В данной статье мы подробно рассмотрим особенности использования в коммерческих целях жилых помещений, а также перевод их в нежилой (коммерческий) фонд.
В случае, если вы приобретаете или арендуете помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие разрешения на использование данного помещения как офисного. Если такого разрешения нет, его следует получить, поскольку законодательство запрещает использовать в качестве офиса жилые помещения.
Несмотря на то, что квартира изначально для данных целей не предназначается, покупка ее для офиса с экономической точки зрения выгодна. Это дает возможность сэкономить на приобретении полноценного офисного помещения — стоимость готового офиса будет значительно выше.
Кроме того, подобрать квартиру подходящей площади в нужном месте проще – можно воспользоваться помощью агентств недвижимости, объявлениями в газетах, поиском через Интернет или личными связями.
После совершения сделки нужно оформить необходимые документы, спланировать помещение в соответствии с вашими требованиями, выполнить ремонт и приступать к работе. Но чтобы избежать негативных последствий, перед началом эксплуатации необходимо правильно преобразовать квартиру в офис.
Флиппинг квартир. Как заработать миллион за 2 месяца?
В большинстве случаев, особенно, если деятельность фирмы связана с оказанием услуг населению, наиболее предпочтительны и удобны аренда или приобретение офиса на первом этаже жилых домов с обязательной возможностью организации отдельного входа.
Процедура расселения
Квартира может быть объектом купли-продажи, только если она находится в частной собственности. Поэтому муниципальная квартира перед совершением покупки должна быть переведена из государственной собственности в частную или приватизирована.
Для получения квартиры в собственность, необходимо подобрать и предоставить ее владельцу альтернативный жилой объект. Если в квартире проживает несколько человек, или квартира коммунальная, то, возможно, потребуется произвести расселение. В этом случае каждому из проживающих в ней лиц необходимо предоставить жилище. После этого расселяемая квартира сможет перейти в собственность заинтересованного физического или юридического лица.
Осуществить расселение жилого объекта, находящегося в совместной собственности, можно только при наличии добровольного согласия всех его владельцев и жильцов. Если квартира находится в ведомственном доме, следует получить согласие на передачу данного жилья из ведомственного подчинения.
Определив стоимость квартиры, необходимо рассчитать суммы для приобретения нового жилья ее владельцам. Для этого определяют число квадратных метров общей площади, приходящейся на каждый финансово-лицевой счет.
Перед продажей следует собрать все требуемые для оформления сделок купли-продажи документы. Если у владельцев квартиры есть несовершеннолетние дети, необходимо получить согласие органов опеки. Решив все указанные вопросы и подобрав отдельное жилье каждому участнику расселения, проводят государственную регистрацию сделки.
Как Быстро и Дорого Продать Все, Что Угодно? Ритуалы на Быструю Продажу!
Порой достижение соглашения с каждым из собственников становится довольно сложным процессом. Видя повышенный интерес к своей квартире, они могут намеренно завышать цену. В этом случае, возможно, проще будет подыскать другой вариант покупки квартиры для офисного помещения.
Оформление права собственности
После выбора и приобретения объекта, удовлетворяющего вашим требованиям, необходимо оформить на него право собственности. В этом случае оформление проводится так же, как и при обычной покупке квартиры для проживания.
Для возникновения права собственности на квартиру в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) должна быть внесена соответствующая запись. Регистратору предоставляют требуемый пакет документов. Основополагающим документом для регистрации права собственности является договор купли-продажи квартиры, содержащий соглашения по всем существенным условиям и подписанный участниками сделки.
При проведении сделки необходимо учитывать, что в зависимости от того, кто является покупателем – физическое лицо или юридическое – перечень документов будет отличаться. Физическому лицу следует предоставить копию паспорта, а юридическому – заверенные копии учредительных документов и выписку из ЕГРЮЛ. Данная выписка действительна в течение месяца со дня получения. Если форма организации юридического лица – акционерное общество, то дополнительно необходимо предоставить согласие акционеров на приобретение данного имущества.
Квитанция об уплате государственной пошлины и ее копия предоставляются в любом случае. Однако размер самой пошлины за регистрацию права собственности для физических лиц составляет 1000 руб., а для юридических – 15000 руб.
Переоформление в нежилой фонд
После покупки жилого помещения необходимо выполнить его перевод в нежилой фонд в соответствии с установленными процедурами. Порядок перевода установлен в главе 3 ЖК РФ «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».
