Использование земли для бизнеса

Землями промышленного назначения называются участки, расположенные вне населенных пунктов, предназначенные для целевого использования различными предприятиями, фабриками, заводами, а также государственными корпорациями.

На землях промназначения могут располагаться цеха, складские помещения, административные здания и другие постройки, необходимые для работы юридических лиц. Законодательством Российской Федерации четко определены цели использования земель промышленного назначения.

Участки промназначения могут быть использованы для строительства и эксплуатации производственных построек; на них могут располагаться территории для добычи полезных ископаемых, различные транспортные сообщения, объекты атомной энергетики и коммуникации; на них могут дислоцироваться территории обороны и безопасности, а также объекты, предназначенные для космической деятельности. Важно знать, что земля под бизнес, а именно, предназначенная для промышленного использования, не может располагаться рядом с жилыми зданиями. Она не должна нести ущерб населению и экологии близ лежащих территорий. Все нюансы, связанные с эксплуатацией участков промышленного назначения, прописаны в Земельном кодексе, а также в Федеральных законах Российской Федерации.

Инвестиции в земельные участки под застройки — 300% на инвестициях в землю

Купить землю промышленного назначения в Московской области могут юридические и физические лица, индивидуальные предприниматели, а также государственные организации. В отношении земель промназначения могут быть оформлены различные сделки – от купли-продажи до безвозмездного пользования, главное, чтобы эти действия были допустимы законодательством о недвижимом имуществе.

Однако использовать земли промышленного назначения можно только согласно установленному целевому назначению. Например, земля под производство не может быть использована для космической деятельности. При приобретении земли коммерческого назначения стоит обратить внимание на наличие всех необходимых коммуникаций или на непосредственную близость к ним. Ведь такие земли не могут располагаться рядом с населенными пунктами, а значит, на них должны быть собственные свет, газ и вода. Законом разрешено расположение на землях промышленного назначения собственной инфраструктуры, обеспечивающей бесперебойную работу промышленности.

С каждым годом спрос на земли промназначения только растет, это связано с увеличением объемов промышленности; особенно это ощутимо в крупных городах. И чтобы не допустить дефицита земель промышленного назначения, государством разрешен перевод сельскохозяйственных земель в категорию промназначения.

Этот процесс может быть осуществлен только с разрешения органов местного самоуправления при выполнении важного условия: земельный участок должен полностью утратить свои полезные качества для развития сельского хозяйства. Если эта земля еще может использоваться для сельско-хозяйственных нужд, то использовать её для промышленных целей категорически запрещено.

Как получить земельный участок под бизнес? ЛайфХак (21.12.2017)

Что же касается перевода земель промышленного назначения в земли других категорий, то тут все намного проще. Однако и в этом случае существует несколько важных ограничений.

Если коммерческая земля загрязнена, нарушена ее целостность, на ней располагаются наземные или подземные объекты, подлежащие сносу, то при наличии хотя бы одного из этих факторов необходим проект рекультивации, утвержденный соответствующими органами власти. После создания и утверждения такого проекта должны быть проведены все установленные работы, и только после этого земля может быть выведена из категории промназначения. По закону Российской Федерации земля промышленного назначения не может быть использована для застройки жилыми домами, но с каждым годом города и сельские поселения только растут и нередко пересекают промышленную зону. В этом случае собственник участка промназначения должен будет вывести его из категории промышленного назначения.

Еще один немаловажный вопрос, который волнует владельцев земель промышленного назначения – это переход этих земель в собственность государства. Современным законодательством допускается несколько случаев, когда государство может завладеть участками промназначения, находящимися в собственности физических или юридических лиц.

Этот процесс регламентируется статьями 39-51 Земельного Кодекса Российской Федерации. Изъятие земли может быть осуществлено в случае, когда выполняются соглашения международного значения; если планируется строительство или реконструкция стратегически важных для государства объектов обороны, энергетики, транспорта и других коммуникаций; если имеется соответствующее решение суда о конфискации недвижимого имущества; если есть иные обоснованные причины, не противоречащие федеральным законам. Земля промышленного назначения может как полностью перейти в собственность государства, так и быть временно ограничена в пользовании собственником. Временное ограничение собственности возможно только в крайних ситуациях, и в этом случае собственнику выплачивается компенсация, а земля возвращается обратно.

