лучше перепроверить
— Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.
Где нельзя арендовать помещение под кафе. Ресторанный бизнес
Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью). Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение. Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.
— Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.
Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.
Важно все учесть
Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.
— В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко. — Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики. Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.
Аренда коммерческой недвижимости для реального бизнеса 2019 Как найти помещение
Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.
— У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко. — Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным. Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.
Не чаще раза в год
Существенный момент сделки – финансовый. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.
— Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.
Согласно законодательству менять арендную плату можно не чаще одного раза в год.
— Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит Юрий Романченко. — Такое условие является ничтожным. Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем. Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.
Иначе говоря, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора.
— Так же хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, — говорит Юрий Романченко. – Это, например, касается перепланировки. По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора. Если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается. Однако данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.
Важна каждая тумбочка
Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.
— Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором, — говорит Юрий Романченко. — Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц. Бывает, конечно, так, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует, но я бы не рекомендовал рассчитывать на то, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений.
Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.
— К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.
Передаваемые в аренду площади, предупреждают юристы, должны быть выделены на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами. В приложениях к договору и актах приема-передачи должна быть ссылка на договор.
Обязательное условие
— Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.
Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.
— Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC». — При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.
Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом. Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение. Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.
Петрозаводск, ул. Андропова, д.15, офис 501, тел/факс: 59-45-00, 28-03-03
Источник: gubdaily.ru
Если бизнес в арендуемом помещении
На основе анализа арбитражной практики в период с 2019 по 2021 г.г. специалисты компании Самитов Консалтинг составили перечень основных претензий, которые налоговики могут предъявить арендатору и арендодателю. Для снижения налоговых рисков предлагаем ознакомиться с данным перечнем.
Способ 1. Субаренда
Данная схема может принести выгоду, как арендодателю, так и арендатору. Все зависит от того, с кем связан дружественный упрощенец либо предприниматель, взявший имущество в субаренду.
Для получения выгоды арендатору необходимо заключить договор аренды через дружественного ИП на общем режиме. Аренда оплачивается по рыночной стоимости, а в субаренду помещение сдается по завышенной цене.
Собственник объекта вправе сдать его в аренду дружественному упрощенцу по низкой цене. Тот, в свою очередь, может сдавать имущество в субаренду по рыночной стоимости. В результате доходы собственника, облагаемые по ставке 20%, будут малы, а упрощенцу придется платить налог по ставке 6 либо 15%.
Способ 2. Возмещение по НДС
В данном случае экономию может получить собственник, купивший помещение для работы, а не сдачи в аренду. Например, неплательщику НДС, входящему в группу компаний и работающему по упрощенке либо на общем режиме с выручкой до 2 млн. руб., нужно помещение. Если имущество купит неплательщик, то получить вычет по налогу он не сможет. В этом случае покупку лучше доверить другому участнику группы на общем режиме. Он сможет возместить НДС и передать объект в аренду неплательщику.
Способ 3. Обратная аренда
Схема заключается в продаже имущества дружественной компании на упрощенке с целью его дальнейшего взятия в аренду. Арендодатель отражает доходы в сумме арендной платы, налог начисляется по ставке 6 либо 15%. Эта же арендная плата признается арендатором на общем режиме в расходах. Экономия возникает за счет разницы в ставках (20% и 15% либо 20% и 6%).
Способ 4. Оплата обслуживания
Имущество сдается собственником конечному арендатору по цене меньше рынка. Но вместе с тем, пользователь берет на себя обязательство заключить договор на обслуживание с дружественной собственнику компанией. В итоге выходит, что арендатор платит аренду по рыночной цене, но частями (собственнику и обслуживающей компании). Так обе организации будут соблюдать лимиты по доходам, и использовать упрощенку.
Данная схема безопасна, если в аренду сдается объект, требующий ежемесячного обслуживания (производственное оборудование). Торговые площади сдать в аренду таким способом безопасно, если в договоре предусмотрены услуги клининговой компании. Она должна самостоятельно обслуживать помещение собственным инвентарем и персоналом и демонстрировать признаки самостоятельности.
Способ 5. Переход на ПСН
Арендодатель-ИП может купить патент, если в регионе разрешено применение ПСН при сдаче помещений в аренду. Размер налога в данном случае будет ниже, чем при упрощенке либо общем режиме. Но воспользоваться такой схемой могут только ИП, для организаций такая возможность недоступна. Если деятельность осуществляется в рамках договора простого товарищества либо доверительного управления имуществом, то ПСН не применяется.
