Основное направление моей работы – это оформление земельных участков. Но помимо земли я занимаюсь и гаражами. Гаражи всегда были востребованы: в моём юридическом центре оформление гаражей входит в ТОП-3 самых популярных услуг. А в последнее время интерес к гаражам ещё и растёт.
Когда я рассказываю в блоге и на Телеграм-канале о том, что зарабатываю на гаражах, мне приходит много вопросов. Главный из них – «Каким образом вообще можно заработать на гаражах?» . Ответ вы найдёте в этой статье.
Я расскажу о 4-х основных стратегиях, которые помогают мне получать доход с гаражей и отбивать вложения в 2-5, а порой и в 8-10 раз.
Существует 4 стратегии заработка на гаражах, которые позволяют увеличить стоимость гаражей в 2-5, а иногда и в 8-10 раз.
Стратегия №1. Покупка гаражей без документов
Примерно у 95% владельцев гаражей есть проблемы с документами. Чаще всего не оформлен ни сам гараж, ни земля под ним. Из-за этого вы можете купить гараж в 3-5 раз дешевле реальной стоимости. После покупки оформляете документы на гараж и на земельный участок – и продаёте намного дороже. По времени весь процесс занимает от 2-х месяцев до года.
Покупка и аренда гаража в 2022г Выгодно ли?
Зависит от того, пройдёте ли вы по гаражной амнистии.
По этой стратегии ваш доход в 3-5 раз превышает вложения. Но это очень средние цифры. Например, иногда можно купить гараж без документов по совсем низкой стоимости и получить бóльшую прибыль.
Далеко не все владельцы гаражей понимают, что их собственность не оформлена. Многие думают, что членская книжка на кооператив – это и есть все необходимые документы. Поэтому цена на гараж в объявлении может быть завышена. Но стоит встретиться с владельцем, объяснить ему, что на самом деле у него ничего не оформлено, – и можно договориться на стоимость ниже. В моей практике такое случается часто.
Стратегия №2. Покупка оформленных гаражей, но без документов на землю
Это чуть менее выгодная стратегия – оформленный гараж, хоть и без оформленной земли, будет стоить дороже. Цена таких гаражей примерно на 30% ниже реальной стоимости.
Но здесь нужно понимать: земля ценнее, чем гараж. Например, если гараж попадёт под расширение улиц, и его будут сносить, за сам гараж владелец получит минимальную компенсацию. А вот за землю собственнику положено больше. К тому же с оформленной землёй можно делать с гаражом, что угодно – строить 2-й этаж, реконструировать и т.д.
Поэтому брать такие гаражи тоже выгодно. Стратегия похожа на предыдущую: покупаете гараж, оформляете документы на земельный участок и продаёте дороже. Цикл сделки, как правило, чуть короче, чем в первой стратегии, потому что вам не нужно оформлять сам гараж.
Самое выгодное вложение в гаражи – покупать гаражи без документов и на сам гараж, и на землю под гаражом. После оформления документов стоимость такого гаража увеличивается в 3-5 раз.
Стратегия №3. Изменение характеристик земельного участка
Третья стратегия – самая трудозатратная и самая прибыльная. По ней мы начинаем действовать, как и по предыдущим стратегиям: покупаем гаражи без документов, оформляем землю и гараж. А далее – изменяем характеристики земельного участка так, чтобы сделать землю более рентабельной.
Для этого нужно знать правила застройки и землепользования. Процесс занимает больше времени, чем просто оформление гаража и участка. Но именно по такой стратегии можно максимально увеличить стоимость гаража – в 5-10 раз!
Стратегия №4. Сотрудничество с председателем и членами гаражного кооператива
Вы можете вообще не вкладываться в гаражи сами, а помогать с оформлением другим владельцам. Как я уже говорила, примерно в 95% случаев гаражи не оформлены. Это всегда риск для владельца! Например, если гараж снесут, то никто ничего не компенсирует. Если же гараж и земля оформлены, в случае сноса собственнику положено возмещение.
Рисковать недвижимостью никто не хочет. Поэтому за оформлением гаражей люди обращаются очень часто. Если вы разбираетесь в процедурах, вы можете зарабатывать на оказании услуг. Также есть возможность взять земельный участок под гаражом у кооператива в аренду.