Как и другие объекты собственности, земля промназначения облагается налогом, это регулируется 31 главой Налогового Кодекса Российской Федерации. Согласно статье 394 Налогового Кодекса сумма налога на землю промышленного назначения равна 1,5% от кадастровой стоимости участка.

В сравнении с налогами на земли сельхозназначения и земли, предназначенные под строительство жилых объектов, это достаточно высокая налоговая ставка, однако на уровне местных органов самоуправления могут быть введены понижающие коэффициенты. Интересен тот факт, что зачастую на участки промназначения устанавливается завышенная кадастровая стоимость, которая иногда даже превышает рыночную. При обнаружении такого явного завышения владелец участка имеет право обратиться в суд с целью снижения кадастровой стоимости и, как следствие, уменьшения суммы налога. Для этого лучше обратиться к высококвалифицированному практикующему юристу.

Итак, в этой статье мы постарались как можно более подробно рассказать о том, что такое «земля промышленного назначения», как ее можно использовать и с какими нюансами может столкнуться собственник такой земли. Теперь подведем итоги.

Перед приобретением участка промназначения необходимо взвесить все «за» и «против», рассчитать все последующие вложения, сроки окупаемости и начало получения прибыли. За покупкой земель промышленного назначения стоит обращаться только в проверенные организации с хорошей репутацией.

Лучше, когда участок промназначения находится в непосредственной собственности компании-продавца: стоимость такой земли будет ниже, чем при покупке через посредников, а на оформление правоустанавливающих документов уйдет меньше времени. Перед покупкой землю промышленного назначения необходимо тщательно проверить, обратив внимание на ее характеристики: рельеф; наличие коммуникаций; удаленность от населенных пунктов и транспортных сообщений.

Важно, чтобы земля промназначения соответствовала установленному целевому назначению, а это назначение было прописано во всех необходимых документах. Стоит также проверить историю участка, и убедиться в том, что он не обременен правом собственности третьих лиц, обязательствами по долгам, кредитам и исполнительным производствам.

Цена на землю промышленного назначения должна полностью соответствовать ее характеристикам и целевому назначению, она не должна быть слишком завышена или занижена, а чтобы в этом убедиться, лучше всего сравнить цены на похожие участки и выбрать оптимальный. Ведь стоимость земельного участка может зависеть от множества факторов, наличие или отсутствие которых может сыграть ключевую роль в его использовании. Слишком низкая цена земли говорит о том, что участок не соответствует всем заявленным характеристикам и может принести будущему владельцу немалые убытки, а слишком высокая цена не всегда бывает оправдана. Если вы планируете приобретение коммерческого участка земли, лучше всего обратиться за помощью к профессионалам, которые знают все нюансы приобретения промышленных земель.

Источник: zem50.ru

Как считать аренду, если часть участка используется не по назначению

Компания арендовала у московских властей участок под производственную базу и склад. Позднее выяснилось, что на арендованной земле есть еще и автомойка. Столичный департамент горимущества квалифицировал это как нецелевое использование и пересчитал плату, как если бы участок целиком использовался для размещения объектов торговли, общественного питания и бытовых услуг. Три инстанции это решение поддержали, после чего арендатор обратился в Верховный суд.

В 1996 году АО «Кадош» заключило с Московским земельным комитетом (правопреемник — департамент городского имущества Москвы) договор аренды участка площадью 12 604 м². На этой земле располагалась производственная база, которая в 1998 году перешла в уставный капитал общества в порядке приватизации.

Спустя почти 20 лет госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы обследовала участок и установила, что одно из зданий используется под автомойку и автосервис. Департамент горимущества квалифицировал это как нецелевое использование участка, поскольку они разрешены на земле, предназначенной для размещения объектов торговли, общественного питания и бытовых услуг, но не там, где по договору могли размещаться производственная база и склад.

