Предприятие привлечено к ответственности за сдачу в аренду помещений в здании, находящемся на земельном участке иного назначения. Такой подход может обернуться экономическим крахом для тех, кто зарабатывает на аренде.
Отныне, если арендный бизнес расположен на земельном участве иной категории, не предназначенной для ведения предпринимательской деятельности, то это обернется не только административным штрафом, а также взысканием убытков (упущенной выгоды) от незаконного использования такого участка.
Частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ установлена административная ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи.
Верховный суд по делу № 308-ЭС19-10562 от 21.10.2019 подробно проанализировал такой случай, и похоже, что он станет теперь стандартом при разрешении аналогичных споров.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
Постановлением административного органа предприятие привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ, с назначением наказания в виде административного штрафа в размере 100 000 рублей.
Основанием для привлечения предприятия к административной ответственности послужило то обстоятельство, что на принадлежащем предприятию на праве постоянного бессрочного пользования земельном участке с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования расположено здание, эксплуатируемое предприятием для осуществления коммерческой деятельности (передача в аренду части помещений в здании под объекты торговли и предприятий сферы обслуживания населения), что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка и нарушает требования статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации.
Подпункты 5 и 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса относят к принципам, на которых основан данный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, следующие принципы: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных Федеральных законов.
Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
КАК ИСПОЛЬЗОВАТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ДЛЯ БИЗНЕСА и не нарушить ПЗЗ // Наталья Агафонова
Таким образом, по мнению ВС РФ, передача в аренду части помещений в здании касается не только вопроса об использовании такого объекта недвижимости, но и земельного участка, на котором этот объект недвижимости расположен.
Нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием).
Передача в аренду части помещений в здании под объекты торговли и предприятий сферы обслуживания населения повлекла за собой изменение функционального назначения здания, поскольку эти помещения предназначены для использования в сельскохозяйственной деятельности, а не для сдачи их в аренду в целях осуществления иной деятельности.
Соответственно, использование здания в целях осуществления иной деятельности привело к использованию земельного участка, на котором расположено здание, не в соответствии с видом разрешенного использования этого участка.
При этом разные виды разрешенного использования земельного участка влияют и на плату, установленную в отношении земельного участка, в частности, на кадастровую стоимость и ставку земельного налога.
Подобная ситуация может обернуться не только штрафом, а также административной преюдицией, в целях доначисления налогов, изменения кадастровой стоимости земельного участка, убытков, причиненных такими действиями собственнику земли.
В первую очередь от такой позиции могут пострадать государственные и около государственные предприятия, на балансе которых имеется масса недвижимости, которую они вынужденно сдают в аренду, чтобы хоть как-то держаться на плаву.
Источник: zakon.ru
Руководство: как самостоятельно изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка в 2023 году
Привет! Я Лёша из «Стартап-кафе №1» и сегодня я расскажу, как вам сменить вид разрешенного использования земельного участка, если вы затеяли бизнес, для которого арендуете или покупаете землю в Москве или области.
55 просмотров
Если покупаете под бизнес землю, которая раньше использовалась для проживания, или наоборот, скорее всего вам придется сменить вид разрешенного использования. В статье разберемся в этих видах и том, как их менять. Как и почему могут отказать, и как этого избежать.
Вид разрешенного использования (ВРИ) устанавливает, какой деятельностью можно законно заниматься на земельном участке. Если вы покупаете или арендуете под строительство гостиницы землю, на которой раньше была пасека, придется изменить ВРИ участка.
Разные ВРИ нужны, чтобы в природоохранных зонах не строили заводы, в городских кварталах не обустраивали конюшни и свинофермы, а парки и заповедники не вырубали ради торговых центров и офисных зданий.
Какие существуют ВРИ земельного участка
В реальности многие виды деятельности тесно связаны, и на одном участке коммерческой земли соседствуют здания разных типов и классов. В проекте нового жилого комплекса застройщик на одном участке земли может расположить жилые дома, автомобильную парковку и торговый центр.