Если вас интересует заработок в сфере недвижимости (и в частности гаражи), но вы пока не готовы вкладываться сами, вы можете оказывать услуги другим людям. Спрос есть всегда! Чтобы зарабатывать на оказании услуг, не обязательно быть юристом. Достаточно разобраться в процедурах.
Кто покупает гаражи?
Мне иногда пишут:
«Юля, ну вот куплю я гараж, оформлю, а кому я потом его продам? Кому в наше время нужны гаражи?»
Возможно, вы удивитесь, но гаражи разлетаются очень быстро! Мне кажется, Россия – это вообще страна гаражей.
- Для старшего поколения гараж – это что-то привычное и необходимое, то, что должно быть у всех. Люди не только ставят в гараж машину, но и хранят там вещи, которые больше некуда деть. Я знаю немало случаев, когда люди покупали второй гараж исключительно под хранение вещей – в первом гараже не хватало места!
- Для кого-то гаражи – это доступная недвижимость. Не все могут позволить себе вкладываться в квартиры и дома. Гараж становится фактически единственным вариантом приобрести недвижимость как «подушку безопасности».
- Кто-то покупает гаражи под свой маленький бизнес – открывает шиномонтаж.
- Жители Сочи нередко превращают гаражи в целые жилые дома. Достраивают второй-третий этаж, проводят свет, воду, делают ремонт.
- А в регионах с холодными зимами люди обычно используют гаражи по назначению, оставляют в них машину на ночь.
Так что спрос на гаражи всегда был, есть и будет. Особенно он возрастает в периоды кризиса, когда люди ищут возможности сохранить свои деньги и вложиться во что-то надёжное.
Краткий вывод
На оформлении гаражей и земельных участков под гаражами можно зарабатывать в 2-10 раз больше вложений. Я выделяю 4 основные стратегии:
- покупка не оформленных гаражей – оформляем все документы и продаём гараж дороже;
- покупка оформленных гаражей без документов на землю – оформляем землю и продаём;
- изменение характеристик участка под гаражом;
- сотрудничество с председателем и оказание услуг членам гаражного кооператива.
Последняя стратегия не требует денежных вложений – вам пригодятся только знания о том, как оформить гараж и землю. А вот в первых трёх стратегиях вы выступаете инвестором. Чтобы ваши вложения окупились в несколько раз, нужно не только разбираться в процедурах оформления, но и уметь правильно выбрать гараж.
Подробнее об этом я расскажу в следующих статьях. Подписывайтесь на мой канал, чтобы не пропустить.
Также приглашаю вас в свой Телеграм-канал, где я делюсь знаниями и личным опытом заработка на гаражах и земельных участках. Для перехода в Телеграм нажмите здесь.
Источник: dzen.ru
Гараж как вложение денег
Насколько оправданны расходы на покупку и владение гаражом? Что имеем в плюсе, помимо надежды, что рыночная стоимость этого объекта вырастет быстрее, чем еще подешевеет рубль? Drom.ru разобрался, есть ли экономическая выгода от такой недвижимости.
Цены на готовые гаражи зависят от очень многих факторов: площадь и состояние, из чего сделан, наличие коммуникаций (электричество, отопление, вода и т. п.), в каком месте находится, удобно ли до него добираться, юридический статус и прочее. В Москве есть объявления о продаже ржавой коробки в «поле» за 5000 рублей, а кто-то просит 39 миллионов за 212 квадратных метров капитального строения. Средняя же цена гаража в столице составляет 800 000 рублей. В Санкт-Петербурге при той же средней стоимости можно встретить объявление о продаже парковочных мест общей площадью 30 м² за 57 600 000 рублей. В других крупных городах страны разброс цен заметно меньше: в Архангельске и Нижневартовске средний гараж стоит 670 000 рублей, во Владивостоке и Иркутске — 580 000, в Ростове-на-Дону и Мурманске — 500 000, в Екатеринбурге — 480 000, в Самаре и Чите — 450 000, в Хабаровске, Казани, Воронеже — 400 000, в Нижнем Новгороде, Новосибирске, Перми, Тюмени — 350 000, в Волгограде, Саратове, Челябинске — 250 000 рублей.
Самостоятельная постройка гаража, если это не дворец, или покупка «конструктора» для сборки обойдется заметно дешевле — в 10 000–30 000 рублей. Отдельных вложений потребуют дополнительное обустройство (создание смотровой ямы или погреба), а также подведение электричества. Но общие затраты в большей степени будут зависеть от стоимости и сложности оформления места под гараж.
