Коммерческая недвижимость – это не просто физическое пространство, предназначенное для осуществления в нем некой человеческой активности. Это целый диапазон доходных возможностей для инвесторов практически любого риск-аппетита.
В строгом юридическом смысле недвижимость предоставляет собой физический объект (здание, сооружение, постройка), неразрывно связанный с земельным участком, на котором он расположен, и непосредственно права на этот земельный участок. Экономически же – это безусловно права на будущие доходы от объекта и участка. Именно фактор возможности получения будущего дохода и делает недвижимость коммерческой. Базовым источником доходов инвестора служат договоры аренды, которые за плату в адрес собственника предоставляют арендатору право занимать, использовать и владеть площадью на протяжении срока действия такого договора. Собственник при этом сохраняет само право (титул) собственности на недвижимость, и по истечении срока действия договора аренды права пользования и владения всегда возвращаются к нему.
КЛАСИФИКАЦИЯ БИЗНЕС–ЦЕНТРОВ [A, Б, С] ОСОБЕННОСТИ И ОТЛИЧИЯ
11 авг. 2022
Автор статьи
Андрей Богданов
ООО «Акцент управление активами»
Сектора коммерческой недвижимости
В контексте хозяйственного использования и для целей инвестирования под коммерческой недвижимостью подразумевается широкий спектр целых зданий и сооружений, а также отдельных помещений. Виды недвижимости, составляющие пригодный к инвестированию рынок, варьируются порой очень сильно, в зависимости от географии (Рисунок 1), при этом в большинстве стран (как развитых, так и развивающихся) капитал инвестируется в три основных сектора: офисный, торговый и индустриальный, в том числе логистический.
- Торговая недвижимость (Retail), наверное, наиболее понятна любому человеку. Все мы ходим в магазины и имеем, как минимум бытовое, представление о том, что такое пространства, предназначенные для розничной торговли потребительскими товарами, а также оказания розничных услуг, в первую очередь общественного питания или развлечений.
- Офисная недвижимость (Office) также очевидна с точки зрения ее назначения — это здания и помещения, в которых расположены офисы компаний или бизнеса в иных формах.
- Индустриальная недвижимость (Industrial) менее известна неспециализированным инвесторам, хотя на самом деле это очень крупный сектор, включающий: (а) в первую очередь сегмент логистической недвижимости (Logistics), часто выделяемый в отдельный сектор (это складские здания и помещения, переназначенные для хранения, сортировки, обработки, распределения различного рода товаров); а также (б) промышленные здания производственного назначения.
- Отельная недвижимость (Hotel Lodging), предназначенная для временного пребывания, включающая как традиционные отели, так и любые иные форматы для гостевого проживания.
- Резидентная недвижимость (Residential) — особый сегмент жилой арендной недвижимости, назначение которой уже постоянное проживание различной степени длительности. При этом речь о недвижимости арендуемой пользователем, а не находящейся в его собственности. Именно фактор внесения арендной платы делает такую жилую недвижимость коммерческой
- Недвижимость здравоохранения (Healthcare): медицинские центры, больницы, пансионаты.
- Инфраструктурная недвижимость (Infrastructure): дата-центры (центры обработки данных), вышки сотовой связи и иные телекоммуникационные сооружения, электростанции; линейные объекты от линий передачи энергии и данных до трубопроводов и дорог (железных и автомобильных); мосты, порты, доки и причалы; даже свалки и рекламные щиты.
- Земельная недвижимость (Lands), включая сельскохозяйственные и лесные угодья.
- Прочие нишевые сектора: развлекательная недвижимость (казино, концертные залы, кинотеатры), спортивная (гольф площадки, фитнес-центры, стадионы).
Источник: accent.ru
БИЗНЕС-ПЛАН АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ
5 Система классификации объектов недвижимости. Классификация коммерческой недвижимости
Система классификации объектов недвижимости: — естесственная (зем.уч., водные объекты, участки недр, многолетние насаждение) — искусственная (многоквартирные дома, коммерческие здания, общественные здание и сооружения, инженерные сооружения) Торговые помещения При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры: — масштаб объекта (региональный, окружной, районный); — товарная специализация (смешанные; универсальные- все виды продовольственных или непродовольственных товаров; комбинированные — представляют группу товаров, объединенных общностью спроса; специализированные; узкоспециализированные); — основной потребитель; — инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.); — расположение; — архитектура и отделка, планировочные решения; — паркинг; — управление зданием, охрана. Кроме того, удельная цена (за 1 кв. м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади.
