Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, то ее можно использовать по прямому назначению, то есть — как квартиру, либо постараться перевести в нежилой фонд и использовать как коммерческую недвижимость. Именно так и поступают многие владельцы объектов на первых и даже на вторых этажах.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Но есть ли в этом смысл? Что выгоднее сдавать или продавать: коммерческие помещения или квартиры? В этом и решил разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Из жилого в нежилое: да или нет?
Основная причина, по которой собственники квартир на первых этажах задумываются об их переводе в нежилую недвижимость, — это ожидание бОльшей прибыли от продажи или от сдачи объекта в аренду. Действительно, коммерческие помещения могут оказаться более выгодными, тем более что квартиры на первых этажах обычно на 5-10% дешевле, чем жилье, расположенное повыше.
Инвестиции в недвижимость: купить квартиру под сдачу или коммерческое помещение? Считаем выгоду!
Собственно, это главный плюс перевода жилого в нежилое. По данным Валерия Аристархова, старшего менеджера отдела реализации «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», таким образом можно увеличить доход от продажи даже на 20%. Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», считает, что нежилые помещения, даже схожие по расположению и характеристикам с квартирой, стоят на 15-25% дороже. А по мнению Юрия Тараненко, директора департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, прирост стоимости может составить даже 30-40%. Доход же от сдачи в аренду, как утверждает Валерий Аристархов («Риэлторская компании «Русский дом недвижимости»), иногда выше в целых 6-7 раз.
Но, правда, так получается далеко не всегда: «Потому что объем предложения офисной недвижимости, включая качественные бизнес-центры, таков, что острой потребности в объектах на первых этажах, в принципе, нет, и ажиотажным спросом они не пользуются», — уверяет Юрий Тараненко (RRG).
Чтобы нежилое помещение в жилом доме принесло хорошую прибыль, оно должно находиться в «правильном» месте и быть ликвидным. «Успешность коммерческой недвижимости зависит от того, в каком районе и в каком конкретно доме она расположена, насколько этот дом выгоден с точки зрения пешеходного и автомобильного трафика и насколько он близок к метро», — говорит Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet. Востребованные у арендаторов и ликвидные нежилые помещения располагаются в центральных районах (их используют не только под магазины и службы быта, но еще и под офисы), рядом с вокзалами и станциями метро, на улицах с оживленным движением, особенно если по этим улицам большинство местных жителей стекается к близлежащему метро. Причем бОльшую прибыль могут принести районы, где проживают граждане с более высоким социальным статусом и лучшими материальными возможностями, т.е. не очень удаленные от центра – в пределах 2-3 станций от Кольцевой линии, и расположенные на престижных направлениях. «В целом, более перспективны (помимо ЦАО. – От ред.) густонаселенные районы старой застройки, где на сегодня активно строятся и новые жилые комплексы», — полагает Константин Просин, руководитель офиса «Севастопольское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».
А в спальных районах, удаленных от станций метрополитена, нежилые помещения на первых этажах часто остаются невостребованными, особенно если неподалеку находятся супермаркеты. «Например, в новых микрорайонах, где нежилые помещения проектируются на первых этажах уже в обязательном порядке, до 60% от их общего числа остаются невостребованными», — сообщает Юрий Тараненко (RRG). Таким образом, в удаленных спальных районах нежилое помещение скорее представляет собой высокорисковый актив и, как утверждает Валерий Аристархов («Риэлторская компании «Русский дом недвижимости»), изменив статус квартиры, на ее стоимости можно скорее проиграть, а не выиграть — те же 20%.
Также выгода от перевода жилого в нежилое зависит от расположения самой квартиры. Если можно сделать выход на оживленную улицу, то продать или сдать коммерческую недвижимость в аренду будет проще и выгоднее. «А если квартира выходит окнами во двор или на тихую улочку, то вряд ли она будет востребована в качестве объекта коммерческого назначения, тогда переводить ее в нежилой фонд нецелесообразно, — утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». — Исключение здесь составляют лишь квартиры на первых этажах в самом центре города, которые пользуются популярностью у небольших офисных арендаторов».
Однако даже самая ликвидная и востребованная нежилая недвижимость обычно экспонируется дольше, чем аналогичная по площади и расположению квартира, причем вне зависимости от того, продает ли ее собственник или желает сдать в аренду. Кроме того, квартиру можно выставлять на рынок сразу же, как появится такое желание, а если захочется перевести объект в нежилой фонд, то придется собирать кучу бумаг и тратить время на оформление и только потом можно будет перейти к поиску покупателей или арендаторов. «Вообще, плюсом продажи квартиры на первом этаже без ее перевода в нежилой фонд является возможность быстро совершить сделку, а минусом – сравнительно низкая стоимость объекта. Если же квартиру перевести в нежилое помещение все поменяется местами. Плюсом станет возможность получить хорошую цену, а минусом – время, потраченное на бюрократические проволочки и поиск покупателей (арендаторов)», — говорит Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН.
