Имущественный комплекс как объект оценки бизнеса

Любой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной сделки, в том числе таким объектом являются и пра­ва субъекта собственности — собственника предприятия.

Субъект собственности — экономически обособленное юридическое или физическое лицо, обладающее конкретным объектом собственности (в данном случае предприятием и всеми его компонентами). Реализуя экономические интересы, субъекты вступают в экономические отноше­ния, в частности по поводу владения, распоряжения и использования принадлежащих им объектов. Таким образом, собственность — это отно­шения между определенными субъектами по поводу владения, распоря­жения и использования конкретного блага. Такое понимание собственно­сти заложено в основу экономических, юридических, организационно-управленческих процессов, в том числе в основу определения ее стоимо­сти, в основу оценки.

Особый интерес при этом представляет бизнес как процесс получения дохода, как собственность, приносящая доход. Основу предприятия, его неотъ­емлемую суть составляет капитал — факторы производства, экономичес­кие отношения между субъектами процесса создания дохода.

Оценка имущественного комплекса и интеллектуальной собственности организации. Презентация дисциплины

Предприятие как товар обладает полезностью для покупателя. Прежде всего оно должно соответствовать потребности в получении доходов. Как и у лю­бого другого товара, полезность предприятия осуществляется в пользовании. Следовательно, если предприятие не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже.

В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается опреде­ленными затратами.

Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, кото­рая является основой рыночной стоимости, рассчитываемой оценщиком. Таким образом, бизнес как определенный вид деятельности и предприя­тие как организационная форма в рыночной экономике удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачива­ются определенные ресурсы.

Бизнес, предприятие обладают всеми признаками товара, могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода, товары, имеющие специфические особенности, которые предопределяют принципы, подхо­ды и методы оценки.

Первая особенность: бизнес — товар инвестиционный, т.е. товар, вло­жения в который осуществляются с целью получения отдачи в будущем. Причем размер ожидаемой прибыли неизвестен и имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной не­удачи. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые мо­жет получить собственник, представляет собой верхний предел цены со стороны покупателя.

Вторая особенность: бизнес является системой, но продаваться могут как система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы (ком­поненты). В этом случае разрушается его связь с собственным конкрет­ным капиталом, конкретной организационно-экономической формой, эле­менты бизнеса становятся основой формирования другой, качественно но­вой системы. Фактически в таком случае товаром становится не сам биз­нес, а отдельные его составляющие.

Этапы и Подходы к оценке стоимости имущества

Третья особенность заключается в том, что потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого то­вара, так и во внешней среде. С одной стороны, нестабильность в общест­ве приводит бизнес к неустойчивости, с другой — его неустойчивость ведет к дальнейшему наращиванию нестабильности и в самом обществе. Из это­го вытекает еще одна особенность бизнеса как товара — потребность в ре­гулировании его купли-продажи.

Четвертая особенность бизнеса связана со следующим: учитывая осо­бое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необхо­димо предусмотреть участие государства не только в разработке меха­низма купли-продажи бизнеса и регистрации купли-продажи бизнеса, но и в процессе формирования рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Предприятие представляет собой организационно-экономическую форму существования бизнеса. Поэтому названные особенности бизнеса как товара присущи и ему. Но вместе с этим у предприятия есть и свои от­личительные черты. Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осу­ществления предпринимательской деятельности. Предприятие как имущественный комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для предпри­нимательской деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.

Оценка предприятия означает определение в денежном выражении сто­имости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и долж­на отражать оба свойства предприятия как товара, т.е. и его полезность и затраты, необходимые для достижения и реализации этой полезности. По­скольку представление о полезности зависит от конкретных интересов по­купателя, то оценщику приходится определять стоимости различных видов (рыночную, страховую, ликвидационную, инвестиционную и т.п.). [15]

Принципиальное значение имеет тот факт, что рыночная оценка не ог­раничивается учетом лишь одних затрат, связанных с производством то­вара, она обязательно принимает во внимание и другие экономические факторы — положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции. Оценщик подходит к определению стоимости с по­зиций экономической концепции. Данная концепция в противоположность бухгалтерской позволяет определить рыночную стоимость предприятия. Она учитывает такие факторы, как время, риск, внешняя конкурентная сфера и внутренние особенности оцениваемого объекта. Согласно такому взгляду на оценку рыночная стоимость любого объекта, порождающего доход, определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего де­нежного потока, дисконтированного по величине, отражающей требуемую инвестором норму прибыли для сопоставимых по риску инвестиций.