Важную роль играют возраст здания и качество отделки. На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений (Бутики стоят особняком в классификации торговых площадей): I — торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы; II — торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты; III — супермаркеты и универсамы; IV -салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.; V — универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.; VI — павильоны и киоски; VII — павильоны, киоски, «магазины-стекляшки»; VIII — бутик; IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, как то: первые этажи и подвалы жилых домов.
Между собой различаются качеством ремонта. Складские помещения. Складские помещения класса «В» и «С» — то, что досталось нам от старого режима. Выделяют семь классов. К первому («А») классу относятся современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности.
Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности. Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу «А».
Второй класс («A-минус») включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 — 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса «А»; единственное отличие — это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.
Класс «А» — специально построенные под склад помещения, учитывающие все потребности современного производства Класс «В-плюс» — это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и т.п.) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса «А». На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.
Четвертый класс («B»): склады, возведенные в 70 — 80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т.д.
К классу «С» относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).
Шестой класс(«C-минус») — это старые (30 — 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.
Класс «D» — те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса. Если рассматривать торговые центры, то в большинстве случаев выгоднее арендовать помещения, тем более если товар бутиковый.
Если это крупная логистическая компания, то лучше всего начинать с приобретения либо строительства собственного логистического комплекса, обустраивая объект под требуемый технологический процесс. Классификация промышленной недвижимости Объекты промышленной недвижимости можно разделить по типам принадлежности: объекты тяжелой промышленности и приборостроения объекты легкой и пищевой промышленности объекты широкой специализации К объектам промышленной недвижимости относятся: заводы имущественные комплексы бывшие ВПК земельные участки промышленного назначения Классификация промышленных объектов В мировой практике промышленные объекты делятся на следующие категории «А, «В, «С».
Процесс присвоения объекту того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаев достаточно размыты. Классификация офисов Офисная недвижимость классифицируется на три класса — А, B, С. Офисы А класса — элитные офисы, одни из самых дорогих.
К ним предъявляются самые высокие требования основных параметров — отделка помещений, техническая оснащенность инженерных систем, наличие парковки, современных систем связи и пр. Офисы В класса — офисы «среднего класса» с недорогой качественной отделкой. Офисы C класса — недорогие офисные помещения, располагающиеся в старых зданиях (бывших заводах, НИИ) Офисы класс A Классификация бизнес-центров Требования, предъявляемые к офисам класса A: Местоположение офиса: исторический центр города — престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, ВО районов, с удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой Вид строительства: новое строительство или полная реконструкция Объемы несущих конструкций: несущие элементы по периметру здания, шаг колонн не менее 6м Инженерные системы и системы электроснабжения: источник бесперебойного питания/ два независимых источника, 1-я категория надежности, cовременнные системы оборудования, включая систему управления зданием, 2-х или 4-х трубная система кондиционирования воздуха, контролируемый микроклимат в помещениях Управление зданием — управляющая компания Организация питания — собственное кафе или столовая Оптоволоконная связь — известный провайдер телекоммуникационных услуг Парковка — комбинация наземной и подземной парковок, исходя из 1м/м на 100м2 Системы безопасносности и контроль доступа
Ограничение
Для продолжения скачивания необходимо пройти капчу:
Источник: studfile.net
Что такое коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость от других видов недвижимой собственности отличается тем, что она изначально предназначается для извлечения дохода. Попробуем максимально полно разобраться, что же это на самом деле такое — коммерческая недвижимость, и чем она может быть более привлекательна по сравнению с покупкой, например, квартиры или дома.
Определение коммерческой недвижимости
Итак, коммерческая недвижимость — это здания, сооружения, земельные участки, предназначенные для той или иной коммерческой деятельности, то есть для извлечения дохода. Коммерческая недвижимость принципиально отличается от жилой недвижимости, которая предназначена в первую очередь для проживания, а, для сравнения, производственная деятельность в жилых помещениях по закону запрещена.