О том, какой именно способ лучше использовать для вашей компании, вы сможете узнать у сотрудников Самитов Консалтинг. Они расскажут о деталях и опасностях каждого из них и помогут оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства. Это сведет к минимуму возможные претензии налоговиков и позволит вести деятельность строго в законодательных рамках без налоговых рисков.
Генеральный директор «Самитов Консалтинг»
Самитов Марат
Если у тебя остались вопросы – пиши их в онлайн чат или наш WhatsApp
«Самитов Консалтинг»
Заказать звонок
Пн-вс: 09:00-18:00
Вся информация, размещённая на сайте, является интеллектуальной собственностью компании «Самитов Консалтинг» и не является публичной офертой.
Вся информация, размещённая на сайте, является интеллектуальной собственностью компании «Самитов Консалтинг» и не является публичной офертой.
Ваш телефон
Ваш телефон
Ваш телефон
Заказать звонок
Получить книгу бесплатно
Спасибо что дочитали до конца
Если у вас есть вопросы по аудиту и восстановлению вашей бухгалтерии
Оставьте вашу заявку и наши специалисты с вами свяжутся.
Но это еще не все.
В ПОДАРОК вы получите книгу «Марата Самитова» — Бусидо бизнеса,
которая поможет вам взглянуть на бюрократические процессы вашего дела новыми глазами.
Меню
Казань, ул. Спартаковская д. 2, офис 321-323.
Пн-вс: 09:00-18:00
Источник: samitov.ru
Особенности аренды нежилых помещений для занятия бизнесом
На первый взгляд может показаться, что арендовать помещение для бизнеса проще простого. Ну что там сложного? Взял, открыл газету объявлений, нашёл подходящее предложение, перезвонил по указанному телефону, встретился с арендодателем, посмотрел помещение, подписал договор и можно приступать к работе. В теории всё выглядит легко и просто, но на практике…
Так получилось, что я лично на своей шкуре прочувствовал все «прелести» поиска помещения для бизнеса. В этой теме есть масса подводных камней, о которых я и хочу вам сейчас рассказать.
Что влияет на стоимость аренды
Надо понимать, что в каждом городе существует сформировавшаяся рыночная стоимость аренды квадратного метра тех или иных нежилых площадей. Эти цены, конечно же, хорошо известны арендодателям и арендаторам. На рынке аренды недвижимости происходит определённая игра: арендодатель пытается «впарить» подороже своё помещение, а арендатор ищет самый удачный и дешёвый вариант. На стоимость аренды влияют следующие факторы:
- Предназначение помещения. Аренда магазинов обходится в разы дороже аренды офисов и производственных цехов. А теперь, внимание, вопрос: «Какое помещение вы будете искать под продажу товаров?»
Многие почему-то зациклены на магазинах. Все ищут торговые точки. Если есть деньги на аренду магазина в центре города, то арендуют в центре. Если нет, то арендуют на окраине. Я как-то спросил у одного знакомого: «Вася, зачем тебе на выезде из города торговая точка по продаже напильников?» Он мне ответил: «Ну, это же магазин!
Да, он приносит мало прибыли! Ничего страшного, я немного раскручусь и перееду ближе к центру!»
Я понимаю, трудно включить мозги и посмотреть на ситуацию под другим углом. Но, ведь, другие люди включают! Захожу я как-то в один посещаемый офисный центр, смотрю, там висит указатель: «Семена и средства для обработки растений». Офис находится на третьем этаже. Поднимаюсь по лестнице, захожу в кабинет и вижу витрину с товаром.
В офисе сидит женщина, торгующая семенами и прочей продукцией для садоводов-огородников.
Бездумное стремление к центру иногда ведёт не к успеху, а к банкротству.
Один хитрый арендодатель две недели меня уговаривал снять у него дорогущее помещение в центре города. Он рисовал мне графики моих будущих продаж, ежедневно поил меня кофе и кормил печеньем, возил в сауну, восхищался моим умом и предпринимательскими качествами, пел песни под гармошку и танцевал «Цыганочку с выходом»…
Собственно, это основные факторы, влияющие на стоимость аренды нежилых помещений. Дальше я хочу обратить ваше внимание на расходы, которые следует возложить на арендодателя.
Какие расходы арендатора можно засчитать в счёт арендной платы
Хорошо, когда берёшь в аренду пригодное к эксплуатации помещение. Въехал и работай себе на здоровье. Но часто арендодатели предлагают некий «полуфабрикат» – помещения, требующие небольших доработок. Например, мне однажды предложили неплохой вариант под офис, но в помещении было: два входа (требовалось одну дверь замуровать), старая деревянная дверь (надо было установить металлическую) и ободранные стены (по ним «плакал» косметический ремонт). На фоне этих недостатков я увидел следующие достоинства: невысокая арендная плата, удачное месторасположение (недалеко от центра), хорошая посещаемость объекта (в здании находилось много мелких коммерческих компаний), наличие двух лифтов (офис находился на 3 этаже), вменяемый арендодатель (директор был серьёзный и договороспособный).
