Рынок жилой недвижимости в последнее время стремительно набирает обороты. Из-за этого у многих возникает потребность в такой услуге, как независимая оценка недвижимости. В этой статье мы расскажем, в каких именно случаях нужна оценочная экспертиза и как она проводится.
Зачем делают оценку недвижимости и как это происходит?
Рынок жилой недвижимости в последнее время стремительно набирает обороты. Из-за этого у многих возникает потребность в такой услуге, как независимая оценка недвижимости. В этой статье мы расскажем, в каких именно случаях нужна оценочная экспертиза и как она проводится.
Время чтения ~ минут
Что такое оценка недвижимости?
Оценка недвижимости — это тщательный анализ и исследование объекта с целью определения его рыночной стоимости.
Зачем делают экспертную оценку квартиры при ипотеке?
Ипотеку можно заключить на длительный срок — до 30 лет. За это время платёжеспособность заёмщика может сильно измениться. Поэтому гарантом возврата долга является залог недвижимости или же прав требования по договору участия в долевом строительстве (когда строительство жилья не закончено).
Тесты по охране труда с ответами
В случае неисполнения обязательств банк может реализовать недвижимое имущество с публичных торгов, чтобы избежать финансовых потерь. Чтобы банк выдал ипотечный кредит, необходимо предоставить пакет документов, при этом одним из важнейших является отчёт об оценке объекта недвижимости, в котором указана его рыночная и ликвидационная цена. Банку этот документ необходим для установления ликвидной стоимости объекта недвижимости, который будет выступать гарантом возврата долга, если заёмщик перейдёт в состояние неплатёжеспособности. Это уменьшает его риски, так как банк имеет возможность вернуть денежные средства даже при неблагоприятном исходе.
Обязательно ли проводить оценку при ипотеке?
Да, так как в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при покупке квартиры с использованием кредитных средств рыночная стоимость недвижимости должна указываться в закладной, а если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости указывается в договоре об ипотеке (статьи 9, 14). Её необходимо проводить и для страховой компании, так как при ипотечном кредитовании обязательно заключение договора имущественного страхования (статья 31).
Когда ещё нужна оценка недвижимости?
Во многих случаях оценка не является обязательной, однако получение заключения независимой экспертизы позволит вам быстрее решить следующие проблемы:
оспаривание кадастровой стоимости объекта
возникновение спорных ситуаций с налоговыми органами
необходимость оценки ущерба, нанесённого недвижимости, например, в случае грабежа, пожара или затопления
возникшие имущественные споры, например, в случае развода или выкупа доли бизнеса у партнёра
Кто проводит оценку недвижимости?
Оценку может провести как независимый оценщик, так и сам банк. Независимых экспертов обязательно привлекать, если при ипотечной сделке была оформлена закладная. Деятельность оценщиков регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому её порядок строго регламентирован.
Общественные слушания.
Например, закон предъявляет особые требования к правилам составления отчётности, а также обязывает оценщика страховать свою гражданскую ответственность. Кроме того, ему необходимо иметь диплом соответствующей специальности и быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Банк может сам оценить стоимость объекта недвижимости, если в ипотечной сделке не оформлялась закладная. Однако в случае возникновения споров о величине стоимости недвижимого имущества понадобится прибегнуть к независимой экспертизе.
Какие существуют виды стоимости?
Чаще всего используют эти 4 вида: Рыночная. Средняя цена по рынку, которую определяют исходя из сравнения с аналогичными по площади, расположению и планировке объектами. Она позволяет понять справедливую цену недвижимости. Ликвидационная. Цена, которая обычно ниже рыночной.
Она устанавливается, когда продавцу необходимо быстро реализовать недвижимость. Как правило, эта стоимость является ориентиром для банков, так как если заёмщик перестанет исполнять обязательства по кредиту, то они смогут быстро осуществить продажу жилья. Инвестиционная. Стоимость недвижимости при использовании объекта в инвестиционных целях. Кадастровая.
Стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости.
Какие факторы влияют на рыночные цены?