И тем не менее, граница между коммерческой и жилой недвижимостью в некоторых случаях может оказаться весьма условной. Например, к какой категории правильнее отнести апартаменты, изначально построенные для сдачи в аренду посуточно? А если часть из них используется для постоянного проживания, а другая — под офисы?
Там, где купля-продажа недр разрешена по закону, к коммерческой недвижимости относятся также участки месторождений. А еще, просто для справки, по принятым в ряде стран нормам, к коммерческой недвижимости, как это ни удивительно, могут относиться самолеты коммерческих авиалиний и морские суда, предназначенные для бизнеса, например, перевозки грузов, пассажиров, организации круизов. Но такими объектами, разумеется, занимаются специалисты других категорий, так как требуются иные навыки, чем для работы со зданиями, сооружениями и земельными участками.
Виды коммерческой недвижимости
Рассмотрим виды традиционных объектов, относящихся к коммерческой недвижимости, более конкретно. Как правило, профессионалы рынка выделяют следующие категории.
- Офисная недвижимость — это офисы, офисные здания, деловые центры и комплексы. Сюда же можно отнести набирающие популярность «бизнес инкубаторы» и прочие площадки, если компании физически собираются под одной крышей или в ряде связанных между собой строений, как, например, в Сколково.
- Торговая недвижимость — помещения под магазины и целые торгово-развлекательные комплексы, рынки.
- Индустриальная недвижимость — производственные помещения, цеха и целые заводы. К этой же категории принято относить склады, логистические центры.
- Социальные объекты — от медицинских центров до стадионов и аэропортов. Не все из них могут свободно покупаться и продаваться, но в некоторых случаях сделки с ними тоже возможны.
- Помещения свободного назначения — как правило, это кафе, рестораны, клубы, гостиницы и прочее. Сфера применения этих объектов может достаточно свободно меняться.
- Апартаменты — помещения, находящиеся, как уже понятно, где-то на стыке категорий жилой и коммерческой недвижимости. И все же, так как они в первую очередь предназначены для извлечения доходов от аренды, апартаменты принято относить к коммерческим объектам.
Что объединяет все эти виды недвижимости? То, что все они предназначены для ведения разного рода бизнеса, то есть для зарабатывания денег.
Основные участники рынка коммерческой недвижимости
Рынок коммерческой недвижимости — это как живой организм, в котором есть важные составные части, органы, каждый из которых выполняет свою важную для всей системы функцию. А деньги играют роль своего рода кровеносной системы.
Начнем с самого начала и разберемся, кто есть кто на рынке коммерческой недвижимости.
- Девелоперы — это те, кто являются инициатором проекта, рассчитывают его будущую эффективность, находят инвесторов, приобретают земельные участки, нанимают архитекторов, застройщиков, а в дальнейшем доводят объект до передачи в эксплуатацию собственникам.
- Застройщики — те, кто занимаются реализацией проекта. Конечно, выделение застройщиков отдельно от девелоперов — в некотором роде условность. На Западе это, как правило, одно и то же лицо. Однако, например, на российском рынке принято делать именно так. Застройщик — это своего рода генеральный подрядчик, который сводит воедино — сбор и подготовку документации на строительство и наем конечных исполнителей.
- Строители — это единственная категория, которая что-то делает своими руками среди всех. Они возводят объект по поручению и под контролем застройщика.
- Инвесторы — частные лица и организации, которые вкладывают деньги в проект на разных стадиях его реализации. Инвесторы могу участвовать в деле на этапе строительства или, наоборот, приобрести долю в готовом здании. Среди инвесторов особую роль играют инвестиционные фонды, вкладывающие больше всего денег в крупные проекты.
- Собственники — предприятия и частные лица, которым принадлежит объект коммерческой недвижимости. В ряде стран для того, чтобы состоялось оформление прав собственности, здание должно быть достроено и официально введено в эксплуатацию. А до этого момента будущий собственник вынужден довольствоваться предварительным документом в той или иной форме, дающим ему право стать владельцем объекта в будущем.
- Арендаторы — организации и частные лица, которые платят за временное использование объекта коммерческой недвижимости.
- Агенты, консультанты, посредники — те, кто, скажем так, качает кровь всей этой системы: находит инвесторов и подбирает участки земли для девелоперов, ищет арендаторов для собственников и так далее. Можно скромно сказать, что агенты — само сердце.