Если гараж находится в собственности, то каждый год нужно платить налог на имущество физических лиц. Его региональную ставку можно узнать на сайте Федеральной налоговой службы. Чаще всего за налоговую базу берется кадастровая стоимость объекта, размер налога составляет от 0,1 до 0,3% от этой суммы.
Если машино-место было оформлено как доля в нежилом помещении, то к нему применяется ставка 0,5%. Если в качестве базы органы муниципальных образований определили суммарную инвентаризационную стоимость, то при стоимости гаража до 300 000 рублей включительно сумма налога составит 0,1%, от 300 000 до 500 000 рублей — 0,1–0,3%, более 500 000 рублей — 0,3–2%. Если помимо гаража в собственность оформлена и земля под ним, то с нее нужно платить земельный налог — в среднем около 1,5% от кадастровой стоимости участка (ставки утверждают региональные власти). За гараж, принадлежащий кооперативу, его владелец платит взносы, которые помимо компенсации вышеперечисленных налогов могут включать траты на прокладку общей внутренней дороги, установку и обслуживание автоматических ворот, зарплату сторожу и т. п. За использованное электричество, воду, отопление, если они есть, нужно платить отдельно по счетчикам. В принципе, вышеперечисленные траты не столь велики — от нескольких сотен до нескольких тысяч рублей в год, но их же все равно нужно платить.
Свой гараж без машины
Как ни странно, гаражи нередко покупают те, у кого нет автомобиля. Одна из самых распространенных ситуаций: специфический спрос совпадает с подходящим предложением. Например, в семье очень популярны домашние заготовки, и для их хранения нужны два-три холодильника, которые, во-первых, сами стоят денег, во-вторых, занимают место в квартире, в-третьих, потребляют электричество.
Поэтому покупка гаража с погребом по сходной цене решает проблему. Тем, кто любит проводить время большой компанией, делать музыку погромче и жарить шашлыки без выезда на природу, гараж может стать идеальным местом для тусовок. А окупится он за счет сэкономленных денег на продукты и напитки, которые нужно было бы заказывать в кафе и ресторанах.
Еще один вариант использования гаража — создание склада как для личных вещей, так и для бизнеса. Аренда специальных складов для хранения стоит от 500 рублей за квадратный метр в месяц — недорого, если пользоваться в течение недолгого срока (например, если надо передержать вещи на время ремонта квартиры, офиса или магазина) или в небольшом объеме. Если же вещи нужно хранить долго и в большом количестве, то гараж может быть выгоднее. Главное, чтобы он не протекал, не затапливался, чтобы там была нормальная вентиляция, иначе мебель, ковры, текстиль и т. п. могут быть безвозвратно испорчены.
Гараж может быть просто необходим для создания в нем компактного производства или сервиса по ремонту чего-либо. Для установки токарного станка, столярного стола или одного подъемника достаточно 12–30 квадратных метров, а иное помещение сходной площади трудно найти, и стоить оно будет заметно дороже.
Но нужно иметь в виду, что такая эксплуатация гаража скорее всего будет незаконной, поскольку статус помещения и земли, на которой стоит гараж, не подразумевает его использование в каких-либо других целях, отличных от хранения транспортных средств и личных вещей. Однако проверяющим органам нужно доказать, что владелец гаража ведет именно предпринимательскую деятельность, а не собирает кухонный гарнитур для себя или чинит машину друга. Но если докажут, то придется заплатить штраф в 5000 рублей и, возможно, пережить несколько проверок пожарными и другими надзорными органами. Сейчас все активнее звучат идеи вывести из тени гаражный бизнес, но пока никаких конкретных мер не предпринято.
Наименее хлопотный и самый распространенный способ заработать на гараже — сдавать его в аренду автовладельцам. Однако в обычных условиях (стандартный гараж на окраине города) вложения будут отбиваться очень долго и начнут приносит прибыль только через несколько лет.
В Москве средняя цена за аренду гаража в месяц составляет 7000 рублей, в Санкт-Петербурге — 6000, в Екатеринбурге — 4000. Получается, что без учета инфляции и прочих экономических факторов вложенные деньги вернутся в среднем через десять лет. Быстрее отобьются деньги, вложенные в гараж в центре города или в жилом комплексе, где не хватает парковочных мест.