И пока нежилое помещение будет простаивать в ожидании, собственнику придется оплачивать коммунальные платежи, которые, как отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, выше по сравнению с квартирами. «Стоимость эксплуатации коммерческой площади на первых этажах обходится в 40-60 рублей за квадратный метр, а в совокупности с коммунальными расходами ежемесячный платеж составляет 100-120 рублей за кв. м», — говорит Мария Кондакова (Est-a-Tet).
«Содержание нежилого помещения однозначно обойдется дороже, так как коммунальные платежи в данном случае будут выше. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового нежилого помещения будет на 2 — 2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры», — уточняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
А еще собственники нежилых помещений платят налог на имущество, который, по данным Евгении Борзовой («НДВ-Недвижимость»), составляет 2,2% годовых от остаточной стоимости помещения. Возможно, уже в скором будущем ставка налога на жилье станет выше, но пока выгоднее владеть жилыми помещениями.
Но самый большой минус перевода квартиры в нежилой фонд – сама процедура перевода: «Она сложна, занимает немало времени и сил», — предупреждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
Процесс перевода
Прежде всего, надо отметить, что перевод квартир в нежилой фонд регламентируется Жилищным кодексом, согласно которому далеко не каждое жилье может получить статус коммерческого помещения. «Во-первых, в переводимой квартире никто не должен быть прописан, а во-вторых, там должна быть возможность организации отдельного входа, изолированного от лестничных площадок и входной группы подъезда», — рассказывает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»). А перевод в нежилое помещение квартир на втором этаже возможен только, если под ними находится коммерческая недвижимость. «Причем где бы ни был расположен объект, если он куплен в ипотеку и находится в залоге у банка, перевести его в нежилой фонд будет невозможно», — утверждает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне).
Кроме того, как отмечает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», необходимо, чтобы в квартире была открытая внутренняя планировка, чтобы помещение можно было переоборудовать под любые нужды – от магазина до салона красоты.
Если все эти условия выполняются, то можно начинать процесс перевода. Для этого перво-наперво потребуется соответствующий проект, показывающий, как изменится помещение, где будет вход (обычно вход делают из окна), а где, например, складские помещения. Причем переустройство помещения может потребовать выполнения определенных технических требований, например, организацию отдельной вентиляции, установку пожарной сигнализации и системы кондиционирования, замену электропроводки, усиление шумоизоляции и т.п.
Когда же проект перевода будет разработан, придется собирать довольно внушительный пакет документов. «Для перевода из жилого в нежилое необходимо приготовить заявление, правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности), техпаспорт (если его нет, то придется сначала получать такой документ. – От ред.), поэтажный план из БТИ, экспликацию и упомянутый проект перевода», — рассказывает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). К этому списку нужно добавить выписку из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает, справку ДЕЗа о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимым объектом, и техническое заключение к проекту перепланировки (о возможности проведения перепланировки и переоборудования помещения и о возможности обустройства отдельного входа). Также, как сообщает Елена Мишина («МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»), потребуется куча согласований различных органов: пожарной инспекции (Госпожарнадзора), Мосгорархитектуры, Мосгоргаза, Мосжилинспекции, Мосэнерго, СЭС, отдела подземных сооружений, а главное — письменное согласие на перевод квартиры в нежилой фонд от всех жильцов в подъезде, что, кстати, может стать серьезной трудностью в процессе перевода. А кроме того, если переводимый объект находится в доме, относящемся к памятникам архитектуры или находящемся в районе исторической застройки города, придется получить разрешение на проведение работ у архитектора города и комиссии по охране памятников архитектуры.
Ну а когда все эти бумаги будут собраны, через службу одного окна их нужно будет подать в департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы. Затем поданные документы оценит Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда, она и определит, может ли квартира перейти в нежилой фонд. А Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом в свою очередь оценит стоимость перевода. «Затраты на перевод могут составить 30 тыс. долларов и выше, а сам процесс переоформления занимает от нескольких месяцев до 1,5 лет», — говорит Валерий Аристархов («Риэлторская компания «Русский дом недвижимости»). А по данным Елены Мишиной («МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»), расходы на переход жилья в нежилой фонд могут составить порядка 900 000 — 1 300 000 руб.
Но это еще не все траты, так как в случае получения разрешения на перевод квартиры необходимо будет зарегистрировать этот перевод в Регистрационной палате, для чего придется оплатить госпошлину в размере 1000 руб. для физических лиц и 15 000 руб. для юридических лиц.