Одним из основных, быстро развивающихся направлений оценочной деятельности является оценка бизнеса (предприятия). Согласно указу №615 от 13.10.2006 «Об оценочной деятельности» оценка объектов собственности является обязательной при приватизации, выкупе, сдаче в аренду, передаче в качестве вклада в уставные капиталы предприятий. Процедура оценки бизнеса предусмотрена при дополнительной эмиссии или продаже (покупке) ак­ций акционерных обществ различного типа.

Оценка имущественного комплекса необходима для выбора обоснованного решения о на­правлениях реструктуризации предприятия, для выявления максималь­но эффективного подхода к управлению предприятием, который обеспе­чит наиболее высокую его рыночную стоимость, что и является основной целью собственника предприятия и задачей его управляющих в условиях рыночной экономики. Оценка имущественного комплекса позволяет определить рыночную стоимость предприятия различных типов.

Следует отметить, что оценка стоимости имущественного комплекса тогда приобретет су­щественное значение, когда она станет неотъемлемой частью работы ме­неджеров компаний по управлению активами, и любое серьезное управ­ленческое решение будет приниматься на основе и с помощью процедур оценки бизнеса.

Как правило, цель оценки состоит в определении стоимости объекта соответствующего вида, что необходимо клиенту (лицу, заказавшему оценку или заинтересованному в оценке) для принятия решения. В прове­дении оценочных работ заинтересованы различные стороны — от государ­ственных органов до частных лиц. В оценке имущественного комплекса могут быть заинтере­сованы контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.

Целями оценки бизнеса могут быть следующие: [12]

1) определение направлений повышения эффективности текущего управления предприятием;

2) определение стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке;

3) определение стоимости предприятия в случае подготовки сделки по его купле-продаже полностью или по частям;

4) реструктуризация предприятия, ликвидация предприятия, слияние либо выделение самостоятельных предприятий (предполагается проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, конвертации либо величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы);

5) разработка плана развития предприятия;

6) определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

7) страхование, в процессе которого возникает необходимость оценить стоимость активов с учетом возможных потерь;

8) налогообложение (при определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия);

9) принятие обоснованных управленческих решений (инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений);

10) осуществление инвестиционного проекта развития бизнеса; в этом случае необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов.

Если же объектом сделки (купли-продажи, кредитования, страхова­ния, аренды или лизинга) является какой-либо элемент имущества пред­приятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдель­но оценивается каждый компонент (объект), например недвижимость, ма­шины и оборудование, нематериальные активы. В этом случае очевидна тесная связь оценки бизнеса с другими видами оценочной деятельности.

В зависимости от целей оценки могут быть рассчитаны стоимости биз­неса различных видов.

При оценке собственности как объекта продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость.

Рыночная стоимость имущественного комплекса — это наиболее вероятная цена, выра­женная в денежных единицах или денежном эквиваленте при совершении сделки между типичным покупателем и типичным продавцом, в результа­те которой собственность перешла бы из рук прежнего собственника в ру­ки нового собственника при их взаимном стремлении к осуществлению сделки, достаточной информированности обо всех имеющих отношение к сделке фактах, когда ни одна из сторон сделки не находится в сколько-ни­будь стесненных условиях, принуждающих ее к покупке или продаже. [12]

Рыночная стоимость складывается в условиях свободного взаимодей­ствия спроса и предложения и отражает реальную ситуацию на рынке конкурентоспособность и инвестиционную привлекательность бизнеса. В практике оценки под рыночной стоимостью бизнеса понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на от­крытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на объеме и усло­виях сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. при соблюдении следующих условий: [12]

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект сделки, а другая сторона не обязана его приобретать;

2) стороны хорошо осведомлены об объекте сделки и действуют в своих интересах;

3) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за переход права собственности;

4) не было принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны;

5) цена сделки выражена в денежной форме.

При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвестици­онную стоимость. Инвестиционная стоимость — стоимость предприятия как объекта собственности для конкретного инвестора при опреде­ленных целях инвестирования. Стоимость данного вида зависит от инди­видуальных требований и предпочтений конкретного инвестора, а также от общеэкономических факторов.