Перечислим несколько основных:
местоположение дома
возраст здания
наличие и качество ремонта
наличие балконов
высота потолков
общий метраж объекта
уровень инфраструктуры района
благоустройство придомовой территории
качество использованных при строительстве материалов
Какие выделяют методы оценки недвижимости?
Есть три основных подхода, используемых при проведении оценки в рамках Федерального стандарта оценки, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297: Доходный подход. Оценщик прогнозирует будущие доходы, которые способен приносить объект, а также связанные с ним расходы.
Чаще всего его применяют для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которую планируется сдавать в аренду. Затратный подход. Он основывается на подсчёте затрат, необходимых для приобретения или воспроизводства объекта оценки с учётом износа и устаревания недвижимости. В основном его используют для оценки строящихся объектов. Сравнительный подход.
Это самый распространённый метод, который чаще всего применяется для жилой недвижимости. Например, квартиру сравнивают с аналогичными объектами по количеству комнат, метражу, району и т. д., исходя из этого и формируют оценку. Такой подход наименее трудоёмкий, хотя не менее сложный, так как стоит учесть огромное количество факторов, ведь даже абсолютно одинаковые квартиры в одном доме, но на разных этажах будут отличаться в цене.
Как выбрать оценщика?
Обычно банк предлагает целый перечень оценочных компаний, из которых можно выбрать любую, в зависимости от сроков и цен. Но её можно найти и самостоятельно, главное — обязательно проверить, есть ли у компании аккредитация в банке. Обратите внимание на то, как долго компания существует на рынке, изучите отзывы о ней.
Какие документы необходимы для оценки жилья?
Список необходимых документов немного отличается для новостроек и вторичного жилья. Для оценки строящегося жилья:
акт приёма-передачи
договор участия в долевом строительстве (договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве)
Для оценки вторичной недвижимости:
документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации недвижимости)
документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи)
технические документы (например, технический паспорт, поэтажный план с экспликацией)
Что ещё может понадобиться для составления отчёта, следует уточнять непосредственно в оценочной компании.
Нужна ли повторная оценка при рефинансировании ипотеки?
Да, необходима повторная оценка. От неё будет зависеть ставка рефинансирования, ведь с жильём за время выплат по первоначальному кредиту могло произойти всё, что угодно. При этом данная процедура обязательна, даже если договор рефинансирования заключается в том же банке, где оформлен ипотечный кредит.
Могут ли стороны сделки влиять на результат оценки, проведённой независимым оценщиком?
Нет, на результат оценки не может повлиять ни банк, ни заёмщик, так как она проводится компанией, которая не имеет никакой выгоды от повышенной или пониженной стоимости объекта в отчёте. Оценщики дорожат своей репутацией, поэтому не будут нарушать закон и умышленно менять итоговую цену недвижимости.
Возможно ли провести оценку самостоятельно?
Да, вы можете провести её самостоятельно. Это позволит вам понять средние цены по рынку и примерно оценить свой объект. Но такая оценка не будет учитываться в суде или банком при возникновении спорных ситуаций. Поэтому, чтобы оградить себя от этого риска, лучше обратиться к услугам профессионального оценщика.
Как проводится оценка недвижимости?
Оценка недвижимости проводится в несколько этапов: Вы договариваетесь с банком о выборе аккредитованного оценщика. Вы заключаете договор с оценочной компанией, в которой работает оценщик. Оценщик выезжает на объект, чтобы осмотреть его. Некоторые оценщики могут запросить фото, но лучше настоять на личном выезде, так как это обязанность оценщика.
Оценщик готовит отчёт об оценке и предоставляет его заказчику. Если это жилье типовое, например, квартира в новостройке, то подготовка отчёта об оценке займёт несколько дней. Если же недвижимость представляет собой уникальный объект, например, пентхаус в центре города, то сроки могут значительно увеличиться.
Сколько действителен отчёт об оценке?
В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт об оценке недвижимости считается действительным в течение 6 месяцев с даты его создания (статья 12). Поначалу может показаться, что это довольно долго, но тянуть с оформлением сделки всё же не стоит, иначе на услуги оценщика придётся тратиться ещё раз.