Департамент потребовал доплатить разницу между внесенной арендной платой и той, что «Кадош» должен был заплатить, если бы участок целиком использовался для размещения объектов торговли, общественного питания и бытовых услуг. За два с половиной года (с сентября 2016-го по февраль 2019-го) разница составила 10,8 млн руб. «Кадош» отказался доплачивать, после чего департамент обратился в суд с иском о взыскании 10,8 млн руб. в качестве неосновательного обогащения, а еще процентов за пользование чужими деньгами.

Нецелевое использование

Три инстанции согласились, что размещение автомойки и автосервиса следует считать нецелевым использованием арендованной земли. Учитывая, что участок не разделен на части, рассчитывать недоплату нужно исходя из всей его площади. В Постановлении Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП установлено, что арендная плата исчисляется в процентах от кадастровой стоимости участка в зависимости от вида его разрешенного использования. Если таких видов несколько, арендную плату нужно рассчитывать по максимальной ставке — в этом случае по ставке для земель, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытовых услуг, пришли к выводу суды и удовлетворили иск департамента.

Арендатора такой исход не устроил, и он обратился с жалобой в Верховный суд. Заявитель обратил внимание судей, что на арендуемой земле расположены пять зданий, из которых только одно используется под автомойку и автосервис, при этом занимая 3% участка. Оставшиеся четыре объекта используются по целевому назначению для размещения складов. В такой ситуации взыскивать плату за весь участок в повышенном размере нельзя, ведь тогда можно говорить уже о неосновательном обогащении истца, следует из жалобы.

В производственных целях

Первым на заседании экономколлегии выступил представитель «Кадош» Кирилл Иванов. По его мнению, нижестоящие суды допустили две ошибки — неверная квалификация и неверный расчет. Требования департамента — это фактически требования о взыскании упущенной выгоды. Говорить в этом случае о неосновательном обогащении нельзя, настаивал Иванов. Но упущенная выгода должна быть соразмерна допущенному нарушению, поэтому взыскивать доплату нужно только за ту часть участка, которая использовалась не по назначению.

Когда представитель закончил свою речь, председательствующий судья Ирина Грачева поинтересовалась у юриста о назначении спорного объекта недвижимости в момент приватизации имущественного комплекса. По словам Иванова, здание изначально было автомойкой — так оно и вошло в уставный капитал общества в 1998 году.

— Каким образом автомойка используется сейчас? Любой желающий может помыть на ней машину?

— Мы сдаем помещения в аренду. Наши арендаторы используют склады, в частности, для хранения автозапчастей и машин. А мы оказываем арендаторам услуги по мытью этих транспортных средств. Никто больше этими услугами не пользуется.

«Таким образом, мы не нарушаем договор. Мы эксплуатируем имущество, которое существует с момента основания, услуги никому, кроме арендаторов, помещений не оказываем», — резюмировал Иванов.

— Вы, с одной стороны, говорите, что используете автомойку в производственных целях [и доплачивать ничего не надо], с другой — что на стороне департамента могли возникнуть убытки. Так все же, какая ваша позиция?

— Мы не оспариваем наличие автомойки на участке. Суд решил, что эта деятельность не может быть факультативной по отношению к основной.

Вспомогательный вид деятельности

Затем Грачева вспомнила про февральское определение ВС по делу «ПИК-Индустрии» (№ А40-285960/2019). Тогда СКЭС пришла к выводу, что арендатор участка не обязан использовать все здания по основному виду деятельности, часть из них можно использовать и по вспомогательному. Главное, чтобы эта часть не превышала 25% площади всех капитальных объектов. Если это ограничение выполняется, то говорить о нецелевом использовании и пересчете арендной платы нельзя.

— Ваша ситуация отличается от той, что была в деле «ПИК-Индустрии»? — поинтересовалась Грачева.

— Нет, наша ситуация похожая, — заверил судью Иванов, добавив, что площадь автомойки не превышает 25% площади всех капитальных объектов.

С этим поспорила представитель департамента Александра Чернова.