Страховая стоимость — стоимость, определяемая положениями стра­хового контракта или полиса, равная величине компенсационной суммы, выплачиваемой страховой компанией обладателю страхового полиса при наступлении страхового случая, имеющего прямое отношение к застрахо­ванной на тот или иной риск собственности.

В зависимости от характера аналога оцениваемого объекта различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Стоимость воспроиз­водства — это стоимость объекта собственности, создаваемого по той же процедуре и из тех же материалов, что и оцениваемый, но по действую­щим на данный момент ценам. Стоимость замещения — это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта.

В бухгалтерском учете различают балансовую стоимость и остаточную стоимость.

Балансовая стоимость — затраты на создание или приобретение объ­екта собственности. Первоначальная балансовая стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. В зависимо­сти от перспектив развития предприятия различают стоимость действу­ющего предприятия и ликвидационную стоимость.

Стоимость действующего предприятия — это стоимость сформиро­вавшегося, эффективно функционирующего предприятия как единого це­лого. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего пред­приятия определяется на основе их вклада в данный бизнес и рассматри­вается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца. Отсюда, в частности, вытекает, что стоимость действующе­го предприятия не равна рыночной стоимости этого предприятия.

Оценка действующего предприятия предполагает, что данный бизнес имеет благоприятные перспективы развития, поэтому можно ожидать сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно больше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов.

Если же предполагается закрытие предприятия и его продажа как це­лого или реализация активов бизнеса по отдельности, то важно опреде­лить его ликвидационную стоимость. Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи, — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в срок, слишком корот­кий для проведения адекватного маркетинга. При ее определении необхо­димо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия, та­кие, как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бух­галтерские услуги. Разность между выручкой, которую можно получить от продажи активов предприятия на рынке, и издержками на ликвидацию дает ликвидационную стоимость предприятия. [5]

Стоимость любого вида, рассчитанная оценщиком, является результа­том процесса оценки конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной (поставленной) целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный, корректный, адекватный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объек­та или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в том числе бизнеса, является его полезность. Существует детерминированная взаимосвязь целей оценки имущества и видов стоимос­ти: рыночная — для определения предполагаемой цены покупки (прода­жи); инвестиционная — для определения целесообразности инвестиций, окупаемости инвестиционных проектов; страховая — для определения суммы покрытия по страховому договору; ликвидационная — при возмож­ной ликвидации (частичной или полной) действующего предприятия.

Очевидно многообразие целей оценки приводит к разнообразию видов стоимости бизнеса, в частности, стоимость предприятия для реализации инвестиционного проекта не равна стоимости предприятия при принуди­тельном банкротстве; суммарная стоимость акций не совпадает со стоимо­стью бизнеса, определенной по его активам.

Оценка предприятия, вид оцениваемой стоимости, выбор методов оценки должны определяться причинами ее проведения, целью оценки.

Процесс оценки напрямую зависит от причин, ее побудивших (т.е. от мотивов субъектов оценки), и от целей, которые субъекты оценки пресле­дуют. При этом один и тот же объект на одну дату обладает разной стои­мостью в зависимости от целей оценки. Следовательно, стоимость имущественного комплекса должна определяться различными методами, адекватными целям оценки. [5]

В табл. 1 приведена примерная классификация возможных целей оценки имущественного комплекса предприятия, которые преследуют различные субъекты оценки.

Связь целей оценки бизнеса и субъектов оценки

Предприятие как юридическое лицо

Собственник (действительный или предполагае­мый) бизнеса

Источник: lektsia.com

Оценка предприятия как имущественного комплекса

Сам термин «имущественный комплекс» вызывает у многих сложности, хотя знаком Гражданскому кодексу уже более 10 лет. Возможно, это происходит из-за того, что юристы, а тем более обычные граждане, не так часто сталкиваются с ним, также не исключено, что причина тому отсутствие легального определения данного понятия. В виду отсутствия законодательно закрепленного определения теоретики права предлагают различные варианты дефиниции, но одним из наиболее емких и простых для понимания является следующее:

Имущественный комплекс – совокупность различных объектов гражданского оборота (в том числе вещей, интеллектуальных прав и т.д.), которые в своем единстве направлены на реализацию уставных целей организации.

Ключевым критерием, по которому происходит разделение того, что входит в состав имущественного комплекса, является предназначение объекта для деятельности конкретного предприятия.