Ну а если не хочется тратить свое время и нервы на походы по различным инстанциям, то можно заказать перевод квартиры в коммерческое помещение в специализированной компании, которых сегодня не так уж и мало. «Подобный перевод «под ключ» стоит 40-50 тыс. долларов США», — сообщает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»).
Выгода в цифрах
Таким образом, получать для своего жилья статус коммерческого объекта довольно утомительно и затратно, и, как уже отмечалось, далеко не всегда расходы покрываются последующим увеличением цены объекта по сравнению со стоимостью жилья: «Если 5-7 лет назад нежилое помещение традиционно стоило дороже квартиры в том же доме, то сейчас это не так. Например, реализуется помещение на первом этаже пятиэтажной хрущевки, расположенной в 20 минутах ходьбы от метро «Рязанский проспект». Его площадь — 189 кв. м, а стоимость 82 500 руб./кв. м. А такая же по размеру квартира в этом же доме стоила бы 130-140 тыс. руб./кв. м», — рассказывает Елена Мишина («МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»).
«А в нашей практике был такой случай: мы продавали квартиру на Малой Дмитровке на первом этаже. Выставляли ее и как жилье, и как коммерческое помещение (но без оформления перевода. – От ред.). Много было показов объекта как офисного помещения, однако дом, где он находился, был во дворе другого дома и все окна выходили во двор.
В итоге продали недвижимость как жилье, так оказалось выгоднее, и собственница была страшно рада, что не стала заниматься переводом, — рассказывает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – Есть схожий пример и с арендой: мы сдали в аренду квартиру на улице Красина, не переводя ее в нежилой фонд, хотя арендатор, проживая в одной комнате, две другие использовал для работы. Поскольку он там жил, все было вполне законно. А если бы эту квартиру перевели бы в нежилое помещение, сдавать ее было бы не совсем выгодно».
Но, конечно, есть и обратные примеры: «Например, однажды мы расселяли жильцов коммуналки — малогабаритной двушки площадью 42 кв. м на первом этаже в районе станции метро «Октябрьское Поле», переведя ее в нежилой фонд. И за счет разницы в цене между жилым и нежилым помещением смогли обеспечить двум соседям отдельные однокомнатные квартиры в том же районе без доплаты», — рассказывает Константин Просин («ИНКОМ-Недвижимость»).
Ну а что уж говорить о самом центре столицы: «Здесь грамотно оборудованные коммерческие помещения с хорошей локацией дороже, чем жилье. Так, квартиру площадью около 100 кв. м на первом этаже можно сдать в жилую аренду за 50-100 тыс. руб. в месяц, а сдача ее под офис принесет собственнику не менее 150-300 тыс. руб. ежемесячно, — утверждает Павел Лепиш («Домус финанс»). — Стоимость же квадратного метра при продаже офисов на таких «топовых» транспортных магистралях, как Тверская улица, Кутузовский проспект, Садовое кольцо, может доходить до десятков тысяч долларов, и реализуются они довольно быстро». При этом средняя стоимость квадратного метра жилья в этих районах, даже в элитном сегменте составляет 19-20 тыс. долларов.
Источник: www.metrinfo.ru
Бизнес идеи на первом этаже
Любая развитая страна берет хорошую ставку на средний и малый бизнес. Благодаря предприимчивым людям удается неплохо пополнить государственный бюджет. А если человек знает свое дело и умеет общаться с клиентами, высокий доход будет обеспечен. Какой бизнес самый прибыльный? На этот вопрос ответить сложно.
Ведь удача может зависеть от многих факторов. Но в некоторых сферах деятельности может неплохо может заработать даже человек, далекий от экономики.
Детский развлекательный комплекс
Независимо от финансового положения в обществе, дети всегда будут стоять на первом месте. Бизнес-идеи, связанные с маленькими клиентами, всегда популярны. Тем, кто располагает небольшим стартовым капиталом, можно попробовать открыть развлекательный комплекс для детей. Такой бизнес будет нести радость не только детям, но и родителям. Пока малыши весело проводят время со сверстниками, мамы и папы могут походить по магазинам, встретиться с друзьями или партнерами по работе.
Для того чтобы открыть развлекательный комплекс для мальчиков и девочек, стоит особое внимание уделить выбору правильного места. Наиболее удачной будет аренда в торговых центрах и парках. Место должно быть максимально безопасным. Развлечения для малышей — это прибыльный бизнес в России. Ведь родители редко могут отказать своим малышам.
Да и стоит удовольствие попрыгать на батуте не так уж и дорого. Увеличивать свой доход можно за счет потока. Чем дешевле будет билет в развлекательный комплекс, тем больше деток захотят его посетить.