В России ВРИ для участка может устанавливаться в трех категориях:
- Основной — это ВРИ, указывающий на сферу основной деятельности, ради ведения которой участок покупается или арендуется (в нашем ЖК это жилые дома).
- Вспомогательный — это ВРИ, уточняющий второстепенные цели использования земельного участка (в нашем ЖК это парковка).
- Условно разрешенный — это ВРИ, расширяющий возможности использования земли не по основному назначению (в нашем ЖК это торговый центр).
Устанавливая разные ВРИ в трех категориях, бизнес комбинирует на одном участке земли смежные виды деятельности. Изменения ВРИ участка регулируются градостроительным регламентом и правилами землепользования и застройки, а в некоторых случаях — федеральным законом.
Если бы нашего застройщика заставили выбрать только один ВРИ, тогда жителям было бы негде парковаться и некуда ходить за покупками, а парковка и ТЦ пустовали бы в 30 минутах пешком от ближайшего дома.
Как самому изменить ВРИ земельного участка
Владелец или арендатор земельного участка, если это не запрещено договором аренды, может самостоятельно выбрать любой ВРИ из предусмотренных градостроительным регламентом для этой территории.
С чего начать изменение ВРИ для участка
Если для участка не установлен вид разрешенного использования или вам не подходит установленный, тогда его нужно изменить.
Узнайте текущий ВРИ участка
Сначала узнайте текущий ВРИ участка с помощью поиска по «Публичной кадастровой карте» или в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на сайте Росреестра или Роскадастра.
Выберите новый ВРИ участка
Выберите новый ВРИ участка из полного перечня вариантов в классификаторе. По российскому законодательству вы можете выбрать любой ВРИ из предусмотренных градостроительным регламентом для этого участка.
Изучите ограничения
Перед подачей заявления изучите ситуации, в которых изменить ВРИ не получится:
- Участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, сдается в аренду на торгах;
- Участок сдается в аренду под конкретный ВРИ;
- Участок не отвечает требованиям градостроительного регламента или правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) для запрашиваемого ВРИ;
- Участок находится в зоне, в которой не действуют или не установлены градостроительные регламенты, а федеральный закон не описывает порядок изменения ВРИ для данного участка;
- Участок без торгов сдается в аренду для производства по программе импортозамещения.
Когда убедитесь, что участок не попадает ни под одно из перечисленных выше условий, можно подавать заявление.
Как подать заявление на смену ВРИ участка
Лично в МФЦ
Скачайте и заполните шаблон заявления. Подать заявление на смену ВРИ можно в любом отделении МФЦ Москвы и области, но вам придется повозиться со сбором пакета документов.
Для регистрации заявления нужно предоставить:
- Удостоверение личности;
- Правоустанавливающие документы на земельный участок;
- Кадастровый паспорт участка;
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
Удаленно на Госуслугах
Если не хотите идти в МФЦ, подайте электронное заявление на изменение основного или вспомогательного ВРИ на Госуслугах, так тоже можно. Плюс в том, что все необходимые справки и выписки можно получить в электронном виде прямо в процессе подачи заявления.
Если вы хотите установить для участка условно разрешенный вид использования, нужно подать заявление в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ. Разрешение на смену ВРИ выдадут после прохождения общественных обсуждений и публичных слушаний.
Сколько ждать и как не получить отказ в смене ВРИ участка
Изменения ВРИ вступят в силу в течение 30 дней с момента регистрации заявления. Если на Госуслугах подать заявление в выходной или праздник, оно зарегистрируется в ближайший рабочий день.
Когда все будет готово, вам придет уведомление и письмо с решением об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Когда и почему могут отказать в смене ВРИ
Самые частые причины отказа в изменении ВРИ для участка:
- Если хотя бы один из запрашиваемых документов не предоставлен, просрочен или не соответствует требованиям;
- Если изменение ВРИ приведет к несоответствию с назначением находящихся на участке зданий и сооружений;
- Если на территорию, на которой находится участок, не распространяется градостроительный регламент.
Если вам откажут в изменении ВРИ, то сообщат причину отказа. Вы сможете устранить ее и сразу же подать заявление снова. Если вы не согласны с отказом и считаете его неправомерным, можете подать жалобу.