Имущество, которое может входить в имущественный комплекс

Всего можно выделить несколько групп объектов гражданских прав, которые могут входить в состав имущественного комплекса:

• Недвижимое имущество. Недвижимость составляет основу деятельности многих организаций, особенно относящихся к сфере производства. В данную группу входят земельные участки, сооружения, здания, а также объекты незавершенного строительства. Зачастую именно данные объекты составляют большую часть стоимости предприятия.
• Движимое имущество. Количественно наиболее крупная группа, так как в нее входят все вещи, которые не обладают признаками недвижимости. В эту группу включаются: транспортные средства, станки, оборудование, сырье, материалы, произведенная продукция, хранящаяся на складе предприятия.
• Финансовые вложения, права требования, текущие денежные резервы. К данной группе относятся вложения любых сроков (долгосрочные и краткосрочные) – инвестиционные паи, облигации, акции, векселя и т.д.; права требования, которые имеет организация, по обязательствам контрагентов; а также наличные и безналичные денежные средства, которыми располагает организация.
• Нематериальные активы. Пожалуй, самые сложные в оценке и в тоже время редкие активы, которыми располагает компания, включают средства индивидуализации, а также иные исключительные права. Интеллектуальные права могут представлять огромную ценность, например в случаях, когда товарный знак имеет широкую известность.
• Обязательства организации. Оценка имущественного комплекса подразумевает учет не только аспектов, которые увеличивают его стоимость, но и обязательств, так как в некоторых случаях, погрязшая в долгах компания не стоит практически ничего.

Особенности оценки

При оценке имущественного комплекса речь идет фактически об оценке бизнеса. Понимание организации как имущественного комплекса вынуждает экспертов брать за основу оценки, прежде всего, затратный метод. Состоит он в том, что при определении стоимости предприятия, определяется стоимость активов, принадлежащих организации, из которой затем вычитают стоимость обязательств.

Также следует понимать, что при оценке всего имущественного комплекса, требуется проведение самостоятельной процедуры оценки отдельных объектов. При этом оценка отдельных объектов имеет свои особенности и, следовательно, необходимо использование наиболее целесообразных в каждом случае методов определения стоимости.

05.2018 г.

Источник: expertadvice.ru

Оценка имущественного комплекса предприятия

Имущество предприятия (имущественный комплекс) представляет собой совокупность объектов собственности компании, которые использованы в предпринимательской деятельности. В состав оценки имущества предприятия могут быть включены такие виды объектов, как недвижимость, транспорт, оборудование, земельные участки, сооружения, объекты интеллектуальной собственности, незавершенного строительства и многое другое, зачисленное на баланс компании. Оценка имущества подразумевает исчерпывающий анализ баланса и внеоборотных активов предприятия.

Оценка имущества предприятия необходима в следующих ситуациях:

• обеспечение в качестве залога
• слияние и поглощение предприятия
• купля-продажа имущества либо его части для определения наиболее вероятной цены
• внесение в уставной капитал неденежных, имущественных вкладов учредителей
• принятие управленческих и инвестиционных решений
• переоценка недвижимости для оптимизации налогообложения
• разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов
• решение имущественных споров в судебном порядке
• передача имущества в доверительное управление или хозяйственное ведение
• другие операции, связанные с реализацией имущества

Как мы работаем?

Оценка имущественного комплекса предприятия — сложный многоэтапный процесс, требующий учета специфики цели оценки и знания различных факторов, среди которых состояние экономики, политическая и социальная обстановка, инвестиционная привлекательность, финансовый анализ предприятия по балансу, ликвидность предприятия и другие.

Основные документы для начала процедуры оценки стоимости имущества предприятия:

• Список имущества

Если у вас возникли вопросы или трудности с необходимыми документами, вы можете получить бесплатную консультацию нашего эксперта или позвонить нам для решения проблемы

Дополнительная информация для оценки определяется в индивидуальном порядке и предоставляется заказчиком по запросу специалиста.

Для реализации проекта мы создаем рабочую группу. Наши специалисты знают все нюансы, получили аккредитацию, обладают большим опытом и готовы взять на себя полное юридическое сопровождение.

Результат

Когда все материалы подготовлены, руководитель группы проводит внутренний аудит отчета и дает рекомендации по доработке. При необходимости отчет отправляется на перевод. Затем финальную версию документа утверждает директор локального офиса и только после этого отчет предоставляется заказчику. В результате вы получаете качественный отчет об оценке имущества, включающий полный анализ бухгалтерского баланса предприятия, который примут в любой инстанции.

Источник: atlant-mos.com