Инвестиции в коммерческую недвижимость остаются перспективным направлением, которое привлекает большое количество россиян. Они быстро окупаются, не подвержены существенному влиянию экономических факторов, поэтому остаются привлекательным вариантом пассивного дохода.
Эксперты сферы недвижимости заявляют, что доходность ГАБ составляет 18%, что позволяет за 8 лет легко окупить собственные вложения. Об этой аббревиатуре предлагаем поговорить более подробно. Понятие ГАБ С арендным бизнесом в сфере коммерческой недвижимости знакомы многие.
Как правило, для большинства россиян данный вид деятельности подразумевает покупку недвижимого имущества с дальнейшей передачей его или отдельных помещений в аренду. Часто начинающие предприниматели забывают о ГАБ. Расшифровка этой аббревиатуры – готовый арендный бизнес. Это объект коммерческой недвижимости, который обременен арендным договором.
Простыми словами, готовый арендный бизнес предусматривает покупку коммерческого помещения с действующими договорами аренды. Вот примеры Арендаторами могут быть: ● магазины; ● парикмахерские или салоны красоты; ● аптеки; ● медицинские центры; ● магазины товаров первой необходимости, одежды, аксессуаров; ● офисы, склады юридических лиц.
ИНВЕСТИЦИИ В ГАБ: Готовый Арендный Бизнес. Надежные инвестиции 2022-2024
Уровень инвестиций в ГАБ составляет практически 47-49% от общих показателей в сферу недвижимости. Если сравнивать нестабильный рынок аренды квартир, жилых домов и других идентичных объектов, сфера коммерческой недвижимости имеет доходность выше, чем жилье. При этом ведение такого бизнеса не нуждается в операционном вмешательстве собственника или инвестора.
Выгода готового арендного бизнеса Эксперты сферы недвижимости заявляют, что доходность инвестиций в ГАБ равна приблизительно 15-19%. Поэтому инвесторы могут окупить вложения в течение 7-12 лет с момента заключения сделки купли-продажи. Для входа в данный бизнес потребуется от 15 миллионов в национальной валюте.
Такого бюджета достаточно, чтобы подобрать небольшое имущество со стабильными арендаторами. Инвестиционные аналитики считают ГАБ хорошим направлением для получения стабильного пассивного дохода, при этом с минимальными рисками. Например, если бизнес-проект не способен принести ожидаемой прибыли, владелец может в любой момент продать его, вернув 100%-ную сумму инвестиции.
Популярными остаются объекты коммерческой недвижимости с долгосрочными арендными договорами, например, на 5 и более лет. Как правило, в таких соглашениях прописаны все необходимые условия: ● индексация стоимости аренды каждый год; ● принцип и порядок выплат арендной платы; ● размер ставки; ● причины расторжения договора, а также прочие аспекты.
Покупка ГАБ с долгосрочными соглашениями обеспечивает инвесторам стабильность получения прибыли, возможность корректно прогнозировать финансовые поступления, а также определить скорость окупаемости инвестиции. Юридические нюансы ГАБ Операции с недвижимостью могут сопровождаться разными рисками.
Эксперты отрасли готового арендного бизнеса считают, что главные риски покупки коммерческой недвижимости с договорами аренды включают: ● возможность оспаривания сделки; ● истребование объекта у нового собственника; ● ненадежность арендатора или бывшего владельца. Чтобы минимизировать все возможные риски, покупателю понадобится тщательно изучить документы на имущество.
Купить готовый арендный бизнес — в чем подвох? Как могут врать цифры
Рекомендуем проанализировать пакет документов продавца для подтверждения его прав владения и распоряжения недвижимостью, технические акты, а также договоры с управляющей компанией. Это позволит новому собственнику избежать разных неприятностей, которые связаны с покупкой и пользованием недвижимостью. Обязательно рекомендуем изучить арендаторов: наличие арендных договоров и их условий, регистрационные документы, акты передачи, правомерность заключения сделки. Финансовая стабильность и порядочность арендаторов проверяются по справке об отсутствии долгов перед государством. Тщательная проверка документов и репутации арендаторов – залог стабильного пассивного дохода при покупке ГАБ.
Источник: telus.moscow
Бизнес отважных: чем «сарай с ипэшниками» лучше гигантских моллов
Торговые центры с небольшой долей сетевых арендаторов, без именитой управляющей компании и современной концепции, принято называть некачественными или непрофессиональными. Такие объекты трудны в управлении, крупные консалтинговые компании считают их рискованным бизнесом, но большинство торговых объектов в стране и даже в Москве относятся именно к некачественным. Почему они оказались устойчивее классических моллов и ТЦ и чем отпугивают крупных инвесторов — разбирался Forbes
Про взлет популярности торговых центров районного масштаба СМИ и участники рынка недвижимости говорят уже давно. Основой их успеха называют низкую, по сравнению с крупными торговыми центрами, долю международных брендов, покинувших рынок, отсутствие конкуренции с онлайн-ретейлом, акцент на повседневном спросе, лояльность покупателей.