Итоги
При получении ипотечного кредита без проведения независимой процедуры оценки стоимости недвижимости обойтись невозможно. Отчёт об оценке будет полезен не только для банка, но и для заёмщика, так как позволит ему защитить свои права в суде. Крайне важно подобрать профессионального оценщика, так как его работа принесёт пользу не только банку, но и сделает долгожданную покупку жилья на шаг ближе.
Источник: domrfbank.ru
Экспертиза отчетов об оценке
Экспертиза отчета — это проверка отчета об оценке на соответствие его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Экспертиза отчета может проводиться также с целью подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
ВИДЫ ЭКСПЕРТИЗ
Экспертизу отчета об оценке можно разделить на два вида:
— Экспертиза отчета, проводимая в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности» (обязательная). Такую экспертизу имеют право проводить только Саморегулируемые организации оценщиков. Компания «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ», в случае необходимости, может взять на себя организацию проведения экспертизы отчета об оценке в СРО оценщиков;
— Экспертиза отчета, как консалтинговая услуга в области оценки (не обязательная). Под консалтинговой услугой в области оценки в данном случае подразумевается деятельность по консультированию заказчика по узкоспециализированным вопросам в сфере оценочной деятельности, которые требуют особых знаний, с представлением мотивированного заключения.
Цель консалтинга — помочь заказчику в достижении заявленных целей. Иными словами консалтинг — это любая помощь, по узкоспециализированному кругу вопросов в сфере оценочной деятельности, оказываемая внешними консультантами, для решений той или иной задачи. Консалтинговые услуги осуществляют профессионалы и специализированные консультативные (консалтинговые) фирмы, которые ценятся за их высокий профессионализм, объективность и независимость, неординарную оценку ситуаций и нестандартность рекомендаций. Наличие высококвалифицированных специалистов в области оценки, позволяет компании «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ» провести данный вид экспертизы отчета об оценке.
ЦЕЛЬ ЭКСПЕРТИЗЫ
Экспертиза отчета об оценке дает ясное представление о том, насколько тот или иной отчет соответствует всем требованиям действующего законодательства. Экспертиза направлена на выявление не качественных работ по оценке имущества и проводится, чтобы установить надежность вывода о стоимости и адекватности предоставленных подтверждающих доказательств.
Законодательство РФ содержит следующие случаи обязательного проведения экспертизы отчетов об оценке (такую экспертизу могут проводить только оценочные СРО):
- Согласно статье 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
- Согласно статье 77 «Определение цены (денежной оценки) имущества» Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»;
- Согласно статье 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об акционерных обществах», статьи 84.7 и 84.8 Федерального закона «Об акционерных обществах»
НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА отчетов об оценке может проводиться для следующих целей (такую экспертизу можно заказать в компании «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ»):
- Снижение рисков, связанных с принятием не эффективного управленческого решения на основе не достоверного отчета об оценке имущества;
- Снижение рисков, связанных с проведением сделок купли-продажи объектов, совершенных по не рыночной стоимости, на основе не качественного отчета об оценке;
- Снижение рисков принятия не эффективного решения о предоставлении кредита на основании не правильного определения стоимости залогового имущества;
- Снижение рисков собственников/акционеров от возникновения не добросовестного менеджмента в компании, использующий некачественный отчет для достижения личных целей, наносящих ущерб компании;
- Снижение риска подачи жалобы на отчет и опротестование результатов оценке;
- В случае возникновения спорных ситуаций, относительно качества отчета об оценке имущества;
- В случаях, когда заказчик хочет проверить результат работы по оценке имущества, выполненный оценочной компанией.
НЕОБХОДИМАЯ ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ
Для проведения качественных работ по экспертизе заказчику необходимо подготовить и передать копию отчета об оценке. При этом копия отчета должна быть оформлена аккуратно и быть читаема.
КОНСУЛЬТАЦИЯ СПЕЦИАЛИСТА
Чтобы заказать экспертизу заполните форму заявки:
Экспертизой отчетов об оценке имущества в Компании «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ» занимаются только опытные и квалифицированные специалисты, которые подробно ответят на все Ваши вопросы. По всем вопросам можно проконсультироваться по телефонам:
+7 (4922) 46-23-82 – офис
+7 (903) 832-11-02 – Васильев Александр Михайлович
Источник: expert33.ru