Чтобы применять правило 25%, нужно сначала установить, что объект используется по вспомогательному виду, напомнила юрист.

Здесь речи об этом идти не может, обратила внимание представитель: «Вспомогательный объект не может использоваться без основного. А в настоящем деле автомойка может использоваться отдельно». Более того, по словам Черновой, «Кадош» оказывал услуги на этой автомойке неограниченному кругу лиц.

— Где доказательства? Ответчик утверждает обратное.

— Ответчик не представил доказательств [в подтверждение своей позиции].

— Кто должен доказать основание иска?

Тройка судей ненадолго удалилась в совещательную комнату, по возвращении из которой определила: отменить акты трех инстанций, направить дело на новое рассмотрение в АСГМ (№ А40-226119/2019).

Противоречивая практика

Такие ситуации часто встречаются на территории бывших производственных площадок Москвы, говорит управляющий партнер Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × Денис Литвинов: «Здания на участке, арендуемом у города под размещение производственных объектов, полностью или в части используются не по целевому назначению (офисы экономкласса, автосервисы, мойки, магазины оптовой торговли, небольшие кафе и столовые)».

Размер арендных платежей за такие участки напрямую зависит от их кадастровой стоимости, которая устанавливается, в частности, с учетом разрешенного вида использования. При этом кадастровая стоимость участка для размещения промышленных объектов в разы ниже, чем, к примеру, стоимость участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытовых услуг, обращает внимание Литвинов.

Поэтому арендаторам выгодно официально не приводить вид разрешенного использования в соответствие фактическому. Тем самым они экономят на арендных платежах. Правда, департамент горимущества квалифицирует такую экономию как неосновательное обогащение и заявляет иски о его взыскании сразу за несколько лет.

Практика рассмотрения подобных споров в последнее время, по словам Литвинова, складывалась неоднозначно. В некоторых случаях суды вставали на сторону арендатора и снижали взыскиваемую сумму в десятки раз — пропорционально части участка, которая использовалась нецелевым образом (например, в делах № А40-188102/2019, № А40-139405/2019, № А40-249065/2020).

В других делах суды, напротив, взыскивали неосновательное обогащение в полном объеме (например, № А40-10521/2020, № А40-324047/2019, № А40-10588/2020). Их аргументация освободилась к тому, что закон предписывает использовать по целевому назначению весь участок, поэтому невозможно использовать нецелевым образом только часть земли.

«При этом противоречивая практика складывалась даже на уровне московской кассации практически одновременно. То есть нельзя сказать, что суды вначале придерживались одной позиции, а затем ее изменили», — делится своими наблюдениями Литвинов.

Источник: pravo.ru

Покупка здания и земли: что с учетом и налогами

Ситуация: организация купила здание и права на земельный участок, на котором расположена недвижимость за 120 млн. руб. При этом в договоре купли-продажи цены за здание и участок не разделены. Кадастровая стоимость земли составляет 30 млн. руб. Кадастровая стоимость недвижимости составляет 50 млн. руб. Как определить фактическую стоимость земли и здания?

Какой порядок учета понесенных организацией расходов в бухгалтерском и налоговом учете? Отметим, что здание и земельный участок являются объектами недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

Бухгалтерский учет

Здание и земельный участок под ним, удовлетворяющие условиям, перечисленным в п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве отдельных объектов основных средств (ОС). Объекты ОС учитываются по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Первоначальной стоимостью объектов ОС, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, перечень которых установлен п. 8 ПБУ 6/01.

В этом случае такими затратами является сумма, уплаченная продавцу за приобретенные здание и земельный участок (абз. 3 п. 8 ПБУ 6/01).

При этом, если понесенные организацией затраты связаны с приобретением одновременно нескольких объектов ОС, величина таких затрат распределяется между этими объектами на основании выбранной и обоснованной организацией базы, например пропорционально кадастровой стоимости объектов недвижимости. Такие разъяснения содержатся в Письме Минфина России от 28.06.2013 N 03-05-05-01/24812.

Стоимость здания погашается посредством начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01).