Этими же качествами обладает еще один вид торговой недвижимости, который никогда не попадает в отчеты крупных консалтинговых компаний. Речь идет о торговых объектах, которые консультанты называют некачественными или непрофессиональными. По данным NF Group, на конец 2022 года в Москве было порядка 300 качественных торговых центров, аналитики CORE.XP считают, что таких ТЦ всего 235. При этом, по данным юридической компании Consul Group (есть в распоряжении Forbes), в Москве 734 здания зарегистрированы как торговые центры. То есть в штуках качественные торговые центры занимают около 40% столичного рынка, в других регионах и по стране в целом их доля еще меньше.
Сложности качества
Опрошенные участники рынка назвали очень много критериев, которым должен соответствовать качественный торговый центр. Среди них чаще всего упоминали состав арендаторов, «профессиональную управляющую компанию с именем» и наличие досуговой составляющей.
«Качественные профессиональные ТЦ, в отличие от некачественных, имеют продуманную концепцию, которая включает в себя определенный микс арендаторов, целевую аудиторию и стратегию продвижения. Есть эффективные планировочные решения и схемы зонирования, якорные арендаторы расположены правильно. Все это обеспечивает хорошую циркуляцию [посетителей] и навигацию по объекту», — объясняет региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
«Доля профессиональных сетевых брендов — от 30%, есть концептуальное решение по распределению посетительских потоков и расположению якорей, есть четко выраженный фасад, сам объект построен или перестроен как торговый, есть профессиональная управляющая компания», — перечисляет критерии качественности старший директор CORE.XP Марина Малахатько.
Материал по теме
Большинство собеседников Forbes считают знаком качества для ТЦ профессиональные бренды или просто сетевых арендаторов. «Некачественный — это сарай с ипэшниками, а в качественный сажают только бренды», — кратко формулирует общую мысль частный инвестор в коммерческую недвижимость.
История взаимной нелюбви
Часть опрошенных экспертов уточняют, что некачественный ТЦ — это не плохой объект, а просто не слишком удобный для крупных консалтинговых и управляющих компаний. «Такие ТЦ стоят на естественном и достаточном трафике, их площади быстро заполняются арендаторами, — объясняет управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский. — У владельцев не такая философия, как у девелоперов крупных ТЦ, и заработать крупному консультанту здесь очень сложно».
«Здесь все очень просто: работать с некачественными и устаревшими ТЦ невыгодно», — резюмирует директор департамента торговых центров Becar Asset Management Алексей Попиков, объясняя, за что крупный консалтинг невзлюбил некачественные торговые объекты. «Такие центры несут угрозу безопасности посетителей. Как правило, они непрофессионально построены, собственники игнорируют требования МЧС, равно как и профессиональные регламенты/стандарты управления, хотя бы потому, что они об этом не знают», — нагнетает Малахатько из CORE.XP.
«Нельзя сказать, что консалтинговые компании не любят некачественные ТЦ, просто те не являются прямыми конкурентами для качественных ТЦ и игнорируются при проведении исследований. Некоторые из них могут иметь потенциал», — добавляет ведущий эксперт компании «Магазин магазинов» Диана Зазнобина.
Собственники ТЦ, которых консультанты привыкли именовать некачественными, тоже не рвутся сотрудничать с ними. «Как правило, собственники подобных ТЦ и вовсе не прибегают к услугам крупных консалтинговых компаний», — говорит исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.
«Собственники таких ТЦ тоже недолюбливают консультантов, — рассказывает независимый эксперт по коммерческой недвижимости Антон Реутов. — Они считают, что разработать концепцию объекта, сидя в теплом и уютном кабинете в Москве или в Питере, невозможно, а приезжать [на объект] ради его 5000-10 000 кв. м мало кто готов. Зачем, если есть девелоперы с размахом в 100 000 кв. м, где можно и репутацию заработать, и хорошие комиссионные на брокеридже? Но больше всего консультантов раздражают собственники, которые построили ТЦ без их помощи и успешно работают. Они смотрят на этих собственников, как врач смотрит на бывшего пациента, которому пару лет назад поставил смертельный диагноз, а тот, мало того что не согласился с диагнозом и отказался от лечения, так еще и жив и прекрасно себя чувствует».