Оборудование также имеет значение. Следует приобретать батуты и карусели, которые имеют сертификат соответствия и являются полностью безопасными для малышей. Такие аттракционы стоить будут недешево. Но капиталовложения удастся отбить уже за несколько месяцев. В развлекательном комплексе должны присутствовать также популярные игрушки, радиоавтомобили и мягкие кресла для отдыха родителей.
Продажа продуктов питания
Качественные продукты всегда ценятся. Сколько бы денег ни было в кошельке, всегда придется потратиться на еду. А в период кризиса россияне стали более изобретательными и начали готовить шедевры кулинарии из овощей и фруктов. Ларек с натуральными продуктами может принести неплохой доход. Особенно востребованы свежие овощи и фрукты в зимнее время года.
Для того чтобы открыть киоск, изначально следует решить организационные вопросы. Необходимо зарегистрироваться в налоговой инспекции и получить разрешение на продажу продуктов питания. Большое значение имеет также выбор места для продажи. Существует два варианта. Можно арендовать участок на рынке.
Здесь всегда идут хорошие продажи, но имеются временные ограничения. Большинство отечественных рынков начинают свою работу с 7:00 и закрываются уже в 15:00. Открыть прибыльный бизнес в Москве можно также и недалеко от собственного дома. Точки с продуктами питания в жилых массивах всегда пользовались популярностью. Появится возможность обзавестись постоянными клиентами.
Качество овощей и фруктов должно стоять на первом месте. Перед началом продаж придется провести переговоры с несколькими поставщиками. Не стоит сразу обращать внимание на более выгодные условия. Пусть овощи и фрукты будут стоить дороже, но и качеством станут отличаться отменным.
Дополнительно в овощном киоске можно предлагать и другие сопутствующие товары. Всегда быстро разбирают свежую выпечку, воду и кисломолочные продукты. При этом на все товары необходимо будет получить соответствующее разрешение.
Заработок на кофе
Современные люди постоянно куда-то спешат, не успевая при этом нормально позавтракать или попить кофе. Кофе навынос — это прибыльный бизнес в России, который с каждым годом становиться все более популярным. Эксперты утверждают, что небольшие точки, в которых готовиться ароматный кофе, в центре мегаполиса может приносить до 300 у. е. дохода в день. Сам стаканчик ароматного напитка при этом будет стоить недорого.
Для организации прибыльного бизнеса понадобится два основных компонента — небольшое помещение или фургон и качественная кофе-машина. Фургон для приготовления кофе навынос — более приемлемый вариант. Предприниматель получит возможность экспериментировать с точками продаж. Можно будет предлагать ароматный напиток в различных районах города.
Стационарная точка также имеет свои преимущества. Есть возможность обзавестись постоянными клиентами.
Частные услуги юриста
Специалисты, которые имеют юридическое образование и развитый интеллект, редко остаются без работы. Но гораздо больший доход можно получать, если открыть собственную фирму. Можно предоставлять платную консультацию людям, которые некомпетентны в правовых вопросах. Это прибыльный бизнес в кризис, который требует минимальных капиталовложений.
Специалистам, которые имеют небольшой опыт или только окончили высшее учебное заведение, придется брать небольшую плату за свои услуги. А вот опытные юристы смогут зарабатывать гораздо больше.
Для начала необходимо будет зарегистрироваться в налоговой инспекции. Нелегальное предоставление юридических услуг грозит серьезным штрафом. Шутить с государственными структурами не стоит. Далее необходимо подобрать помещение под офис. Для юридической консультации подойдет даже однокомнатная квартира на первом этаже жилого дома.
Офис должен быть оформлен соответствующим образом. Первое мнение клиент формирует по внешним показателям. Дополнительно можно заказать разработку собственного сайта и отвечать на вопросы клиентов в режиме реального времени.
Салон красоты
Какой бизнес самый прибыльный и дарит хорошее настроение представительницам прекрасного пола? Конечно, салоны красоты. Девушки и женщины всегда хотят выглядеть привлекательно. Поэтому будут пользоваться популярностью парикмахеры, стилисты, визажисты и дизайнеры ногтей. Чтобы открыть салон красоты, потребуются небольшие финансовые затраты.
Придется арендовать подходящее помещение и приобрести минимальный набор инструментов. Со временем, как только бизнес наберет обороты, можно будет подумать о расширении. Дополнительное оборудование, такое как солярий, приспособления для SPA-процедур, принесет владельцу салона еще больше прибыли.