Но и изначальные вложения окажутся гораздо больше и уже будут сопоставимы с ценой квартиры, доход от которой стабильнее и выше. А если деньги положить на счет в банк, то, например, при 6% годовых доход с миллиона составит 5000 рублей в месяц — то же, что и сдача гаража. Только без хлопот на оформление, поиска клиентов, поддержания помещения в товарном состоянии и прочих трат сил, времени и денег.
Хранение своей машины
Для автовладельца выгода от собственного гаража очевидна. Кому-то актуальна сама проблема наличия парковочного места, кто-то заботится о сохранности автомобиля, а некоторым важен комфорт. Покупка гаража рядом с домом решает все эти задачи одновременно, плюс появляется место для хранения сезонного комплекта шин, инструмента, запасного аккумулятора и прочих вещей, а также помещение, где можно посмотреть футбол с друзьями.
Если сравнивать покупку своего гаража и аренду чужого, то вложения в недвижимость в среднем будут компенсированы через те же десять лет. Использование охраняемой парковки более выгодно, но это зависит от региона и района. В некоторых городах встречаются варианты за 1500–3000 рублей в месяц.
Но кое-где за ночь берут 200 рублей, то есть за месяц набегает 6000 рублей, а это уже сопоставимо с арендой гаража. Еще дороже будет оставлять машину на ночь в зоне платных парковок. При этом, в отличие от гаража, на стоянке нельзя ничего хранить, а зимой машину нужно очищать от снега, так что свой бокс явно выгоднее.
Оформление сделки по покупке гаража
Гараж — это объект недвижимости, смену собственника которого нужно регистрировать.
Самая простая процедура — оформление сделки по продаже помещения, статус которого уже юридически определен, то есть оно зарегистрировано в реестре со всеми необходимыми атрибутами: присвоением номера объекту, внесением в кадастр, фиксацией адреса и площади, регистрацией права собственности. Причем такой гараж может стоять обособленно, находиться на территории гаражного кооператива или быть в составе многоэтажного гаражного комплекса — главное, чтобы он был в собственности у конкретного лица, которое может это подтвердить. Покупка оформляется договором, на основании которого в Росреестр вносятся данные нового собственника. Если гараж и земля под ним — два разных объекта, то нужно оформлять две сделки. Может быть ситуация, когда гараж — в собственности, а земля в аренде, тогда с владельцем земли нужно заключать новый договор.
Но зачастую гаражи в кооперативах не приватизированы. И в таком случае покупка гаража (а точнее, пая в кооперативе) — это по сути передача права пользования, а не права собственности на недвижимость. Бывший хозяин покидает ГК, новый — становится его участником.
Для того, чтобы стать таковым, нужно написать заявление на имя председателя кооператива и получить подтверждение от него или от совета объединения о принятии. И все. Детали и сложности процедуры зависят от устава ГК. Этим документом также оговорены условия пользования гаражом, паевые взносы, процедура выбора правления, принятия решений и т. п. Но подчеркнем — при вступлении в участники ГК можно только пользоваться гаражом, он не становится собственностью нового владельца.
Для того чтобы стать полноценным собственником гаража, входящего в кооператив, нужно приложить некоторые усилия. Для начала получить от председателя правоустанавливающий документ кооператива — решение о создании, а также документы, регулирующие земельные отношения: выписку из госреестра о праве собственности на землю, договор аренды или другой документ, подтверждающий законность возведения гаражей на данном участке. Если таких документов нет, то их нужно получить, причем не на себя, а на кооператив.
Достаточно часто сложности возникают, когда земля была выделена в безвозмездное пользование — сейчас такой правовой формы нет. Если это произошло до октября 2001 года, то землю можно бесплатно приватизировать, если после — нужно договариваться с собственником (чаще всего муниципалитетом) о передаче, покупке или аренде земельного участка. И та и другая операция требуют оформления кадастрового паспорта на участок. Если с документами кооператива все в порядке, то от председателя нужно получить справку о членстве и о выплате пая, оформить кадастровый паспорт на конкретный гараж и подать заявление в Росреестр о регистрации права собственности с оплатой госпошлины.
Если покупать гараж без каких-либо правовых документов и не оформлять его, то в будущем можно столкнуться с двумя проблемами: гараж могут снести как самострой или при перепланировке территории откажут в выплате компенсации за снос. Поэтому нужно решить, стоит ли рисковать, вкладываясь в такую ненадежную недвижимость.
Источник: www.drom.ru