Главным условием для осуществления такого перевода является наличие доступа к переводимому помещению без использования помещений, которые обеспечивают проход к жилым помещениям.
Перевод жилого помещения в нежилое невозможен, если:
- отсутствует техническая возможность организовать доступ к данному помещению;
- переводимое помещение является частью жилого помещения или используется в качестве места постоянного проживания;
- право собственности на данное помещение обременено правами других лиц.
В многоквартирном доме перевод квартиры в нежилое помещение допускается только когда квартира находится на первом этаже дома, или же все помещения под данной квартирой не являются жилыми.
Во многих современных новостройках первые два этажа изначально нежилые (коммерческая недвижимость) и имеют отдельные от жилых подъездов входы с улицы. Подбирать подобные помещения можно еще на этапе строительства.
Для осуществления перевода жилого помещения в нежилое следует подготовить и подать в орган, выполняющий перевод помещений по месту нахождения переводимого помещения (в Москве — это Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы), следующие документы:
- заявление о переводе помещения в нежилое;
- правоустанавливающие документы на данное помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
- план переводимого помещения и его технический паспорт;
- поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке план переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если они необходимы для обеспечения использования помещения в качестве нежилого).
Орган, выполняющий перевод помещений, выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения. По результатам рассмотрения представленных документов не позднее, чем через 45 дней со дня их подачи, выносится решение о переводе помещения в нежилое или об отказе в выполнении перевода.
Не позднее, чем через 3 рабочих дня со дня принятие решения, орган, осуществляющий перевод помещений, выдает или направляет заявителю по указанному им в заявлении адресу документ, подтверждающий принятие того или иного решения. Одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятии решения собственников помещений, примыкающих к тому, в отношении которого принято данное решение.
Если необходимо провести переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения, и (или) иные работы для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого, документ должен содержать требование об их проведении, а также перечень иных необходимых работ. Если проведения каких-либо работ не требуется, то документ, подтверждающий окончание перевода помещения, служит основанием для использования помещения в качестве нежилого. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.
Собственник переведенного помещения должен внести изменение в ЕГРП в связи с изменением назначения объекта недвижимости.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое
Согласно ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое возможен в следующих случаях:
- непредставления указанных выше документов;
- представления документов в ненадлежащий орган;
- несоблюдения условий перевода помещения;
- несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.
Проект переустройства или перепланировки должен быть подготовлен организацией, имеющий лицензию. При разработке данного проекта следует учесть все требования к помещению (технические, санитарные, противопожарные, экологические), используемым материалам. Если проект не соответствует требованиям законодательства, это может стать основанием лишения лицензии разработавших его специалистов.
Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. Заявитель может обжаловать данное решение в судебном порядке. Решение должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушенное требование законодательства.
Переустройство и перепланировка
Разумеется, квартира со стандартным расположением комнат без проведения ремонта для ведения профессиональной деятельности не подходит. Поэтому должен быть разработан проект ее переустройства или перепланировки.
Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка может включать в себя перенос и разборку перегородок; перенос и установку дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидация темных кухонь и устройство входов в кухни непосредственно из жилых помещений; устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переустройство и перепланировка проводятся только по согласованию с органами местного самоуправления.
Подготовленный проект перепланировки согласовывается в:
- СЭС;
- пожарной инспекции;
- КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры) – если дом является памятником истории и культуры;
- администрации района, в котором находится помещение;
- жилищном агентстве;
- ГУ «Дортехнологии»;
- МВК (межведомственной комиссии).
Список может меняться в зависимости от конкретной ситуации. После согласования во всех инстанциях МВК выдает разрешение на проведение в помещении необходимых работ.
После выполнения всех работ осуществляется приемка помещения. Для этого орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения создает приемочную комиссию. Она составляет акт, подтверждающий окончание работ по переустройству и (или) перепланировке. Этот акт направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.
Акт о перепланировке подписывают:
- владелец помещения (арендатор, субарендатор, собственник);
- балансодержатель (ТСЖ, управляющая компания);
- предприятие, отвечающее за техническое состояние и эксплуатацию здания (ГРЭП, РЭП и т.д.);
- организация, составлявшая проект перепланировки (проектная);
- строительная организация, проводившая работы по перепланировке офиса;
- служба пожарного надзора.
После получения подписанного акта необходимо получить новый паспорт в БТИ, новый кадастровый номер и зарегистрировать права собственности в Росрегистрации. После этого организация имеет право использовать квартиру для размещения офиса.