Чтобы клиентов становилось все больше, нужно с особым вниманием подойти к вопросу о подборе персонала. Специалисты должны качественно выполнять свою работу. Это будет гарантия того, что довольный клиент захочет вернуться в салон снова. Для постоянных посетителей можно ввести дисконтную карту, которая позволит выполнять любимые процедуры со скидкой.
Открываем аптеку
К огромному сожалению, люди как болели, так и продолжают болеть. Стоимость зарубежных и отечественных медикаментов с каждым годом увеличивается. Предприимчивым людям благодаря этому удается неплохо зарабатывать. Прибыльные сферы бизнеса всегда находятся недалеко от людских проблем. Медицина не исключение.
Аптека будет в любом случае приносить огромный доход. Но открыть свое дело в этой сфере может далеко не каждый. В первую очередь предприниматель должен иметь соответствующее образование и опыт работы. Но быть хорошим фармацевтом недостаточно для того, чтобы начать много зарабатывать. Своя аптека требует также и значительного стартового капитала.
Залогом успеха является выбор удачного места расположения. Отлично подходят жилые районы. Когда человеку плохо, он не станет идти в центр города. Ему захочется приобрести медикаменты здесь и сейчас. Предпринимателю, который располагает значительным стартовым капиталом, можно выкупить квартиру на первом этаже многоэтажного дома и переделать ее под аптеку.
Имеет значение также и график работы. Значительно больший доход приносят круглосуточные аптеки.
Стоит учитывать, что основная часть посетителей — это пожилые люди, которые не имеют больших финансовых возможностей. Поэтому предлагать стоит отечественные медикаменты, которые отличаются невысокой ценой. Стоит учитывать также сезонность. Летом в аптеке стоит продавать средства против укусов насекомых и ожогов, а зимой — противовирусные препараты.
Открыть прибыльный бизнес можно в любое время года. Посетителей в аптеке всегда будет достаточно.
Частная стоматология
Красивая голливудская улыбка уже давно считается эталоном красоты и здоровья. При этом люди не всегда готовы доверять государственным учреждениям со старой техникой. Неслучайно частная стоматология сегодня входит в топ прибыльных бизнесов. Люди готовы платить любые деньги, чтобы вылечить зубы без страха и риска.
Как и в случае с аптекой, открыть свою клинику может лишь предприниматель с медицинским образованием. Чтобы предоставлять стоматологические услуги, необходимо иметь соответствующий сертификат и диплом о высшем медицинском образовании.
Для открытия небольшого стоматологического кабинета потребуются незначительные финансовые затраты. Два основных компонента — это помещение под кабинет и качественное оборудование. Стоит учитывать, что большинство пациентов боятся идти к стоматологу только лишь из-за неприятного звука бормашины.
Уже давно появилось оборудование, которое позволяет сверлить зубы бесконтактным способом. Больной практически не чувствует, как работает специалист. Некоторым удается даже заснуть в стоматологическом кресле.
Честный бизнес — это залог успеха. Не стоит под видом дорогостоящей пломбы предлагать пациентам некачественный материал. Если пломба выпадет уже через несколько дней, вряд ли пациент захочет вернуться в стоматологический кабинет снова. Пускай услуги будут стоить дорого, но и выполнять свою работу врач обязан на высоком уровне.
Все достойные стоматологические кабинеты предлагают гарантию на свои услуги. Если пломба по какой-либо причине держится плохо, специалист обязуется переделать работу абсолютно бесплатно.
Бизнес на продаже цветов
Какой бизнес самый прибыльный при минимальных капиталовложениях? Таким можно по праву назвать заработок на продаже живых цветов. В первую очередь необходимо зарегистрировать собственное дело. Для этого придется отправиться в налоговую инспекцию с соответствующим пакетом документов. Работать нужно по единой системе налогообложения.
Далее придется подобрать место под продажу цветов. Это может быть уличный киоск или небольшой уголок в торговом комплексе. Второй вариант является более приемлемым. Зимой здесь всегда будет тепло, да и поток людей в таких местах всегда большой.
Стоит учитывать, что цветочный бизнес отличается сезонностью. Хороший доход удастся получить в предпраздничные дни. В будни же покупателей будет очень мало. Дополнительно можно предлагать сопутствующие товары и услуги (открытки, упаковка подарков). Бизнес-идеи могут быть самыми разнообразными.
Все зависит от фантазии предпринимателя.
Какие цветы подойдут для продажи? Наиболее востребованными, конечно, являются розы. Сорта родом из Голландии всегда отличаются неповторимой красотой и ароматом. Популярностью также пользуются астры, ромашки, гвоздики и т. д. Дополнительно можно предать цветы в горшках и миниатюрные деревья для сада. А любителям самостоятельно выращивать цветы стоит продавать семена.