Я смотрел на эту унылую обшарпанную комнатушку и уже чётко представлял себе её внешний вид после того, как она будет приведена в порядок. В целом, на это требовался небольшой бюджет. И можно было бы, засучив рукава, приняться за работу, но…
Знаете, я с детства не люблю бросать деньги на ветер. Нет, мне было не жалко за свой счёт привести в порядок это помещение. Но есть один аргумент, который меня останавливал:
Я арендовал этот офис, а не покупал.
Каждый арендатор является временным обитателем помещения, а потому безвозвратно вкладывать свои деньги в его капитальное обустройство – это признак слабоумия и недальновидности.
В общем, я договорился с директором, что расходы на замену двери и ликвидацию лишнего дверного проёма будут в полном объёме зачтены в счёт арендной платы, а расходы на косметический ремонт стен помещения мы разделим пополам, и арендодатель также компенсирует свою долю за счёт аренды. Кроме того, мы договорились, что договор аренды помещения вступит в силу через две недели (это время было отведено мне на устранение вышеперечисленных недостатков). Получается, что я фактически начал платить уже за введённое в эксплуатацию помещение. В итоге, я привёл в порядок свой будущий офис и где-то полгода вообще не оплачивал его аренду (получилось так, что я понёс расходы эквивалентные шестимесячной арендной плате за офис). Вот такая история, друзья.
Но в этом деле не всё так просто – есть некоторые нюансы. Не все расходы можно засчитать в счёт арендной платы. Также иногда бывают ситуации, когда одни и те же расходы в одних случаях компенсируются, а в других – нет. В общем, я предлагаю детально разобраться в данном вопросе. И начнём мы с важного ключевого понятия:
С арендодателем есть смысл вести переговоры по возмещению только тех расходов, которые связаны с капитальным обустройством его помещения.
Проще говоря, он будет готов вам возместить расходы на то, что сам давно собирался сделать. Например, мой арендодатель смотрел на эти два входа в одно помещение и думал: «Надо бы заложить один дверной проём и новую дверь поставить. Как-нибудь сделаю». Думал, но не сделал. А тут я нарисовался и предложил ему взять эти заботы на себя, на что он с радостью согласился.
Теперь переходим к конкретике. Итак, засчитать в счёт арендной платы можно следующие расходы:
- Ремонт. Если арендуемое помещение требует ремонта, тогда вы можете засчитать расходы на него в счёт арендной платы. Однако помните, что ваше видение на конечный результат должно совпадать с видением арендодателя.
Например, вы хотите поклеить у себя в офисе детские «мультяшные» обои и сделать деревянный пол с обогревом. Какой смысл арендодателю компенсировать эти расходы? Вы через месяц решите переехать в другое место, оставив после себя стены с «Винни Пухами» и тёплые деревянные полы. Новому арендатору всё равно придётся переклеивать обои, а обычное недорогое напольное покрытие его вполне бы устроило.
Итак, с компенсируемыми расходами разобрались. Далее хочу сказать несколько слов о договоре аренды.
Важные пункты договора аренды нежилого помещения
Вы нашли подходящее недорогое помещение для своего бизнеса и готовы подписать договор аренды. Как правило, у арендодателей есть свои типовые бланки договоров. Однако перед тем как поставить свою подпись, я вам настоятельно рекомендую внимательно прочитать договор, обратив особое внимание на следующие пункты:
- Общая площадь помещения и цена за м 2 . В договоре обязательно должна быть указана общая площадь арендуемого помещения и конкретная цена за один квадратный метр.
Некоторые арендодатели берут на себя «разрешительные» хлопоты, а некоторые – перекладывают выполнение данной миссии на плечи арендатора. Естественно, у первых стоимость аренды гораздо выше, чем у вторых.
Поставив свою подпись на акте передачи, вы соглашаетесь с тем, что получили всё, что указано в перечне. Естественно, выезжая из этого помещения, вы должны будете сдать полученное по описи имущество.
Собственно, это всё, что я хотел вам рассказать об особенностях аренды нежилых помещений для занятия бизнесом. В следующей публикации мы рассмотрим виды потребителей товаров и услуг.
Источник: temabiz.com