Когда можно вести бизнес на дому
В большинстве случаев использовать жилое помещение под офис можно только после перевода его в нежилое. Но, тем не менее, при соблюдении ряда условий можно вести бизнес и на дому:
- частное лицо должно быть собственником данного помещения;
- деятельность предпринимателя не должна нарушать права и интересы других граждан;
- владелец жилья может использовать жилую квартиру под офис для работы в качестве индивидуального предпринимателя или для ведения профессиональной деятельности. Данную деятельность осуществляют люди творческих профессий, юристы, репетиторы, портные, аудиторы и внештатные бухгалтеры.
Ведение профессиональной деятельности в жилом помещении собственником возможно при согласии на это членов его семьи. В свою очередь, если помещение занимается по договору найма, согласие на использование его для работы должен дать наймодатель.
Данные виды деятельности вправе осуществлять не только собственники жилых помещений, но и наниматели, а также лица, проживающие в данных помещениях на законных основаниях (члены семьи собственника или нанимателя).
Не допускается использование собственной жилой квартиры для ведения промышленного производства, открытия магазина, детского сада или мини-прачечной. В этом случае требуется предварительно перевести жилое помещение в нежилое и соблюдать правила эксплуатации. То же самое необходимо сделать и тем, кто намерен сдавать свою квартиру под офис.
Юридическое лицо не может использовать арендованную квартиру под офис до перевода ее в нежилой фонд. Взять жилое помещение в аренду юридическое лицо имеет право только для проживания своих сотрудников.
Правила эксплуатации
Ведение предпринимательской и профессиональной деятельности в жилых помещениях допустимо лишь при соблюдении законных интересов и прав других граждан, живущих в этой квартире. Не должны нарушаться и права соседей, проживающих в многоквартирном доме. В противном случае они могут подать заявления в милицию или обратиться с исками в суд.
Кроме того при использовании квартиры в качестве офиса должны соблюдаться правила пользования жилыми помещениями, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы, утвержденные органами исполнительной власти.
Деятельность не должна создавать излишнего шума, вибрации, выделения газов, опасных веществ и отходов.
Заключение
Возможность стать собственником коммерческой недвижимости, переведя квартиру из жилого фонда в нежилой, заинтересовала предпринимателей с первых же этапов развития данного рынка. Квартиры, переделанные под офисы и магазины, оказались весьма выгодным вложением и приносят до 25% дохода в год.
Правильное выполнение всех действий по выбору, покупке и реконструкции квартиры в офисное помещение позволят получить офис, полностью соответствующий вашим требованиям. Это, несомненно, окажет положительное влияние на ваш бизнес.
Источник: vsenovostroyki.ru
Использование квартиры под офис: хорошо или плохо
В настоящее время, несмотря на широкий спектр недвижимости для бизнеса, найти офис в том районе, где он наиболее необходим, может быть сложно. Так как при составлении прогноза количества клиентов также учитывается фактор возможности того, что потенциальный клиент окажется в месте нахождения компании.
Здесь может возникнуть вопрос: может ли кто-нибудь переоборудовать собственное жилье под офис? По закону нет прямого запрета на такие действия. Но имеется несколько небольших ограничений:
- Помещение находится в доме, где живут другие люди. И если предприниматель решит начать бизнес из своей квартиры и открыть там личный кабинет, он должен письменно заручиться согласием всех жильцов дома.
- Согласие соседей требуется только тогда, когда квартира была официально переведена под служебное помещение. Поэтому в дальнейшем ее отремонтируют, организуют место для ожидания клиентов, подъезд, отведут место под рабочую зону специалистов.
- На первом этаже жилого дома организован офис с выходом на тротуар. Если в будущем офисе планируют работать только с бумагами, то не будет шума и посетителей, не нужно будет обходить соседей для собирания подписей.
- В жилом помещении можно организовать работу только индивидуальных предпринимателей. Дело в том, что индивидуальный предприниматель является физическим лицом, поэтому может зарегистрировать свой бизнес по месту проживания. Если будет принято решение о регистрации юридического лица, в руководящем документе потребуется другой адрес.
- Квартиру под работу юридических лиц также можно использовать с разрешения всех проживающих в доме. Но при покупке квартиры, в которой раньше было служебное помещение для бизнеса, и для этого есть все необходимые документы, не придется собирать подписи. Данную площадь можно сразу использовать как личный кабинет или офис крупной компании.
Использование квартиры в деловых целях возможно, если будут соблюдаться все законные права. Также если все документы в порядке, то проблем с оформлением не должно быть.