Точка уличного питания
Прибыльные виды бизнеса часто формируются на вредных привычках людей. Речь пойдет не о продаже сигарет и алкоголя, а о вредном уличном питании. Перекусы на ходу — не лучший вариант. Однако не всегда есть возможность нормально поесть. Располагая небольшим размером начального капитала, можно открыть точку уличного питания.
Здесь можно предлагать горячие пирожки, мини-пиццу, хот-доги и сандвичи. При этом нужно быть готовым к частому посещению пожарной и санитарной инспекций. Все документы должны быть в порядке.
Для открытия точки уличного питания понадобиться небольшой фургончик и оборудование для приготовления пищи. Заранее придется договориться с поставщиками продуктов. Еда всегда должна быть вкусной и свежей. В этом случае действительно будет прибыльный бизнес. Производство хот-догов и пиццы может происходить на глазах у посетителей.
Таким образом у людей будет возможность удостовериться в качестве и свежести предлагаемых продуктов.
Услуги по уборке помещений
Какой бизнес самый прибыльный при нулевых вложениях? Одним из вариантов может стать предоставление услуг по уборке помещений. Все, что нужно приобрести — это качественная швабра и бытовая химия. А чтобы найти первых клиентов, придется развесить объявления на дверях подъездов и между лестничными клетками. На помощь придет также реклама в интернете.
Наверняка найдутся люди, которые совершенно не имеют времени на уборку квартиры и готовы заплатить за это любые деньги. Более востребованным бизнес будет в мегаполисах. Здесь уровень дохода граждан значительно выше.
Предпринимателям, которые располагают стартовым капиталом, можно открыть целую клининговую фирму. Услуги можно будет предлагать не только частным лицам, но и организациям, которые не хотят нанимать в штат постоянного уборщика. Для предоставления услуг на более высоком уровне придется приобрести специальное оборудование (моющие пылесосы и приспособления для чистки поверхностей).
Источник: bizguid.ru
Соседи по воле застройщика: как делается бизнес на первых этажах ЖК
Рынок торговли и услуг в современных жилых комплексах становится все более развитым и разнообразным. Если раньше встроенные коммерческие помещения в многоквартирных домах были вотчиной индивидуальных предпринимателей и малого бизнеса, то теперь такие активы все чаще воспринимаются как полноценный инвестиционный продукт, интерес к которому проявляют крупные сетевые игроки. Причем происходит это еще на этапе строительства ЖК.
Первый коммерческий
Сегодня рынок жилья уже практически полностью избавился от устаревшей практики размещения квартир на первых этажах домов. Сейчас почти все строительные компании еще на этапе проектирования отводят первый этаж ЖК под коммерческие помещения. Такие квартиры неликвидны, а наличие качественной инфраструктуры в доме, наоборот, повышает его привлекательность для жителей и потенциальных покупателей.
Функционал помещений свободного назначения можно продумать еще на этапе проектировки, а также просчитать потенциальные прямые и косвенные выгоды от реализации подобных объектов. В среднем коммерческие помещения составляют 5-8% от общей площади дома, однако в ряде случаев этот показатель доходит и до 15% в зависимости от масштабов проекта.
При этом цена продажи либо ставка аренды помещений коммерческой инфраструктуры может не соотноситься со стоимостью жилых лотов, однако она находится в прямой зависимости от пешеходного трафика или автомобильного движения вдоль витрин магазина. В некоторых случаях огороженная территория, пропускной режим и так далее могут оказывать давление на ставку коммерческого помещения. Так, например, в крупных жилых комплексах с огороженной территорией, расположенных в районе Москвы Куркино, ставка аренды для коммерческих помещений может быть на 20-30% ниже, чем на первых этажах обычных жилых зданий. При этом будет отмечаться высокий уровень ротации арендаторов.
Зачастую продажа коммерческих помещений открывается на заключительной стадии строительства жилого комплекса, поэтому со стадией готовности цены подобных помещений коррелируют слабо. Однако если застройщик начал продавать коммерческие площади с нулевого цикла, то их цена, очевидно, будет расти вместе с домом. При этом в целом сейчас на рынке наблюдается тенденция, исходя из которой данные площади все чаще выставляются на продажу заранее.
По словам Егора Остапенко, директора департамента торговой недвижимости компании Praedium, в элитных комплексах стоимость 1 кв. м коммерческих помещений может быть на 60% дешевле жилых площадей. «Например, в одном из проектов 1 кв. м жилья стоил 500 тыс. рублей, а коммерции – 200 тыс. рублей. Стоимость коммерческих помещений увеличивается в зависимости от готовности объекта в той же пропорции, что и жилье. На стадии котлована стоимости 1 кв. м ниже на 20-25%, чем после сдачи дома в эксплуатацию», — отметил эксперт.