Амортизационные отчисления при линейном способе начисления амортизации начисляются ежемесячно исходя из первоначальной стоимости здания и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования здания, который устанавливается организацией при принятии здания к бухгалтерскому учету. Это следует из п. 18, абз. 2, 5 п. 19, п. 20 ПБУ 6/01. Земельный участок, в соответствии с абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01, амортизации не подлежит.

Налог на прибыль

Здание для целей налогообложения прибыли признается амортизируемым имуществом (объектом ОС) (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ). Земельные участки представляют собой имущество, не подлежащее амортизации, что следует из нормы п. 2 ст.

256 НК РФ. Первоначальная стоимость ОС определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ). В рассматриваемой ситуации отдельно стоимость здания и стоимость земельного участка в договоре продажи недвижимости не выделены.

При этом механизма распределения понесенных затрат на два объекта ОС НК РФ не содержит.

По нашему мнению, в налоговом учете можно применить тот же подход, что и в бухгалтерском учете, то есть распределить понесенные затраты пропорционально кадастровой стоимости здания и земельного участка.

Срок полезного использования (и, соответственно, амортизационная группа) амортизируемого имущества (в данном случае — здания) определяется на дату его ввода в эксплуатацию (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Амортизационные отчисления ежемесячно признаются в качестве расходов, связанных с производством и реализацией, исходя из начисленных сумм (пп. 3 п. 2 ст. 253, п. 3 ст. 272 НК РФ). Рассмотрим числовой пример согласно вышеприведенному порядку отражения операций по покупке здания и земельного участка.

Пример Организация купила здание и права на земельный участок, на котором расположена недвижимость за 120 млн. руб. При этом в договоре купли-продажи цены за здание и участок не разделены. Кадастровая стоимость земли составляет 30 млн. руб. Кадастровая стоимость недвижимости составляет 50 млн. руб.

Срок полезного использования здания установлен в бухгалтерском и налоговом учете равным 250 месяцам (исходя из предполагаемого срока использования здания с учетом Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1). В бухгалтерском и налоговом учете организация начисляет амортизацию линейным способом.

Организация применяет метод начисления в налоговом учете. Для того чтобы верно отразить в учете операций по покупке здания и земельного участка надо провести арифметические расчеты. В данном случае пропорция составляет 62,5% в отношении здания (50 00 000 руб. / (30 000 000 руб. 50 000 000 руб.) x 100%) и 37,5% в отношении земельного участка (30 000 000 руб. / (30 000 000 руб. 50 000 000 руб.) x 100%).

Следовательно, в первоначальную стоимость здания включается 75 000 000 руб. (120 000 000 руб. x 62,5%), а в первоначальную стоимость земельного участка — 45 000 000 руб. (120 000 000 руб. x 37,5%)или (120 000 000 руб. — 5 600 000 руб.).

В данном случае срок полезного использования здания установлен исходя из ожидаемого срока использования здания равным 250 месяцам (п. 20 ПБУ 6/01). Заметим, что такой срок полезного использования соответствует восьмой амортизационной группе, к которой относится здание согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы. Таким образом, в бухгалтерском учете сумма ежемесячных амортизационных отчислений по зданию, включаемых в состав расходов по обычным видам деятельности организации, составит 300 000 руб. (75 000 000 руб. / 250 мес.) (п. п. 5, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). В налоговом учете приобретенное здание включается в восьмую амортизационную группу.

Амортизация в данном случае начисляется линейным методом (п. 3 ст. 259 НК РФ). Поскольку срок полезного использования установлен равным 250 месяцам, норма амортизации составляет 0,4% (1 / 250 мес. x 100%) (п. 2 ст.

259.1 НК РФ). Ежемесячная сумма амортизации составляет 300 000 руб. (75 000 000 руб. x 0,4%), что совпадает с ежемесячной суммой амортизации по данным бухгалтерского учета. Тогда в бухгалтерском учете операции по покупке здания и земельного участка отражаем такими проводками:

• учет ОС
• кадастровый учет
• стоимость недвижимости
• первоначальная стоимость
• амортизация основного средства

Источник: www.klerk.ru