Материал по теме
Здесь есть деньги
Парадоксальным образом часть критериев, из-за которых консультанты признают торговые центры некачественными, позволяют этим объектам сохранять высокие доходы и низкую вакансию, а еще демонстрировать устойчивость перед кризисами последних трех лет, говорят собеседники Forbes.
«Трафик у некачественных ТЦ примерно такой же или на 10-15% выше, чем у малых качественных центров, — отмечает Войцеховский из РСТЦ. — Но посетители малых качественных центров покупают более дорогие товары и больше подвержены импульсным покупкам».
«Многие некачественные ТЦ остаются на плаву за счет удачного расположения, прежде всего у метро, и собственники вроде бы и могли обновить их, но зачем, если они и так генерируют арендный поток? — задается вопросом руководитель отдела коммерческой недвижимости Barnes International Moscow Александр Буянкин. — Кроме того, небольшие ТЦ с большим количеством мелких предпринимателей могут оказаться более устойчивыми к уходу арендаторов, чем моллы с крупными «якорями».
Аренда малых площадей стоит дороже в пересчете на метр, плюс в некачественных ТЦ до сих пор в ходу фиксированная арендная ставка, а не процент от оборота. «Может ли доход некачественного ТРЦ быть выше, чем у качественного, и может ли ИП платить фикс? Конечно, да! — подчеркивает партнер Ricci | Консалтинг и оценка Яна Кузина. — Арендаторы платят фикс, и в краткосрочном периоде такие объекты часто генерят больше дохода на квадратный метр, чем ТРЦ. Означает ли это финансовый успех на относительно длинном горизонте? Нет, так как меняются форматы, и мелкие объекты легко «съедаются» конкурентами».
«В таких объектах никогда не было международных брендов, поэтому уход Inditex и Hhttps://www.forbes.ru/biznes/489834-biznes-otvaznyh-cem-saraj-s-ipesnikami-lucse-gigantskih-mollov» target=»_blank»]www.forbes.ru[/mask_link]
Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это покупка ликвидного коммерческого помещения, которое уже сдано арендатору
Инвестиция — грамотный способ распорядиться своим капиталом, чтобы не только сохранить его, но и приумножить.
Приобретение недвижимости — самый безопасный вид вложения . Коммерческие площади, как правило, требуют меньших вложений в отличии от жилых помещений
*по итогам сравнения стоимости на Avito и Cian
Приобретение недвижимости — самый безопасный вид вложения . Коммерческие площади, как правило, требуют меньших вложений в отличии от жилых помещений
Стабильность
Минимальные
вложения
Минимальные
риски
Стоимость ниже рынка
вне зависимости от текущей ситуации в стране и мире, ваше помещение останется у вас и не обесценится
все помещения уже имеют качественный дизайнерский ремонт и, как правило, базовый набор мебели
собственник имеет дело только с арендатором и управляющей компанией
офис 26 кв.м. стоит почти в 2 раза дешевле квартиры такой же площади*
Сильные стороны ГАБов Графита
Восходящий тренд
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России в апреле-мае 2022 года составил более 25,4 млрд руб.*
Это превышает показатели II квартала более успешных 2016 и 2018 годов и, по подсчетом экспертов, может превысить показатели 2020 года. Также аналитики отмечают, что показатели могут вырасти во втором полугодии 2022 года благодаря ключевой ставке, которая также снизилась до 9,5%.
С чем связан спрос на покупку?
По данным агентства INVEST7**, стрит-ритейл остался востребованным и не потерял арендаторов именно в районных центрах и рядах. В то время, как крупные игроки (Inditex, Starbucks и др.) ушли и много площадей именно в ТРЦ и в ритейле освободились, локальные кафе, клиники, продуктовые магазины и иные арендаторы остались и забрали себе клиентов.
Так, в Графите с марта по август почти все ранее свободные площади были арендованы.
Как отмечает ТАСС, эксперты заметили также рост спроса на аренду офисных помещений, особенно на небольшие блоки***. Малый и средний российский бизнес активно развивается и все чаще находится в поиске качественных офисов.
*согласно данным консалтинговой компании Knight Frank Russia
**согласно данным компании INVEST7
***согласно статье ТАСС
Где и как купить ГАБ дешевле рынка
Благодаря увеличивающемуся спросу, стоимость коммерческой недвижимости выросла , при этом рост коснулся и занятых площадей,
и ещё не арендованных. Однако, из-за также растущей конкуренции, некоторые игроки рынка не повышают цены. Также возможны сезонные скидки.
Чтобы сэкономить и не прогадать, необходимо либо проводить дни и ночи в поисках объявлений на агрегаторах, либо обратиться к каталогу помещений бизнес-кампуса Графит
Источник: gabgraphite.ru