Вероника Манн, директор по маркетингу компании «БИГ-Девелопмент», указывает на то, что обычно около 60-70% нежилых помещений продается на стадии строительства. «Чаще всего именно на этом этапе коммерческие помещения покупает местный, локальный бизнес, который хорошо понимает расположение и трафик места, а также покупатели квартир в данном проекте. Многие хотят иметь бизнес или офис рядом с домом, поэтому рассматривают возможность покупки или аренды нежилого помещения», — добавила специалист.
Раннее бронирование
Если развивать тему предварительных продаж коммерческих помещений на этапе строительства ЖК, то обычно речь идет об инвесторах, которые заведомо готовы принять на себя риски, связанные с окончанием строительства и получением всех необходимых документов, инвесторах, имеющих договоренности с определенным арендатором, а также розничных операторах, которые могут рассматривать покупку помещения под себя. Кроме того, зачастую на этапе возведения здания нежилые площади приобретают владельцы квартир в этом же доме — либо для организации своего бизнеса, либо в качестве инвестиций.
Распределение арендаторов по первым этажам домом во многом зависит от стратегии продаж застройщика. Один из вариантов — самостоятельное формирование пула арендаторов, чтобы иметь возможность контролировать их уровень и непосредственно сегменты/профили, а затем уже продавать инвесторам в качестве готового арендного бизнеса. Другая стратегия – продавать сразу отдельными лотами. В этом случае можно создать управляющую компанию, которая будет контролировать профили будущих арендаторов, однако дополнительный контроль не слишком интересен потенциальным инвесторам. Чаще всего подобный надзор необходим либо в элитных ЖК, либо при обязательствах девелопера организовать тот или иной вид деятельности в рамках проекта.
Юрий Тараненко, руководитель направления коммерческой недвижимости ГК «Инград», отмечает, что покупка на этапе строительства в основном является более предпочтительным вариантом, так как стоимость 1 кв. м ниже, чем в уже готовом комплексе, а также есть возможность купить наиболее востребованные с точки зрения планировок помещения. «Однако и тут следует помнить, что сдавать помещение в аренду или вести в нем бизнес можно будет только при достаточном проценте заселенных площадей. Также существует и другая зависимость: чем выше класс жилого комплекса, тем больше покупок коммерческих площадей в нем совершают сами покупатели квартир. В эконом-классе, где превалирует число ипотечных сделок, жильцы редко приобретают еще и коммерческие помещения. Важно акцентировать внимание, что в случае покупки таких площадей инвесторами большое внимание уделяется срокам ввода дома в эксплуатацию, так как наличие актива, не приносящего доход (в случае задержек со строительством и вводом) негативно сказывается на финансовой модели инвестора», — анализирует Тараненко.
Генетика площадей
Важно также понимать, что сейчас крупные девелоперские компании уже отлично изучили структуру спроса на коммерческие помещения в ЖК и закладывают эти параметры еще на стадии проектировки объекта. Обычно они предлагают объемы площадью 100–200 кв. м, где арендуют помещения салоны красоты, небольшие магазины фермерских продуктов, аптеки, пиццерии, магазины, торгующие разливным пивом, и так далее.
Продуктовые супермаркеты также могут брать блоки из нескольких помещений. Однако в ряде случаев девелоперы предусматривают на первых этажах специальные помещения под супермаркеты. Их арендаторами могут стать и федеральные сети, такие как » Пятерочка «, «Дикси» и другие. Опытные застройщики обязательно предусматривают конфигурацию, зоны загрузки, энергомощности коммерческих помещений с учетом профиля и площади потенциального съемщика на этапе проектирования. Например, рассчитывают необходимую площадь и коммуникации для фитнес-центра, а также возможность подъезда грузового автомобиля и проведения разгрузочных работ для продуктовых магазинов.
Магомед Ахкуев, аналитик, отдел исследований рынка CBRE, отмечает, что наибольший спрос на помещения существует со стороны продуктовых супермаркетов, и привлечь их проще всего. «Гораздо сложнее дела обстоят с другими типами арендаторов, как, например, аптеки, магазины электроники или одежды. Для таких арендаторов очень важен внешний трафик, они не в состоянии работать только на трафике, формируемом жителями ЖК», — заявил Ахкуев.
При этом распределение спроса на помещения во многом зависит не только от формата самого ЖК, но и от его локации в городе или за его пределами. Если проект возводится в уже развитом районе, примыкающем к инфраструктурным узлам и другим густонаселенным частям города, то помещения в нем востребованы для арендаторов, формат которых еще не представлен в зоне пешей доступности. Однако, когда ЖК возводится за чертой города или в новом микрорайоне, список необходимых коммерческих резидентов значительно расширятся. Это могут быть не только супермаркеты, но и объекты общепита, сервисы, социально-развлекательные, образовательные и многие другие арендаторы.