Роли на рынке коммерческой недвижимости могут совмещаться. Например, как мы уже отметили, девелопером и застройщиком может быть одна компания. Или собственник сам эксплуатирует свое помещение, являясь одновременно и владельцем, и, условно говоря, арендатором.
Тем не менее, надо всегда разделять эти функции, потому что таким образом появляется более объективное понимание ситуации и возможность выбора. Например, есть помещение под магазин. Что с ним сделать, открыть торговую точку самому или сдать в аренду? А что и когда выгоднее на практике?
Как зарабатывать на коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость может приносить два вида дохода: текущий, от эксплуатации, и окончательный, как разница между ценой покупки и продажи объекта. Если сравнивать с рынком ценных бумаг, то коммерческую недвижимость проще всего сравнивать с облигациями: арендные платежи, текущие доходы — это купоны, а результат продажи похож на доходность к погашению. С одной лишь разницей — в действительности, окончательную стоимость объекта никто заранее не знает.
Будущая цена здания или сооружения, или участка земли, используемых для коммерческой деятельности, как раз и определяется теми текущими доходами, которые они могут генерировать прямо сейчас и в будущем. Эта прибыль должна быть выше, чем ставка по депозиту в банке. Иначе инвесторам не будет смысла вкладывать деньги в объекты.
Но на сколько выше? Прибыль должна оказаться достаточной, чтобы как минимум компенсировать расходы на оформление сделок, а также покрыть риски, связанные с конъюнктурой рынка недвижимости, с его ликвидностью, и так далее.
В наше время доходность определяется свободно в рамках рыночных отношений. И в результате вкладывать деньги в коммерческую недвижимость действительно выгоднее, чем просто держать их в банке. В особенности, при низких ставках в Европе.
Перейдем к конкретике. Есть два главных способа заработка на коммерческой недвижимости. Первый — приобретение объектов на этапе строительства. Тогда доход создается за счет приближения срока сдачи в эксплуатацию и начала извлечения текущих платежей.
Этот вариант может принести больше прибыли, но связан с определенными рисками. Такими, например, как задержки сроков и даже вообще банкротство девелоперов, застройщиков или получивших авансовые платежи подрядчиков-строителей.
Второй способ — приобретение готового объекта с последующей сдачей его в аренду. Вариант значительно менее рискованный, хотя и не сулящий такой большой прибыли. В таком бизнесе тоже есть свои нюансы. Зачастую инвестору проще и лучше, и даже выгоднее заплатить специалисту за сопровождение, текущую эксплуатацию и обслуживание.
Достоинства и недостатки рынка коммерческой недвижимости
Начнем с минусов. Всегда надо помнить, что в мире финансов бесплатного сыра не бывает, и каждой высокой прибыли противопоставляется соответствующий рыночный риск. Если рынок коммерческой недвижимости предлагает более высокие проценты, чем депозиты в банках, то за этим стоит ряд моментов.
Цены на коммерческую недвижимость могут как расти так и падать на определенных интервалах времени. Спрос арендаторов может увеличиваться или сокращаться. Да, возможно, если бы мы имели бесконечный запас времени, то в итоге объект бы подорожал. Но по закону подлости, это не обязательно произойдет именно тогда, когда нам в будущем могут понадобиться деньги.
Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание — это ликвидность объекта. Зачастую недвижимость сложно или вообще невозможно продать быстро без существенного снижения стоимости.
А теперь к плюсам. Именно в этом, пожалуй, коммерческие объекты имеют явное преимущество перед жилой недвижимостью: их не покупают и не продают на эмоциях. Нет необходимости искать и ждать того покупателя, который оценит вариант исходя из своих личных предпочтений.
Коммерческая недвижимость всегда имеет определенную цену просто потому, что она способна генерировать доход. Ничего, как говорится, личного, это просто вложение денег ради получения прибыли. Выше прибыль — больше цена, меньше — стоимость снижается.
Самым главным плюсом инвестиций в коммерческую недвижимость является более высокий доход по сравнению с банковскими вкладами. А если сравнивать с вариантом покупки жилья для дальнейшей сдачи в аренду, то на коммерческих объектах обычно удается заработать в два, а то и в три раза больше прибыли.