Надеюсь, материал был полезен. Спасибо за лайки и комменты.
Регистрируйтесь на сайте «Стартап-кафе №1» — там много сервисов для стартаперов, трекеров и инвесторов. Многие из них бесплатны.
И подписывайтесь на телеграм-канал: пишем о том, как запустить стартап и найти инвестора.
Источник: vc.ru
Особенности земельных участков коммерческого назначения
Земельные участки в Подмосковье являются активами и считаются одними из наиболее выгодных вложений денежных средств; особенно высокий спрос имеют земли коммерческого назначения.
Коммерческие земли быстро окупаются, ведь на них строят офисные, торговые или складские помещения, которые потом сдаются в аренду или продаются. Еще такие земельные участки часто используются для сельскохозяйственного назначения или для жилой застройки. В любом случае, инвестиции, вложенные в покупку земли, быстро возвращаются, а полученная прибыль превышает затраты в несколько раз.Покупателем земли промышленного назначения может выступить как частное лицо, так и инвестиционная, девелоперская, строительная или любая другая организация.
Коммерческие земли, расположенные рядом со столицей, с каждым годом становятся все дороже, поэтому с их приобретением лучше не затягивать. Хорошо локализованные земельные участки коммерческого назначения всегда пользуются высоким спросом, ведь рентабельность объекта во многом зависит от его местонахождения.
Расположение коммерческого участка подбирается в зависимости от целевого назначения. Сельхоз земли и участки под жилищное строительство лучше выбирать в экологически чистых зонах, рядом с реками, озерами и лесными массивами.
Промышленные земли для застройки офисными центрами, магазинами, автосервисами, складскими помещениями и т.п. подбираются в зависимости от транспортной доступности, а лучше вблизи автомобильных трасс федерального значения. В любом из вариантов земельный участок коммерческого назначения должен уже иметь все необходимые коммуникации или как минимум находиться в непосредственной близости от них. От месторасположения земельного участка и от наличия коммуникаций зависит цена 1 гектара земли. Чем чище зона, ближе реки и озера, лесные массивы и автодорога, тем земля дороже. А на приобретении земли экономить не стоит, ведь чем выгоднее расположение земельного участка, тем меньше сроки его окупаемости и выше доходность будущего коммерческого объекта.
Немаловажным фактором в приобретении земельного участка коммерческого назначения является тщательная подготовка к сделке. В первую очередь, необходимо выбрать надежную компанию-продавца с хорошей репутацией, ведь продажа коммерческой земли – бизнес далеко не прозрачный, и можно легко нарваться на мошенников.
Лучше всего обратиться в компанию, у которой предлагаемые земельные участки находятся в собственности, а не к посредникам: покупка земли через посредников выйдет дороже, а её оформление займет больше времени. Во- вторых, после выбора конкретного участка коммерческой земли нужно проверить его историю; это нужно для того, чтобы после завершения сделки не всплыли так называемые «подводные камни» и не испортили планы на использование участка, ведь коммерческая земля может быть обременена правом собственности третьих лиц, обязательствами собственника по долгам, кредитам или исполнительным производствам. После проверки земли коммерческого назначения собираются все необходимые документы, составляются договора и осуществляются регистрационные действия. Для оформления сделки купли-продажи коммерческой земли лучше подключить квалифицированного юриста, который знает все необходимые нюансы и сможет найти любые недочеты в документах.
Приобретаемая земля коммерческого назначения должна полностью соответствовать своему целевому назначению; это назначение указывается в правоустанавливающих документах. Использовать коммерческий участок в обход установленному виду разрешенного использования нельзя. Однако юридически есть выход из такой ситуации – это смена категории коммерческого участка.
Перевести участок коммерческого промышленного назначения в сельскохозяйственное назначение или под постройку жилых домов достаточно просто. А вот с переводом участка в промышленный могут возникнуть сложности. В любом случае все вопросы, касающиеся смены категории коммерческих участков, регламентируются федеральным законом №172 от 21.12.2004 г., с которым рекомендовано ознакомиться перед началом проведения подобных мероприятий.
Источник: zem50.ru