По мнению Ольги Яруллиной, директора департамента торговой недвижимости S.A. Ricci, в центре Москвы на помещение в ЖК вряд ли найдется покупатель-индивидуальный предприниматель, поскольку для него это слишком дорого. «Как правило, коммерческие площади в центральных ЖК занимают сетевые магазины, поскольку там высоки арендные ставки. Например, сейчас на рынке существует коммерческое предложение об аренде помещения площадью 500 кв. м в жилом комплексе, которое оценивают в 2,2 млн рублей в месяц. Аналогичное помещение на окраине города может обойтись в 700-800 тыс. рублей в месяц», — подчеркнула она.
Для арендатора очень важно максимальное привлечение аудитории, поэтому наиболее привлекательны помещения, расположенные на внешней стороне жилого комплекса с доступом к внешнему трафику. При расположении внутри комплекса с огороженной территорией такой доступ практически невозможен, так как пропускать незнакомого человека на территорию комплекса никто не станет, если речь не идет об условном фитнес-клубе. В этом случае можно предъявить абонемент для входа на территорию. Как правило, инвесторы интересуются помещениями до 300 кв. м зальной планировки, поскольку на них проще найти арендаторов. Самыми невостребованными становятся помещения кабинетной планировки с несущими стенами, помещения неправильной формы, а также помещения, вход в которые расположен, как отмечалось ранее, со двора жилого комплекса, поскольку у них значительно ниже трафик.
Непростое соседство
При всей кажущейся простоте ведения бизнеса в коммерческих помещениях на первых этажах жилых домов в этой сфере рынка существуют свои подводные камни, от попадания на которые не застрахованы не только индивидуальные инвесторы, но и крупные сетевые компании. Так, при расположении коммерческого помещения в жилом доме могут возникать конфликты с жильцами. Например, в зависимости от планировочных решений на территории ЖК может быть некорректно (под окнами квартир) расположена зона разгрузки грузового транспорта, и процедура привоза товара в магазин в ночное время может мешать жителям шумом, а их протесты вполне способны привести к закрытию торговой точки.
Сегодня российское законодательство никак не ограничивает граждан в их правах на выселение коммерческих структур, которые располагаются на первых этажах жилых домов. Жильцы при должной настойчивости могут выгнать из своего дома любой бизнес. И такие примеры на рынке есть. Государственные органы обязаны реагировать на жалобы жильцов, они устраивают проверки, регулярно закрывая для этого магазины. Жильцам не нравятся запахи, свет от вывески, шум от погрузки и разгрузки товара, разговоры посетителей под окном, а также грызуны, которые могут поселиться в здании.
По словам Дмитрия Михайлова, директора по развитию краудфандинговой площадки Aktivo, особенно сильно жильцов раздражает ремонт в помещении. «Когда я занимался управлением торговым объектом, расположенным в жилом доме, мы во время ремонта даже специально организовывали для пенсионеров, живущих в доме, бесплатные походы в кино. Иначе от претензий нельзя было отбиться.
В жилом доме часто возникают проблемы с вывеской, управляющая компания дома иногда требует оплату за то, чтобы ее разместить. Это незаконно, потому что вывеска имеет информирующий характер и не является рекламой, однако доказать незаконность требований УК бывает сложно. За установку антенны на крыше дома тоже требуют доплаты.
Часто собственнику помещения и его арендаторам просто приходится воевать с УК дома. Это мешает работать и приводит к лишним затратам. Кроме того, на данный момент не ясны перспективы законопроекта, который предлагает запретить торговлю алкоголем в помещениях жилых домов. Если такой законопроект примут, это будет серьезным ударом по продовольственным магазинам, расположенным в жилых домах. Продовольственные магазины потеряют часть прибылей, а следовательно, и арендную плату им придется снизить», — рассказывает руководитель.
Сегодня схемы проектировки и использования коммерческих помещений на первых этажах жилых домов становятся все более разнообразными. Однако в структуре рынка street-retail спальных районов Москвы базовым по занимаемому объему площадей остается профиль «продукты», под который отведено порядка 20% площадей. В первую очередь здесь начинают открываться операторы, функционирующие в ценовых категориях «средний» и «средний–». Развитие этой сферы бизнеса и интерес к нему будут меняться параллельно с работой рынка жилья и изменением его структуры. А значит, девелоперам нужно постоянно внедрять новые идеи конфигурации зданий, при этом не забывая делать их удобными как для потенциальных арендаторов, так и для резидентов ЖК.
Источник: www.arendator.ru