Но нельзя забывать о том, что жители, давшие свое согласие, могут связаться с муниципальной администрацией с просьбой закрыть компанию, если ее деятельность будет им чем-то мешать. Поэтому очень важно поддерживать порядок и спокойствие, как в самом офисе, так и за его пределами.
Источник: moidom911.ru
Как можно использовать квартиру в интересах бизнеса
Для ведения любого собственного дела необходимо помещение. Некоторые работают у себя на дому. Но при наличии свободной квартиры можно попробовать открыть там свою фирму. Так может возникнуть необходимость изменить предназначение помещения: признать его нежилым. Так организовывают свое дело начинающие бизнесмены.
О жилье законодатель говорит следующее: жилое помещение предназначено для жизни в нем и только. В исключительных случаях можно работать на дому, но это не должно приносить неудобства соседям. Когда в квартире можно либо жить, либо работать, то лучше добиться признания ее нежилым помещением и спокойно развивать свое дело.
Для выполнения этого следует помещение привести в соответствие с определенными требованиями и «пройти» стандартную процедуру оформления документов.
Требования к жилой недвижимости, которой планируют изменить статус:
a. реально оценить привлекательность расположения вашей жилой недвижимости, насколько удобно будет клиентам добираться до вашего малого предприятия, насколько престижен район расположения квартиры и т.д. Иными словами, не будут ли напрасными усилия, и недвижимость реально принесет прибыль;
b. менять статус недвижимости может только ее собственник, у которого есть все необходимые бумаги, подтверждающие законность владения этим имуществом;
c. жилье должно быть «голеньким», то есть без обременений и прописанных людей, в том числе и собственника с семьей;
d. должна быть возможность устройства отдельного входа в это помещение, чтобы посетители не ходили через места общего пользования;
e. необходимо обеспечить свободное попадание к инженерным коммуникациям;
f. этажность расположения – первый этаж. Если выше, то под ним должно быть так же не жилое помещение;
g. в категорию нежилого помещение переводится обязательно целиком. Частичный перевод невозможен. Например, половину квартиры нельзя признать не жилой;
h. дом и само жилье должны иметь, как минимум, удовлетворительное техническое состояние, можно выше;
i. со стороны закона не должно быть к квартире никаких претензий, то есть арест, залог и так далее. Все изменения планировки должны быть узаконены;
j. мнение соседей узнавать не обязательно, но их письменное согласие с вашими действиями может в конфликтной ситуации быть полезным.
Когда все, вышеперечисленные требования соблюдены, начинается «хождение по мукам», то есть по инстанциям. Начинать следует с комиссии, которая следит за использованием жилфонда.
Туда необходимо представить:
- заявление, с обоснованием перевода и подписанное владельцем недвижимости;
- техпаспорт БТИ со всеми приложениями;
- доказательства, что это ваша собственность;
- подтверждение того, что в жилая недвижимость свободна от проживающих;
- письменное подтверждение из компании, которая обслуживает дом о том, какое назначение у соседних с данным помещением;
- заключения из профильных инстанций о выполнении пож. и санитарных норм;
- справка о надлежащем техсостоянии дома от обслуживающей организации;
- для юр/лиц – документы на фирму.
Получив положительный ответ от этой комиссии вы обращаетесь в госорган, который ведает приватизацией и управляет жилфондом за определением цены перевода жилья в другую категорию.
В эту организацию следует подать:
- подтверждение своей личности (любой документ с фото, предпочтительно паспорт);
- бумаги, которые являются свидетельством того, что это ваша собственность;
- ответ предыдущей комиссии;
- подтверждение из БТИ о стоимости квартиры, если ее будут использовать как жилье и как офис;
- если документы оформляются от имени фирмы, то необходимо предоставить документы на эту фирму.
Заканчивается все посещением регистрирующего органа. Вы должны там зарегистрировать свое право на помещение уже в новом качестве и получить соответствующий документ.
Для этого следует представить: заявление, документы на фирму, подтверждение оплаты госпошлины, описание помещения от БТИ, предыдущие ответы госкомиссий. При необходимости могут затребовать дополнительные документы.
Необходимо понимать, что быстро такие документы не оформляются, и возможен отказ. Его получают в случае непорядка с документами или вы не все представили, или есть нарушения в самом помещении.
В любом случае вам на руки выдадут письменный отказ с указанием всех причин. Сэкономить время и силы поможет сведущий в этом деле человек.
Источник: bishelp.ru
